物业管理师历年真题解析6节

某商务大厦由A公司所建设，其物业管理工作由B物业服务企业负责。由于B是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，A物业服务企业的接收人员在粗略看过机房后，便在“一切正常”的字样下签了名。夏季即将来临，在进行空调运行准备过程中发现，前物业服务企业对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。B物业服务企业要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为B物业服务企业在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时B物业服务企业拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录，向A公司提出了法律交涉。

问题：

1．上述情况属于物业承接查验的哪种类型？并说明物业承接查验两种类型的区别。

2．该类的物业查验的基本内容包括什么？

3．A公司在这场移交工作中存在什么问题？

4．如何避免上述移交工作中存在的问题？

1、(1)物业承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交的过程中。因此，上述情况属于物业管理机构更迭时的承接查验。

(2)两种承接查验的区别主要表现在以下两点：

①移交的主体不同：新建物业承接查验移交的主体是建设单位；物业管理机构更迭的承接查验移交的主体是业主委员会及原物业服务企业。

②机构更迭时新的物业服务企业接管的前提是物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。

2、物业管理机构更迭时的承接查验包括以下四个方面：

(1)物业资料

除承接查验新建物业的相关资料外，还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行检查。

(2)物业共用部位、共用设施设备及管理现状

①建筑结构及装饰装修工程的状况；

②供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；

③保安监控、对讲门禁设施；

④清洁卫生设施；

⑤绿化及设施；

⑥停车场、门岗、道闸设施；

⑦室外道路、雨污水井等排水设施；

⑧公共活动场所及娱乐设施；

⑨其他需了解查验的设施、设备。

(3)各项费用与收支情况

包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。

(4)其他内容

①物业管理用房；

②产权属全体业主所有的设备、工具、材料；

③与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。

3、在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周到，以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道，A公司在物业管理方面没有足够的经验和能力，A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，待具备开机条件时再进行运行状况查验；而不能草率签字。

4、在这种情况下，A公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。对遗留问题要签署“遗留问题备忘录”，这时的签字可能是“一字千金”的。