21年物业管理师预测试题8章 第1章
房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物，作为权益包括房地产的( )。
A．所有权
B．占有权
C．使用权
D．收益权
E．世袭继承权
由于物业管理本身的特点，使物业管理招标投标具有与其他行业招标投标不同的一些特点。主要有( )。
A．早期介入
B．特殊性
C．长期性
D．阶段性
E．不确定性
房地产最重要的特性是( )。
A．适应性
B．寿命周期长
C．不可移动性
D．政策影响性
物业服务企业在员工人职时即应明确告知，员工辞职应当提前（ ）日以书面形式通知企业。
A．3
B．10
C．15
D．30
房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的()而预先垫支的资金。
A:收益目标
B:经营目标
C:市场目标
D:评价目标
答案：B
解析：
房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指投资者在投资活动中。为实现某种预定的经营目标而预先垫支的资金。
写字楼物业经营管理，就是物业服务企业特写字楼物业管理服务过程中所能涉及的所有资源和()都作为可以经营的资源。
A:有形资产
B:无形资产
C:生产要素
D:生活资料
答案：C
解析：
写字楼物业经营管理，就是物业服务企业特写字楼物业管理服务过程中所能涉及的所有资源和生产要素，包括人、财、物、品牌及知识产权等有形资产和无形资产，都作为可以经营的资源，通过对这些资源的综合运营利用，获得相应经济效益的过程。
21年物业管理师预测试题8章 第2章
物业的管理方式与运作程序一般由( )、流程与支持系统的设计和管理机制的确定等内容组成。
A．人员配备
B．人员培训
C．组织架构的设置
D．人员管理
随着住房制度改革和社会主义市场经济体系的逐渐建立，我国城市聚落的|酲格局正被打破。从全国各地到来的白领阶层，成为北京、上海、广州、深圳等经济发达城市的“新业主”；而城市的老居民随着城市建设的需要搬出了他们已经居住数代人的“四合院”、“胡同”、“里弄”，先富起来的部分人搬到了城郊的“高尚住宅”。在这眼花缭乱的变动中，一个新的居住小区竣工，迎来了一个新的居住群体，意味着一个新的社区的产生。1997年，原建设部就曾推广过沈阳市的经验，他们在对旧住宅小区整治、改造的基础上，结合房管所转制，推行物业管理，得到了广大住户的拥护和支持。2003年10月，中宣部、原建设部、文化部等部门又联合下发通知，要求全国学习百步亭花园社区创建文明社区的经验。实践使大家深深体会到，物业管理的推进，直接或间接地影响到和谐社区的形成，进而影响到整个城市的和谐。随着物业管理的普及和覆盖面的扩大，物业管理者不可忽视这个群体中由于习惯不同、方言不同、职业不同和受教育程度的不同等方面所造成的“文化撞击”。物业管理者只有通过透彻地了解群体成员所表现出来的一定文化环境下的价值观和意识，以及相应的行为方式、需求层次，才能更好地了解既定文化氛围中的组织行为和管理经营重点。
问题
1．什么是社会化，社会化具有哪些基本特征？
2．简述社区的含义，说明其具有哪些基本要素？
3．居住小区社区文化具有哪些性质？
正确答案：
1．所谓社会化是指作为个体的、生物的人成长为社会人，并逐步适应社会生活的过程。
社会化的基本特征：社会强制性、主观能动性、终身持续性和相互性。
2．社区是在一定地域内发生各种社会关系和社会活动、有特定的生活方式、并具有成员归属感的人群所组成的一个相对独立的社会实体。
社区的基本要素：
(1)有以一定的社会关系为基础组织起来共同生活的人口。
(2)有人们赖以从事社会活动的、具有一定界限的地域条件。
(3)有一整套相对完备的生活服务设施。
(4)有共同的社会生活。
(5)有自己特有的文化。
(6)有较完整的社区管理体系。
3．居住小区社区文化的性质：
(1)社区文化是一种认同文化。
(2)社区成员是社区文化的主体。
(3)文化氛圈是营造社区文化的必要环境。
业主使用物业时，共用设施设备的使用规定应包括()。
A:业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改
B:业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定
C:在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则
D:在物业管理区域内清扫垃圾，应遵守本物业管理区域的卫生准则
E:在物业管理区域内养宠物，应遵守本物业管理区域的饲养宠物准则
答案：A,B,C
解析：
业主使用物业时，共用部位、共用设施设备的使用规定主要应包括以下内容：①业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改，②业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定，③在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。
为了提高建筑物室内温度的稳定性，设计建筑物外围护结构时宜选用()的建筑材料。
A:导热系数较大
B:比热容较大
C:导热系数较小
D:比热容较小
E:表观密度较大
答案：B,C
解析：
本题考核的知识点为设计建筑物外围护结构时宜选用的建筑材料。材料的导热系数和比热容是设计建筑物围护结构（墙体、屋盖）进行热工计算时的重要参数。设计时应选用导热系数较小而比热容较大的建筑材料，以使建筑物保持室内温度的稳定性。同时，导热系数是热工计算和确定绝热层厚度时的重要数据。
物业服务企业薪酬结构设计，一般需要综合考虑的因素包括( )。
A:职位等级
B:个人绩效
C:企业的经济效益
D:社会的生活成本
E:个人的技能和资历
自取得《执业资格证书》之日起1年内提出初始注册申请，应提交的材料有( )。
A．《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》
B．《执业资格证书》
C．与聘用单位签订的劳动合同
D．本人身份
E．家庭住址
21年物业管理师预测试题8章 第3章
通信自动化系统的简称为( )。
A．BAS
B．CAS
C．OAS
D．FAS
核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的( )或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
A．月度财务会计报告
B．年度财务会计报告
C．小区内居民人均收入
D．原始凭证与账册
E．记账凭证
物业服务企业，应依据所经营管理的商业物业的()去选配承租商。
A:规模大小
B:不同层次
C:业主要求
D:发展战略
E:租赁方案
答案：A,B
解析：
物业服务企业，应依据所经营管理的商业物业的规模大小和不同层次去选配承租商。该考点来自教材的第六章“零售商业物业经营管理”中的第四节。
对于业主群体来讲，很难实现所有业主认识完全一致，因此，必须从业主整体利益出发，按照( )的原则决定物业管理服务事项，然后再以全体业主的名义，与物业服务企业签订物业服务合同。
A．从实际出发，实事求是
B．现实性与前瞻性有机结合
C ．少数服从多数
D．维护物业服务企业合法权益
实施物业管理绩效评价的参照系数称为（）。
A:评价措施
B:评价方法
C:评价标准
D:评价时点
在目标市场选择中，实行()目标市场选择策略的确点是易导致激烈竞争。
A:无差异
B:差异
C:集中
D:分散
答案：A
解析：
无差异目标市场选择策略，其优点是成本低。其缺点是易导致激烈竞争。因为产品单，成本低，易销售，获利高，容易吸引竞争者加入，易失去发展机会，只注重相同需求，忽视消费者需求差异，因此就不能满足不同需求。
21年物业管理师预测试题8章 第4章
改革开放以后，国家确立的住房商品化方针是()
A:大力发展商品房销售
B:参加市场竞争机制
C:按照住房制度向居民出售私有住房
D:鼓励贷款购房政策
E:按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房
答案：A,E
解析：
改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，一方面大力发展商品房销售，另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。
()能将原预算的调整、衔接工作从被动型转化为主动型，将事后的预算控制转化为事前的预算控制。
A:零基预算
B:滚动预算
C:弹性预算
D:固定预算
答案：B
解析：
滚动预算能将原预算的调整、衔接工作从被动型转化为主动型，将事后的预算控制转化为事前的预算控制，使预算适应客观情况的发展，具有促进企业管理服务活动协调进行的作用。该考点来自教材的第九章“财务管理与绩效评价”中的第二节。
下关于物业管理招标程序的表述中，正确的有（ ）。
A．招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人
B．招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标过程中完成招标文件的编制
C．在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标机构在投标人获得招标文件后，统一安排投标人会议
D．招标人采取邀请招标方式的，只能向3个以上物业服务企业发出投标邀请书
E．公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日
物业运行记录档案的收集范围包括（ ）。
A．物业维修记录档案
B．物业服务记录档案
C．建筑物运行记录档案
D．设施设备运行记录档案
E．物业管理公司行政管理档案
管理的职能是指管理在组织社会经济活动中所发挥出的功能。管理的基本职能包括( )。
A．计划
B．领导
C．沟通
D．激励
E．控制
是进行任何一项工作或活动的第一步，是一切工作的开始。
A．决策
B．组织
C．计划
D．控制
21年物业管理师预测试题8章 第5章
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起( )日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
A．15
B．30
C．45
D．60
某人如果现在将10000元存入银行，一年后可得到本利和为10100元，这100元是10000元在一年中的( )。
A．时间价值
B．资金增值
C．利润
D．收益
物业服务企业设置的资质等级分为( )。
A:甲级、乙级、丙级
B:国家级、省级、市级
C:一级、二级、三级
D:高级、中级、初级
业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算属于（ ）。
A．固定预算
B．弹性预算
C．零基预算
D．滚动预算
按照公众与组织的密切程度，可把公众分为()。
A:相关公众与非公众
B:潜在公众与现实公众
C:内部公众与外部公众
D:组织公众与非组织公众
答案：C
解析：
公众常见的划分方法：①按照公众与组织的关系，可以把公众分为相关公众与非公众，②从公众发展变化角度，可把公众分为潜在公众与现实公众，③按照公众与组织的密切程度，可把公众分为内部公众与外部公众，④按照公众对组织的态度，可把公众分为顺意公众、逆意公众和独立公众，⑤按照公众对组织的重要性，可把公众分为首要公众、次要公众和边缘公众，⑥从公众稳定性角度，可把公众分为组织公众和非组织公众。
下列关于酒店公寓散客租赁管理服务说法错误的是()。
A:散客客户是酒店公寓的主要服务对象
B:散客与酒店公寓接触交往可分为预售期、销售期和售后期三个阶段
C:对有预定和无预定的客户，酒店公寓提供相同的服务程序
D:散客退房一般是到前台自行结账
答案：A
解析：
散客客户作为酒店式公寓客源的一个重要补充，对增加酒店公寓营业收入起着非常重要的作用，长住客户是酒店公寓的主要服务对象。
21年物业管理师预测试题8章 第6章
以下物业中，能采用市场比较法进行估价的有( )。
A．写字楼
B．纪念馆
C．标准厂房
D．商铺
E．学校
物业拍卖中的保留价是指()。
A:拍卖起拍价
B:拍卖底价
C:拍卖留置价
D:拍卖成交价
《物业管理条例》颁布后一阶段物业管理政策法规的特点是( )。
A．配套性
B．经验性
C．操作性
D．以上三者都正确
根据喷头的常开、常闭形式，自动喷水灭火系统可分为闭式系统和开式系统，其中闭式系统有( )。
A:水雾系统
B:预作用系统
C:干式系统
D:雨淋系统
E:湿式系统
下列成本费用中，列入物业服务企业营业成本的有()。
A:直接人工费
B:劳动保险
C:折旧费用
D:管理费用
E:直接材料费
答案：A,E
解析：
营业成本是物业服务企业在从事物业经营管理活动中发生的各项直接支出，其预算包括直接人工费和直接材料费预算两部分。其中，直接人工费预算是公司在预算期内直接从事物业经营管理活动人员的工资、奖金和福利费等预计支出，而直接材料费预算是物业经营管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料、和动力、低值易耗品和包装物等方面的预计支出。自于营业成本是公司为赚取收入而发生的直接费用，因此，编制营业成本预算，应以收入预算为基础，确定相应的直接成本。
某宗物业的正常成交价格为12500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别为()元/m2。
A:2800；2200
B:2325；2675
C:2325；2625
D:2675；2325
答案：C
解析：
交易税费非正常负担的交易。在物业交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等。正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。由题意，卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=2500-2500*7%=2325（元/m2），买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费=2500+2500*5%=2625（元/m2）。
21年物业管理师预测试题8章 第7章
零售商业物业运作的相关理论中，一个规划良好的零售商业物业应当拥有最佳的零售店组合，从而实现最大的( )。
A．聚集效应
B．需求的外部效应
C．中心地理论
D．需求的内部效应
写字楼物业经营管理的特征包括()。
A:经营内容的特殊性
B:经营管理的特殊性
C:经营内容的规模性
D:经营管理的规模性
E:经营管理的不确定性
答案：A,B,D,E
解析：
写字楼物业经营管理的特征包括：①经营内容的特殊性；②经营管理的特殊性；③经营管理的规模性；④经营管理的不确定性。
在物业经营管理过程中，()是物业服务企业的根本目的。
A:提升信誉
B:优化服务
C:树立品牌
D:获取利润
答案：D
解析：
在物业经营管理过程中，获取利润是物业服务企业的根本目的。物业服务企业追求利润的形式、手段不尽相同，但最终是为了产生效益。利润保障物业经营管理发展的必需条件。
房地产转让的实质是()发生转移。
A:房地产使用权
B:房地产权益构成
C:房地产权属
D:房地产实体状况
答案：C
解析：
房地产转让的实质是房地产权属发生转移，房地产转让时，房屋所有权与土地使用权一并转让，即通常所说的“房地不可分”。
以下对物业管理客户沟通的内容，叙述不正确的有（ ）。
A．与政府行政、业务主管部门、辖区街道居委会等在法规监管、行政管理服务方面的沟通交流
B．与业主大会和业主委员会物业管理事务的沟通交流
C．在与政府相关部门的沟通中，物业服务企业要摆正位置，对政府职能部门提出的建议和要求应经过了解、调查和分析，做好沟通交流每个环节的准备
D．与建设单位、市政公用事业单位、专业公司等单位的沟通交流，要以合同准备为核心，明确各方职责范围、权利义务，做好沟通交流工作
E．与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流
常用的选拔方法不包括( )。
A．面试
B．知识测验
C．心理测验
D．能力测验
21年物业管理师预测试题8章 第8章
投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一般有()
A:完全拥有产权
B:全部出售套现
C:股东分摊产权
D:将大部分产权出售，成为小股东
E:自己维持大股东的身份
答案：A,B,D,E
解析：
投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一般有以下三种：(1)完全拥有产权，或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东的身份；(2)将大部分产权出售，成为小股东；(3)全部出售套现。
为了制定物业经营管理计划，首先要()
A:分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状态
B:准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况
C:认真分析领会物业业主的相关目标
D:研究物业周围较大范围内的社会、经济、政治、文化教育、城市发展、公共事业等方面的发展状况与趋势
答案：A
解析：
为了制定物业经营管理计划，首先要分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状态，其次要准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况，还要认真分析领会物业业主的相关目标，这些工作是制定物业经营管理计划的基础。
大数据在物业服务企业内部运营中的作用包括()。
A:提升顾客忠诚度
B:提升供应链效率
C:打通线上线下营销
D:改善客户服务
E:提升物业服务成本
答案：A,B,D
解析：
大数据在物业服务企业内部运营中的作用：(1)优化企业商务网站；(2)改进企业内部管理；(3)提升顾客忠诚度；(4)进行服务需求预测，据此调整内部运营；(5)提升供应链效率；(6)改善客户服务。
现场管理的范围和内容包括()。
A:商厦内客人休息区
B:主要出入口
C:大楼外立面
D:商厦内卖场
E:公共区域广告
非业主的专有部分使用人享有的权利主要不包括()。
A:合理利用专有部分的权利
B:接受物业服务的权利
C:执行业主大会和业主委员会依法做出的决定的权利
D:居住利益、相邻权受到侵害时，提起诉讼的权利
答案：C
解析：
非业主的专有部分使用人享有的权利主要包括：(1)合理利用专有部分的权利；(2)合理利用共有部分的权利；(3)接受物业服务的权利；(4)居住利益、相邻权受到侵害时，提起诉讼的权利等。
管理者对员工的惩罚形式不包括( )。
A．扣罚奖金
B．免除职务
C．给予辞职
D．岗位调整
