物业管理师考试真题及详解9卷 第1卷
某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格为()元/m2。
A:2768
B:2789
C:2865
D:2934
答案：D
解析：
期房价格与现房价格之间的关系是：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期房出租的净收益的折现值-风险补偿。结合题意可得：期房目前的价格V=3300-330/（1+10%）-3300*2%=2934（元/m2）。
商业物业经营管理服务与其他业态的物业经营管理服务的主要区别()。
A:附随性
B:守法性
C:潜隐性
D:保障性
答案：D
解析：
商业物业管理是商业经营活动的重要保障。商业物业管理的主要活动有时与商业经营活动在时间上同步，有时超前、有时滞后。工程系统的任何故障、秩序维护工作的任何疏忽都将给商业经营活动的备方带来直接的经济损失，无论是厂商、店家的经济损失，还是个体消费者的索赔都将对正常的管理工作带来负面影响。这也是商业物业经营管理服务与其他业态的物业经营管理服务的主要区别。
物业管理档案的分类方法有( )。
A．年度分类法
B．内容分类法
C．组织机构分类法
D．时间分类法
E．事件分类法
某小区业主买气需用燃气卡购买，某日，业主黄某到物业服务企业购买天然气。因黄某长期不交纳物业服务费，物业服务企业拒绝向这名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中，业主损坏了物业服务企业的办公用品。物业服务企业最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。
问题：
1．物业服务企业的做法是否妥当？为什么？
2．物业服务企业应该如何妥善解决上述问题？
1、物业服务企业的做法是不妥当的，具体分析如下：
(1)业主不交物业服务费的问题与其到物业服务企业购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。
(2)物业服务企业拒绝向业主黄某出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。
(3)物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。因双方之间的其他矛盾，物业服务企业未给业主购买燃气提供服务，致使矛盾激化，物业服务企业是有责任的。
2、物业服务企业应该采取如下办法妥善解决问题：
(1)根据物业服务企业与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业服务企业购买，物业服务企业应该按照约定向业主出售燃气。
(2)如果物业服务企业要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，则必须保留足够的证据。若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。
(3)物业服务企业要向业主追讨拖欠的物业服务费，则需另行起诉。在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。
(4)为了起诉欠费的业主，物业服务企业应为诉讼准备充足的证据，包括物业服务合同、收费依据和对方欠费的证据等。物业服务企业作为原告应当向人民法院起诉。
不良物业资产形成的原因中，造成不良资产生成的直接原因是( )。
A．经济周期变化
B．房地产虚假的泡沫繁荣
C．经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷
D．银行货币资金运作的中断
商业物业管理的基本共性中保障性是从()角度对比分析得出。
A:从物业角度看
B:从客户角度看
C:从物业角度看
D:从业主角度看
答案：D
解析：
了解商业物业管理的共性特征可以从商业、物业以及业主等不同角度进行对比分析：①附随性——从商业角度看，②潜隐性——从物业角度看，③保障性——从业主角度看。
物业管理师考试真题及详解9卷 第2卷
美国的资产管理服务有()。
A:咨询服务
B:投资服务
C:物业管理衍生性服务
D:物业经营
E:资产管理
答案：C,D,E
解析：
美国的资产管理服务包括：①物业管理衍生性服务；②物业经营；③资产管理。
前期物业管理服务的对象是（ ）。
A:全体业主
B:建设单位
C:业主大会
D:业主委员会
答案：A
解析：
本题考核的是前期物业管理服务的对象。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。
房屋租赁是指房屋所有权人将一定期限的房屋使用权让渡给()，并由使用人定期向房屋所有权人交付房屋租金的行为。
A:使用人
B:所有人
C:权利人
D:责任人
答案：A
解析：
房屋租赁是指房屋所有权人将一定期限的房屋使用权让渡给使用人，并由使用人定期向房屋所有权人交付房屋租金的行为。其中，房屋所有权人是房屋出租人，房屋使用人是房屋承租人。
紧急事件处理可以分为( )三个阶段。
A．事先
B．事前
C．事中
D．事后
E．赔偿
营运资本投资管理的主要内容不包括()。
A:应收票据管理
B:应收账款管理
C:现金管理
D:存货管理
答案：A
解析：
营运资本投资管理的主要内容是现金管理、存货管理和应收账款管理。该考点来自教材的第九章“财务管理与绩效评价”中的第一节。
()是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。
A:业主委员会
B:业主委员会筹备组
B:社区居委会
D:物业服务
答案：A
解析：
《物权法》规定，业主可以设立业主大会。如果建筑区划内业主人数众多，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。
物业管理师考试真题及详解9卷 第3卷
公共关系的手段是( )。
A:信息传播
B:行政命令
C:经济制裁
D:物质引诱
依据评价指标的实际对照相应的标准值，运用功效系数法计算各项指标实际得分的绩效评价方法是（）。
A:隶属度赋值法
B:基本指标计分法
C:修正指标计分法
D:评价指标计分法
由于建造公园而使周边房地产价格明显上升，这反映了房地产投资特性中的( )。
A:折旧递减性
B:地租递增性
C:政策影响性
D:相互影响性
一般说来，对员工的奖励可分为( )。
A．年终奖励
B．物质奖励
C．精神奖励
D．定期奖励
E．不定期奖励
风险的类型多种多样，其中房屋所有权人遭受火灾的损失属于()
A:纯粹风险
B:投机风险
C:财产风险
D:责任风险
答案：A
解析：
纯粹风险是指只有损失机会而无获利机会的风险；而投机风险是指既有损失机会，也有获利可能的风险。例如房屋所有权人遭受火灾损失，这是无利可得的风险，属于纯粹风险。
早期介入阶段包括（ ）。?
A:立项阶段
B:竣工阶段
C:建设阶段
D:入住阶段
E:规划阶段
物业管理师考试真题及详解9卷 第4卷
关于零售商业物业影响租户选择的因素，说法正确的是()
A:财务能力是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素
B:低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因
C:潜在租户是否有足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，是衡量租户财务能力大小的一个方面
D:一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合
E:零售商作为零售商业物业内的租户，非常关心是否有足够楼面面积来开展其经营活动
答案：B,C,D,E
解析：
声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因，这就要求物业服务企业对租户开展每一项新的商业经营项目进行认真的分析研究。潜在租户是否有足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量租户财务能力大小的一个方面。一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合。零售商作为零售商业物业内的租户，非常关心是否有足够的楼面面积来开展其经营活动、其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别、整个购物中心的客流量有多大。
下列参加2012年物业管理师考试的人员情况统计中，()是总量指标。
A:女性在全体参考人员中的比例
B:参加考试人数
C:平均文化程度
D:平均工作年限
答案：B
解析：
总量指标是反映社会经济现象总体在定时间、地点和条件下的总规模或总水平的统计指标。总量指标一般是通过将原始数值进行分类汇总后得到的绝对水平，所以也称绝对数、绝对指标。总量指标是认识现象总体数量特征的起点和进行对比分析的基础。A项为相对指标，CD两项为平均指标。
写字楼项目难以估价的无形资产是()
A:服务满意度
B:品牌
C:经济指标
D:财务指标
答案：B
解析：
品牌是写字楼良好形象的缩影，是优质物业经营管理的证明，是值得市场信任的标志，是提高租金价格和物业管理费价格的理由，是写字楼项目难以估价的无形资产。
公共关系的基本要素包括( )。
A.社会组织
B．管理职能
C.公众
D.信息传播
E．目标市场
关于影响收益性物业价格的利率因素，下列说法正确的是（ ）。
A．物业价格与利率正相关
B．物业价格与利率负相关
C．利率上升，物业价格会上升
D．利率下降，物业价格会下降
物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任的前提条件是( )。
A．物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为
B．物业管理企业根本不履行物业服务合同的约定
C．物业管理企业不完全履行物业服务合同的约定
D．以上都不正确
物业管理师考试真题及详解9卷 第5卷
对于绿色建筑，物业服务企业经营与管理过程中应遵循()的理念。
A:四节一环保
B:以人为本
C:因地制宜
D:可持续发展
E:信息化管理
答案：B,C,D
解析：
物业服务企业经营与管理过程中应遵循“以人为本”、“因地制宜”、“可持续发展”的理念，应注重建筑物全寿命周期的“四节一环保”，即：节能、节水、节地、节材、环境保护。该考点来自教材的第十章“物业经营管理的未来发展”中的第二节。
闭路电视监控系统的规模可根据监视范围的大小以及监视目标的多少来确定，监视系统的大小一般根据摄像机的数量划分，大于( )的为大型电视监控系统。
A:80个
B:90个
C:100个
D:150个
需要改变大型公共文化体育设施的，需要举行()。
A:县级以上政府常务会
B:房地产行政主管部门常务会
C:听证会
D:律师咨询会
答案：C
解析：
根据《公共文化体育设施条例》规定，确需改变公共文化体育设施用途的，有关地方人民政府在作出决定前，应当组织专家论证，并征得上一级人民政府文化行政主管部门、体育行政主管部门同意，报上一级人民政府批准。涉及大型公共文化体育设施的，上一级人民政府在批准前，应当举行听证会，听取公众意见。
保证建筑物达到某种要求的技术条件是( )。
A:材料
B:设备
C:生产技术
D:结构
物业服务合同与合同法上的委托合同有类似之处，又因其具有自身特征而独立于委托合同，其特征包括( )。
A．一般不以自己的名义来从事管理和服务活动
B．物业服务合同已经具有特定的财产管理内容
C．作为物业服务合同的委托人，具有独立的法人资格
D．以自己的名义来从事管理和服务活动
E．物业服务企业可以自行将物业服务合同中的专业服务项目委托他人完成
管理规约对()不具有约束力。
A:业主
B:业主房屋的承租人
C:业主房屋的继受人
D:物业服务企业
答案：D
解析：
管理规约是业主依法订立的一种自我管理规约，管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。每一位业主都应当依照管理规约的规定行使权利、履行义务。
物业管理师考试真题及详解9卷 第6卷
抵押是《担保法》规定的担保形式之一，抵押是以不转移财产占有权为条件的物权担保方式，但抵押人对抵押财产暂时不享有( )。
A．所有权
B．占有权
C．使用权
D．经营权
某项目的速动比率为1，流动负债为90万元，存货价值为130万元，则项目的流动比率为（ ）。
A．3.5
B．2.4
C．2.1
D．1.9
闭路电视监控系统的规模可根据监视范围的大小以及监视目标的多少来确定，监视系统的大小一般根据摄像机的数量划分，大于( )的为大型电视监控系统。
A:80个
B:90个
C:100个
D:150个
在财务管理活动中，正确处理（ ）之间的财务关系，能够保持物业服务企业的良好信誉，有利于企业降低和化解财务风险。
A．企业同国家机关
B．企业内部各单位
C．企业同职工之间
D．企业同其债权人
维修养护物业应当遵守的规则有( )。
A．房屋装饰装修规定
B．物业维修养护中业主应当相互配合与协助
C．涉及公共利益与公共安全的物业维修养护
D．利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定
E．保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理
物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的时候必须由( )来依法办理有关行政审批手续。
A.业主大会
B．业主
C.业主委员会
D．居民委员会代表
物业管理师考试真题及详解9卷 第7卷
经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效地解除危险措施，房屋应当由()承担民事责任。
A:鉴定机构
B:房屋所有人、使用人共同
C:房屋所有人
D:房屋使用人
答案：C
解析：
房屋所有人应当承担的民事责任有：①有险不查或损坏不修，②经鉴定机构定为危险房屋未采取有效的接触危险措施。
因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。
A.装修人 B.装修企业
C.装修施工人员 D.物业管理公司
答案：A
解析：
因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责 修复和赔偿，属于装饰装修企业责任的。装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施而造成损失的，由装修人负责赔偿。
《物业管理条例》调整和规范的对象是业主()物业服务企业所进行的物业管理服务活动。
A:指定
B:选聘
C:招聘
D:委派
答案：B
解析：
对于房屋等建筑物的管理，业主可以根据不同情况采用不同的方式。从实际情况来看，主要有三种方式：①业主自己进行管理，②业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司，③业主选聘物业服务企业进行管理。《物业管理条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。
物业管理活动主要的合同类型中，( )合同是指业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。
A．物业服务
B．物业管理
C．前期物业服务
D.前期物业管理
凡是记载和反映物业、大型或重要附属设施设备及物业管理活动的基本历史情况，对物业维护和使用以及科学研究有长远研究参考价值的文件保存年限是( )。
A:5年以内
B:15年以内
C:15～60年
D:无限期
答案：D
解析：
本题考核的是物业服务企业档案保存期限的划分标准。主要包括：(1)无限期，凡是记载和反映物业、大型或重要附属设施设备及物业管理活动的基本历史情况，对物业维护和使用以及科学研究有长远研究参考价值的文件;(2)15～60年，凡是在相当长的时间内对所管理的物业及物业管理工作需要进行查考、经验总结的文件与记录;(3)15年以内，其他只在较短时期内有查考意义的文件与记录。
物业租赁管理模式中，业主通常选择()模式，将市场风险转移。
A:包租转租
B:出租代理
C:委托管理
D:分区出租
答案：A
解析：
物业租赁管理模式中，在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。
物业管理师考试真题及详解9卷 第8卷
业主委员会选聘物业服务企业的，应当在原物业服务合同终止后，组织新老物业服务企业共同进行物业承接查验活动，由()向业主委员会办理物业移交手续。
A:新物业服务企业
B:业主委员会
C:原物业服务企业
D:业主委员会与新物业服务企业
答案：C
解析：
业主委员会选聘物业服务企业的，应当在原物业服务合同终止后，组织新老物业服务企业共同进行物业承接查验活动，由原物业服务企业向业主委员会办理物业移交手续，再由业主委员会与新物业服务企业办理物业承接手续。
早期介入的风险主要包括( )和专业服务咨询的风险。
A．业主使用物业、接受服务中发生的风险
B．项目接管的不确定性带来的风险
C．合同订立的风险
D．公共媒体宣传报道中的舆论风险
下列有关物业服务企业的资质条件的表述中，符合二级资质条件的是( )。
A．注册资本为500万元人民币以上
B．物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人
C．物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人
D．具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称
投标的风险主要来自于( )。
A．企业产权人
B．招标人和招标物业
C．物业使用人
D．投标人
E．竞争对手
房地产中介服务人员包括房地产经纪人、房地产咨询业务人员和( )。
A．房地产质量评估人员
B．房地产销售业务人员
C．房地产价格咨询人员
D．房地产价格评估人员
业主的建筑物区分所有权由（ ）构成。
A．业主对专有部分的所有权
B．业主对私有部分的所有权
C．业主对建筑区划内的共有部分的共有权
D．业主对建筑物区划内的共有部分的共同使用权
E．业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权
物业管理师考试真题及详解9卷 第9卷
下列说法错误的是( )。
A．产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业管理企业签订物业服务合同
B．物业管理涉及群众的日常生活，但行政机关无权介入物业管理活动
C．在订立物业服务合同时，应明确业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用
D．只要通过法定的多数投票权利，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任
物业管理和设施管理定位在( )的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。
A．决策层面
B．现场操作层面
C．战略层面
D．市场层面
物业管理企业在向房地产行政主管部门申请资质时不需要提供( )。
A．营业执照
B．验资证明
C．招聘人员名单
D．企业管理办法和制度
E．企业法定代表人的身份证明
共用题干
2013年2月27日2时10分左右，某百货大楼发生火灾，虽无人员伤亡，但其直接经济损失高达1500万元。经调查，事故发生的原因主要有以下几个方面：(1)营业现场未能做到完全禁止吸烟，当班清洁工未按企业随满随倒的规定将垃圾及时倾倒，既而留下火种，遗留在楼通廊垃圾车内未熄灭的香烟引燃起火，是这起事故的直接原因。(2)当班保安人员及带班人员未及时发现火情，延误了灭火时机，导致了火势蔓延。(3)百货大楼安全防护设施不完备，部分营业区设有自动报警、自动喷淋和未采取防火分隔措施，抢救现场的电工违反操作规程，切断消防用电，致使已安装自动喷淋和防火卷帘门营业区的上进设施也不能正常运行，失去防护作用，导致了火势扩大。问题：
感温火灾探测器包括()。
A:定温火灾探测器
B:恒温火灾探测器
C:差温火灾探测器
D:差定温火灾探测器
答案：A,C,D
解析：
区域报警控制器具有以下功能：①接收区域内各火灾探测器连来的火灾信号，发出声、光报警，显示着火的部位，记下报警时刻，②在与集中报警控制器配合使用时，向集中报警控制器发送火灾信号，③检查传输线路断路、探测器接触不良或被取走等故障。集中报警控制器具有区域报警控制器的功能。不同的是，它接收的信号是区域报警控制器连来的，而且能向联动控制装置发出操作指令。
该百货大楼发生火灾造成重大损失的主要原因有：①在火灾的初始和引燃阶段，当班保安人员及带班人员未及时发现火情，着火部位设有加装火灾探测器，未能及时触发消防中心的火灾报警控制器，是发生事故的主要原因，②在火焰燃烧阶段，手动控制装置及消防联动系统，未能正常操作，导致消防水泵、防火卷帘门未能起动，是发生事故、造成重大损失的重要原因。
火灾自动报警系统的组成形式有：①区域报警系统。用于局部的保护场所，它自区域报警控制器和火灾探测器等组成，或自火灾报警控制器和火灾探测器等组成。②集中报警系统，用于保护对象规模较大的场所，如写字楼、高层住宅等。它自集中报警控制器、区域报警控制器和火灾探测器等组成，或自火灾报警控制器、区域显示器和火灾探测器等组成。②控制中心报警系统，适用于规模大的群体建筑和高层建筑。它自消防控制设备、集中报警控制器、区域报警控制器和火灾探测器等组成，或自消防控制设备、火灾报警控制器、区域显示器和火灾探测器等组成。
感温火灾探测器是探测某点或某线段周围的温度、温差和温升速率的火灾探测器。它有定温火灾探测器、差定温火灾探测器三种。
房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有的特征有( )。
A．房屋租赁不转移房屋的所有权
B．房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
C．房屋租赁关系是一种经济要式契约关系
D．房屋租赁关系不因所有权的转移而终止
E．租赁双方都必须是符合法律规定的责任人
物业服务企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行()，能够独立承担民事责任的企业法人。
A:自主经营
B:独立核算
C:自负盈亏
D:独立组织
E:自主管理
答案：A,B,C
解析：
物业服务企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的企业法人。
