21年物业管理师考试真题精选及答案6节 第1节
品质管理部的职责包括( )。
A．客户满意度评价及监督
B．企业文化和社区文化建设
C．设计实施薪酬管理方案
D．物业项目可行性研究分析
E．各物业项目服务品质监督
《物业管理条例》规定物业管理企业承接物业时，应当对物业( )进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。
A．公用设施
B．公用设备
C．绿化用地
D．公用部位
E．建筑设施
概括地说，物业管理服务的内容包括()。
A:对房屋及配套的设施设备进行维修、养护、管理
B:维护相关区域内的环境卫生和秩序
C:对相关场地进行维修、养护、管理
D:对辖区内邻里关系的协调处理
E:对管理区域内空闲资产的经营
答案：A,B,C
解析：
物业管理服务是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性服务。概括地说，包括以下两方面的内容：①对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，②维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。
如果银行存款的利率为10%，为在1年末获得11000元，现在应该存入银行( )。
A．12000元
B．10000元
C．9250元
D．9929元
住房与城乡建设部对物业服务企业信用档案系统建设的要求是( )。
A.统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享
B．以物业管理电子政务系统、物业管理行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖物业管理行业所有企业及执（从）业人员的信用档案系统
C．各级物业管理主管部门要提高认识，加强领导，积极组织、指导和推动物业服务企业信用档案系统的建设工作
D．统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享
E．扩大物业服务企业信用档案的覆盖面
成功的招租，对购物中心业主及管理者而言表示的是（ ）。
A．稳定的经济状况
B．稳定的收入来源
C．固定的经营管理模式
D．固定的经济支出
不良物业资产形成的原因中，造成不良资产生成的直接原因是( )。
A．经济周期变化
B．房地产虚假的泡沫繁荣
C．经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷
D．银行货币资金运作的中断
业主的建筑物区分所有权由( )构成。
A．业主对专有部分的所有权
B．业主对私有部分的所有权
C．业主对建筑区划内的共有部分的共有权
D．业主对建筑物区划内的共有部分的共同使用权
E．业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权
以下关于抵押房地产使用和管理的说法有误的是()。
A:抵押人擅自处分抵押房地产的情况下，抵押权人无权要求处分抵押的房地产
B:抵押权人请求中止的，可以终止处分抵押房地产
C:抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同
D:已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理
答案：A
解析：
抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况有：①债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的，②抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的，③抵押人被依法宣告解散或者破产的；④抵押人擅自处分抵押房地产的，⑤抵押合同约定的其他情况。
21年物业管理师考试真题精选及答案6节 第2节
建设单位应当在()与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
A:物业销售前
B:业主大会成立后
C:业主人住前
D:物业交付后
答案：C
解析：
物业承接查验活动由物业建设单位或业主委员会组织实施。建设单位选聘物业服务企业的，应当在首位业主入住之前与物业服务企业办理物业承接验收手续。
以下有关重新购建价格的表述，正确的有()。
A:重新购建价格是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出
B:重新购建价格是客观的价格
C:重新购建价格是重新购建的实际成本
D:建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧
E:土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格
答案：A,B,E
解析：
重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出。重新购建价格是客观的价格。具体来说，重新取得或重新开发建设的支出，不是个别单位或个人的实际耗费，而是必需的耗费，应能体现社会或行业的平均水平，即是客观成本而不是实际成本。需要注意的是，建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是价值时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣陈建筑物的折旧，而土地的增减价因素一般已考虑在其重新购建价格中。
各地实施总登记、验证、换证，县级以上地方人民政府应当在规定期限开始之日起( )发布公告。
A．20日后
B．30日前
C．30日后
D．35日前
物业租赁管理模式有( )。
A．包租转租模式
B．转让模式
C．委托管理模式
D．出租模式
E．出租代理模式
论证是用论据证明论点的方法和过程，是应用文书中普遍运用的( )。
A:方法
B:特点
C:手段
D:形式
下列选项中，有关合同要约与邀请要约的表述中，正确的是( )。
A.如广告中标明具体物品及价格的，认为广告是要约
B．拍卖过程中出价人每次竞买的出价均为承诺
C．往往在拍卖过程中，拍卖广告上的有些物品，可能会被撤销拍卖，因为拍卖广告并非要约
D．任何商店或超级市场上商品的标价陈列，都仅仅是邀请要约，当顾客交钱购物，店员接受时，合同才成立
E．招标是邀请要约，投标则是要约，招标人接受投标确定中标是承诺
开发建设单位在物业管理活动中的义务不包括（ ）。
A．制定临时管理规约并明示买受人
B．通过招标投标的方式选聘物业服务企业
C．提供必要的物业管理用房
D．处分物业共同部位和公用设施设备
物业管理行业已经步入了大市场大营销时代，为了实施和推进服务营销战略，增强企业竞争优势，物业服务企业应做到()。
A:追求企业利润最大化
B:树立“以顾客满意为中心”的服务营销理念
C:建立完善的服务营销监督控制机制
D:打造一支“学习型”的高素质服务营销队伍
E:构建独树一帜的企业服务文化
答案：B,C,D,E
解析：
为了实施和推进服务营销战略，增强企业竞争优势，物业服务企业应做好以下几点：①树立“以顾客满意为中心”的服务营销理念；②建立完善的服务营销监督控制机制；③打造一支“学习型”的高素质服务营销队伍；④构建独树一帜的企业服务文化。
评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，人数一般为( )人以上单数。
A:3
B:4
C:5
D:6
答案：C
解析：
本题考核的是物业管理招标程序中，成立评标委员会的内容。招标人或招标代理负责组建评标委员会，评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。与投标人有利害关系的人员不得作为评标委员会的成员。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
21年物业管理师考试真题精选及答案6节 第3节
关于政府在我国物业管理发展史中的特殊地位，下列说法不正确的是()。
A:在由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式的过程中，需要政府发挥应有的作用
B:物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，因此从城市管理职能角度考虑，政府必须要对物业管理进行强有力的干预
C:普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，需要政府从全局的高度进行必要的监管
D:政府在物业管理发展过程中的主要作用体现在制定相关法规政策方面
答案：B
解析：
在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三个原因：①我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用，②物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预，③普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。无论是推动引导，还是监督管理，政府主要通过制定相关法规政策并做好相应的文件贯彻和落实工作来发挥作用。
房屋及设备设施维修养护计划的实施内容包括()。
A:修前预检
B:修前资料、工艺准备
C:组织实施
D:更新换代
E:验收和存档
答案：A,B,C,E
解析：
房屋及设备设施维修养护计划的实施内容包括：①修前预检；②修前资料准备；③修前工艺准备；④其他准备；⑤组织实施；⑤验收和存档。
组成公文式标题的要素主要包括单位、区域(范围)、时间、事由(内容)、性质和文种等，其中( )是最基本的要素。
A:单位
B:事由
C:文种
D:区域(范围)
E:性质
公共秩序管理服务的内容表现在( )方面。
A.施工现场管理
B．动火安全管理
C．公共安全防范管理服务
D．消防管理服务
E．车辆停放管理服务
物业保险的原则主要包括( )原则。
A．最大诚信
B．公平互利
C．公
D．远因
E．赔偿
担保人填写担保书为()
A:要约
B:承诺
C:确认
D:同意
答案：A
解析：
要约是要约人向受约人发出的订立合同的意思表示。在保险合同订立中，要约通常表现为担保人向保险人发出的订互保险合同的意思表示，也称为担保或要保。在保险实务中，保险要约通常以担保人填写预先自保险人印制好的担保申请书，并将其交给保险人的方式来完成。
建筑石膏制品的种类中，多用于民用住宅分室墙的制品是( )。
A.纤维石膏板
B．石膏空心条板
C.纸面石膏板
D．石膏砌块
有效的人际沟通需要满足的基本条件有()。
A:沟通双方气质相投
B:沟通双方利益关联
C:沟通对象愿意感知
D:沟通对象能够感知
E:主动沟通一方承担促成沟通责任
答案：C,D,E
解析：
有效的人际沟通需要满足三个基本条件：一是沟通的对象愿意感知；二是沟通的对象能够感知；三是主动沟通一方必须承担起促成沟通的责任。
用来规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约是（ ）。
A．物业服务合同
B．业主大会议事规则、管理规约
C．业主委员会议事规则
D．业主大会的议事规则、业主委员会议事规则
21年物业管理师考试真题精选及答案6节 第4节
下列不属于前期物业服务合同应具有的特征是( )。
A．前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订
B．前期物业服务合同具有过渡性
C．前期物业服务合同是要式合同
D．前期物业服务合同具有特殊性
致使住房产权多元化格局迅速形成的原因是（ ）。
A．城市住房制度改革
B．城市新建住宅小区物业管理体制的确立
C．个人购房比例的迅猛增加
D．住房装饰装修管理体制的改革
我国《民法通则》对相邻权原则有明确规定，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当()
A:停止侵害
B:排除妨碍
C:赔偿损失
D:给予惩罚
E:承担法律责任
答案：A,B,C
解析：
物业财产的所有权属于不动产所有权范畴，与动产所有权比较，不动产所有权的行使与相邻不动产所有人和使用人的权益关系密切。我国《民法通则》对相邻权原则有明确规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
住宅专项维修资金属于( )所有。
A．物业管理企业
B．全体业主
C．物业管理企业和全体业主
D．建设单位
生命周期成本(LCC，Life cycle cost)是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。它往往( )设备购置费用。
A．相等于
B．小于
C．稍大于
D．数倍于
风险成本包括风险损失的实际成本、预防成本和()成本。
A:识别
B:补偿
C:保险
D:无形
答案：D
解析：
本题考核的知识点为风险成本的分类。风险成本一般分为三类风险损失的实际成本、无形成本、预防或控制成本。
建设部于( )年发布了《物业管理企业资质管理办法》。
A．2001
B．2002
C．2003
D．2004
在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项?为什么?
正确答案：
不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是第(11)项，因为物业服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务。
按业主构成角度划分，产业园区可分为()。
A:多用户产业园区
B:个人用户产业园区
C:政府用户产业园区
D:单用户产业园区
E:企业用户产业园区
答案：A,D
解析：
按业主构成角度划分，产业园区可分为：①多用户产业园区。多用户产业园区通常是地方政府或投资集团规模开发，然后分区域、分单元出租、出售给众多公司或企业使用。②单用户产业园区。单用户产业园区往往自家大型企业或企业集团独立开发，全部或大部分供内部使用。
21年物业管理师考试真题精选及答案6节 第5节
与个体决策相比，群体决策优于个体决策的内容有( )。
A．高质量信息加工
B．时间短、效率高
C．多种备选方案
D．不容易极端化
E．高承诺接受度
在《物业管理条例》出台前，一般将物业服务合同称之为( )。
A．物业管理合同
B．物业合同
C．物业管理服务合同
D．物业管理合同与物业管理服务合同
前期物业服务合同具有的特征有( )。
A．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订
B．前期物业服务合同具有过渡性
C．前期物业服务合同是劳务合同
D．前期物业服务合同是要式合同
E．前期物业服务合同是由业主和物业管理企业签订
下列对物业经营管理市场有影响的因素中，属于经济环境因素的是()。
A:消费支出结构
B:经济政策
C:价值观念
D:金融公众
答案：A
解析：
经济环境指的是能够影响消费者购买力和购买方式的各种因素总和。这些因素包括人均国民收入、人均个人收入、个人可支配收入、消费支出结构、储蓄和信贷模式等。经济政策属于政治法律环境，价值观念属于社会文化环境，金融公众属于微观环境中的公众。
索引符号是由直径为( )的圆和水平直径组成，圆及水平直径均应以细实线绘制。
A:8mm
B:10mm
C:12mm
D:14mm
业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立( )基础之上的。
A．建设单位与购房人签订的前期物业服务合同
B．建设单位与物业管理企业签订的物业服务合同
C．物业管理企业与业主签订的前期物业服务合同
D．建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同
E．建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主()。
A:随时有权更换
B:有权依法更换
C:必须到期更换
D:不得更换
答案：B
解析：
《物权法》中关于共同管理权的其他规定指出，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理，业主有权依法更换。
我国民法的基本原则有（）原则等。
A:平等
B:自愿
C:公平
D:诚实信用
E:道德
某经济适用房小区位于城市近郊区，交通较便利，居民以工薪族为主，总建筑面积为20万平方米，周边除一家川菜酒楼外无其他餐饮配套。如物业服务企业开展餐饮服务业务，开设()较为适宜。
A:西餐厅
B:宫廷菜
C:快餐厅
D:私家菜
答案：C
解析：
餐饮服务要根据小区的客户特点与周边配套情况决定是否开设这类经营项目以及经营规模大小和档次高低。经济适用房小区的居民收入普遍不高，对于这些居民开展多种经营，应以便民服务、微利为基本原则，切忌盲目引入高消费项目。所以选择C更恰当。
21年物业管理师考试真题精选及答案6节 第6节
关于物业服务合同的说法，错误的是( )。
A:签订物业服务合同是确定物业服务企业与业主正式聘用关系的法律形式
B:物业服务企业通过签订物业服务合同取得合法经营权
C:业主通过履行付费义务得到合同约定的物业服务
D:当事人不得超越《物业管理条例》规定的服务内容约定其他服务事项
对项目负责人的考核一般是通过( )等方面进行的。
A:工作业绩
B:业务能力
C:服从意识
D:真诚意识
E:综合素质
反映时间序列增长量的指标主要有()。
A:发展水平、增长量、平均增长量
B:发展速度、增长量、平均增长量
C:发展水平、增长率、平均增长速度
D:发展速度、增长速度、平均增长量
答案：A
解析：
时间序列是计算动态分析指标、考察现象发展方向和速度、预测现象发展趋势的基础。时间序列的分析指标包括增长量和增长率。反映时间序列增长量的指标主要有点展水平、增长量和平均增长量。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力，具体包括( )。
A．违反法律或者社会公共利益的
B.以合法形式掩盖非法目的的
C.无民事行为能力人实施的
D.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的
E．行为人对行为内容有重大误解的
物业管理机构更迭时，管理工作应移交的合同协议书是指( )。
A.各类值班记录
B．对内对外签订的合同、协议原件
C.设备维修记录
D．对内对外签订的合同、协议原件或附件
在物业装饰装修之前，物业管理单位和装修人应签订《物业装饰装修管理服务协议》，约定物业装饰装修管理的相关事项不包括( )。
A．违约责任
B．装饰装修工程的实施期限
C．外立面设施及防盗窗的安装要求
D．装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材
建筑物及其附属设施的专项维修资金，属于()共有。
A:物业服务企业
B:业主
C:居民委员会
D:业主委员会
答案：B
解析：
为了保证房屋的维修和正常使用，依照国家规定建立的专门性资金、专项维修资金属于业主所有。
过错责任的构成要件包括( )。
A．法律有特殊规定
B．损害事实的发生
C．行为人实施了违法行为
D．违法行为与损害事实之间有因果关系
E．行为人有过错
压缩式制冷系统，主要由( )及各种管、阀等组成。
A.压缩机
B．冷凝器
C.蒸发器
D．风机
E.空气过滤器
