2021物业管理师考试真题及详解8卷 第1卷
加强物业服务企业的公共关系能力建设，就需要把物业服务企业建设成( )企业。
A．开放型、透明型
B．完整型、开放型
C.系统型、透明型
D．系统型、开放型
收益性房地产包括( )。
A．旅店
B．加油站
C．农地
D．未出租的餐馆
E．未开发的土地
在考核的程序中应建立考核的组织机构，一般对项目负责人的考核可建立以( )为组长，公司领导班子成员及人力资源部负责人为成员的考核领导小组。
A:公司负责人
B:项目机构负责人
C:相关部门负责人
D:人力资源部负责人
在物业经营管理活动中，关于物业管理合同的构成要素，说法正确的有()
A:物业描述，旨在清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中，就有关决策问题可以行使的管理权限
B:合同期限，旨在界定合同双方责任和权利存续的时间
C:管理者的责任，旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准
D:业主的目标，旨在明确业主委托物业经营管理服务所要达到的目标，以便物业公司依此制订工作计划、确定管理绩效考核标准
E:管理者的权利范围，旨在界定管理对象及其范围
答案：B,C,D
解析：
在物业经营管理活动中，不论是哪种类型的合同，其构成要素主要由如下部分构成：(1)物业描述，旨在界定管理对象及其范围；(2)合同期限，旨在界定合同双方责任和权利存续的时间；(3)管理者的责任，旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准；(4)业主的目标，旨在明确业主委托物业经营管理服务所要达到的目标，以便物业公司依此制订工作计划、确定管理绩效考核标准；(5)管理者的权力范围，旨在清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中，就有关决策问题可以行使的管理权限；(6)物业经营管理服务报告的内容要求，旨在确定物业经营管理企业在提交给委托方的物业经营管理报告中，具体应该包含的有关内容要求；(7)服务费用及支付方式，确定服务费用的收费标准（包干制）或计算方法（酬金制），以及该服务费用的支付方式；(8)成本分配与使用，对物业经营管理过程中所发生的费用进行估算，并就其分配和使用方案做出安排。
保安自动化系统主要包括( )系统。
A．报警与监听监控
B．闭路电视监视
C．信息发布
D．巡更管理
E．周界防卫
前期物业服务合同主要内容中的物业基本情况包括：物业名称、物业类型、坐落位置、( )等内容。
A．物业的固定资产评估
B．交通便利状况
C．物业的建筑面积
D．物业的环境污染状况
无效民事行为()。
A:行为开始时具有法律约束力
B:是有民事行为能力人实施的无效行为
C:是严重违反法律规定的有效要件，法律不承认其效力的行为
D:是行为成立后效力处于不确定状态的行为
答案：C
解析：
无效民事行为，是指已经成立的民事行为，因不具备民事法律行为的生效条件，自始、绝对无效，不能发生当事人意思表示的法律效果的民事行为。无效民事行为自民事行为成立时起无效。民事行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
经济适用住房的土地使用权全部是( )供给。
A．出租
B．出让
C．划拨
D．置换
2021物业管理师考试真题及详解8卷 第2卷
城市总体规划的主要任务包括（ ）。
A．综合研究城市的性质
B．综合研究城市的发展目标和发展规模
C．确定农村建设用地布局
D．功能分区和各项建设的总体部署
E．综合制定城市交通体系和河湖、绿地系统
共用题干
某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。
为业主提供满意的服务是物业公司的重要职责，那么，在物业管理中，其核心是()。
A:服务
B:管理人员
C:态度
D:业主
答案：A
解析：
情感效应即移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。在物业管理中，业主对企业的认知评价主要来自于对基层服务人员的态度和行为的情感体验和印象。
首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。
晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。
心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：①客户服务，②内部管理，③公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。
物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。
业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：①首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，②近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，③晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，④移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。
用于发布规章制度、阐述政策、布置工作和答复下级单位询问的通知，称为( )通知。
A．指导性
B．指示性
C．周知性
D．转发性
已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为12%，则该投资项目的动态投资回收期为( )年。
A．4.84
B．4
C．5.12
D．4.75
以下不属于《物业管理条例》立法宗旨的是( )。
A．规范物业管理活动
B．改善人民群众的生活和工作环境
C.维护当事人合法权益
D.培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用
《物业服务收费管理办法》对物业服务收费的（ ）作出了具体规定。
A．项目形式
B．定价形式
C．收费形式
D．费用构成
E．监督机构
空气的洁净程度是指( )。
A．空气中的粉尘和有害物的浓度
B．新鲜程度和洁净程度的指标
C．含氧比例
D．含有水蒸气的指标
对于维护各方面在物业管理活动中的合法权益举足轻重。
A．合同是否依法订立
B．合同内容不详细
C．合同不具有可操作性
D．时间不确定
2021物业管理师考试真题及详解8卷 第3卷
主营业务收入包括( )。
A:物业经营收入
B:物业大修收人
C:废品回收收入
D:美容美发屋收入
E:物业管理收入
不同的社会体制形成了不同的土地所有制，我国的土地（ ）制度导致了我国房地产市场的一些独特性。
A．划拨
B．出让
C．预警
D．授权
无论是物业服务企业还是零售商业物业项目，都要成立消防安全组织，其最高管理机构是( )。
A．物业服务企业
B．安全委员会
C．业主委员会
D．环境与发展委员会
单利计息是仅按本金计算利息，相同的一笔存款，使用单利计息所计算出来的本利和( )复利计息所计算出来的本利和。
A．小于
B．等于
C．超过
D．无关联
下列选项中，关于房屋租赁登记备案的相关叙述中，正确的是( )。
A.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后60日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续
B租用房屋从事生产、经营活动的，房屋所有权证作为经营场所合法的凭证
C.未经登记备案的租赁合同是无效的经济合同，但也受法律保护
D.房屋出租人和承租人必须签订书面的租赁合同
物业管理社会化有两个基本含义，分别是( )。
A．物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业
B．物业的所有权人要到社会上去寻找可以代管的物业
C．物业的所有权人要到社会上去寻找可以代管的物业企业
D．物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业企业
E．物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业
、业主委员会的义务有()。
A.召集，主持业主大会或业主代表大会
B.向业主大会或业主代表大会汇报工作
C.支持，配合和监督物业管理企业的工作
D.积极创建文明物业小区
物业服务合同的内容包括( )。
A．物业服务合同的成立
B．物业服务合同的期限
C．物业服务合同的终止
D．物业服务合同的生效
E．签订物业服务合同应注意的事项
2021物业管理师考试真题及详解8卷 第4卷
物业管理中涉及的财产保险主要是()
A:物业的火险
B:物业的责任险
C:物业的财产险
D:物业的信用险
答案：A
解析：
财产保险的含义有广义和狭义两种：广义的财产保险，包括财产保险、农业保险、责任保险、信用保险等以财产或利益为保险标的的各种保险。从狭义来说，单指财产保险。其包括的主要险种为火灾保险、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等。物业管理中涉及的财产保险主要是物业的火险。
以个人是参与还是接受规范而将群体划分为( )。
A:内群体和外群体
B:正式群体和非正式群体
C:所属群体与参照群体
D:初级群体和次级群体
( )是指因未来的不确定性所带来的可能损失，是收益或结果偏离期望值或平均值的可能性。
A:风险
B:物业管理风险
C:管理风险
D:提前介入风险
影响写字楼项目区位选择的特殊因素不包括( )。
A.公共交通便捷程度
B．易接近性
C．与其他商业设施接近的程度
D．周围土地利用情况和环境
下列关于住宅小区社区文化建设说法错误的是()。
A:社区文化建设依靠社区力量，利用社区资源
B:开展社区文化建设成为物业服务企业物业管理服务的重要组成部分
C:社区文化建设能提高社区管理水平
D:带来了社区文化建设资金筹集问题
答案：D
解析：
社区文化建设是指依靠社区力量，利用社区资源，促进社区文化健康发展，不断提高社区成员生活水平和生活质量，提高社区管理水平的过程。随着和谐社会进程的不断推进，营造和谐社区、开展社区文化建设也逐步成为物业服务企业物业管理服务的一个重要组成部分。通过社区文化建设的展开，同时开展文化项目经营业务，既解决了社区文化建设资金筹集问题，同时也拓宽企业多种经营范围。
新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起（ ）日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
A．10
B．15
C．30
D．90
共用题干
某物业管理企业为更好地应对市场竞争，决策层决定进行一系列改革。公司总裁认为：管理人员的辛勤劳动和创造不能成为过眼烟云，他们的劳动不可能像制造业员工那样量化计酬、也不能像农民那样个体承包，要克服干好干坏都一样的弊端，就必须把他们的功绩记录在案，并增加他们决策的权力。业务档案具有权威性，可以为今后晋升、提工资、奖励提供详实客观的依据，也是企业的财富。建立业务档案后，出现了管理人员自发向上，大家比贡献的局面。
激发员工的动机是促使员工快速发展的重要手段，在现代激励理论中，动机的主要要素包括()
A:决定人行为的方向
B:行为的特点
C:努力的水平
D:坚持的水平
答案：A,C,D
解析：
动机是指人们从事某种活动，为某一目标付出努力的意愿，这种意愿取决于能否以及在多大程度上满足人的需要。动机有三个要素：①决定人行为的方向，即选择做出什么行为，②努力的水平，即行为的努力程度，③坚持的水平，即遇到阻碍时付出多大努力坚持自己的行为。
赫菠伯格认为，组织中存在两类性质不同的因素，第一类因素称为激励因素，与工作内容有关，包括工作本身、认可、成就、责任以及成长和发展的机会等，第二类因素称为保健因素，与工作的周围事物有关，包括企业政策和管理、技术监督、薪水、工作条件以及人际关系等。
马靳洛将人的需要由低到高分为五层：生理需要-安全需要-社交的需要-尊重的需要-自我实现的需要。其中，第四层次是尊重的需要，包括受人赏识、受人认同和受人尊敬的需要，还包括自尊的需要。
一个园区从开业到人住率达到70%以上，往往需要()。
A:1～3年
B:3～5年
C:5～7年
D:7～10年
答案：B
解析：
由于园区建筑体量大，地处相对偏远，虽然有政府招商引资的优势，但一般很难在短时间内完成整体园区招商工作，一个园区从开业到人住率达到70%以上，往往需要3～5年的时间。
2021物业管理师考试真题及详解8卷 第5卷
社会保险种类中，( )保险是社会保险中最早出现的保险项目。
A．生育
B．失业
C.工伤
D．医疗
所谓共有是指由两个以上的主体对同一物共同享有一个所有权，其下列共有具有的特征不正确的是( )。
A．必须是三个以上的主体，他们共同享有一个所有权，而非数个所有权
B．其客体必须是一项特定的统一的财产
C．在内容上，各共有人就共有物按照各自的份额或平等的享有权利和承担义务
D．共有关系具有对内和对外的双重特性
照明灯具的工作电压通常为()V。
A:120
B:240
C:220
D:380
答案：C
解析：
建筑物内部的照明供电系统应根据负荷容量、设备布置等条件确定。一般采用。380V/220V三相四线制线路供电。一般每相与中线构成单相220V电路，尽可能将照明负荷均匀分配到三相电路中，形成对称三相负荷。
礼仪文书的显著特点是( )。
A．程序性
B．规范性
C．礼节性
D．固定性
E．法定性
酒店公寓前台服务人员应熟悉掌握大量的信息，主要包括()。
A:本酒店公寓自身方面的信息
B:交通方面的信息
C:客户个人信息
D:本地科学、教育、文化设施方面的信息
E:天气、日期、时差方面的信息
答案：A,B,D,E
解析：
酒店公寓前台服务人员应熟悉掌握大量的信息，主要包括：①本酒店公寓自身方面的信息，②交通方面的信息，③本地主要娱乐、购物、体育及观光场所的信息；④本地科学、教育、文化设施方面的信息，⑤天气、日期、时差方面的信息，⑧其他方面的信息。
根据有关法律法规的规定，房屋存在()情况的，禁止租赁。
A:未依法取得房屋所有产权的
B:权属有争议的
C:已抵押的
D:司法机关依法裁定、决定查封的
E:不符合安全标准的
通过物业资产管理实现的目标是使这些物业在所处的市场内实现()的目标。
A:价值最大化
B:收入最大化
C:成本最小化
D:风险最小化
答案：A
解析：
以资产的概念、特征以及资产管理的概念为基础，结合物业管理来看，物业资产管理是指物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托的物业资产进行管理和经营，以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢或其他特定目标的行为。
是把室内陈旧的空气排出室外，将新鲜空气送入室内的两个过程。
A．建筑通风
B．送风
C．排风
D．机械风
2021物业管理师考试真题及详解8卷 第6卷
实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费的构成不包括（ ）。
A．物业管理服务成本
B．法定税费
C．物业服务企业的利润
D．物业服务企业的酬金
如果A商品的需求与B商品的价格同方向变化，则A商品和B商品之间的关系是互为( )。
A:补充品
B:替代品
C:附属品
D:增值品
共用设施设备外包管理合同实施应注意的问题是（ ）。
A．在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致
B．应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验
C．建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题
D．在合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷
公寓、别墅物业特约服务设计要点包括()。
A:尽量与物业基础服务结合，减少人工成本
B:满足客户服务需求形成规模效应
C:充分考虑经营风险，编写服务规范
D:全成本核算，适当盈利，结合市场定价
E:基础业务绩效考核体系与多种经营激励体系有机融合
答案：A,C,D,E
解析：
特约服务设计要点：(1)尽量与物业基础服务结合，减少人工成本；(2)充分考虑经营风险，编写服务规范；(3)全成本核算，适当盈利，结合市场定价；(4)绩效考核与团队激励有机融合。该考点来自教材的第七章“居住类物业经营管理”中的第二节。
按照《物业服务企业资质管理办法》的规定，三级资质物业服务企业的等级条件包括()。
A:注册资本人民币80万元以上
B:物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人
C:有委托的物业管理项目
D:建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统
E:管理三种类型以上物业
答案：B,C,D
解析：
按照《物业服务企业资质管理办法》的规定，三级资质物业服务企业的等级条件是：①注册资本人民币50万元以上，②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人，②物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；④有委托的物业管理项目，⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
每个单位人员的职务、性别、民族、文化程度等都属于()。
A:品质标志
B:标志表现
C:数量标志
D:标志值
答案：A
解析：
按分组标志的性质不同分为：①品质标志分组，②数量标志分组。其中，品质标志分组就是指按事物的属性分组。例如，人口按照性别或职业分组，企业按照经济类型分组。按品质标志分组，其组数的确定主要职决于两个因素：统计研究的任务与事物的特点。题中每个单位人员的职务、性别、民族、文化程度等都是品质标志。
设备的自然寿命与设备的经济寿命相比，设备的自然寿命( )设备的经济寿命。
A．等于
B．长于
C．短于
D．以上均错
前期物业服务合同的当事人涉及( )。
A．建设单位
B．施工单位
C．物业管理企业
D．政府部门
E．业主
2021物业管理师考试真题及详解8卷 第7卷
产业园在香港被特为(）
A:工业园地
B:工业村
C:企业区
D:工业园
答案：B
解析：
产业园在日本被特为“工业团地”，在中国香港被称为“工业村”，在英国则称为“企业区”。由于类型的多样，产业园区目前还没有一个统一的定义。
要约，在商品交易中又称为( )。
A:发盘
B:出盘
C:接受
D:发价
E:收盘
就房地产开发投资来说，()主要是指开发商所投入总开发成本的利润。
A:投资回收
B:投资回报
C:清偿能力指标
D:盈利能力指标
答案：B
解析：
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。
物业服务合同的签订日期一般应在业主委员会成立的()个月内。
A:3
B:4
C:5
D:6
答案：A
解析：
业主委员会成立后，对原物业服务企业实施的前期物业管理要进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业服务企业，并与确定的物业服务企业（原有的或另行选聘的）签订物业服务合同。其签订日期一般应在业主委员会成立3个月内，最迟不应迟于6个月。
以下工作属于物业管理清洁服务内容的是( )。
A:建筑物外公共区域清洁、建筑物内公共区域清洁
B:垃圾收集与处理、管道疏通服务
C:草坪修剪
D:上门有偿清洁服务、专项清洁工作(打蜡、晶面处理、地毯保洁等)
E:外墙清洗、泳池清洁
通过物业服务企业的利润表分析，可以了解的内容包括()。
A:企业定时期的盈亏状况
B:企业盈亏的原因及构成
C:企业财务状况的变动信息
D:有助于评估企业的获利能力
E:利润实现和分配情况
答案：A,B,D
解析：
利润表又称损益表，是反映物业服务企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表。通过对利润表的分析可以了解的内容有：①一定时期企业的盈亏状况，②企业盈亏的原因及构成，③有助于评估企业的获利能力。
按照经营目的，可将保险分为商业保险、社会保险和()。
A:财产损失保险
B:信用保证保险
C:政策性保险
D:人身保险
答案：C
解析：
按照经营目的，可将保险分为：①商业保险，是指以营利为目的，按照商业经营原则所经营的保险。②社会保险，是指国家通过立法形式，对社会成员在年老、疾病、残疾、伤亡、生育、失业情况下的基本生活需要给予物质帮助的种社会保障制度，是社会保障体系的重要组成部分。③政策性保险，是一国政府为推行某种政策政令而配套实施的一种非营利性的保险。
致使住房产权多元化格局迅速形成的原因是( )。
A．城市住房制度改革
B．城市新建住宅小区物业管理体制的确立
C．个人购房比例的迅猛增加
D．住房装饰装修管理体制的改革
2021物业管理师考试真题及详解8卷 第8卷
物业服务合同中()的约定，必须是全体业主的合意。
A:服务内容
B:服务标准
C:服务注意事项
D:违约责任
E:双方当事人的权利和义务
答案：A,B,D,E
解析：
物业服务合同中的服务内容、服务标准、服务期限，双方当事人的权利和义务、违约责任等约定，必须是全体业主的合意。
城市规划是指为了确定城市规模和发展方向，以实现城市经济和社会发展为目标，合理利用城市( )，协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排。
A．特产
B．气候
C．第三产业
D．土地
对风险采取的手段或措施中，( )是指风险的承受人在风险识别和评估的基础上，事先就避开风险源或改变行为方式来避免风险损失。
A．预防
B.抑制
C．转移
D．回避
下列不属于不良物业资产的表现形式的是( )。
A.以固定资产和在建工程形式表现的不良资产
B．房地产不良贷款
C．金融机构直接投资房地产形成的不良资产
D．其他不良信贷资产中的房地产抵押物
我国对房地产实行( )管理方式。
A．合同
B．契约
C．租赁
D．权证
仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比的是( )。
A．单利计息
B．利率
C．复利计息
D．利息
物业经营过程中特别值得关注的风险包括()。
A:突发事件的风险
B:产品组合的风险
C:环境不确定性风险
D:产品质量的风险
E:合同签订中的风险
答案：A,B,D,E
解析：
经营过程中的风险涵盖具体经营项目的设计、定位、营销策略，以及具体实施的全过程。其中特别值得关注的有以下几类：①合同签订中的风险。这是指物业服务企业与相关方签订物业经营管理合同时，备有关方出于自身利益的考虑，各由的关注点、侧重点不同而带来的风险。②产品组合的风险。这是指产品定位后产品组合不当导致的风险。③产品质量的风险。在物业经营管理活动中，始终存在质量风险，特别是有关特种经营项目。④突发事件的风险。对于突发事件，通常很难事前预料和准确把握。一般来说，合同中对突发事件的性质都有明确的规定，大都归入不可抗力的范畴。但是一旦发生，对企业的经营会造成巨大的而且是直接的影响，因此必须高度重视，尽可能建立针对性预案，演习落实，做到临危不乱，从容处置。
抵押房屋在订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（ ）。
A:不受该抵押权影响
B:应当解除
C:没有效力
D:可以对抗抵押权
