物业管理师历年真题解析8节 第1节
物业服务企业对物业实施管理的重要基础是()
A:物业服务
B:物业组织
C:物业资料
D:物业计划
答案：C
解析：
物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分。其中，物业资料是物业服务企业对物业实施管理的重要基础。
具有结构简单、价格低廉、可靠性高，但灵敏度较低的火灾探测器是( )。
A:复合式火灾探测器
B:气体火灾探测器
C:感光火灾探测器
D:感温火灾探测器
答案：D
解析：
本题考核的是感温火灾探测器。感温火灾探测器响应异常温度、温升速率和温差等火灾信号，它是一种动作于引燃阶段后期的"早中期发现"的探测器。其结构简单、价格低廉、可靠性高，但灵敏度较低。常用的有定温型、差温型以及差定温型。感温探测器主要作用于不适合或不完全适合感烟火灾探测器的一些场合。
下列各项不属于社区的是()。
A:聊天室
B:网上沙龙
C:村落
D:世贸组织
答案：D
解析：
社区是指聚集在定地域中人群的生活共同体。具体而言，社区是在一定地域内发生各种社会关系和社会活动、有特定的生活方式、并具有成员归属感的人群所组成的一个相对独立的社会实体。D项是个国际性贸易组织。
安全防范工作检查方法包括( )。
A．日检
B．年检
C．周检
D．月检
E．督查
的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。
A．《物业管理条例》
B．《物权法》
C．《合同法》
D．《物业服务收费明码标价规定》
根据《物权法》，建筑物区分所有权的内容不包括()。
A:共有权
B:共同管理
C:处分权
D:专有权
答案：C
解析：
建筑物区分所有权的内容包括：(1)专有权；(2)共有权；(3)共同管理权。
投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、( )、招标文件要求提供的其他材料等组成。
A．投标方案
B.操作方案
C.物业管理方案
D．答疑文件
按照人们社会结合的形式和人们之间社会关系的表现，可将社会组织分为()组织。
A:经济
B:政治
C:生产
D:文化
E:群众
答案：A,B,D,E
解析：
按照人们社会结合的形式和人们之间社会关系的表现，将社会组织分为经济组织，政治组织，文化、教育、科研组织，群众组织和宗教组织等几种类型。
物业管理师历年真题解析8节 第2节
按成本控制的时间不同，可将成本控制分为事先控制、事中控制和事后控制，下列关于三者的关系的表述，错误的是()
A:成本的事先控制是事后控制的前提
B:成本的事后控制是事中控制的延续
C:成本有了事中控制，就能在每一项生产费用发生之前或发生之时加以控制
D:事后控制实际上还是下一个循环中事先控制的组成部分
答案：A
解析：
成本的事后控制是事中控制的延续，而事中控制又是事后控制的前提。成本有了事中控制，就能在每一项生产费用发生之前或发生之时加以控制，把它限制在合理范围之内，以达到降低成本的目的。但是，事中控制还有一定的局限性，它一般只限于一时、一地、一事的单项成本控制，至于一个时期、一个单位、一种服务的综合成本进行分析和考核，则有待于成本的事后控制。另外，由于成本的控制是一个不断循环的过程，所以，就本质而言，事后控制实际上还是下一个循环中事先控制的组成部分。
物业拍卖中的保留价是指()。
A:拍卖起拍价
B:拍卖底价
C:拍卖留置价
D:拍卖成交价
物业服务企业组织机构设置的要求包括( )
A.分工协作
B．命令统一、责权分明
C.统一领导、分层管理
D.按照规模、任务设置
E.精于、高效、灵活
文化的特点有( )。
A．揭示人与人之间的社会关系及其发展规律
B．一定的地理环境和生产力发展是文化产生的渊源
C．价值观是文化的主要变量
D．行为是文化的函数
E．文化的传播与融合是文化发展的主要动力
房地产转让除可以分为有偿转让与无偿转让两种不同性质之外，其他转让房地产的合法方式主要有( )。
A．以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的
B．一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的
C．因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的
D．以房地产抵债的
E．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取提土地使用权证书的
设备更新的核心工作，是确定设备的( )寿命。
A．技术
B．自然
C．物理
D．经济
有大堂、有吊顶，卫生间采用中高档洁具的装饰标准是()的装饰标准。
A:甲级写字楼
B:丙级写字楼
C:丁级写字楼
D:乙级写字楼
培训效果评估的主要目的是( )。
A．评估被培训者对培训知识的掌握程度
B．评估被培训者工作行为的改进程度
C．评估企业的经营绩效是否得到了改善
D．研究和分析员工在经过培训后其行为是否发生了变化
物业管理师历年真题解析8节 第3节
在招标投标活动中，最显著的特征是( )。
A．时间有期限
B．方式多样
C．将有序的竞争机制引入交易过程
D．将无序的竞争机制引入交易过程
假定生产中所投入的各种生产要素除一种为可变要素外，其他要素的投入固定不变，这种可变比例生产函数，反映的是产量与可变要素投入之间的关系。在上述假定条件下，可变生产要素每增加一个单位所增加的产量，称为( )。
A．规模报酬
B．平均产量
C．边际产量
D．边际收益递减规律
财务评价指标体系中，能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目的指标是（ ）。
A．动态评价指标
B．清偿能力指标
C．静态评价指标
D．内部收益率指标
当物业管理公司在内部要转发上级单位和不相隶属单位的公文、宣布实施某项制度、要求下级单位办理或通知事项、任免人员时，要使用( )文种。
A．“通报”
B．“请示”
C．“通知”
D．“会议纪要”
物业管理的核心是()。
A:服务
B:管理人员
C:态度
D:业主
答案：A
解析：
物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。
物业服务企业应本着( )原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。
A.诚信
B．公正
C．诚信公平
D．自愿公平
共用题干
某住宅小区总占地面积12万m2，建筑容积率为4.5，分两期开发，一期占地面积6万m2，其中保障性住房建筑面积10万m2，地下停车库与地下设备用房3万m2，其余为商品住宅，二期建筑面积为19万m2。该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前确定物业服务企业；②以邀请招标的方式选聘物业服务企业；③由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同；④合同期拟定5年。该项目一期全部售罄，中标的物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主人住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。请回答下列问题：
该项目一期商品住宅建筑面积正确的计算公式为()。
A:6*4.5-10=17万平方米
B:6*4.5-10-3=14万平方米
C:12*4.5-10-19=25万平方米
D:12*4.5-10-3=22万平方米
答案：C
解析：
建筑容积率=规划地块肉各类建筑总面积/地块面积。题中所给容积率为整个小区的容积率，因此应先通过计算整个小区的建筑面积，然后减去二期的建筑面积得出一期的建筑面积，再减去保障性住房建筑面积，最终得出该项目一期商品住宅建筑面积。需要注意的是建筑面积不合地下部分。
建设单位与中标物业服务企业所签订的应为前期物业服务合同。
项目总建筑面积为12*4.5=54万平方米。一期项目的总建筑面积为25+10=35万平方米。根据资质管理制度，一级物业服务企业可承接各种物业管理项目，二级物业服务企业可承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目。可知，管理该项目的物业服务企业资质应是一级资质。
A项措施不妥，会给业主的日常生活带来不便。C项措施不妥，会影响正常的物业管理，也会给业主带来不便。
B项说法错误，新组建的物业服务企业资质为三级暂定，三级资质的物业服务企业可接管20万平方米以下的住宅项目，二期的建筑面积为19万平方米，因此，新组建的物业服务企业可以接管二期的物业。C项说法不妥，如果同一个小区有两家不同的物业服务企业，势必会产生管理区域划分及人员事务的交叉管理问题，由此产生许多矛盾，增加管理成本，影响业主的生活品质，降低物业服务企业的服务质量。
速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率。我国目前较好的比率在( )左右。
A．50%
B.90%
C．150%
D．200%
物业管理师历年真题解析8节 第4节
租赁管理过程中，始终贯穿着()。
A:租金调整
B:租赁营销管理
C:租约续期
D:租赁方案与策略
答案：B
解析：
租赁营销管理是提高出租率、增加收入的主要措施之一，贯穿租赁管理的全过程。在租赁经营管理操作的各个环节均融合着吸引、挖掘潜在承租人的措施和手段。所以，出租人必须要不断完善、提高营销技能和营销艺术，充分利用各种营销手段，这是获得经营收益的保障。
建设单位对建筑工程质量应当承担的义务和责任主要有( )
A.建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，向具有相应资质等级的单位进行招标，并不得将建设工程肢解发包
B.建设单位应当向勘察、设计、施工、工程监理等单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料
C.建设单位在领取施工许可证或者开工报告后，可以开始施工
D．建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量
E．涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工
是建筑功能、技术和艺术内容的综合表现。
A．建筑功能
B．建筑物质技术条件
C．建筑形象
D．建筑目的
物业管理服务及相关活动规范是合同签订的主要目的。在签订物业服务合同时，要特别注意的主要条款包括（ ）。
A．内容
B．费用
C．项目
D．技术
E．标准
物业入住在物业管理中是一项繁琐细致的工作，工作的特点包括( )、劳动强度大。
A:专业性强
B:持续时间长
C:劳动难度高
D:频密度高
答案：D
解析：
本题考核的是物业入住准备工作的重要性。物业入住在物业管理中是一项繁琐细致的工作，既要求快捷高效，又要求井然有序。由于业主普遍缺乏物业入住的相关知识和经验，经常会存在相关资料准备不足和对物业入住管理等缺乏认识的问题，加之业主入住又是短时间内集中办理的，工作的频密度高、劳动强度大，因此，一定要充分做好物业入住的各项准备工作。
下列选项中，有关合同要约的表述，不正确的是( )。
A:要约在商品交易中又称为发盘
B:要约指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示
C:发出要约的一方称为受要约人
D:要约就是订立合同的意思表示
某物业服务项目6名员工的月工资收入分别为2500元、2700元、3000元、3800元、4500元、5500元，这6名员工工资的中位数是()。
A:3400
B:3600
C:3667
D:4000
答案：A
解析：
中位数是指将总体各单位的标志值按大小顺序排列后，处于中间位置的标志值。如果是未分组资料，先把各单位的标志值按大小顺序排列，然后根据其中点位置就可以确定中位数。确定中点位置的公式为：中点位置=（n+1）/2式中，n代表单位标志值的项数。当n为奇数时，中点位置对应的标志值即为中位数；当n为偶数时，则这个点位于最中间两个单位之间，以中间位置的两个标志值的算术平均数为中位数。
建设（房地产）主管部门挪用住房专项维修资金的，由()（房地产）主管部门追回挪用的住房专项维修资金，对直接责任人依法予以处分或追究刑事责任。
A:建设单位
B:下级建设
C:同级建设
D:上级建设
物业管理师历年真题解析8节 第5节
对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的( )和组合投资管理工作。
A．资产管理
B．财务管理
C．投资管理
D．经营管理
在进行小区园林设计时，必须首先考虑的因素有( )。
A．美观
B．环保
C．方便
D．实用
E．灵活
区域购物中心在服务功能上表现为( )。
A．复合性
B.完整性
C.一致性
D.全面性
人际关系按照人际关系形成的原因来划分包括()。
A:血缘关系
B:亲缘关系
C:弱关系
D:强关系
E:友谊关系
答案：A,B,E
解析：
人际关系的类型多种多样：按照人际关系形成的原因来划分，可以分为血缘关系、亲缘关系、地缘关系、友谊关系和业缘关系。按照人际关系所连接双方是否是组织成员，可以把人际关系划为组织内部成员之间的人际关系、组织内部与组织外部成员之间的人际关系、组织外部成员之间的人际关系三种类型。按照交往双方关系的强弱，可以将人际关系分为强关系和弱关系。
物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，主要体现在( )。
A．招标方式的特殊性
B．招标客体的特殊性
C．招标主体的特殊性
D．物业管理服务内容的特殊性
E．招标程序的特殊性
物业服务企业必须到原资质审批部门办理资质证书变更手续的变更事项有( )。
A:名称
B:法定代表人
C:住所(经营场所)
D:就业人数
E:外包项目
物业服务企业利润的构成不包括( )。
A．营业利润
B．补贴收入
C．投资净收益
D．营业外收入
维系人际交往的前提和基础是()。
A:真诚原则
B:尊重原则
C:宽容原则
D:平等原则
答案：B
解析：
尊重包括自尊和尊重他人，这就是维系人际交往的前提和基础。自尊是自重、自爱，维护自己的人格；尊重他人的人格和权利，承认交往双方的平等地位。
物业管理师历年真题解析8节 第6节
有关影响消费者利益的商品销售秩序，错误的是( )。
A．商品的功能规范秩序
B．商品的品质规范秩序
C．商品的计量标准规范秩序
D．以是皆不正确
计划的结尾部分，应根据行文的需要而定。常见的结尾方式不包括( )。
A．强调有关注意事项
B.突出重点
C．提出号召
D.开门见山
共用题干
某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。
物业服务企业注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态，那么，在物业管理中，业主可能出现的心理效应中，情感效应也称为()。
A:光环效应
B:成见效应
C:以点概面效应
D:移情效应
答案：D
解析：
情感效应即移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。在物业管理中，业主对企业的认知评价主要来自于对基层服务人员的态度和行为的情感体验和印象。
首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。
晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。
心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：①客户服务，②内部管理，③公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。
物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。
业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：①首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，②近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，③晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，④移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。
()是能力发展的自然前提。
A:知识
B:实践
C:勤奋
D:素质
答案：D
解析：
影响能力的因素有很多，其中以先天素质、环境与教育、社会实践和个性因素对能力的影响最为显著。其中，先天素质是人与生俱来的解剖生理特点，它包括感觉器官、运动器官以及神经系统和脑的特点。先天素质并非能力本身，却是能力形成和发展的自然前提和物质基础。没有这个基础，任何能力都无从产生，也不可能发展。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般由物业管理区域秩序维护费用、物业服务企业固定资产折旧和( )组成。
A:物业服务企业餐饮费用
B:物业服务企业后勤管理费用
C:物业服务企业交通费用
D:物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
在租赁期内，物业租赁转移了出租人对房屋的()。
A:所有权
B:占有权
C:处分权
D:最终收益权
答案：B
解析：
物业租赁只是在物业租赁期内，转移了房屋的占有权、使用权和部分收益权，房屋的所有权、处分权和最终收益权仍属出租人所有，并不转移。
下列选项中，属于来自投标人的风险主要有( )。
A:项目负责人现场答辩出现失误
B:未对项目实施必要的可行性分析、评估、论证，从而造成投标决策和投标策略的失误
C:价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营
D:窃取他人的投标资料和商业秘密
E:接受资格审查时出现不可预见或可预见但未作相应防范补救措施的失误
物业管理招标一般程序中，招标领导小组成立后的首要任务是( )。
A．编制一套招标文件
B．向社会发布招标公告
C.投标单位的资格审查
D．发放招标文件及有关设计图样、技术资料等
物业管理师历年真题解析8节 第7节
有关合同签订时权利义务公平对等原则的表述中，正确的是（ ）。
A．在经济活动中，合同的任何一方当事人既享有权利，也承担相应义务，权利义务相对等
B．公平原则规范合同当事人之间的利益关系，目的是制约对合同自由原则的滥用
C．公平指的是程序的公平和实质的公平
D．合同的实质公平，是指双方当事人的权利、义务必须大体对等
E．对于显失公平的合同，当事人一方有权要求法院或者仲裁机构予以撤销或变更
下列选项中，（ ）是行业主管部门针对不同条件企业所做的分类。
A．企业经营项目
B．企业资本
C．企业工程质量
D．企业资质
签订前期物业服务合同应注意的事项不包括( )。
A:物业的承接验收
B:物业服务的费用
C:物业基本情况
D:前期物业服务合同的解除或终止
重视无功功率补偿，提高功率因数，不仅可以改善用电质量，而且可以( )。
A:提高用电安全
B:防止意外伤害
C:进一步提高管理服务水平
D:有效节能，降低电费的支出
对实行物业承接查验制度的说法，错误的是( )。
A．可弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端
B．重视物业共用部位
C．扰乱业主生活规律
D．保障业主财产利益
无论公开招标与邀请招标，招标人可以自行组织和实施招标活动，没有能力组织和实施招标活动的，也可以委托( )办理招标事宜。
A．街道办事处
B．居民委员会
C．招标代理机构
D．业主代表
下列说法错误的是( )。
A．债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿
B．房地产抵押只存在一种在建工程抵押
C．抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或其他组织
D．购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款
按照赫茨伯格的双因素理论，关于激励的说法，正确的是()。
A:保健因素不能消除员工的不满意
B:外在激励好于内在激励
C:满足比较高级需要的因素为激励因素
D:激励员工的重点在于消除员工不满意因素
答案：C
解析：
赫茨伯格将马斯洛的五个层次的需要分为两类，即比较低级的需要和比较高级的需要。比较低级的需要包括生理、安全、社交需要，而比较高级的需要才会产生激励作用。满足比较低级需要的因素称为保健因素，满足比较高级需要的因素称为激励因素。
物业管理师历年真题解析8节 第8节
物业管理日常运作的主要风险有( )。
A:管理费收缴风险
B:费用代收代缴风险
C:项目外包风险
D:员工服务存在的风险
E:财务风险
住宅专项维修资金可用于（）。
A.弥补物业服务费的不足 B.共用部位、共用设施设备的大、中修
C.共用部位、共用设施设备的更新 D.共用部位、共用设施设备的改造
E.共用部位、共用设施设备的日常养护
答案：B,C,D
解析：
住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
智能建筑通常由( )系统组成。
A:楼宇自动化
B:通信自动化
C:办公自动化
D:智能建筑集成
E:电话公网及广电网络
关于承租人的治安责任，不正确的是( )。
A．将承租房屋继承给下一代，应向当地派出所审报备案
B．承租房屋不准用于生产、储存、经营易燃、易爆或有毒等物品
C．必须持有本人身份证或其他合法证件
D．租赁房屋用于居住的外来暂住人员，必须按户口管理规定在3日内到房屋所在地派出所申报暂时户口登记
房地产开发项目超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金()以下的土地闲置费。
A:20%
B:30%
C:50%
D:60%
答案：A
解析：
房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。
订立管理规约是业主与( )之间的共同行为。
A:物业服务企业
B:业主委员会
C:业主大会
D:业主
下列物业权利中，( )是物业产权中的核心权利，是最完全的权利，是其他物业权利的源泉。
A:物业所有权
B:物业使用权
C:物业的相邻权
D:物业的抵押权
以下对前期物业管理合同关系的表述，正确的是（ ）。
A．是根据房地产开发企业与物业服务企业签订的前期物业服务合同
B．不是根据业主和物业服务企业之间签订的物业服务合同
C．不是根据建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同
D．是根据业主和物业服务企业之间签订的前期物业服务合同
