物业管理师考试试题及答案7节 第1节
成本预算中，编制管理费用预算的最佳方法为()
A:固定预算
B:弹性预算
C:概率预算
D:零基预算
答案：D
解析：
管理费用预算是财务预算的重要组成部分。它涵盖了物业服务企业在提供服务过程中发生的所有间接费用，包括管理人员的工资和福利费、办公费、差旅费、固定资产的折旧、保险费等。编制管理费用预算的最佳方法为零基预算，但为了简便起见，物业服务企业仍可以采用固定预算。
利用共用部位、共用设施设备经营的时候须先经( )同意。
A.相关业主
B．居民委员会
C．业主大会
D．物业服务企业
根据物业管理服务标准，对进出小区的装修、家政等劳务人员应( )。
A．由业主带领出入
B．由物业管理人员负责监管，实施登记管理
C．实行临时出入证管理
D．实施证、卡管理
财产保险按保险( )划分，可分为物质财产保险、经济利益保险、责任保险。
A．标的的内容
B.标的的性质
C.业务内容
D.保障的范围
根据( )的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A．房地产交易方式
B．房地产交易顺序
C．购买房地产目的
D．房地产类型
空调系统按照不同的分类方法有着不同的分类，按照( )分类可分为全空气空调系统、全水空调系统、空气一水空调系统、制冷剂空调系统。
A．负担空调负荷所用介质
B.空气处理设备的集中程度
C.被处理空气来源
D．处理空气的方式
楼梯按使用性质划分，可分为( )。
A．主要楼梯
B．木楼梯
C．辅助楼梯
D．钢楼梯
E．消防楼梯
日企业2011年销售收入为100万元，本年会计成本合计为50万元，所获得的超额利润为10万元，则甲企业2011年的经济成本为()万元。
A:40
B:50
C:80
D:90
答案：D
解析：
经济成本是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。经济成本=会计成本（显见成本）+隐含成本，经济利润（超额利润）=销售收入-会计成本-隐含成本。由题意，甲企业2011年的经济成本=销售收入-超额利润=100-10=90（万元）。
在物业估价中，影响物业价格的权益因素包括()。
A:周边配套设施
B:物权种类
C:房地产投机
D:城市规划的要求
E:周边交通条件
答案：B,D
解析：
权益因素主要包括该物业上存在的物权种类、城市规划的要求、因相邻关系等各种原因造成的对权利行使的限制。
物业管理师考试试题及答案7节 第2节
下列选项中，（ ）阻碍了物业管理市场的发展。
A．政府核定物业服务收费标准
B．实行市场调节价的物业服务收费
C．定价标准不客观
D．经济发展状况与市场的差异
员工的解聘包括的情况有( )。
A:辞职、辞退
B:辞职、资遣
C:辞退、资遣
D:辞职、辞退、资遣
物业管理工作计划的制订大体可以分成（ ）。
A．筹备期
B．计划讨论阶段
C．交接期
D．可行性研究阶段
E．正常运作期
以下不属于房地产禁止转让的情形的是()。
A:共有房地产，未经其他共有人书面同意的
B:依法收回土地使用权的
C:权属明确的
D:达不到法定条件的房地产
答案：C
解析：
为维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》明确了以下不得转让房地产的情形：①达不到法定条件的房地产不得转让，②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产，③依法收回土地使用权的；④共有房地产，未经其他共有人书面同意的，⑤权属有争议的；⑥未依法登记领取权属证书的，⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
共用题干
某住宅小区住户王女士凌晨一点回家时搭乘电梯，由于电梯不能够正常停靠开门，被困于其中。王女士马上通过轿厢呼叫按钮向小区监控中心求救。由于监控中心值班人员不懂如何进行施救，随机联系已下班的物业服务专业人员前往处理。在此过程中，王女士由于一时等不来施救人员，多次呼叫监控中心，持续拍打电梯门，并拨打110报警求救。20分钟后，物业服务企业专业人员及警察赶到现场，经过约10分钟时间，王女士被成功救离轿厢。小区电梯困人事件的信息迅速在小区住户中传播，不少小区住户认为电梯困人是由于物业服务企业对电梯维护与保养不到位所致，小区物业服务项目经理也亲自上门向王女士表示了道歉并进行了慰问。请回答下列问题：
物业服务企业专业人员到达现场后应采取的正确措施为()。
A:确保电梯主电源通畅，保持轿厢照明
B:与被困人员通话，安慰被困人员保持镇静
C:确定电梯位置采取专业方法将电梯移至距平层位置约±0.5m
D:用电梯专用厅门钥匙开启门厅，用手拉开电梯门，协助被困人员撤离轿厢
答案：B,C,D
解析：
电梯紧急情况处置（电梯困人）：(1)保持轿厢照明，并断开电梯主电源，防止电梯意外启动。(2)确定电梯位置。(3)当电梯停在距某平层位置约±0.5米范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用厅门钥匙开启厅门，用手拉开轿厢门，并协助乘客撤离轿厢。(4)当电梯未停在上述范围时，应首先将电梯移至上述范围内救人。(5)当采取上述方法而发现异常情况时，应立即通知承担电梯维修的专业公司作出处理。
一般认为，人类具有四种基本情绪：快乐、愤怒、恐惧和悲哀。恐惧是由于缺乏准备，或者不能处理、控制或摆脱某种危险情景时所产生的情绪体验。引起恐惧的重要原因是缺乏处理可怕情景的能力与手段。
近因效应是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大。对于心理感受者而言，初次印象固然深刻，但最近获得的信息会覆盖和冲淡过去的相关印象，成为采取相应行动的心理依据。
常用的危机公关传播策略有以下几类：(1)关注苗头，重视长尾效应。(2)密切洞察，避免误导危机。(3)移花接木，用更强新闻转移公众注意力。(4)拨开云雾，用事实说话。(5)以退为进，主动承担责任。
电梯管理责任险的保险责任：在保险期间内，因被保险人管理、服务上的疏忽或过失造成电梯、升降机（必须有政府有关部门颁发的合格证书）由于下列原因造成第三者人身伤亡，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人按照保险合同约定负责赔偿：①坠落；②电梯运行过程中的突然故障。
经()以上业主委员会委员的提议，应当及时召开业主委员会会议。
A:1/3
B:2/3
C:1/2
D:1/4
答案：A
解析：
业主委员会应当定期召开业主委员会会议，研究本物业管理区域内的物业管理事宜。遇有特殊情况，经1/3以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议。
房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后( )日内，持书面租赁合同、房屋所有权证书和有关当事人的合法证件等文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
A．30
B．40
C．50
D．60
制冷系统的冷却水系统监控的主要内容不包括( )。
A．水流状态检测
B．冷冻水泵启停
C．风机启停控制
D．风机运行状态检测及过载报警
服务营销是种全新的理念，基本观念包括()。
A:产品成功售出是销售工作的开始而非结束
B:服务是种重要的营销组合要素
C:消费者需要的不仅仅是产品
D:员工与顾客的参与对于成功营销至关重要
E:追求企业利润最大化
答案：A,B,C,D
解析：
服务营销是企业在充分认识消费者需求的前提下，为充分满足消费者需要在营销过程中所采取的一系列活动。它是种全新营销理念，其基本观念包括如下几个方面：①产品成功售出是销售工作的开始而非结束，②服务是种重要的营销组合要素，③消费者需要的不仅仅是产品，④员工与顾客的参与对于成功营销至关重要。
物业管理师考试试题及答案7节 第3节
致使住房产权多元化格局迅速形成的原因是( )。
A.城市住房制度改革
B．城市新建住宅小区物业管理体制的确立
C．个人购房比例的迅猛增加
D．住房装饰装修管理体制的改革
白蚁防治单位应当建立()制度。
A:白蚁防治质量保证
B:白蚁预防合同
C:药剂进出领料
D:白蚁管理
答案：C
解析：
《城市房屋白蚁防治管理规定》第十条规定：“白蚁防治单位应当使用经国家有关部门批准生产的药剂。白蚁防治单位应当建立药剂进出领料制度。药剂必须专仓储存、专人管理。”
物业服务企业对物业进行查验之后将发现的问题()。
A:自行组织处理
B:待到业主人住时向业主说明
C:提交建设单位处理
D:直接与承包商交涉处理
答案：C
解析：
物业服务企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。
空气环境的好坏是以空气的温度、湿度、清洁度和气流速度来衡量的，其中( )是表示空气的新鲜程度和洁净程度的指标。
A．温度
B．湿度
C．清洁度
D．气流速度
对于租赁合同的相关内容说法正确的有()。
A:在编制标准租赁合同的过程中，出租人的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的经营费用
B:在租赁合同中一般包括规定租金定期增加方式的租金调整条款
C:当租期很长时，可规定每1年将租金调整一次
D:在写字楼的租赁合同中，“毛租”的方式不多见，常采用“净租”的方式
E:由承租人承担最高限以内的风险，由出租人承担最高限以外的风险
答案：A,B,D,E
解析：
在编制标准租赁合同的过程中，出租人的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的经营费用，而对于潜在的承租人，则希望在支付定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。由于写字楼的租赁合同一般都要持续几年的时间，在租赁合同十般包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了令租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限，以便自承租人承担最高限以内的风险，由出租人承担最高限以外的风险。在写字楼的租赁合同中，“毛租”的方式不多见，常采用“净租”的方式。
利用( )分析方法，可以分析营业费用、管理费用等的构成是否合理，找出成本管理和控制的重点。
A．构成比率
B．效率比率
C．相关指标比率
D．比率
物业资源的经营管理原则包括()。
A:不可越权经营
B:经营成本管理
C:不妨碍物业管理基本服务的开展
D:开展统一的专业化经营
E:区别不同物业类型及业主群体
在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是、守信践诺，准确履行招标投标义务，具体表现在( )。
A．招标人不得自行组织招标
B．招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势
C.招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同
D.投标人不得与招标人或其他投标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益
E．投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标
在干燥环境中的混凝土，不宜选用的水泥有( )。
A．火山灰水泥
B．矿渣水泥
C．复合水泥
D．粉煤灰水泥
E．普通水泥
物业管理师考试试题及答案7节 第4节
年利率为12%，存款额为10000元，期限为一年，以一年1次复利计息则一年后的本利和为()元。
A:11200
B:11255.1
C:11268.3
D:11276.8
答案：A
解析：
已知P=10000元，i=12%，n=1，按复利计息，则F1=P(1+i)n=10000*(1+12%)1=11200(元)。
大型公共物业有人流量大、交通疏导要求高、人为破坏绿化植物多等特点。针对这些特点，在进行绿化管理时必须注意( )。
A．不宜使用果树或大花植物作绿化
B．对绿篱、灌木等进行人工造型修剪，及时清除残花败叶
C．不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物
D.植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏
E．可以使用带刺的绿化植物
组成公文式标题的要素主要包括单位、区域(范围)、性质、时间、事由(内容)和文种等，其中( )是最基本的要素。
A．事由
B．文种
C．单位
D．性质
E．时间
一个完整的空调系统组成部分包括()。
A:被调对象
B:空气处理设备
C:空气输配系统
D:室内外排风、连风装置
E:通风管道
答案：A,B,C
解析：
一个完整的空调系统一般由被调对象、空气处理设备、空气输配系统等三部分组成。
业主的义务包括( )。
A．遵守业主公约，业主大会议事规则
B．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用规则
C．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
D．按时交纳物业服务费用
E．监督业主委员会的工作
()不仅为酒店公寓增加经济效益，而且是酒店公寓评星级的必备条件之一。
A:康乐管理服务
B:交通服务
C:家政服务
D:汽车租赁服务
答案：A
解析：
康乐管理服务作为酒店公寓的一个营业部门，不仅为酒店公寓增加经济效益，而且是酒店公寓评星级的必备条件之一。在以长包房为主的酒店公寓里，其客户大多为长住客。为满足健身健美的需求，他（她）们会经常光临。
土地使用权出让合同的内容一般包括()。
A:土地使用期限
B:出让金的数额、支付方式和支付期限
C:定金及违约责任
D:合同双方的权利和义务
E:使用条件
答案：A,B,C,D,E
解析：
土地使用权出让合同一般包括以下几方面的内容：①出让土地的位置、面积、界线等土地自然状况，②出让金的数额、支付方式和支付期限，③土地使用期限；④建设规划设计条件，也称使用条件，⑤合同双方的权利和义务；⑥定金及违约责任。
财务预算可以细分成()。
A:人力成本预算
B:材料预算
C:管理费用预算
D:短期的现金收支预算
E:信贷预算
答案：D,E
解析：
企业的全面预算包括业务预算和财务预算。业务预算包括收入和支出两方面，还可以细分成人力成本预算、材料预算、管理费用预算等；财务预算是关于资金筹措和使用的预算，包括短期的现金收支预算和信贷预算。该考点来自教材的第九章“财务管理与绩效评价”中的第二节。
物业管理企业的财物管理包括( )。
A．营业收入管理
B．成本和费用管理
C．利润管理
D．额外收入管理
E．专项维修资金管理
物业管理师考试试题及答案7节 第5节
在业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导，主要内容有( )。
A:用电负荷的计算和供电线路的匹配
B:对冷冻机的密封部分进行检查、鉴定和调整
C:清理各管道内的灰尘
D:安装位置和安装方式的选定，主要考虑空调的工作效率、建筑物外观的美观和统一性、空调安装的安全性等内容
E:检查、清洁和更换各类密封垫、过滤材料，检查冷却水的水质是否合格
物业管理企业是具有明确的经营宗旨和管理章程，实行( )，能够独立承担民事责任的企业法人。
A．自主经营
B．独立核算
C．自负盈亏
D．以上三种都正确
企业创新机制体系主要由( )构成。
A．动力机制
B．运行机制
C．发展机制
D．以上皆是
以下不属于物业管理的制度文书的是( )。
A．办法
B．计划
C．制度
D.公约
营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括( )。
A．物业管理主营业务收入
B．房租收入
C．服务费收入
D．维修收入
E．其他业务收入
砖的优点是( )。
A．污染小
B．生产方便、价格便宜
C．劳动强度低
D．生产耗能低
我国实行（ ）归属同一个主体的原则。
A．土地使用权与房屋居住权
B．土地所有权与房屋所有权
C．房屋所有权与居住权
D．房屋所有权与土地使用权
写字楼物业的特点，主要集中在()。
A:所处区位好，规模大
B:多为现代化高层建筑
C:功能齐全，配套设施完善
D:无产权
E:多由专业物业服务企业管理
答案：A,B,C,E
解析：
写字楼物业的一般特点，主要集中在这几个方面：①所处区位好，规模大，②多为现代化高层建筑，②功能齐全；④人员密集，流动性大，使用时间集中，⑤物业服务与经营管理要求高，时效性强。
前期物业管理招标分为()。
A:公开招标、邀请招标和议标
B:公开招标和议标
C:邀请招标和议标
D:公开招标和邀请招标
物业管理师考试试题及答案7节 第6节
客户希望听到“如果我无法立刻解决您的问题，我会告诉您我处理它的步骤与时间”，体现了客户需要（ ）的需求。
A．服务人员专业化
B．被倾听
C．迅速反应
D．被关心
是为达到某一特定的目标所制定的未来行动方案，是物业管理工作的一项重要职能和手段。
A．物业管理策划
B．物业管理计划
C．物业管理控制
D．物业管理领导和激励
以下各因素变化会导致某商品需求曲线移动的有( )。
A．商品自身价格
B．个人收入
C．替代品价格
D．补充品价格
E．个人偏好
下列物业服务企业履行物业服务合同的情况中，业主有权进行监督的情形有（ ）。
A:对物业服务企业履行合同的情况提出批评与建议
B:对物业服务企业所做的损害业主利益的行为要求赔偿
C:查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料
D:监督物业服务企业的收费情况
E:要求物业服务企业对违反合同的行为进行改正
当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，体现的是合同签订中应遵循的( )原则。
A．主体平等
B．守法和维护社会公益
C.诚实信用
D．合同自由
以下不属于公共安全防范管理服务内容的是( )。
A:出入管理
B:安防系统的使用、维护和管理
C:施工现场的管理和配合政府开展社区管理
D:装修管理
改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数( )以上的业主同意。
A．1/3
B．2/3
C．1/2
D．3/4
关于建筑给水方式的说法，错误的是()。
A:直接给水方式是最简单、经济的给水方式
B:设水箱的给水方式易产生水质污染问题
C:相比直接给水，采用水泵给水时用水的压力和流量基本不受给水管网的影响
D:高层建筑采用分区给水只是因为给水水压不足，无法满足高层用户使用的要求
答案：D
解析：
给水方式即指建筑内部给水系统的供水方案。给水方式应根据建筑物高度、用水量、配水点布置以及入管所能提供的水压、水量等因素选定。常用的给水方式有直接给水、水箱给水、水泵给水、水泵和水箱联合给水、气压给水和分区给水。①直接给水：当室外给水管网的压力和水量能满足室内用水要求时，应采用这种给水方式，②水箱给水：室外给水管网供水压力周期性不足时采用水箱给水；③水泵给水：在建筑内的水压、水量经常不能满足用水要求时，可采用水泵给水方式；④水泵和水箱联合给水：在室外给水管网压力低于或经常不满足建筑内给水管网所需的水压，且室内用水不均匀时采用水泵和水箱联合给水方式，⑤气压给水：在室外给水管网压力低于或经常不能满足建筑内给水管网所需水压，室内用水不均匀，且不宜设置高位水箱时采用气压给水，⑥分区给水：对于多层或高层建筑，建筑外管网的水压往往只能满足下几层的供水要求。另外，若建筑内管网的水压过高，又会损坏用水器具和管道。为此，可将建筑物在竖向上分为两个或两个以上的供水区。
下列房屋中，不得用于出租的是 （ ）。
A.权属有争议的 B.不符合安全标准的
C.共有房屋未取得共有人同意的 D.已抵押，未经抵押权人同意的
E.住宅小区中，业主未签字同意《管理规约》的
答案：A,B,C,D
解析：
公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得《房屋所有权证》的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违章建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的； （8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
物业管理师考试试题及答案7节 第7节
在分析CRM于租赁管理中的应用之前，需要首先明确租赁管理所面向的客户对象和( )。
A．公司规模
B．业务特征
C．经营管理
D．管理模式
下列哪项不是物业管理最初在欧美国家诞生并得以发展的原因()
A:房屋商品化进程的加快
B:房地产物质形态演变
C:建筑物区分所有
D:业主共同管理物业
下列关于业主对专有部分以外的共有部分权利和义务关系的说法，正确的是( )。
A．业主不得以放弃权利为由不履行义务
B．业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得放弃权利不履行义务
C．业主对共有部分如何承担义务，要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定
D．在集中供暖的情况下，如果冬季不在此居住，可以不交纳暖气费用
E．业主不使用电梯，不需要交纳电梯维修费用
物业租赁经营预算编制应包括( )等。
A:详细的预期收益估算
B:允许的空置率水平
C:经营费用
D:物业服务企业的薪酬制度
E:物业的建筑安装费用
按照功能来分，照明可以分为工作照明、值班照明、障碍照明和景观照明等，其中用于警戒地区周边附近的照明属于()。
A:工作照明
B:障碍照明
C:值班照明
D:警卫照明
答案：D
解析：
按照功能来分，照明可以分为以下六类：①工作照明，即正常工作时使用的室内外照明，②应急照明，即正常照明因故障熄灭后，供事故情况下继续工作或安全通行的照明；③值班照明，即在重要的仓库、车间、厂房或其他重要场所设置的照明；④警卫照明，指在有警卫任务的场所，根据警戒范围的需要设置的照明；⑤障碍照明，是指作为障碍标志的照明，⑥彩灯及装饰照明，指为节日装饰、室内装饰、美化市容夜景而设置的照明。
()是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务公司采用。
A:固定预算
B:弹性预算
C:零基预算
D:流动预算和概率预算
出售公有住宅的维修资金，售房单位交存的住宅专项维修资金，多层住宅按照不低于售房款的()从售房款中一次性提取。
A:5%
B:10%
C:15%
D:20%
答案：D
解析：
出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
下列有关物业承接查验制度的基本原则错误的有()。
A:诚实信用
B:保护业主共有财产
C:保护物业服务企业的利益
D:权责分明
答案：C
解析：
物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
罚金、没收财产和剥夺政治权利属于( )。
A．刑事法律责任
B．行政法律责任
C．刑事法律责任中的主刑
D．附加刑
