物业经营管理服务的目标,是从( )的角度出发,在物业经济寿命的全寿命周期内,持续满足租户正常空间使用需求,在实现物业各期净收益最大化的基础上,保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
A.租户
B.管理人员
C.物业服务企业
D.业主
房地产开发一般可以划分为( )等阶段。
A.投资机会选择于决策分析阶段
B.房地产开发前期阶段
C.房地产开发建设阶段
D.房地产租售经营阶段
E.房地产销售管理与服务阶段
中高级管理人员知识培训的主要内容不包括( )。
A.物业服务企业财务管理
B.物业管理拓展和物业管理方案的制订
C.市场营销相关知识
D.公共关系学
自动喷淋水系统不包括( )方式。
A.自灭式
B.干式
C.湿式
D.雨淋式
物业管理招标的主体包括( )。
A.物业管理企业
B.物业建设单位
C.业主大会
D.业主委员会
E.物业所有权人
在人工费的估算中,福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项,其中教育经费应按工资总额的( )计算。
A.0.14
B.0.05
C.0.02
D.0.015
假定某机器原来生产产品A,利润为200元,现在改生产产品B,所花的人工、材料费为1000元,则生产产品B的机会成本为( )。
A.200元
B.1200元
C.1000元
D.无法确定
从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发,可以( )对房地产市场进行细分。
A.按照地域范围
B.按照房地产类型
C.按照增量存量
D.按照交易形式
E.按照管理模式
根据物业管理招标主体的不同,可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的招标、业主大会为主体的招标和( )为主体的招标等类型。
A.物业使用人
B.政府部门
C.代管单位
D.物业产权人
不属于房地产抵押的主要原则的是( )。
A.房地产抵押应当遵循民事法律原则
B.房地产抵押中的房产、地产抵押权设定应当一致
C.抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值
D.抵押人所担保的债权与其抵押物的价值无关
下列选项中,不属于从建筑剖面图中可以看出的内容的是( )。
A.剖切到的各部位的位置、形状
B.内外墙的尺寸及标高
C.檐口节点表明屋面的高度、标高及构造做法
D.详图索引符号
下列建筑排水管材中,生活污水管道一般采用( )。
A.铸铁管或塑料管
B.钢管或塑料管
C.带釉陶土管
D.混凝土管或钢管
制订计划过程中,要考虑物业管理方案实施不同。阶段的工作重点、项目、内容、时间要求等因素,可采用( )等表现方式。
A.表格法
B.横道图法
C.曲线法
D.直线法
E.图表法
下列选项中,不得列入包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出的内容是( )。
A.物业共用设施的更新费用
B.物业共用设施设备的维护费用
C.物业管理区域秩序维护费用
D.物业服务企业固定资产折旧
前期物业管理项目招标原则为( )。
A.不得以不合理条件限制或排斥潜在投标人
B.不得对潜在投标人实行歧视待遇
C.不得对潜在投标人提出与招标物业管理实行不符的资格要求
D.公开招标
E.邀请招标
菜宗物业交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方5616元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗物业的正常成交价格为( )元/m2。
B.6039
A.6009
C.5850
D.5841
成本预算的编制方法中,滚动预算的方式包括( )滚动。
A.逐日
B.逐月
C.逐季
D.逐年
E.混合
在物业管理招标投标活动中必须遵守( )的原则。
A.少数服从多数
B.公开公平公正和诚实信用
C.价廉物美
D.权责一致
房地产市场中供求变化比较剧烈,因此需根据( )经常对租金水平进行调整。
A.市场状况
B.经营策划
C.市场需求
D.市场供求
下列属于物业服务成本或者物业服务支出的费用构成的是( )。
A.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费
B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
C.物业管理区域清洁卫生费用
D.小区配套费
E.办公费用
【案情摘要】2003年7月,两名歹徒潜入某小区,杀害了业主明某。破案后两名歹徒伏法。2004年,受害人明某家属以民事索赔107万余元起诉该小区物业管理公司,一审法院判决物业公司赔偿原告损失10万余元,二审法院撤销一审判决,驳回原告的诉讼请求。
【案情】2001年明某购买了位于某小区3栋303号住宅并搬入该房屋居住。2003年某夜,两名歹徒从小区后门潜入3栋104房内,观察楼内住户出入情况,伺机作案。四日后,明某在3栋104房内被该两名歹徒杀害,劫去财物若干。破案后,两名歹徒被人民法院以故意杀人罪、抢劫罪,判处死刑。案发时3栋104房已售出,业主未办理入住手续,钥匙由物业公司保管。物业管理公司的电工曾看见罪犯之一在3栋104房内出现,但未上前进行检查,亦未告知他人。2004年4月,被害人家属以物业管理公司未尽到物业服务合同的义务,构成合同违约为由,向法院提起诉讼。
问题:
1.签订物业服务合同的双方分别是谁?
2.物业服务合同具有哪些特点?
3.物业服务合同终止的原因可能有哪些?
4.根据案例分析,物业服务企业是否该承担违约责任?
1.物业服务合同是物业服务企业与业主(或业主大会授权的业主委员会)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。
2.物业服务合同具有的特点包括:(1)一般情况下,产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同;(2)物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序,因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动;(3)在订立物业服务合同时,应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用,物业服务企业还应取得一定的酬金或利润,物业管理服务是有偿性质;(4)物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体,一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业服务企业方面形成一致的看法,其中的单个业主或部分业主,也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业服务企业。
3.物业服务合同可以因下列原因终止:(1)物业服务合同约定的期限届满,双方没有续签合同的;(2)物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的;(3)因不可抗力致使物业服务合同无法履行的,物业服务合同将自然终止;(4)物业服务企业如果被宣告破产,应按照国家规定进行破产清算,物业管理合同自然无法继续履行;(5)法律、法规规定的其他情形。
4.【法院判决】一审法院审理认为,明某自其入主之日起就与物业管理公司建立了事实上的服务合同法律关系,即物业管理合同法律关系,该合同的法律效力不仅及于其自购的房屋,而且及于管理社区的公共部分及特定条件下的社区全部。根据物业服务合同的性质、目的和行为习惯,避免住户人身、财产受到侵害,就成为此类合同的随附义务。
被告物业管理企业收取一级(同等最高级别)的物业服务费用,应配备高素质的物业管理企业人员,提供相应级别服务。其物业管理企业员工除应具备相关的专业知识外,还应当履行作为物业管理企业应负有的注意义务,包括及时发现、报告可疑人员,消除不合理危险,保护住户安全。被告物业管理公司有能力也有条件对本小区空置房屋内的陌生人员给予充分的注意,询问、了解这些人员的意图和动向以及发现并遏止其中一些人的犯罪企图,保护住户的安全。虽然3栋104房已为他人所购买,但是,由于业主尚未入住,该房屋的钥匙由物业管理公司控制,物业管理公司对该房负有管理的义务。由于其未尽职责、疏于管理,使两名歹徒非常容易地在3栋104房内潜伏4日,寻找作案目标,伺机作案。虽然被告工作人员在两名歹徒潜伏的第二天即发现3栋104房内犯罪分子的行迹,但是由于责任心不强,疏忽大意,没有及时开门检查、询问可疑人员,从而使两名歹徒的犯罪行为在第4天得逞,明某被杀害。
事实证明,物业管理公司对空置的房屋疏于管理,对可疑人员未引起应有的注意,是其工作的一大失误,这一失误已将住户置于极不安全的境地。被告物业管理公司履行义务不符合合同的约定,以致使业主明某陷入危险的环境,应当承担违约责任。但是应当指出,物业管理公司只对其订立合同时应当预见到的因违反合同所造成的损失承担责任。
被告作为物业管理公司,在安全保卫方面的义务是有限的,其违约赔偿额应与其承担安全保卫方面的义务相适应,被告承担的违约赔偿责任不应当超过其订立合同时应当预见到的因违反合同所造成的损失。故被告应承担的违约赔偿数额依据本案的实际情况,本院酌定为人民币10万元。
一审判决如下:(1)被告物业管理公司应自本判决生效之日起10日内支付原告违约赔偿金人民币10万元。(2)原告的其他诉讼请求本院不予支持。案件受理费由原告承担7850元,被告负担4000元。
二审中,物业管理公司诉称:(1)被上诉人提出起诉已经超过诉讼时效期间。(2)上诉人不负有保护住户人身、财产不受非法侵害的义务。(3)陈某是上诉人的电工,不负有保安的责任,陈某发现3栋104房有人未及时处理的行为不构成职务过错,其后果不应由上诉人承担。(4)一审法院判决上诉人承担赔偿责任与罪责自负原则相悖。
二审法院审理认为,物业管理是指业主委员会委托物业管理公司或房地产建设单位委托物业管理公司对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场所和住宅区的绿化、环境、卫生、公共秩序等项目部进行维护、修缮和整治,使之保持正常状态的行为。本案中,被害人明某与物业管理公司形成了事实上的物业服务合同法律关系。该合同的主体、履行地均在某某经济特区内,依法应适用《某某经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则。
关于确定审理本案争议的依据问题。根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条之规定:“合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同受保护。”上诉人根据某小区的开发建设单位的委托对某小区住宅区进行物业管理。因此,上诉人与开发建设单位所签订的合同合法有效。上诉人依上述物业管理合同,依照《某某经济特区住宅物业管理条例》及其实施细则的规定,依法对某小区整个住宅的物业行使管理权。上诉人及某小区的业主及物业使用人应依照上述的法律、法规和《物业管理合同》享有权利、承担义务。
关于本案违约之诉的诉讼时效问题,没有超过法律规定的诉讼时效。本案被上诉人所主张的是违约之诉,应当严格按双方当事人所确立的《物业管理合同》的约定及有关法律的规定来界定双方当事人的权利和义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、“当事人应当遵循诚实信用的原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。根据合同法的诚实信用的性质规定,合同当事人除应当按照合同约定履行自己的义务外,也要按照合同的性质、目的和交易习惯履行协助、通知、保密等义务。
本案中的《物业管理合同》第二条第七项约定:“物业管理公司仅是配合协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保管保险责任)”,第五条第十二项约定:“物业管理公司不承担对业主及物业使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定的除外)”。根据《某某经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第四十条第二款的规定:“物业管理公司所收取的物业服务费不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管、保险费。”因此,合同的约定、法规的规定均明确排除了上诉人对住宅区业主及物业使用人的人身、财产安全保护、保管等义务。其与合同主义务应具有依附性,是合同当事人未约定,但依据合同性质、目的和交易习惯等,而由法律直接规定的一种义务。如果合同当事人以合同形式明确排除或有关法律规范已经明确规定合同义务不含某项内容,则不应该将该内容作为合同的附随义务。本案中,上诉人与被害人明某生前所确定的《物业管理合同》及某某市物业管理法规均明确排除了上诉人负有人身、财产安全保护、保管的义务。本案上诉人与被害人明某没有签订专门的人身、财产安全保护、保管的义务,对此双方没有专门的约定,上诉人作为物业管理公司,其物业管理的基本义务是保障某小区住宅区物业的合理使用、维护住宅区的公共秩序,具体是:房屋的使用、维修、养护;消防、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修养护和管理;清洁卫生;车辆行驶与停泊;公共秩序以及住宅行政管理部门和委托管理合同规定的其他管理事项。上诉人的主要义务是对小区物业的管理,若把上诉人保护、保管某小区全体业主及物业使用人的人身、财产保护保管义务视为上诉人的随附义务,则违背了《某某经济特区住宅区物业管理条例》的立法精神,违背了物业管理合同的性质、目的、交易习惯,违背了合同的诚信等价原则,而且,要上诉人承担人身财产安全的合同义务,该责任远远超出了物业管理合同中的主义务。作为本案的上诉人,依照法律、法规规定和《物业管理合同》的约定, 不具有对某小区全体业主及物业使用人的人身、财产保护、保管的权利能力,不具有公安、司法机关依职权打击违法犯罪的基本职能。本案中的被害人明某在上诉人的物业管理区内被谋害,被上诉人精神上受到了严重创伤,经济上受到了重大损失,该损害结果的发生是犯罪分子的违法犯罪行为所致,犯罪侵权行为导致损害结果的发生与上诉人在物业管理合同中违约与否不存在客观的、必然的因果关系。上诉人在履行物业管理合同中,对损害结果的发生,主观上没有故意和过失,即无过错,不应当就不存在的义务承担违约责任。一审判决以上上诉人的员工陈某看见可疑人员在小区内出入,未报告或引起注意,认定上诉人没有尽到相应的关注义务,而承担违约赔偿责任,缺乏合同依据和法律依据。损害结果的发生与违约行为之间要有因果关系,要存在不以人们的意志为转移的必然联系,否则,不应承担法律赔偿责任。本案中,上诉人不具有对某小区全体业主或物业使用人的人身、财产安全保护、保管的义务,而本案的损害结果发生原因是因犯罪行为所致的,由于刑事犯罪的突发性、不可预见性、隐蔽性和犯罪分子有目的作案,尽管物业管理公司按物业管理合同认真履行义务,也不可能完全避免本案此类犯罪事件在管理区内发生,也不必然导致本案损害事实的发生。上诉人工作人员的行为并不构成违约,且该行为与损害结果的发生亦无因果关系。
综上所诉,上诉人在本案中对某小区的全体业主及物业使用人尤其本案中的被害人的人身、财产安全不负有法定义务、合同约定的义务,亦不负有附随义务,对犯罪行为造成本案的危害结果,根据罪责自负的原则,应由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。上诉人在本案中已认真履行了《物业管理合同》所确定的义务,不应承担民事赔偿责任。上诉人主张不
下列( )不是日本物业管理协会主要做的工作。
A.建筑物的保全诊断
B.管理业务主任者资格认定
C.管理费保证制度
D.区分所有建筑物的认定
保险的基本特征不包括( )。
B.互助性
A.经济性
C.实用性
D.科学性
是为实现组织目标而制定的产生定位和发展方向。
A.技术
B.战略
C.外部环境
D.组织规模
可变生产要素增加所引起的产量(或收益)的变化可以分为( )等阶段。
A.边际产量递增
B.边际产量递减
C.总产量增加
D.平均产量递减
E.总产量减少
对一个新建成的零售商业物业而言,日常管理费用不包括( )。
A.公共能耗费
B. 设施维护费
C.办公费
D.招聘费用
物业服务企业可划分为( )物业服务企业。
A.实用型
B.管理型
C.综合型
D.专业型
E.收益型
业主大会和业主委员会开展工作的经费由( )承担。
A.全体业主
B.物业服务企业
C.居民委员会
D.业主代表
物业管理的基本特征包括( )。
A.产业化
B.社会化
C.专业化
D.标准化
E.市场化
若某种商品的需求为单一弹性,下列说法不正确的是( )。
A.价格P与需求量Q的乘积为定值
B.价格变化与消费者支出(或销售者收入)无关
C.当价格下降时,销售者收入增加
D.价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等
对具体物业管理项目进行管理时,物业服务企业可以根据企业的自身情况和需要来确定是否将部分单项服务分包给社会专业服务公司。对分包的服务项目,要进行 ( ),确定符合自己要求的分包单位。
A.资质审核
B.调整和补充
C.市场调查、筛选
D.完善
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