21年物业管理师考试真题5章 第1章
不良物业资产形成的原因中，造成不良物业资产形成的原始起因是( )。
A．房地产虚假的泡沫繁荣
B．银行货币资金运动的中断
C．经营和使用货币资金主体的内部因素
D．经济周期变化
物业承接查验期的档案收集内容，主要是被承接查验物业及其附属设施设备的权属、技术和验收文件，一般称为( )。
A．物业技术档案
B．物业情况档案
C．物业基础资料档案
D．物业全面档案
关于采取酬金制形式约定物业服务费用的说法，正确的有（ ）。
A:酬金以预收的物业服务费用为计提基数
B:物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有
C:物业服务费用不足时，由物业服务企业承担亏损
D:物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定
E:物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金
房地产市场供求分析主要从()等方面进行。
A:供给分析
B:城市规划分析
C:需求分析
D:竞争分析
E:市场占有率分析
答案：A,C,D,E
解析：
市场供求分析，是介于宏观与微观的分析。市场供求分析一般要从以下四个方面进行：①供给分析；②需求分析；③竞争分析；④市场占有率分析。
房地产投资者对系统风险不易判断和控制，其系统风险主要包括()
A:通货膨胀风险
B:收益现金流风险
C:周期风险
D:资本价值风险
E:变现风险
答案：A,C,E
解析：
房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。
企业资金运动的动态形式不包括()
A:经营性现金流动
B:投资性现金流动
C:债务性现金流动
D:筹资性现金流动
答案：C
解析：
企业的资金运动有静态和动态两种表现形式。静态形式是资金占用和资金来源的统一，包括固定资产和流动资产，流动负债、长期负债和所有者权益；动态形式则可以分为经营性现金流动、投资性现金流动和筹资性现金流动三种类型。
业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权()以上通过，决定选聘物业服务企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
A:1/3
B:1/2
C:2/3
D:3/4
答案：C
解析：
《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，决定选聘物业服务企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
对项目负责人的考核一般是通过( )等方面进行的。
A:工作业绩
B:业务能力
C:服从意识
D:真诚意识
E:综合素质
物业管理企业提供物业管理服务，从性质上看也属于( )。
A．生产活动
B．社会活动
C．社会实践
D．生产资本
21年物业管理师考试真题5章 第2章
新建物业的移交过程中，移交的物业资料包括产权资料、( )和机电设备资料。
A．竣工验收资料
B．技术资料
C．共用设施设备清单
D．房屋建筑清单
住宅专项维修资金属于( )所有。
A．物业管理企业
B．全体业主
C．物业管理企业和全体业主
D．建设单位
一般来说，业主委员会应符合的条件不包括( )。
A．本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主
B．遵守地方行政法规
C．遵守业主大会议事规则，业主公约，模范履行业主义务
D．具备不必要的工作时间
E．具有一定组织能力
《合同法》的基本原则有( )。
A．合同平等原则
B．合同自由原则
C．合同正义原则
D．鼓励交易原则
E．双方互利原则
合同要约无法生效的情形有()。
A:受要约人的承诺
B:受要约人承诺的撤销
C:要约因不可抗力无法传达到受要约人处
D:要约的内容虽具有足以使合同成立的主要条款，但内容不够明确，使受要约人不能理解要约人的真实意图
E:要约人的意思表示不真实，不具有订立合同的真实意图
答案：C,D,E
解析：
合同要约的构成要件：①要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。②要约的内容必须具有足以使合同成立的主要条款，且内容必须明确，使受要约人能理解要约人的真实意图。③要约必须传达到受要约人才能生效。如果要约人虽有要约但未传达，或要约因信件遗失等原因而不能传达，则该要约不发生任何效力。
物业管理中最常见的租赁形式是()。
A:居住用房租赁
B:自动延期租赁
C:公房租赁
D:定期租赁
答案：D
解析：
定期租赁是有明确租赁期限的租赁形式，它包含确定的起始日期和终止日期。期限届满，物业租赁关系也随之终止。这是最常见的一种物业租赁形式。租赁的时间期限不确定，可长可短。当期限届满，租约自动失效而不需要预先声明，承租人必须把物业交还给业主。
共用题干
问题：
首层层高、窗洞口高度及首层窗台高度分别是()m。
A:3.6；1.8；0.9
B:3.6；1.2；0.9
C:3.6；1.2；0.6
D:2.7,1.8；0.6
答案：A
解析：
该图样画出的建筑物基本构成部分：屋顶、楼板层与地面（楼地层）、墙、窗的构造等。
装修的分类和作用墙体表面的装修。墙面装修共分为室内和室外装修两种。外墙面装修称外装修，内墙面装修称内装修。
隔墙是根据不同的使用要求把房屋分隔成不同的使用空间。隔墙不承重，因此，隔墙应满足自重轻、厚度薄、隔声、防火、防潮、便于拆装等要求，以满足不同需要，不断改变物业的功能和房屋的平面布局。常用的隔墙有块材隔墙、轻骨架隔墙、轻型板材隔墙、装配整体式板材隔墙等。
墙身防潮的方法是在墙脚铺设潮层。防止土壤和地面水渗入墙体。墙身防潮层的构造做法常用的有以下三种：防水砂浆防潮层、细石混凝土防潮层、卷材防潮层。
利用物业共用部位经营给相关业主正常生活造成影响时，该项物业经营活动必须经()才能成立。
A:城市规划部门批准
B:业主委员会同意
C:物业服务企业同意
D:相关业主同意
E:业主大会同意
答案：C,D,E
解析：
利用共用部位、共用设施设备经营需要征得相关业主的同意是因为经营行为可能对其权益造成影响。利用共用部位、共同设施设备经营需要征得业主大会的同意是因为业主大会代表和维护着物业管理区域内全体业主的合法权益。利用共用部位、共用设施设备经营需要经过物业服务企业的同意是由物业服务企业的服务性质和服务内容决定的。
白蚁防治单位未按施工技术规程进行防治的，由房屋所在地的()以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，并处以()的罚款。
A:县级，3万元
B:市级，2万元以上3万元以下
C:市级，1万元以上3万元以下
D:县级，1万元以上3万元以下
答案：D
解析：
白蚁防治单位未按施工技术规程进行防治的，又房屋所在地的县级以上人民中增幅房地产行政主管部门责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下的罚款。
21年物业管理师考试真题5章 第3章
下列影响物业经营管理市场的因素中，属于微观环境的因素有()。
A:地理位置
B:供应商
C:广告公司
D:客户
E:政府公众
答案：B,C,D,E
解析：
物业经营管理市场的微观环境因素主要有企业、供应商、中介服务机构、竞争者、公众、客户等。中介服务机构包括咨询公司、广告公司、销售代理、金融机构等。公众的类型包括金融公众、媒体公众、政府公众、群众团体、一般公众、当地公众、内部公众七种类型。
商品住宅的保修期限不得()建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
A:低于
B:等于
C:高于
D:低于或等于
业主的维修养护事项如果确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得()的同意。
A:当地政府
B:建设单位
C:业主大会
D:业主委员会
E:物业服务企业
答案：B,E
解析：
业主的维修养护事项如果确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业服务企业的同意。
关于住宅小区会所经营模式的说法，错误的是()。
A:独立式经营可以降低经营风险，避免亏损
B:双向经营既让小区业主使用会所，会所也对外开放经营
C:横向联合经营可以保证会所最大限度地得到使用，减少经营亏损
D:引入社会设施共同经营既减少了开发商的投资，又弥补了小区配套的不足
答案：A
解析：
独立式经营的优点在于保证了小区业主在使用上的便利和安全，但由于消费人群单一，往往入不敷出，需要开发商另行补贴。双向经营的优点在于可以降低经营风险，避免亏损，但对小区业主的居住安全及环境有一定影响。该考点来自教材的第七章“居住类物业经营管理”中的第四节。
一般业主都会在不满意物业服务的情况下进行投诉，投诉的意义何在?
正确答案：
投诉的意义如下。
(1)物业管理投诉的接待与处理是物业管理服务中重要的组成部分，也是提高物业管理服务水准的重要途径。
(2)要正确看待物业管理投诉，并把它转换为一种消除失误、改善管理与服务、加深与业主沟通联系的机遇。
(3)一般情况下，业主的投诉可反映出在物业管理与服务中存在的缺陷(不合理投诉或无效投诉除外)，也可以折射出业主对物业管理与服务的需求和期望；将各类投诉项目归类存档，同时运用科学的数量统计方法进行顾客满意度的测评，可使管理与服务更上一层楼。(4)如果对待业主的各类投诉置之不理、敷衍了事，非但不能解决问题，还有可能将问题扩大化。如业主反复地电话投诉、书信投诉、拒交物业服务费等，将影响物业服务企业的正常工作，甚至会影响企业的品牌声誉。
在物业管理企业投标的正式投标答辩阶段中，其工作内容包括准时递交标书、( )。
A．对手动态及优劣势分析
B．模拟、演练
C．模拟答辩
D．以上全是
财务报告分析形式中，对物业服务企业某个时期各单位时间的总体财务变动状况或某个财务指标的变动情况所作的分析是()
A:专题分析
B:现状分析
C:潜力分析
D:趋势分析
答案：D
解析：
趋势分析是指对物业服务企业某个时期各单位时间的总体财务变动状况或某个财务指标的变动情况所作的分析，借以评价企业的发展趋势。
文化冲突和文化融合的相互关系为()。
A:对立关系
B:并列关系
C:因果关系
D:辩证关系
答案：D
解析：
文化冲突和文化融合是文化交汇的两个方面，它们之间有着不可分割的关系。文化冲突虽然以文化之间的相互排斥为主，但是在任何、情况下，绝对的排斥是不可能的。而文化的融合虽然以吸收为主，但不加以选择的全盘同化也是不可能的。因此文化的交汇总是表现为既有冲突又有融合。正是因为文化冲突与文化融合的辩证关系，社区文化才可能产生认同的价值观。
业主大会和业主委员会开展工作的经费由（ ）承担。
A．全体业主
B．物业服务企业
C．居民委员会
D．业主代表
21年物业管理师考试真题5章 第4章
属于对物业管理企业的行政管理方式是( )。
A．依法处罚
B．备案记载
C．实施准入制度
D．处理投诉
E．组织开展考评活动
适用于规模大、远景效益好的项目或业主大会委托业主委员会组织的招标项目的报价技巧是( )。
A:多方案报价
B:综合报价
C:保本报价
D:单一报价
答案：C
解析：
本题考核的是在投标过程中，投标人采取的报价技巧。主要包括：(1)多方案报价，在邀请招标或议标的方式中，由于招标文件不明确或项目本身有多方案存在，投标人对项目原方案提出在经济上、技术上更合理可行的方案，即准备两个或两个以上的报价，最后与招标方进行协商处理;(2)保本报价，即按成本报价，适用于规模大、远景效益好的项目或业主大会委托业主委员会组织的招标项目。
统计指标有实物量指标、价值量指标、劳动量指标之分，属于实物量指标的有（）
A:年、月、日、小时
B:工日、工时
C:吨、公斤、克
D:元、角、分
E:公顷、公亩、平方米
房地产市场可以理解为从事房地产()等活动的场所以及一切交易途径和形式。
A:买卖
B:租赁
C:抵押
D:典当
E:交换
答案：A,B,C,D
解析：
房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
在办公自动化系统中，( )具备管理型和增强辅助决策功能，具有专家系统和人工智能组成的决策功能。
A．事务型办公系统
B．管理型办公系统
C．决策型办公系统
D．电视监控系统
根据法律的外部形式和结构等方面的特点，可以把法进行一般分类，按照( )。国内法又分为根本法和普通法。
A.法所规定的内容和效力的强弱
B.法所调整的是国内关系还是国际关系
C.法的效力范围
D.法的创制方式或表现形式的不同
住宅小区房屋按产权划分有()。
A.遗产毗连房屋
B.私人房屋
C.集体房屋
D.国有共有房屋
31_物业服务企业属于营利性法人，( )是其生存和发展的前提，也是其承担民事责任的物质基础。
A．有自己的名称
B．依法成立
C．能够独立承担民事责任
D．有必要的财产或者经费
物业管理服务，是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的()基础服务。
A:公共性
B:专业性
C:关联性
D:全面性
答案：A
解析：
物业管理服务是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性基础服务。
21年物业管理师考试真题5章 第5章
承租人负有的义务主要包括( )。
A．按照约定的方法和性质使用租赁物
B．保管租赁物
C.租赁物的维修义务
D．支付租金的义务
E.返还租赁物的义务
保险与储蓄都是为将来的经济需要进行的资金积累的一种形式，但二者存在区别，其区别为( )。
A:支付的条件不同
B:计算技术要求不同
C:财产准备的性质不同
D:行为性质不同
E:风险性质不同
物业经营管理企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑( )几方面的因素。
A．计算可出租或可使用面积
B．基础租金与市场租金
C．单元的面积规划和室内装修
D．可能面积的组合
E．建筑面积
对于居住物业，物业经营管理的全部内容是( )。
A．房地产资产管理
B．物业管理
C．房地产组合投资管理
D．资产管理
在设施管理中，如果整合好()，可以使得设施部门和所支持的业务都有较大的提高和改善。
A:资金管理
B:质量管理
C:成本管理
D:经营管理
答案：B
解析：
在设施管理中，如果整合好质量管理，可以使得设施部门和所支持的业务都有较大的提高和改善。
下列权利中，属于房屋租赁合同中出租人拥有的权利的是()
A:有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利
B:有要求保障房屋安全的权利
C:有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利
D:有对物业管理状况进行监督、建议的权利
答案：C
解析：
房屋租赁合同中出租人的权利包括：(1)有按期收取租金的权利；(2)有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利；(3)有依法收回出租房屋的权利；(4)有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利。选项A、B、D属于房屋租赁合同承租人的权利。
在物业管理适用的各类文书中，规范性最强的文书是( )。
A:事务文书
B:制度文书
C:行政公文
D:会议文书
临时管理规约由()制定。
A:建设单位
B:政府
C:全体业主
D:物业服务企业
答案：A
解析：
《物业管理条例》第二十二条规定，建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约。
对企业薪酬管理的目标，以下叙述错误的是( )。
A．企业要根据自身发展的需要选择薪酬制度和薪酬标准
B．吸引高素质人才，稳定现有员工队伍
C．使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力
D．努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调
