2021物业管理师考试题免费下载6章 第1章
泽华物业服务企业接到了某大厦的物业服务投标邀请函。该大厦是一座大型智能化综合写字楼，建筑面积15万m2，配套设施设备完善。被邀请的几家物业服务企业实力都很强，竞争激烈。泽华物业服务企业总经理对这次投标工作非常重视，并完成了物业服务投标书的编写工作，参加了现场答辩。但并未中标，评委们认为该公司拟定的物业服务方案存在一些专业方面的缺陷是原因之一。
根据以上案例，回答1~3题：
泽华物业服务企业在编写该大厦物业服务方案时，应怎样避免专业方面的缺陷?
正确答案：
在编写物业服务方案时，避免专业方面缺陷的基本措施如下。
(1)应该组织相关专业人员共同研讨、分析投标项目的具体情况、管理服务的范围、类型、档次、标准、特点、难点和要求等内容，并共同编写物业服务方案，而不是由企业总经理一个人独立动笔完成方案的编写。
(2)为了保证物业服务方案的专业性和可行性，物业服务方案中应介绍清楚物业服务企业将在各管理阶段提供的物业服务模式、服务特色、服务承诺、服务内容、服务形式、服务方法、服务质量目标、服务保障措施、服务物资装备、服务工作量、服务费用等。
(3)采取一些提高本企业技术、管理人员的专业能力与管理水平等其他有效措施。
有形的并能直接影响事物物理功能的有形因素是( )，又称物理风险因素。
A:实质风险因素
B:心理风险因素
C:道德风险因素
D:生理风险因素
物业服务费收入的编制方式通常是根据收费标准和( )。
A．可收费的管理面积
B．项目的总建筑面积
C．业主房屋建筑面积之和
D．项目总建筑面积的70%
业主行使专有部分所有权，不得发生的行为有（）。
A.危及建筑物安全 B.出租非经营性用房
C.损害其他业主合法权利 D.自行将住宅改变为经营性用房
E.进行二次装修
答案：A,C
解析：
《物权法》第七十一条规定：业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。
空调系统按照不同的分类方法有着不同的分类，按照()分类可分为全空气空调系统、全水空调系统、空气水空调系统、制冷剂空调系统。
A:负担空调负荷所用介质
B:空气处理设备的集中程度
C:被处理空气来源
D:处理空气的方式
答案：A
解析：
A项，按照负担空调负荷所用介质，可分为全空气空调系统、全水空调系统、空气-水空调系统、制冷剂空调系统，B项，按空气处理设备的集中程度，可分为集中式空调系统、半集中式空调系统、分散式空调系统，C项，按被处理空气来源，可分为封闭式（全部回风式）空调系统、直流式（全部新风）空调系统、混合式（新风与一次回风或两次回风混合）。此外还可分为：定风量、变风量空调系统，低速、高速空调系统，工艺性、舒适性空调系统，一般性、恒温恒湿性空调系统等。
业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体称为( )。
A．社区委员会
B．业主大会
C．业主委员会
D．物业服务企业
当购物中心内有两个或两个以上主要租户时，这些主要租户()。
A:应具备相互均等的财务能力
B:所要求的租赁价格要相等
C:所提供商品搭配合理
D:与次要租户提供的商品类型应互补
E:都应被视为整个购物中心内的一部分
答案：C,D,E
解析：
本题考核的知识点为租户组合。当购物中心内有两个或两个以上的主要租户时，应该注意他们各自提供的商品种类是否搭配合理，且与次要租户所提供的商品类型互为补充。将每一个独立的零售商都作为整个购物中心内的一部分来对待，是使租户组合最优化的有效方法。
建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定新建小区公共绿地人均()平方米以上。
A.0.5
B.1
C.2
D.3
物业管理方案的实质性内容包括：人员培训及管理；早期介入及前期物业管理服务内容；常规物业管理服务综述；( )；管理指标；物资装备等。
A．组织架构与人员的配置
B．费用测算与成本控制
C．管理方式、运作程序及管理措施
D．管理制度的制定
2021物业管理师考试题免费下载6章 第2章
是构成建筑空间环境的骨架。
A．设备
B．建筑生产技术
C．材料和结构
D．建筑类型
社会化的基本特征不包括()。
A:社会强制性
B:个体能动性
C:终身持续性
D:独立性
答案：D
解析：
社会化的基本特征：(1)社会强制性；(2)个体能动性；(3)终身持续性；(4)相互性。
下列选项中，不属于物业价格的形成条件的是( )。．
A.有用性
B.有效需求
C．稀缺性
D.不可移动性
净现值是指投资者可接受的()，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。
A:最低收益率
B:最高收益率
C:社会平均收益率
D:内部收益率
答案：A
解析：
净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
经营性物业长期投资的类型主要有()。
A:购买上市公司的股票
B:直接投资经营性资产
C:直接投资于金融资产
D:直接投资于其他公司
国有土地使用权的设立方式，按照行政划拨时，由( )根据法律规定的权限和审批程序，将国有土地无偿划拨给符合法律规定条件的权利人使用。
A．国务院
B．省、自治区、直辖市及以上人民政府
C．市级以上人民政府
D．县级以上人民政府
放射性及散发大量有害物的实验室一般使用的空调系统为( )。
A.混合式集中空调系统
B.封闭式集中空调系统
C.直流式集中空调系统
D.半封闭式集中空调系统
收益性物业运用收益法估价的一般步骤不包括()
A:搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
B:对可比实例成交价格进行处理
C:预测估价对象的未来收益
D:求取报酬率或资本化率、收益乘数
答案：B
解析：
收益性物业运用收益法估价一般分为以下4个步骤：(1)搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料；(2)预测估价对象的未来收益（如净收益）；(3)求取报酬率或资本化率、收益乘数；(4)选用适宜的收益法公式计算出收益价格。
物业管理工作不涉及的保险是（ ）。
A．财产保险
B．营利性保险
C．雇主责任保险
D．公众责任保险
2021物业管理师考试题免费下载6章 第3章
成立业主大会的，业主分户账面住宅专项维修资金续交方案由()决定。
A:业主大会
B:业主委员会
C:业主和物业服务企业
D:业主委员会和当地房地产主管部门
答案：A
解析：
业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案自业主大会决定。未成立业主大会的，续交按照直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定的具体管理办法实施。
制定投资方针和政策需考虑( )。
A．管理者
B．投资数量
C．对风险的承受能力
D．投资期限
E．物业管理公司
房屋所有权人以营利为目的，将以( )方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
A．划拨
B．分配
C．非法占地
D．租赁
财务报告分析实施阶段中，（ ）为企业财务评价提供最基本的依据。
A．报告整体分析
B．财务指标分析
C．基本因素分析
D．经营管理分析
设施管理涉及的问题中，因为工作的本身经常是部分在变化的，设施经理必须进行（ ）。
A．委托责任
B．运作和维护的设计
C．设施的冗余和灵活性分析
D．设施管理的商业计划
物业服务企业信用档案的记录内容主要包括( )。
A．公众投诉及处理情况
B．经营活动中的违法违规行为
C．企业及执（从）业人员的基本情况
D．物业服务企业信用档案投诉情况
E．服务质量问题及其他不良行为记录
物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物业运行服务质量。此时进行更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的()之间，选择数值较低的方案。
A:初始购买成本支出的分摊加年总成本
B:年总成本
C:初始购买成本支出的分摊
D:运行费用的分摊
答案：B
解析：
物业管理中经常会出现这样的情况：部分建筑设备能正常运行，不影响物业的整体服务质量，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，是沿用原有设备还是对其进行更新，这就涉及了更新决策问题。仅从提升物业经营管理的经济效益这个角度来看，此类设备更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间（包括初始购买成本支出的分摊和年运行费用），选择数值较低的方案。
适用各种大小洞口，尤其是宽度很大的洞口的门是( )。
A．平开门
B．弹簧门
C．折叠门
D．卷帘门
租赁管理过程中，始终贯穿着()。
A:租金调整
B:租赁营销管理
C:租约续期
D:租赁方案与策略
答案：B
解析：
租赁营销管理是提高出租率、增加收入的主要措施之一，贯穿租赁管理的全过程。在租赁经营管理操作的各个环节均融合着吸引、挖掘潜在承租人的措施和手段。所以，出租人必须要不断完善、提高营销技能和营销艺术，充分利用各种营销手段，这是获得经营收益的保障。
2021物业管理师考试题免费下载6章 第4章
在物业服务企业中，直接接受业主委托，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务的是()
A:管理型物业服务企业
B:专业型物业服务企业
C:综合型物业服务企业
D:单纯型物业服务企业
答案：B
解析：
专业型物业服务企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。
《物业管理条例》创设了业主大会、管理规约等()项物业管理的基本制度。
A:六
B:七
C:八
D:九
答案：B
解析：
《物业管理条例》创设了业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。
一个园区从开业到人住率达到70%以上，往往需要()。
A:1～3年
B:3～5年
C:5～7年
D:7～10年
答案：B
解析：
由于园区建筑体量大，地处相对偏远，虽然有政府招商引资的优势，但一般很难在短时间内完成整体园区招商工作，一个园区从开业到人住率达到70%以上，往往需要3～5年的时间。
在健康保险中，专门向被保险人提供医疗费用保障的保险被称为( )。
A:补偿保险
B:给付保险
C:医疗保险
D:收入保险
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起( )日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
A．40
B．50
C．60
D．70
下列关于物业服务合同的表述正确的是()。
A:物业服务合同属于合同法上无名合同范畴
B:物业服务企业以自己的名义从事管理和服务活动
C:物业服务企业不可以自行将专业服务项目委托他人完成
D:物业服务合同具有特定的财产管理内容
E:物业服务合同独立于委托合同
按房屋租赁期限约定模式的不同，房屋租赁可分为( )租赁。
A．周期性
B．不定期
C．直管公房
D．定期
E．意愿
招标人应当自确定中标人之日起( )日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
A．60
B．30
C．15
D．10
《物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位，应当通过()的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
A:企业竞争
B:招标投标
C:质量评比
D:投票表决
答案：B
解析：
《物业管理条例》二十四条明确规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
2021物业管理师考试题免费下载6章 第5章
人员招聘的最后一个环节是( )。
A:劳动技能测验
B:面试
C:心理测验
D:人员的录用
答案：D
解析：
本题考核的是对人员的录用的概述。人员录用是人员招聘的最后一个环节，主要涉及人员选择之后的一系列有关录用事宜，如通知录用人员、签订试用合同、安排员工的初始工作、试用、正式录用等。
合同签订应遵循的基本原则包括()。
A:主体平等、合同自由
B:权利义务公平对等
C:诚实信用
D:守法和维护社会公益
E:书面形式为主
答案：A,B,C,D
解析：
合同受法律法规约束，其签订和履行应当遵循《合同法》规定的以下五项基本原则：①主体平等；②权利义务公平对等；③守法和维护社会公益；④诚实信用；⑤合同自由。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，下列情形中，属于人民法院对物业服务企业的物业费请求应予支持的有()。
A:经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳的
B:物业服务合同的权利义务终止后，业主仍拖欠物业费的
C:物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的
D:物业的承租人未按照与业主的约定交纳物业费，业主应当承担连带责任的
E:物业服务企业违反合同约定提高收费标准，业主提出抗辩的
答案：A,B,D
解析：
根据相关司法解释的规定，下列情况下，人民法院对物业服务企业的物业费请求应予支持：(1)经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的；(2)物业服务合同的权利义务终止后，业主仍拖欠物业费的；(3)物业的承租人、借用人或者其他物业使用人未按照与业主的约定交纳物业费，业主应当承担连带责任的。
与一般合同标的不同，物业管理服务提供的是( )的过程。
A．偶尔间断
B．先间断后持续
C．先持续后间断
D．一直持续不间断
物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修和正常使用，依照国家规定建立的专门性资金，专项维修资金属于( )所有。
A．业主
B．物业服务企业
C．房屋规划主管部门
D．国家
下列关于等量曲线的特点表述正确的有( )。
A.等产量曲线是一条从右上方向左下方倾斜的曲线，斜率为负值
B．等产量曲线图中众多等产量曲线中，同一曲线上的各点代表相同的产量
C.等产量曲线按产量的大小顺序排列，离原点越近的等产量曲线所代表的产量越小，离原点越远的等产量曲线所代表的产量越大
D．等产量曲线图上任意两条等产量曲线不能相交
E．等产量曲线凸向原点，它表示随着一种生产要素每增加一单位，可以替代的另一种生产要素的数量将逐次减少
物业管理风险中，日常物业管理的风险包括（ ）。
A．在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险
B．物业管理日常运作过程中存在的风险
C．物业管理项目外包服务过程中的风险
D．市政公用事业单位服务过程中的风险
E．公共媒体宣传报道中的舆论风险
薪酬管理目标必须与企业经营目标相一致，因为薪酬管理是企业管理的一个有机组成部分。企业薪酬管理的目标主要包括（ ）。
A．吸引高素质人才，稳定现有员工队伍
B．使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力
C．努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调
D．是对基本工资、绩效工资、激励性报酬和福利等薪资加以确定和调整的过程
E．为进行薪酬调查建立统一的职位评估标准，使不同职位之间具有可比性，为确保薪酬的公平性奠定基础
共用题干
郭某拥有220万元的家庭财产，向保险公司担保家庭财产保险，保险金额为1200万元。在保险期间郭某家中失火。问题：
财产保险的保险金额的确定方法包括()。
A:实际价值
B:重置价格
C:估价
D:账面余额
答案：A,B,C
解析：
保险金额是指保险人承担赔偿或者给付保险金责任的最高限额。保险金额是计算保险费的依据，所以保险合同对其须明确约定。财产保险的保险金额可以根据投保人对该标的物的利益程度和保障要求，按照保险财产的实际价值、重置价格或估价等方式来确定。
家庭财产保险的综合险保险金额自担保人自行确定，并在保险合同中载明。其中：①房屋及室内附属设备、室内装潢的保险金额自投保人根据当时实际价值自行确定，②室内财产的保险金额自担保人根据当时实际价值分项目自行确定。不分项目的，按各大类财产在保险金额中所占比例确定，即室内财产中的家用电器及文体娱乐用品占40%，衣物及床上用品占30%，家具及其他生活用具占30%，③农机具等财产的保险金额自担保人根据当时实际价值分项目自行确定，④特约财产的保险金额自担保人和保险人双方约定，并在保险合同中载明。
家庭财产保险，是指城乡居民的家庭财产，一般如房屋及其附属物、家庭日用品、衣服、行李、家具等，在遭受保险责任范围内的自然灾害或意外事故造成损失后得到经济补偿的保险。家庭财产保险的保险产品主要包括综合险和附加险，其中附加险包括管道破裂及水渍险、盗抢险等。
当家庭财产损失为210万元时，由于损失超过保险金额，保险公司按保险金额赔偿200万元。
2021物业管理师考试题免费下载6章 第6章
赫茨伯格的双因素理论中的双因素是指( )。
A.激励因素和保健因素
B.基本因素和高级因素
C.成就因素和权力因素
D.生存因素和成长因素
请帮忙给出正确答案和分析，谢谢!
关于物业管理用房权属的说法，正确的是()。
A:物业管理用房属于全体业主共有
B:物业管理用房属于建设单位所有
C:物业管理用房的所有权应事先约定
D:物业管理用房属于政府所有
答案：A
解析：
本题考核的知识点为物业的权属情况。物业权属情况：物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、绿地、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。
会所应把()放在一切经营行为的首位。
A:舒适
B:安全
C:卫生
D:保密
答案：B
解析：
会所需要注意防火安全。会所一般都有地下活动区域。来会所活动的人员大都着运动服装或休闲服装，精神高度放松，普遍大汗淋漓。为此，会所开放期间一旦发生火灾，势必会造成重大人员混乱，造成财产损失及人员伤亡。因此，会所要把防火安全放在一切经营行为的首位。
关于房地产置业投资的说法，错误的是（）。
A:房地产置业投资属于直接投资
B:房地产置业投资的对象只能是旧房地产
C:房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入
D:房地产出租属于房地产置业投资
物业保险的原则主要包括( )原则。
A．最大诚信
B．公平互利
C.公开
D.远因
E．赔偿
财产保险分为财产损失保险、信用保证保险、责任保险，这种划分方法的依据是（）。
A:保险标的补偿方法
B:保险保障的范围
C:保险理赔原则
D:保险价值的确定方式
体育场馆专业物业经营管理工作不涉及()。
A:卫生间管理
B:票务管理
C:餐饮管理
D:车辆管理
答案：B
解析：
票务管理属于与赛事相关联的工作。其他三项属于体育场馆专业物业经营管理工作，该考点来自教材的第八章“其他业态物业的经营管理”的第五节。
房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业（ ）为目的的投资。
A．经济效益最大化
B．所有权或使用权
C．资本增值
D．赚取开发利润
零售商业物业中次要租户的租约期限为( )年。
B．3～10
A.3～5
C．5~10
D．10～15
