2021物业管理师考试真题及详解7章 第1章
对物业服务企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的( )可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。
A:固定性
B:不确定性
C:灵活性
D:可视性
物业管理招标程序中，有关公布招标公告或发出投标邀请书的表述中，正确的有( )。
A．招标人采取公告招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书
B．招标人采取邀请招标方式的，可不成立评标委员会
C．招标人采取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告
D．招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项
E．招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书
物业服务企业应该有充分的( )，积极协助政府主管部门做好相关的工作。
A.沟通政策
B.社会责任感
C.自身义务感
D.公共关系意识
下列对于物业服务企业成本控制的理解，不正确的是()。
A:物业管理成本控制包括对目标成本本身的控制
B:目标成本完成的控制和过程的监督不在物业管理成本控制范围之内
C:在成本控制的基础上，着眼于未来，为今后的成本降低指明方向也是管理成本控制的工作内容
D:物业服务企业开展成本控制有利于企业降低成本，提高效率和效益
答案：B
解析：
物业管理成本控制具有三层含义：①对目标成本本身的控制，②对目标成本完成的控制和过程的监督，③在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。
水箱出水管管底或出水口距水箱内底的距离应大于( )，以防箱底沉淀物流人配水管网。
A:30mm
B:40mm
C:50mm
D:60mm
根据材料和构造方式的不同，过梁不包括( )。
A．水泥过梁
B．平拱砖过梁
C．钢筋砖过梁
D．钢筋混凝土过梁
对一个新建成的零售商业物业而言，日常管理费中的公共能耗费应约占总费用的()
A:30%
B:40%
C:50%
D:60%
答案：B
解析：
对一个新建成的零售商业物业而言，公共能耗费约占总费用的40%。
房地产置业投资者从长期投资的角度出发,希望获得()方面的利益。
A:收益、升值、增值和消费
B:收益、保值、增值和消费
C:债券、股票、基金和红利
D:资金、股票、收益和消费
答案：B
解析：
开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。
2021物业管理师考试真题及详解7章 第2章
在《物业管理条例》起草阶段，起草小组的主要工作包括( )。
A．收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况
B.开展立法调研，掌握第一手材料
C.进行专家论证，研讨立法中的现实问题
D.维护全体业主合法权益
E．广泛征求意见，以求彰显民意
下列事项中，属于物业服务内容的有()。
A:房屋共用部位及共用设施设备的维修、养护与管理
B:承揽房屋装修工程
C:代理房屋出租
D:全面负责物业管理区域内的治安管理
E:物业档案资料管理
答案：A,E
解析：
物业服务企业提供物业服务的项目（公共服务），一般包括以下方面：(1)物业共用部位的维修、养护和管理；(2)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；(4)公共绿化的养护和管理；(5)车辆停放管理；(6)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；(7)装饰装修管理服务；(8)物业档案资料管理。
()特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业的估价，如公用、公益物业，以及有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。
A:比较法
B:成本法
C:收益法
D:折旧法
在"请示"的行文中应当做到( )。
A:一文一事
B:一般只写一个主送机关
C:应直接送达上级机关的领导人
D:请示语言既要简明扼要，还要注重行文语气
E:可同时抄送给下级机关
物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手，下列选项中，属于来自竞争对手的风险是( )。
A:招标方提出显失公平的特殊条件，招标方未告知可能会直接影响投标结果的信息
B:采取低于成本竞争、欺诈、行贿等不正当的竞争手段
C:盲目作出服务承诺
D:价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营
下列选项中，( )不属于业主委员会委员应当符合的条件。
A．具有丰富的组织能力和足够的工作时间
B．遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务
C．本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主
D．热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力
下列属于物业服务成本或者物业服务支出的费用构成的是( )。
A．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费
B．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
C．物业管理区域清洁卫生费用
D．小区配套费
E．办公费用
公共关系传播的方式有很多，其中( )是疏通组织内外渠道，密切组织内外人际关系的信息传播过程。
A:组织传播
B:大众传播
C:人际传播
D:群体传播
答案：A
解析：
本题考核的是组织传播。公共关系传播的方式有很多，其基本方式有：人际传播、组织传播、群体传播和大众传播等。人际传播指的是个体之间信息沟通和交流。组织传播指的是组织中的个体与个体、团协与团体、部门与部门组织与自己的成员以及组织与相关的外部组织之间的交流沟通活动。它是疏通组织内外渠道，密切组织内外人际关系的信息传播过程。九何传播指的是传播主体向相对集中的公众群体进行传播，如面向公众的演讲、报告、大型演出、展览会等。大众传播指的是组织通过报刊、广播、电视等大众传播媒介将信息传播给大众。
2021物业管理师考试真题及详解7章 第3章
招标优点是可保证投标公司有相关的资质条件和足够的经验，信誉可靠。
A．公开
B.邀请
C．议标
D．评标
有形的并能直接影响事物物理功能的有形因素是( )，又称物理风险因素。
A:实质风险因素
B:心理风险因素
C:道德风险因素
D:生理风险因素
业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的( )，具体标准由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门制定。
A．2%～5%
B．5%～8%
C．8%～10%
D．10%～13%
物业管理从业人员职业素养的主要内容为( )。
A．自信自强，积极向上
B．奋发努力，坚韧不拔
C．诚恳待人，服务热情
D．文明礼貌，着装整洁
E．享受待遇
下面对不良物业资产形成的原始原因、推动器、根本原因说法正确的是( )。
A．经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因
B．房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器
C．银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因
D．以上全部正确
业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法向()办理有关手续后告知物业服务企业。
A:土地行政管理部门
B:建设行政管理部门
C:房地产行政管理部门
D:规划行政管理部门
答案：D
解析：
由于改变公共建筑和共用设施用途可能影响到物业服务企业的正常管理，因此《物业管理条例》要求业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法向规划部门办理有关手续后告知物业服务企业，以便物业服务企业及时调整管理方案。如果变更用途涉及物业服务企业合同权益，双方还应就有关权益作出相应调整。
物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上()。
A:每年举行一次
B:每年举行两次
C:每两年举行一次
D:每三年举行一次
答案：A
解析：
物业管理师资格实行全国境大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。
在正式开展新建物业承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。工作流程一般包括( )。
A．工作联络登记表
B.物业承接查验记录表
C.物业承接查验工作流程
D.物业查验的内容及方法
E．承接查验所发现问题的处理流程
2021物业管理师考试真题及详解7章 第4章
租赁管理的核心内容是()
A:出租面积和租赁方式
B:租赁经营预算
C:定位目标市场
D:租金方案
答案：D
解析：
租金方案是租赁管理的核心，十分重要。在租赁方案中就需要对租金水平的确定方式做出指导性的安排。
下列( )不属于为加强物业管理企业的公关能力建设而采取的措施。
A．确立物业管理企业公共关系工作的明确目标
B．加强对员工公共关系意识的教育与培训，提高员工对公共关系的认识
C．把物业管理企业建设成封闭型的企业
D．搞好紧急处置预案的建立，增强在面对社会公共危机时的处理能力
制造、使用、存放大量爆炸物质或在正常情况下能形成爆炸性混合物时，可能因电火花而引起爆炸造成巨大破坏和人身伤亡的建（构）筑物，属于()防雷等级。
A:一类
B:二类
C:三类
D:四类
答案：A
解析：
(1)一类建（构）筑物。制造、使用、存放大量爆炸物质或在正常情况下能形成爆炸性混合物时，可能因电火花而引起爆炸造成巨大破坏和人身伤亡的建（构）筑物。特别重要的建筑物，如火车站、国际航空港、国宾馆、国家级重点文物保护建（构）筑物、超高层建筑物等。(2)二类建（构）筑物。制造、使用、存放大量爆炸物质，但不致造成巨大破坏和人身伤亡的建（构）筑物或在不正常情况下才能形成爆炸性混合物，因电火花而引起爆炸造成巨大破坏和人身伤亡的建（构）筑物。重要的或人员密集的建（构）筑物，如省（部）级办公楼、影剧院、省级文物保护建（构）筑物、19层及以上住宅和超过50米的其他民用建筑等。(3)三类建（构）筑物。凡不属于前两类的范围，而需要作防雷保护的建筑物。
除( )外，至1982年末，新加坡银行机构达118家。
A．工行
B．招行
C．邮政储蓄
D．中行
业主在专项维修资金的( )等各个环节都享有监督权。
A.存取
B．收取
C．使用
D．统筹
E．代管
房屋租赁合同的基本条款包括（ ）。
A．房屋坐落、面积、装修及设施状况
B．租赁状态
C．租金及支付方式
D．房屋的修缮责任
E．转租的约定
动火过程中的要求包括( )。
A．现场安全负责人和动火作业员必须经常检查动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火
B．发生火灾、燃炸事故时，要及时扑救
C．动火人员和现场负责人在动火作业后，应检查并彻底清理现场火种
D．动火现场要指定安全负责人
E．动火人员要严格执行安全操作规程
我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度下，通过实行住房( )逐渐发展起来的。
A．分配制度
B．商品化制度
C．实物分配
D．住房收费制度
2021物业管理师考试真题及详解7章 第5章
前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是( )，
A:合同风险
B:管理风险
C:资金风险
D:技术风险
答案：A
解析：
本题考核的是前期物业管理的合同风险。前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括：合同期限、合同订立的风险、合同执行的风险。
下列( )属于业主对房屋等建筑物的管理方式。
A．业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司
B．业主行使对建筑物的占有权
C．业主行使对建筑物的使用权
D．业主行使对建筑物的收益权
组织外部的冲突主要有()。
A:非正式组织和正式组织的冲突
B:组织和组织成员的冲突
C:组织和组织之间的冲突
D:组织和社区之间的冲突
E:组织和公众之间的冲突
答案：C,D,E
解析：
在组织运行过程中，冲突不可避免。组织冲突包括组织内部冲突与组织外部冲突两类。组织内部冲突主要有：①组织成员个人之间的冲突，②组织内部不同职位之间的冲突，③组织内部不同部门之间的冲突；④非正式组织之间的冲突，⑤非正式组织与正式组织之间的冲突。组织外部冲突主要有：①组织与组织之间的冲突，②组织与社区之间的冲突，③组织与公众之间的冲突。
民法、合同法的最基本原则是( )。
A．诚实信用原则
B．合同自由原则
C.守法和维护社会效益原则
D.权利义务公平对等
收益性物业评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率，通常称为最低()收益率。
A:权益
B:投资
C:期望
D:预期
答案：C
解析：
收益性物业评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率；评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。
下列情形中，属于损害他人合法权益的行为是（ ）。
A:房屋空置
B:房屋抵押
C:拖欠物业服务费
D:放弃享有的共有部分权利
下列物业中，能采用市场比较法进行估价的有( )。
A．写字楼
B.纪念馆
C．标准厂房
D．商铺
E.学校
期货价格是指在交易达成后按约定在未来()进行商品交割的价格。
A:较长一段时间
B:某个日期
C:短期内
D:某个地点
答案：B
解析：
期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。物业也有类似期货交易的期货价格，物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。
2021物业管理师考试真题及详解7章 第6章
物业服务定价成本由()组成。
A:绿化养护费用
B:秩序维护费
C:技术开发费
D:办公费用
E:固定资产折旧费用
收益性物业价格的形成条件包括()
A:具备有用性
B:具备收益性
C:具备市场价值
D:具备有效需求
E:具备稀缺性
答案：A,D,E
解析：
收益性物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求的条件。
共用题干
某住宅小区住户王女士凌晨一点回家时搭乘电梯，由于电梯不能够正常停靠开门，被困于其中。王女士马上通过轿厢呼叫按钮向小区监控中心求救。由于监控中心值班人员不懂如何进行施救，随机联系已下班的物业服务专业人员前往处理。在此过程中，王女士由于一时等不来施救人员，多次呼叫监控中心，持续拍打电梯门，并拨打110报警求救。20分钟后，物业服务企业专业人员及警察赶到现场，经过约10分钟时间，王女士被成功救离轿厢。小区电梯困人事件的信息迅速在小区住户中传播，不少小区住户认为电梯困人是由于物业服务企业对电梯维护与保养不到位所致，小区物业服务项目经理也亲自上门向王女士表示了道歉并进行了慰问。请回答下列问题：
小区物业服务项目经理上门向王女士道歉、慰问的行为可以起到的作用()。
A:缓解王女士被困电梯后可能存在抱怨、责备情绪或心理
B:体现主动担责，以退为进
C:从心理学近因效应角度，强化王女士对物业服务企业的正面认知
D:化解危机，免除企业责任
答案：A,C
解析：
电梯紧急情况处置（电梯困人）：(1)保持轿厢照明，并断开电梯主电源，防止电梯意外启动。(2)确定电梯位置。(3)当电梯停在距某平层位置约±0.5米范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用厅门钥匙开启厅门，用手拉开轿厢门，并协助乘客撤离轿厢。(4)当电梯未停在上述范围时，应首先将电梯移至上述范围内救人。(5)当采取上述方法而发现异常情况时，应立即通知承担电梯维修的专业公司作出处理。
一般认为，人类具有四种基本情绪：快乐、愤怒、恐惧和悲哀。恐惧是由于缺乏准备，或者不能处理、控制或摆脱某种危险情景时所产生的情绪体验。引起恐惧的重要原因是缺乏处理可怕情景的能力与手段。
近因效应是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大。对于心理感受者而言，初次印象固然深刻，但最近获得的信息会覆盖和冲淡过去的相关印象，成为采取相应行动的心理依据。
常用的危机公关传播策略有以下几类：(1)关注苗头，重视长尾效应。(2)密切洞察，避免误导危机。(3)移花接木，用更强新闻转移公众注意力。(4)拨开云雾，用事实说话。(5)以退为进，主动承担责任。
电梯管理责任险的保险责任：在保险期间内，因被保险人管理、服务上的疏忽或过失造成电梯、升降机（必须有政府有关部门颁发的合格证书）由于下列原因造成第三者人身伤亡，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人按照保险合同约定负责赔偿：①坠落；②电梯运行过程中的突然故障。
财务管理的具体目标包括()
A:筹资管理目标
B:成本管理目标
C:投资管理目标
D:耗费管理目标
E:利润分配管理目标
答案：A,C,E
解析：
财务管理的具体目标是指企业各项财务活动中在贯彻财务管理总体目标要求下的目标，它取决于财务管理的具体内容。财务管理的具体目标可以概括为以下三个主要方面：(1)筹资管理目标；(2)投资管理目标；(3)利润分配管理目标。
取消住房实物分配，实施住房分配货币化的依据是( )。
A．《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
B.《中华人民共和国合同法》
C.《物业管理条例》
D．《普通住宅小区物业管理服务等级标准》
现实物业管理中，具备业主身份的有( )。
A．房屋租用人
B．房屋所有权证书持有人
C．房屋共有权证书持有人
D．房屋使用证书持有人
E．待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人
属于对物业管理企业的行政管理方式是( )。
A．依法处罚
B．备案记载
C．实施准入制度
D．处理投诉
E．组织开展考评活动
业主对业主委员会委员享有监督权，监督权具体包括()。
A:业主有权对业主委员会的工作提出批评和建议
B:业主有权知晓业主委员会的运作情况
C:业主有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由
D:业主有权查询业主委员会保存的各项档案文件
E:有权制止业主委员会委员提出辞呈
答案：A,B,C,D
解析：
业主（指单个业主）对业主委员会委员享有监督权。业主有权对业主委员会的工作提出批评和建议，有权知晓业主委员会的运作情况，有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由，有权查询业主委员会保存的各项档案文件，有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或者管理规约的行为等。
2021物业管理师考试真题及详解7章 第7章
为了使物业总体出租收入最大化，应该采取的策略是()
A:弹性策略
B:出租策略
C:风险策略
D:现场管理策略
答案：B
解析：
出租策略则是为了使物业总体出租收入最大化应该采取的策略，包括租期长短、独立出租单元大小、租户类型的匹配策略，管理服务水平与租户优惠与补贴方式选择，以及采用何种租金形式。
零售商业物业产权与管理权相分离风险中，聘请物业服务企业的决定，具有（ ）。
A．保障性和专属性
B．保障性和合法性
C．唯一性和专属性
D．唯一性和保障性
物业服务合同一般采用()。
A:书面合同
B:口头合同
C:事实合同
D:委托合同
答案：A
解析：
书面合同是指当事人采用文字、图形及表格等方式将双方协商一致达成的协议表述出来的一种合同形式。当事人双方协商成文后签字或盖章形成的合同书、协议书、契约书、公约等一般都属于书面合同的形式，如前期物业服务合同、物业服务合同、管理规约等。
保险的一般原则是( )。
A．诚信原则
B．可保利益的原则
C．近因原则
D．比例分摊原则
E．可以收益原则
智能楼宇中生活给水系统采用恒压(或变压)供水形式时，其特点不包括( )。
A．供需水量相匹配
B．节约能源
C．增加设备和建筑面积
D．节省设备和建筑面积
以下不属于《物业管理条例》立法宗旨的是( )。
A．规范物业管理活动
B．改善人民群众的生活和工作环境
C.维护当事人合法权益
D.培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用
物业的供电种类按供电( )分为长期供电和临时供电。
A．方式
B．时间
C．性质
D.备用电源情况’
根据惯例的原理，监理组织管理系统的第一项任务是确立组织()。
A:队伍
B:机构
C:章程
D:目标
答案：D
解析：
目标效益原理：没有目标的管理，是无效的管理。因此，建立组织管理系统的第一项任务就是确立组织目标。
