21年物业管理师经典例题5辑 第1辑
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某住宅小区住户王女士凌晨一点回家时搭乘电梯，由于电梯不能够正常停靠开门，被困于其中。王女士马上通过轿厢呼叫按钮向小区监控中心求救。由于监控中心值班人员不懂如何进行施救，随机联系已下班的物业服务专业人员前往处理。在此过程中，王女士由于一时等不来施救人员，多次呼叫监控中心，持续拍打电梯门，并拨打110报警求救。20分钟后，物业服务企业专业人员及警察赶到现场，经过约10分钟时间，王女士被成功救离轿厢。小区电梯困人事件的信息迅速在小区住户中传播，不少小区住户认为电梯困人是由于物业服务企业对电梯维护与保养不到位所致，小区物业服务项目经理也亲自上门向王女士表示了道歉并进行了慰问。请回答下列问题：
物业服务企业为了避免信息误传，化解危机，还应该()。
A:封闭信息、防止报道
B:多做解释，说明事发偶然，难以避免
C:尽快赔偿、安抚被困住户
D:尽快反应、公布实情
答案：D
解析：
电梯紧急情况处置（电梯困人）：(1)保持轿厢照明，并断开电梯主电源，防止电梯意外启动。(2)确定电梯位置。(3)当电梯停在距某平层位置约±0.5米范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用厅门钥匙开启厅门，用手拉开轿厢门，并协助乘客撤离轿厢。(4)当电梯未停在上述范围时，应首先将电梯移至上述范围内救人。(5)当采取上述方法而发现异常情况时，应立即通知承担电梯维修的专业公司作出处理。
一般认为，人类具有四种基本情绪：快乐、愤怒、恐惧和悲哀。恐惧是由于缺乏准备，或者不能处理、控制或摆脱某种危险情景时所产生的情绪体验。引起恐惧的重要原因是缺乏处理可怕情景的能力与手段。
近因效应是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大。对于心理感受者而言，初次印象固然深刻，但最近获得的信息会覆盖和冲淡过去的相关印象，成为采取相应行动的心理依据。
常用的危机公关传播策略有以下几类：(1)关注苗头，重视长尾效应。(2)密切洞察，避免误导危机。(3)移花接木，用更强新闻转移公众注意力。(4)拨开云雾，用事实说话。(5)以退为进，主动承担责任。
电梯管理责任险的保险责任：在保险期间内，因被保险人管理、服务上的疏忽或过失造成电梯、升降机（必须有政府有关部门颁发的合格证书）由于下列原因造成第三者人身伤亡，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人按照保险合同约定负责赔偿：①坠落；②电梯运行过程中的突然故障。
某物业业主户型统计表如下，则众数为( )的户型。
A．2室1厅(100m2)
B．1室1厅(70m2)
C．3室1厅(120m2)
D．4室1厅(150m2)
一般阳台的栏板或栏杆扶手的高度不低于()mm。
A:800
B:900
C:950
D:1050
答案：D
解析：
一般阳台的栏板或栏杆扶手高度不低于1050mm，幼儿园栏杆高度不低于1200mm，高层建筑可适当提高，以1100mm为宜，但不宜超过1200mm。
在租赁方案中，需要对租金水平的确定方式作出（ ）的安排。
A．完整性
B．系统性
C．公平性
D. 指导性
三级资质的房地产开发企业，应连续()年建筑工程质量合格率达100%。
A:1
B:2
C:3
D:4
答案：B
解析：
根据《房地产开发企业资质管理规定》，三级资质需要具备的条件有：①注册资本不低于800万元，②从事房地产开发经营2年以上，②房屋建筑面积累计竣工5万m2以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；④连续2年建筑工程质量合格率达100%，⑤有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人，⑥工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称，⑦具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，⑧未发生过重大工程质量事故。
偿债备付率(Debt Coverage Ratio，DCR)，是指项目在借款偿还期内务年用于还本付息的资金与 ( )的比率。
A．本金
B．利息
C．债务
D．当期应还本付息金额
21年物业管理师经典例题5辑 第2辑
《中华人民共和国价格法》对包括服务收费在内的价格管理所规定的定价形式有（ ）。
A．物业服务企业自行定价
B．市场调节价
C．政府定价
D．政府指导价
E．物业服务企业和业主共同协商定价
财务报告分析的主要方法中，最基本最重要方法的是()
A:比率分析法
B:比较分析法
C:效率比率分析法
D:纵向比较分析法
答案：A
解析：
比率分析法是财务报告分析中最基本最重要的方法，它实质上是将影响财务状况、经营成果的两个或两个以上相关因素联系起来，通过计算比率，反映它们之间的关系，借以评价企业财务状况、经营成果的一种分析方法。
下列关于前期物业服务合同的说法，正确的是()
A:前期物业服务合同具有过渡性
B:前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订
C:前期物业服务合同是附解除条件的合同
D:前期物业服务合同是非要式合同
E:前期物业服务合同是附终止条件的合同
答案：A,B,E
解析：
前期物业服务合同的特征有：(1)前期物业服务合同具有过渡性；(2)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订；(3)前期物业服务合同是要式合同。要式合同，是指法律要求必须具备一定形式的合同。《物业管理条例》关于前期物业合同的规定，可以从以下两方面解释：(1)前期物业服务合同可以约定期限；(2)前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。
物业服务企业在提供服务时，可以按照合同的约定和业主大会的授权，对建筑物进行管理，对物业管理区域内人们的行为进行约束。这种管理与约束，本质上属于( )。
A.超出权限的管理行为
B．物业服务企业维护自身利益的行为
C．业主的特殊服务需求
D.为业主提供服务的范畴
物业开发项目的可行性研究阶段，早期介入的方法和要点是( )。
A．物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作
B．选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作
C．对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见
D．参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议
在心理学上，情绪的典型状态有()。
A:心境
B:安静
C:激情
D:应激
E:理智
答案：A,C,D
解析：
情绪有三种典型状态，分别是心境、激情和应激。
21年物业管理师经典例题5辑 第3辑
我国目前发展的是社会主义市场经济，在这种经济体制下，作为市场经济核心的()对市场起着主要的调节作用。
A:价格机制
B:运作机制
C:管理机制
D:经营机制
答案：A
解析：
我国目前发展的是社会主义市场经济，在这种经济体制下.作为市场经济核心的价格机制对市场起着主要的调节作用，但作为计划经济特征的国家宏观调控仍然对市场产生着重要的影响。
财务评价指标体系中，动态盈利指标包括()
A:财务净现值
B:财务内部收益率
C:现金回报率
D:偿债备付率
E:投资回报率
答案：A,B
解析：
房地产财务评价指标体系中，动态盈利指标包括财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期。选项C、E属于静态盈利指标，选项D属于清偿能力指标。
“根据形式和处理文件的年度，将全宗内档案分成各个类别”是( )。
A．时间分类法
B．事件分类法
C．年度分类法
D．组织机构分类法
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充()，也可以按照业主大会的决定使用。
A:物业费
B:专项维修资金
C:经营者
D:业主委员会
答案：B
解析：
关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用问题，备方面的认识比较一致，即应当优先用于补充住房专项维修资金。《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照()分摊。
A:业主大会确定的比例
B:各自拥有物业建筑面积的比例
C:各自专项维修资金专有账户余额的比例
D:所交存住宅专项维修资金的比例
答案：D
解析：
售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊，其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
前期物业服务合同的特征是( )。
A．具有过渡性
B．具有连续性
C．具有长期性
D．由建设单位和物业管理企业签订
E．是要式合同
21年物业管理师经典例题5辑 第4辑
写字楼的可出租面积是（ ）加上分摊公用建筑面积。
A.出租单元内使用面积 B.出租单元内建筑面积
C.建筑面积 D.使用面积
答案：B
解析：
根据国家有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。
零售商业物业现场管理计划的费用测算中，( )主要是指开业前2～3个月的筹备期间的物业服务企业派到项目上的人员以及招聘到岗人员的工资、奖金等人工费用。
A．筹备期工资和奖金
B．办公设备购置费
C．安保费用
D．小型工具购置费
房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括( )。
A．房屋销售价格指数
B．房屋设计价格指数
C．房屋租赁价格指数
D．房屋建造价格指数
E．土地交易价格指数
房地产评估价值所对应的时间是（）。
A:估价时点
B:开始估价日期
C:完成估价日期
D:出具估价报告日期
我国绿色建筑评价体系的指标有()以及运营管理和全生命周期综合性能。
A:节地与室外环境
B:节能与能源利用
C:室外环境质量
D:节水与水资源利用
E:节材与材料资源利用
答案：A,B,D,E
解析：
我国于2006年颁布了《绿色建筑评价标准》，标准主要用于评价住宅建筑和办公建筑、商场、宾馆等公共建筑，该体系包括6大指标：节能与室外环境，节能与能源利用，节水与水资源利用，节材与材料资源利用，室内环境质量，运营管理（住宅建筑）和全生命周期综合性能（公共建筑）。
按备用电源情况，物业的供电方式可以分为()。
A:高压供电和低压供电
B:单回路供电和多回路供电
C:长期供电和临时供电
D:无自备电源供电和有自备电源供电
答案：D
解析：
物业的供电种类包括：①按供电方式的不同分为高压供电和低压供电；②按供电回路数目的情况分为单回路供电和多回路供电；③按备用电源情况分为无自备电源供电和有自备电源供电；④按供电性质分为长期供电和临时供电。
21年物业管理师经典例题5辑 第5辑
沟通的管理不包括( )。
A．建立物业管理沟通环境
B．建立定期客户沟通制度
C．建立跟踪分析和会审制度
D．引进先进技术和手段，加强客户管理
关于物业管理风险防范，以下说法错误的是( )。
A．妥善处理物业管理活动相关主体间的关系
B．适当引入市场化的风险分担机制
C．物业管理企业要抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实
D．物业管理企业保证所有业务和过程万无一失
E．物业管理企业应聘用最为优秀的员工
当提议召开业主大会临时会议的业主达到（）以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临时会议。
A.10% B.20%
C.30% D.40%
答案：B
解析：
当出现下列情况时，此主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(1)20%以上业主提议召开业主大会临时会议的；(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；(3)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
实行房地产权属登记发证制度，是( )进行房地产活动的凭证。
A．房地产开发商
B．房地产权利人
C．房地产主管部门
D．房地产占有者
某物业公司要求员工在业主购买大量物品下车后，为其搬运到电梯口，这种服务属于()。
A:功能服务
B:心理服务
C:特约性服务
D:主动服务
答案：D
解析：
物业服务中的心理策略主要包括情感化服务和个性化服务两个方面。其中，个性化服务又包括两个方面：①特约服务。由于特殊需要，业主可能会要求物业服务企业为其提供个别服务，②主动服务。虽然业主本人并没有提出特殊要求，但他有这方面的需求，物业企业的员工可以主动提供针对性的服务，从而使业主获得超越预期的良好印象。例如，对于提重物回家的业主，物业服务人员在不影响工作的前提下就可以主动提供帮助，但是同时要注意不要伤害对方的自尊心。
不良物业资产在处置过程中应遵循的原则包括()
A:要始终围绕项目开展工作
B:要先易后难、先大后小
C:要充分利用各种技术方法
D:要广泛利用社会资源和市场力量
E:以交易为主
答案：A,B,C,D
解析：
不良物业资产在处置过程中应遵循一定的原则：(1)要始终围绕项目开展工作；(2)要先易后难、先大后小；(3)要充分利用各种技术方法；(4)要广泛利用社会资源和市场力量，以“批发”为主。
