物业管理师模拟冲刺试题集7节 第1节
物业资产管理的目标是()。
A:设施管理
B:运行管理
C:资产管理
D:产价值最大化
关于物业价格特征的说法，正确的是()。
A:物业价格受区位影响大
B:物业价格实质上是物业区位价格
C:物业价格不容易受交易者的个别因素影响
D:物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格
答案：A
解析：
物业价格的特征包括：(1)物业价格受区位的影响很大；(2)物业价格实质上是物业权益的价格；(13)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；(4)物业价格形成的时间通常较长；(5)物业价格容易受交易者的个别因素的影响。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第三节。
以下说法正确的是( )。
A．有效毛收入＝潜在毛收入-空置和收租损失
B．净运营收益＝有效毛收入-房产税费用
C．税前现金流＝净运营收益-抵押贷款还本付息
D．税后现金流＝税前现金流-所得税
物业管理机构更迭时承接查验的准备工作不包括()。
A:符合承接查验条件
B:成立物业承接查验小组
C:准备资料和工具
D:环境准备
答案：D
解析：
物业管理机构更迭时承接查验的准备工作：①符合承接查验条件。②成立物业承接查验小组。③准备资料和工具。物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业服务企业接触，洽谈移交的有关事项，商定移交的程序和步骤，明确移交单位应准备的各类表格、工具和物品等。
招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式，称为( )。
A．邀请招标
B．选择性招标
C．有限竞争性招标
D．公开招标
小区上空一定范围的空间可以看作为()。
A:物业内部空间
B:物业附属空间
C:物业内部资源
D:物业关联资源
答案：B
解析：
从物业使用属性上划分，可将物业资源分为内部资源和关联资源，内部空间和附属空间。例如，小区门口空地、道路、绿化带可以看作物业关联资源，小区上空一定范围的空间可以看作为物业附属空间，这些资源和空间通过合理利用也能为业主和企业带来定的经济效益。
在车辆出入管理中，对于外来的车辆应采用发()的方式进行管理。
A:临时卡
B:通行卡
C:月卡
D:年卡
答案：A
解析：
对物业管理区域内出入及停放的车辆，宜采用出入卡证管理。外来的车辆或暂时停放的车辆应采用发临时卡的方式进行管理，即每次进入时发给一张临时卡，上面记录进入的时间、道口、车牌号、值班人等，此卡在车辆出去时收回。是否收费，应根据相关法规、物业类型、停车场性质和物业服务合同约定作相应处理。
物业管理师模拟冲刺试题集7节 第2节
房地产抵押应当遵循的民事法律原则有( )。
A．双方当事人可以协商由房地产价格评估机构评估确定
B．抵押权人为避免抵押房屋因遭受人为损坏或自然灾害而出现的风险，要求抵押人办理房产保险的，双方当事人应协商议定
C．企业、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同无效
D．企业、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同将继续有效
E．抵押人死亡、依法被宣告死亡或被宣告失踪时，其房地产合法继承人应当继续履行原抵押合同
管辖区内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应()。
A:将其劝离管辖区
B:通知家属将其领走
C:通知公安机关将其领走
D:将其给予强制限制人身自由
E:通知单位将其领走
答案：A,B,C,E
解析：
治安防范注意事项中，管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其劝离管辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。
《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由( )交纳。
A．开发商
B．建设单位
C．监理单位
D．承包单位
某物业服务企业决定利用小区内部分公共场所开展经营活动，增加公共收益。此决定应经()同意。
A:居民委员会
B:业主委员会
C:业主大会
D:建设单位
答案：C
解析：
本题考核的知识点为利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守的有关规定。利用共用部位、共用设施设备经营需要征得业主大会的同意，是因为业主大会代表和维护着物业管理区域内全体业主的合法权益。利用与全体业主利益密切相关的共用部位、共用设施设备来从事经营活动，自然应当取得业主大会的同意。
在"请示"的行文中应当做到( )。
A:一文一事
B:一般只写一个主送机关
C:应直接送达上级机关的领导人
D:请示语言既要简明扼要，还要注重行文语气
E:可同时抄送给下级机关
下列有关市场细分的描述中，正确的有()。
A:通过对各个细分市场进行分析，能够明确某类消费需求性质及需求满足程度，明确竞争状况，有利于发掘市场营销机会
B:通过市场细分，可以使企业较容易地掌握消费者需求，并针对各个细分市场的特点，增强企业适应市场变化的能力
C:通过市场细分，可以根据不同的细分市场的特点发展不同的产品，以增强企业竞争力
D:在市场细分的环境下，企业的竞争力和适应市场的变化能力都会削弱
E:在市场细分的环境下，企业的竞争力和适应市场的变化能力都会增强
答案：A,B,D,E
解析：
C项，通过细分市场，可以针对各细分市场的特点，为不同细分市场发展不同的产品，或采用不同的营销策略向不同细分市场销售同一产品，增强企业适应市场变化的能力。
由于受区位和周围环境的影响.土地不可能完全相同.两栋建筑物也不可能完全一样，而这种差异往往最终反映在两宗物业的()等方面。
A:经营费用水平和出租率
B:租金水平和出租率
C:收益水平和专业化程度高
D:管理水平和专业化程度高
答案：B
解析：
由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。
物业管理师模拟冲刺试题集7节 第3节
下列属于物业经营管理市场分析的定量分析法的有()。
A:归纳分析法
B:趋势分析法
C:演绎分析法
D:比较分析法
E:结构分析法
答案：B,D,E
解析：
定量分析法是指采用数据处理技术，分析事物的数量特征，通过揭示事物的数量特征来把握事物的特性及规律的分析方法。一般用于市场分析的定量分析方法有：①比率分析法，②趋势分析法，③比较分析法，④结构分析法，⑤数学模型法。
对于房屋及设施设备维修养护计划实施中的修前预检的步骤来说，其下列属于使用和维护人员介绍对象目前的技术状态和主要缺陷与进行运行检查，开动设备，观察运行情况两步骤之间的步骤是( )。
A:进行外观检查，如磨损、油漆及缺损情况等
B:预检完毕后，将记录进行整理，编制维修工艺准备资料
C:按部件解体检查
D:使用和维护人员介绍对象目前的技术和主要缺陷
在买方市场下，成交价格会( )。
A．偏向最低卖价
B．偏向最低买价
C．偏向最高卖价
D．偏向最高买价
关于物业管理招投标的基本要求，以下说法错误的是( )。
A．招投标双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动
B．在物业管理招投标过程中，投标方须充分考虑市场因素，而招标方不需考虑
C．应按照国际惯例和相关法律法规的要求，明确招投标的相关程序和时间安排
D．投标方应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险
下列关于业主作为不动产所有人说法正确的是( )。
A．受地域限制
B．受户籍限制
C．受国籍限制
D．不受国籍限制
房屋和设备设施的各种图样、技术资料、使用说明、检修记录档案，以及与物业管理相关的业主情况资料，是进行物业管理与服务的基本条件，以下关于其移交问题的说法，不正确的是（ ）。
A．物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业服务企业移交物业管理资料
B．物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会
C．物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作
D．物业服务合同终止时，物业服务企业有权带走部分物业管理资料
物业服务企业其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。其中物业服务企业支付的商业用房有偿使用费，计入( )。
A:营业成本
B:其他业务支出
C:递延资产
D:固定资产
物业管理师模拟冲刺试题集7节 第4节
所谓( )，就是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组织并转化成产品的过程。
A．需求弹性
B．生产
C．供给
D．需求
下列行为中属于房屋所有人应当承担的民事责任的是( )。
A．有险查
B．损坏修
C．鉴定为危险房屋而采取有效的解除危险措施
D．有险不查或损坏不修
关于单利利息和复利利息的表述，正确的有()。
A:在投资分析中，一般采用单利计息
B:复利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息
C:复利计息是按本金加上先前利息周期所累计的利息进行计息
D:我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算
描述同一时间不同对象之间对比的相对性指标是( )。
A．计划完成相对指标
B．比较相对指标
C．结构相对指标
D．动态相对指标
可行性研究阶段早期介入的内容包括( )。
A．根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式
B．就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
C．根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准
D．配合设备安装，确保安装质量
E．提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见
()是在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期区域内各项建设作出具体规划。
A:城市详细规划
B:城市总体规划
C:控制性详细规划
D:修建性详细规划
答案：A
解析：
城市详细规划是在城市总体规划或者分区规划的基础上,对城市近期区域内各项建设作出具体规划。城市详细规划可分为控制性详细规划和修建性详细规划。
写字楼业务的特点主要有( )。
A．所处区位好，但规模较小
B．多为现代化的高层建筑
C．功能齐全、配套设施完善
D．多由专业物业服务企业管理
E．保持产权的独立性是写字楼物业保值增值的关键
物业管理师模拟冲刺试题集7节 第5节
下列选项中，不属于社会化基本特征的是( )。
A．社会强制性
B．相互性
C.终身持续性
D．客观被动性
下列创新激励的方式中，( )激励是不可替代的，能够运用种种手段去鼓励、调整和保障实施创新活动。
A．产权
B．市场
C．政府
D．企业
房地产抵押应当遵循的民事法律原则有( )。
A．双方当事人可以协商由房地产价格评估机构评估确定
B．抵押权人为避免抵押房屋因遭受人为损坏或自然灾害而出现的风险，要求抵押人办理房产保险的，双方当事人应协商议定
C．企业、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同无效
D．企业、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同将继续有效
E．抵押人死亡、依法被宣告死亡或被宣告失踪时，其房地产合法继承人应当继续履行原抵押合同
由于设施设备的重要和发生故障所产生的损失和影响可能较大，在合同起草和签订过程中，应特别注意的方面有( )。
A:在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致
B:在合同中应明确因设施设备故障、事故造成人员、财产等损失，明确在出现情况时责任方，以免在出现问题时产生纠纷
C:建立针对承包方的检查监控制度并落实专人负责实施
D:建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履行过程中出现的问题
E:应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验
新设立的物业服务企业在领取营业执照之日起( )日内，持营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同等资料向当地的房地产主管部门申请资质。
A:15
B:30
C:45
D:60
邀请书一般由( )组成。
A:称呼
B:前言
C:标题
D:正文
E:结语
组织使行为发生在一定的规则框架内，规则框架为决策行为提供了( )。
A:理性基础
B:权利和权限
C:认同的标准
D:指导和合法性
物业管理师模拟冲刺试题集7节 第6节
按控制的对象划分，楼宇自动控制系统可分为()个子系统。
A:4个
B:5个
C:6个
D:7个
答案：C
解析：
按控制对象划分，楼宇自动控制系统可分为六个子系统，分别是：电力应子系统、照明子系统、环境控制子系统、消防子系统、安全防范子系统、运输子系统。
为规范房地产开发企业的市场活动，《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为 ( )个资质等级。
A．3
B．4
C．5
D．6
某物业管理公司在前期阶段协调成立了业主、建筑商、建设单位和物业管理公司的四方工程质量协调机制。这种创新属于物业管理的( )。
A:理念创新
B:模式创新
C:手段创新
D:制度创新
按照与决策的关系，可将物业管理成本分为()
A:营业成本、期间费用或经营管理费用
B:固定成本、变动成本和半固定伙伴变动成本
C:目标成本、定额成本、计划成本、时间成本
D:边际成本、差异成本、机会成本、估计成本、沉没成本、可缓成本、可免成本、附加价值成本
答案：D
解析：
按照与决策的关系，可将物业管理成本分为：①边际成本，②差异成本，③机会成本；④估计成本，⑤沉没成本，⑥可缓成本；⑦可免成本；⑧附加价值成本。
物业管理服务的标准有( )。
A．特级服务标准
B．一级服务标准
C．二级服务标准
D．三级服务标准
E．四级服务标准
物业组合投资管理的目标是()。
A:物业企业财富最大化
B:风险控制和组合投资回报最大化
C:利润最大化
D:保持物业保值增值
关于银行总部物业经营管理特点的说法不正确的是()。
A:银行总部内既有相对封闭的办公区域，又有对外开放的营业场所
B:既要满足单一业主的办公需求，又要满足业主的客户来访及办理业务的服务需求
C:保证物业的秩序安全，银行的信息安全是银行自己的责任与物业无关
D:银行总部突发事件转多，需要物业既要有周密完备的应急预案，又要有经验丰富的应变能力
答案：C
解析：
银行总部物业经营管理特点包括以下几个方面：①银行总部内既有相对封闭的办公区域，又有对外开放的营业场所，既要保证银行内部人员办公环境的私密安全，又要确保银行重要客户的出入便捷，需要物业合理的分区管理。②既要满足单一业主的办公需求，又要满足业主的客户来访及办理业务的服务需求，需要物业在管理中体现服务，在服务中不失管理。③既要保证物业的秩序安全，又要维护银行的信息安全，需要物业人防与技防的完美结合。④银行总部由于自身性质的特点，突发事件较多，需要物业既要有周密完备的应急预案，又要有经验丰富的应变能力。
物业管理师模拟冲刺试题集7节 第7节
物业管理机构更迭时，管理工作需移交的管理资料包括( )。
A:机电设备资料
B:水电抄表记录
C:施工设计资料
D:水质化验报告
E:设备维修记录
物业服务企业提供物业服务的项目，一般包括()
A:物业专有部位的维修、养护和管理
B:物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
C:公共绿化的养护和管理
D:全面负责管理区域内的治安管理
E:物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
答案：B,C,E
解析：
物业服务企业提供物业服务的项目，一般包括以下方面：(1)物业共用部位的维修、养护和管理；(2)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理：(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；(4)公共绿化的养护和管理；(5)车辆停放管理；(6)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；(7)装饰装修管理服务；(8)物业档案资料管理。
业主公约主要包括( )。
A．物业收费相关规定
B．有关物业的使用、维护、管理
C．业主的共同利益
D．业主应当履行的义务
E．违反公约应当承担的责任
房屋的维护与修缮是()。
A.物业管理的全部内容
B.物业管理的重要环节
C.常规性服务的主要内容
D.常规性管理的主要内容
某物业公司要求所有员工要对业主使用规范化文明语言、微笑服务，这种服务属于()。
A:功能服务
B:心理服务
C:个性化服务
D:主动服务
答案：B
解析：
物业服务中的心理策略主要包括情感化服务和个性化服务两个方面。其中，情感化服务又包括两个方面：①功能服务。功能服务指的是具有一定客观标准的服务内容，即为业主解决实际问题。功能服务是“硬件”，满足业主期待的“实用性”与“享受性”的需求，②心理服务是“软件”，是通过人际交往而产生的，态度在人际交往中的作用至关重要。心理服务的常用办法包括：使用得体的服务语言，礼仪着装体现职业素养，抓住业主的心理需求，表现出使人感受亲切的态度，发自内心地微笑，以及适当运用幽默感等。
物业成本管理中，按照现行财务制度规定,下列支出不得列入成本的有()
A:购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
B:对外投资支出
C:被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出
D:公司为筹资和办理各种业务而支付给银行和非银行金融机构的各种手续费
E:国家法律、法规规定之外的各种付费以及国家规定不得列入成本、费用的其他支出
答案：A,B,C,E
解析：
物业成本管理中，按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：(1)购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；(2)对外投资支出；(3)被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；(4)国家法律、法规规定之外的各种付费；(5)国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
为了防范物业管理风险，物业服务企业需要通过( )改进经营管理方式。
A:机制创新
B:管理创新
C:科技创新
D:费用类型创新
E:规避责任创新
