物业管理师答疑精华8节 第1节
企业净利润占净资产（或所有者权益）的比率是()。
A:权益资本净利率
B:权益资产净利率
C:资金利润率
D:投资收益率
答案：A
解析：
每股收益（或称为权益资本净利率），是企业净利润占净资产（或所有者权益）的比率，用以反映企业运用自由资本获得利润的能力。
如果A商品的需求与B商品的价格同方向变化，则A商品和B商品之间的关系是互为( )。
A:补充品
B:替代品
C:附属品
D:增值品
房地产开发企业办理工程竣工验收备案应当提交的文件有()。
A:施工单位签署的工程质量保修书
B:工程竣工验收备案表
C:工程竣工验收许可证
D:工程竣工验收报告
E:施工许可证
答案：A,B,D
解析：
建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：①工程竣工验收备案表，②工程竣工验收报告，②法律、行政法规规定应当自规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件；④法律规定应当自公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件，⑤施工单位签署的工程质量保修书，法规、规章规定必须提供的其他文件。另外，商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业保修责任的单位是()。
A:施工单位
B:业主大会
C:建设单位
D:物业服务企业
答案：C
解析：
临时管理规约生效期间，物业大多处于保修期内，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。如果建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或者拖延修复，业主可以自行修复或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失，建设单位应当承担。
在目标市场选择中，无论是生产、储运保管、销售都因产品单一而显得工作方便的策略是( )。
A．无差异目标市场营销策略
B．差异目标市场营销策略
C.集中目标市场营销策略
D.综合目标市场营销策略
物业管理师答疑精华8节 第2节
房地产转让可以分为( )。
A．有偿转让和无偿转让
B．使用权转让和所有权转让
C．共有转让和私人转让
D．以上都正确
是指所有人对其物业享有占有、使用、收益、处分的权利。
A．物业权属
B．物业所有权
C．物业权利
D．物业抵押权
成本预算中，编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据的预算是()
A:固定预算
B:零基预算
C:弹性预算
D:概率预算
答案：B
解析：
成本预算的编制方法中，零基预算有一些不足，主要表现为：编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据等。
《中华人民共和国合同法》规定了要约人不得撤销要约的情形是( )。
A．要约人确定了承诺期限
B．要约人没有确定承诺期限
C．因受要约人的故意使要约人撤销要约的通知无法到达受要约人的
D．要约人以某种形式明示要约不可撤销
E．受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同做了准备工作
收益性物业价值的高低主要取决于( )。
A．获得净收益的可靠性
B．经济寿命的长短
C．获得净收益期限的长短
D．未来净收益的大小
E．物业的使用状态
物业管理师答疑精华8节 第3节
零售商业物业现场管理计划的费用测算中，设施维护费约占总费用的( )。
A．0.5%～1%
B．2%～3%
C．3%～5%
D．8%～12%
物业管理招标投标程序中，开标由()主持。
A:招标人
B:评标委员会
C:投标人代表
D:招标代理人
答案：A
解析：
开标自招标人主持，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以自招标人委托的公证机构进行检查并公证。
建设单位对建筑工程质量应当承担的义务和责任主要有（ ）
A．建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，向具有相应资质等级的单位进行招标，并不得将建设工程肢解发包
B．建设单位应当向勘察、设计、施工、工程监理等单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料
C．建设单位在领取施工许可证或者开工报告后，可以开始施工
D．建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量
E．涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工
一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越( )。
A．小
B．相当
C．大
D．无关系
共用题干
某建筑共三十八层，其中地上三十五层、地下三层。根据建筑竖向自然分为到四层的裙楼、五层以上的主楼及地下室三个部分。按照功能作了基本的划分，地下二层和地下三层为停车库（其中地下三层战时为人防物资库），地上层至四层为商业用房，五层至三十五层为公寓式办公部分。根据建筑的定位和使用功能，除地下二层和地下三层的停车库外，全楼设计中央空调系统，并使用集中热热源。空调方式：地下到四层按照功能分区，大部分为商场、餐饮等经营用房，因此采用适用于大空间的全空气空调系统，可内外分区，由集中设置的制冷机房和热力站提供冷、热媒。五层以上的公寓式办公用房采用风机盘管加新风换气机的中央空调系统，由集中设置的制冷机房和热交换站提供冷、热媒。新风换气机系统在厨房或卫生间留有进、排风竖井位置，并在屋顶设置集中的连、排风风机以克服竖向风道阻力。热源：使用集中供热热源（水），在地下二层设置热交换站，经换热器换热出50～60℃二次水供全楼空调使用。冷源：在地下二层设置制冷机房，集中设置水冷冷水机组，制取7-12℃的冷冻水，供全楼空调使用，冷却塔设于屋顶平台处。局部全年需独立使用空调的房间（如中控室、消防中心、变配电室等）设置独立冷热源风冷热泵机组的分体空调。空调冷热媒系统：空调冷热媒系统采用一级泵变流量方式，水泵与冷热水机组一对一设置，根据冷热媒供回水温度，确定机组和循环泵的运行台数，在供回水干管之间设置差压式旁通阀，水系统采用两管制，并在末端设备回水管上设电动调节阀，以实现末端的变流量运行方式。问题：
下列说法不正确的是()
A:按系统中所用的热媒不同，供热系统可分热水供热系统、蒸汽供热系统及热风供热系统等三类
B:热水供热系统以水为热媒体，通常用散热器为散热设备
C:热风供热系统以空气作为热媒体
D:蒸汽供热系统以蒸汽为热媒体，不需要安装散热器
答案：D
解析：
空调系统有多种分类方式，其中，按照按空气处理设备的设置，可分为集中式空调系统、半集中式空调系统、分散式空调系统。
按系统中所用的热媒不同，供热系统可分为三类：①热水供热系统，以水为热媒体，通常用散热器为散热设备，②蒸汽供热系统，以蒸汽为热媒体，也以散热器为散热设备，②热风供热系统，以空气作为热媒体。
五到三十五层公寓式办公部分采用热风供暖系统。其特点是以空气作为热媒体。其先将空气加热，然后将高于室温的空气融入室内，热空气在室内降低温度，放出热量，从而达到供暖的目的。
地下到四层商业用房采用集中空调系统中的混合式集中空调系统。按其处理空气的来源，有封闭式、直流式和混合式三种。其中混合式集中空调系统使用一部分室内再循环空气，又使用部分室外新鲜空气。其特点是所有的空气处理设备，包括风机、水泵等都集中在个空调机房内，处理后的空气经风道输送到各空调房间。
五到三十五层公寓式办公部分采用半集中式空调系统，其可以适应各种房间对空气温、湿度的不同要求。其特点除设有集中空调机房外，还在机房间内设有二次空调处理设备，二次空调处理设备在空气进入被调节房间之前，可对来自集中处理设备的空气作进一步补充处理。
物业管理师答疑精华8节 第4节
物业服务企业的风险防范可从( )方面进行。
A:学法、懂法和守法
B:抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实
C:妥善处理物业管理活动相关主体间的关系
D:提高研究、控制和防范的能力
E:提高管理费的收取能力
物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任的前提条件是物业管理企业( )。
A．未能履行物业服务合同的约定
B．根本不履行物业服务合同的约定
C．不完全履行物业服务合同的约定
D．不管是否履行物业服务合同的约定
新建物业承接查验的主要内容不包括（ ）。
A．物业资料
B．物业共用部位
C．共用设施设备
D．建设单位资料
在物业建设阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容包括（ ）。
A:确定物业服务收费标准
B:就物业环境的适应性提出建议
C:配合施工单位安装物业设备
D:记录物业项目的隐蔽工程
E:熟悉物业项目供水管线铺设情况
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积( )万平方米以下的开发建设项目。
A．15
B．20
C．25
D．30
物业管理师答疑精华8节 第5节
房地产投资的()使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接加和。
A:保值性
B:收益性
C:风险性
D:获利性
答案：A
解析：
由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率，来减轻该风险对实际收益率影响的程度。但房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接加和。
下列有关均衡点的讨论，不正确的是( )。
A．均衡点的存在性
B．均衡点的唯一性
C．均衡点的稳定性
D．以上皆不正确
出租人不愿在租赁合同期满时赋予承租人过多的权利的原因主要有()。
A:期限较长的租赁合同所规定的租金，在租赁期间内很难赶上市场租金水平的可能变化，使实际租金常常低于市场租金
B:租赁合同期满时赋予承租人一定的权利，并不能保证其继续承租
C:承租人所享受的权利常给予他人利用，造成出租人的损失
D:租赁合同期满时赋予承租人一定的权利，不利于写字楼的阶段性营销策略、出租人对承租人的再选择等内容的落实
E:出租人对承租人违反合同的些行为往往不能追究，只能自己承担后果
答案：A,B,D
解析：
出租人不愿在租赁合同期满时赋予承租人过多的权利。主要有三个方面的原因：首先，期限较长的租赁合同所规定的租金，在租赁期间内很难赶上市场租金水平的可能变化，尽管有租金定期调整的条款在发挥作用，但实际租金常常低于市场租金，其次，租赁合同期满时赋予承租人一定的权利，并不能保证其继续承租，最后，租赁合同期满时赋予承租人一定的权利，不利于写字楼的阶段性营销策略、出租人对承租人的再选择等内容的落实。所以，出租人赋予承租人一定的权利，在大多数情况下是出租人不情愿的做法，但出租人为了保持写字楼的市场竞争力，有时不得不这样做。
在物业管理的客户管理中，（ ）是最主要的客户管理对象。
A．建设单位
B．专业公司
C．业主
D．政府部门
物业服务的对象是( )。
A．物业管理区域内的开发商
B．小区建设单位
C．物业管理区域内的全体业主
D．物业管理区域内的商业机构
物业管理师答疑精华8节 第6节
服务式办公室起源于()。
A:美国
B:英国
C:中国
D:德国
长期筹资决策的主要问题包括资本结构决策、债务结构决策、()决策。
A:资本营运
B:股利分配
C:直接投资
D:内部筹资
答案：B
解析：
长期筹资决策中的主要问题是资本结构决策、债务结构决策和股利分配决策。
是人际关系特别是良好人际关系建立的前提。
A．平等原则
B．宽容原则
C．诚信原则
D．互惠互利原则
财务评价指标体系中，动态盈利指标包括()
A:财务净现值
B:财务内部收益率
C:现金回报率
D:偿债备付率
E:投资回报率
答案：A,B
解析：
房地产财务评价指标体系中，动态盈利指标包括财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期。选项C、E属于静态盈利指标，选项D属于清偿能力指标。
写字楼物业管理常规目标包括经营、管理和（ ）等三方面内容。
A.维护 B.服务
C.效益 D.安全
答案：B
解析：
写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位一体，互相渗透。
物业管理师答疑精华8节 第7节
物业管理人员在工作中相互推诿，办事拖拉，不符合()的职业道德要求。
A.忠于职守，尽职尽责
B.实事求是，办事公道
C.谦虚谨慎，文明礼貌
D.遵守纪律，奉公守法
下列各项属于住宅小区的特点的有()。
A:规划统一，配套齐全
B:建筑档次高
C:产权多元化，管理复杂化
D:人口构成复杂化
E:使用功能多样化
答案：A,C,D,E
解析：
住宅小区的特点包括以下几点：①规划统一，配套齐全，②产权多元化，管理复杂化，③人口构成复杂化；④使用功能多样化。B项，属于公寓、别墅的特点。
物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手，下列选项中，属于来自竞争对手的风险是( )。
A:招标方提出显失公平的特殊条件，招标方未告知可能会直接影响投标结果的信息
B:采取低于成本竞争、欺诈、行贿等不正当的竞争手段
C:盲目作出服务承诺
D:价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营
在车辆出入管理中，对于外来的车辆应采用发( )的方式进行管理。
A．临时卡
B.通行卡
C．月卡
D．年卡
在混凝土中，( )起骨架作用。
A．水泥
B．石灰
C．水
D．砂、石子
物业管理师答疑精华8节 第8节
在控制风险的手段中，衡量采取回避的标准是()
A:风险事件屡次发生，且损失严重
B:风险事件发生后，投保人不能获得损失的全部赔偿
C:风险可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益
D:物业服务企业一般对他人所造成的损坏不全部补偿
答案：C
解析：
风险回避是指风险的承受人在风险识别和评估的基础上，事先就避开风险源或改变行为方式来避免风险损失。衡量采取回避的标准是：当风险可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益时，采取回避政策。
投标的风险主要来自于( )。
A．企业产权人
B．招标人和招标物业
C．物业使用人
D．投标人
E．竞争对手
物业租赁房屋租赁合同的法律特征包括（ ）。
A．房屋租赁合同是双务合同
B．房屋租赁合同是非继续性合同
C．房屋租赁合同是无偿合同
D．房屋租赁合同是诺成合同
E．房屋租赁合同是要式合同
共用题干
某小区采用智能化管理，其建筑设备自动化系统、办公自动化系统、安全防范自动化系统、通信自动化系统、火灾自动报警与联动控制系统等一应俱全。问题：
楼宇自动控制系统的控制方式有()。
A:区域控制
B:集中控制
C:集散控制
D:远程控制
答案：B,C
解析：
楼宇自动控制系统可采用集中控制和集散控制。集中控制方式是将所有现场信号集中，由一台计算机进行集中控制。这种控制方式结构简单，但功能有限，可靠性低。集散控制以分布在现场被控设备附近的多台计算机控制装置，完成被控设备的实时检测和控制，以集中控制室的管理计算机完成集中报警、显示、操作、打印和控制。
安全防范系统包括：①门禁系统（出入口管理系统），②入侵报警系统（周界防越报警系统、防盗报警系统），③电视监控系统，④巡更系统，⑤停车场自动管理系统，⑥中心控制台。火灾自动报警系统属于火灾报警及消防联动系统（FAS）。
区域报警控制器具有以下功能：①接收区域内各火灾探测器连来的火灾信号，发出声、光报警，显示着火的部位，记下报警时刻，②在与集中报警控制器配合使用时，向集中报警控制器发连火灾信号，③检查传输线路断路、探测器接触不良或被取走等故障。集中报警控制器具有区域报警控制器的功能。不同的是，它接收的信号是区域报警控制器连来的，而且能向联动控制装置发出操作指令。
楼宇自动控制系统(BuildingAutomationSystem,即BAS)是利用微机控制技术和现代通信技术对建筑物内的电力、照明、空调、电梯、给排水、消防、安全防范等楼宇设备实施监视、测量和控制的系统。按控制的对象划分，楼宇自动控制系统可分为：电力供应子系统、照明子系统、环境控制子系统、消防子系统、安全防范子系统、运输子系统这六个子系统。
关于商品需求弹性大小的说法，正确的有（）。
A:商品用途越多，需求弹性越大
B:商品越贵，需求弹性越大
C:生产周期越短，需求弹性越小
D:越是生活必需品，需弹性越小
E:商品越是耐用，需求弹性越小
