物业管理师考试历年真题精选8辑 第1辑
下列选项中，不属于住宅使用说明书中的内容的是( )。
A．结构类型
B．违约责任
C．配电负荷
D．装修、装饰注意事项
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的()的回收。
A:总开发成本
B:提取折旧
C:收益率或利息率
D:开发商利润
答案：A
解析：
投资获得的总收入，包括投资回收和投资回报两部分。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，主要体现为利润，投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，也就是指开发商所投入的总开发成本的回收。
下列不属于制订管理计划包台的工作步骤的是()。
A:交通与公用设施情况调查
B:确定管理计划目标
C:进行严密的经济论证
D:组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标
答案：B
解析：
制订管理计划一般应遵循如下工作步骤：①市场分析。包括对本地区和周边的市场分析，具体需要调查分析当地人口、经济状况和发展趋势、就业与收入状况、消费水平、产业结构变动、利率水平等。②交通与公用设施情况调查。重点是公共交通和停车场情况，交通布局可能发生的变化等。③同类物业供求关系调查。着重同类物业的供求平衡分析、租售情况分析。④消费者调查、分析。调查潜在消费者收入水平、消费心理、行为与习惯（消费价格区间、消费地点、消费的时间和频率、和谁一起消费等）。在此基础上，确定主要目标消费群体。⑤进行严密的经济论证。全面衡量项目经营周期收支，做出慎重的可行性论证和风险评估。⑥组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标。
我国物业管理是通过()而逐渐发展起来的。
A:住房分配采取实物分配
B:改革政策向居民出售公有住房
C:实行国有化的政策
D:实行住房商品化制度
答案：D
解析：
我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。随着住房商品化进程的加快，如何管理好新建住宅小区和各类商品房屋，既是广大群众的迫切要求，也是在新形势下摆在房地产主管部门面前的紧迫任务。
()是物业服务企业服务产品的最终消费者。
A:企业
B:供应商
C:客户
D:公众
答案：C
解析：
客户是物业服务企业服务产品的最终消费者。物业服务企业应当仔细研究自己的客户群体的特点，以客户为导向，围绕客户需求提服务产品，开展经营管理活动。
净运营收益扣除抵押贷款还本付息后的余额，称为()。
A:税前现金流
B:税后现金流
C:税前利润
D:税后利润
答案：A
解析：
本题考核的知识点为税前现金流的定义。从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后，即得到物业税后现金流。
根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的招标、业主大会为主体的招标和( )为主体的招标等类型。
A．物业使用人
B．政府部门
C．代管单位
D．物业产权人
物业管理师考试历年真题精选8辑 第2辑
业主之间建立联系的基础是（ ），管理规约就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。
A．共同财产和共同区域
B．共同财产和共同利益
C．共同设施和共同原则
D．共同利益和共同管理
临时管理规约应对业主使用物业的禁止性行为作出规定，包括()。
A:擅自改变房屋设计用途
B:违章搭建
C:违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品
D:利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动
E:在物业管理区域内饲养动物
在买方市场下，成交价格会( )。
A．偏向最低卖价
B．偏向最低买价
C．偏向最高卖价
D．偏向最高买价
房地产价格评估人员包括()。
A:房地产估价师
B:房地产估价员
C:助理房地产估价师
D:高级房地产估价师
E:资深房地产估价师
答案：A,B
解析：
国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
建筑排水系统中设置通气管系统的作用不包括( )。
A:防止管道内压力波动过大，以保护水封不受破坏
B:避免管中因不畅产生负压而更加不畅
C:用于控制排水系统内的液位，避免溢流
D:使管道内常有新空气流通，减缓管道腐蚀，延长管道使用寿命
物业管理师注册机构可以注销物业管理师注册的情形有（）。
A.不具有完全民事行为能力的 B.申请注销注册的
C.脱离物业管理工作岗位一年的 D.造成物业管理项目重大责任事故的
E.严重违反职业道德和物业管理行业规定的
答案：A,B,D
解析：
《物业管理师制度暂行规定》第二十三条规定物业管理师或者聘用单位有下列情形之一的，应由本人或聘用单位按规定的程序向当地注册审查机构提出申请，自注册审批机构核准后，办理注销手续，收回《注册证》：(1)不具有完全民事行为能力的；(2)申请注销注册的；(3)与聘用单位解除劳动关系的；(4)注册有效期满且未延续注册的；(5)被依法撤销注册的；(6)造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的；(7)聘用单位被吊销营业执照的；(8)聘用单位被吊销物业管理资质证书的；(9)聘用单位破产的；(10)应当注销注册的其他情形。
计划的结尾部分，应根据行文的需要而定。常见的结尾方式不包括（ ）。
A．突出重点
B．强调有关注意事项
C．提出号召
D．开门见山
物业管理师考试历年真题精选8辑 第3辑
1959年新加坡独立时，因房荒严重，( )住在棚户区内。
A．40%的人家
B．30%的人家
C．20%的人家
D．10%的人家
公有住房的售房单位()提取住宅专项维修资金。
A:一次性
B:多次
C:分批
D:分期
答案：A
解析：
出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
下列属于人事管理部门不能同意员工辞职的情况是( )。
A:劳动合同期满
B:与其他企业签订了劳动合同
C:与企业订有特殊工作协议
D:与企业订立劳动合同
负责首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议筹备和召集的是()
A:业主委员会
B:物业服务企业
C:业主委员会主任
D:业主代表
答案：A
解析：
除了首次业主大会会议外，业主委员会是业主大会会议的法定召集人。首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议均由业主委员会负责筹备和召集。业主委员会应当定期召集业主大会会议，将有关物业管理事项的实施情况向业主大会报告并接受业主大会的监督。
一般用在需经常拆卸、检修的直径较大的管段上及连接阀门、水泵、水表等处的连接方法是( )。
A．螺纹连接
B．法兰连接
C．粘接
D．焊接
等价交换是民事法律关系关于()的基本制度。
A:有偿服务
B:价质相符
C:等质交换
D:等价交换
答案：A
解析：
要求物业服务收费与服务水平相适应，就是要求价质相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则，物业服务企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，接受消费者的监督。等价交换是商品交换的基本原则，也是民事法律关系关于有偿服务的基本制度。强调物业管理服务应当价质相符，是针对现实物业管理市场情况提出的。
出售公有住房的住宅专项维修资金，由（ ）交存。
A:业主
B:售房单位
C:业主和售房单位共同
D:业主和售房单位协商
物业管理师考试历年真题精选8辑 第4辑
()是指设有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理或者服务的行为。
A:合同
B:侵权行为
C:不当得利
D:无因管理
答案：D
解析：
债权是指债权人享有的请求债务人为特定行为的权利。债权的发生主要基于四种原因：①合同，②侵权行为，③不当得利，④无因管理。其中，无因管理是指设有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理或者服务的行为。无因管理人有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。
是为实现组织目标而制定的产生定位和发展方向。
A．技术
B．战略
C．外部环境
D．组织规模
企业财务活动中，决定物业服务企业生存发展的重要环节是()
A:资金筹集
B:资金运用
C:资金耗费
D:资金收回
答案：A
解析：
资金筹集是指物业服务企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程。它是资金运动的起点，是决定物业服务企业生存发展的重要环节。
社会化的基本特征包括( )。
A．社会强制性
B．终身持续性
C．客观被动性
D．相互性
E．主观能动性
为了规范物业服务合同，( )颁布有物业服务合同范本。
A．国家组改委
B．建设部
C．工商行政管理局
D．地方有关部门
E．省级行政部门
物业承接查验期的档案收集范围较为明确，主要是权属资料档案、技术资料档案和验收文件档案，档案收集的索取对象较单一，主要是指( )。
A．施工单位
B.监理单位
C．建设单位
D．档案管理部门
制定业主大会制度和管理规约制度，目的就是建立业主（ ）的机制。
A．民主协商
B．平衡利益
C．自我管理
D．自我处分
E．自由举报
物业管理师考试历年真题精选8辑 第5辑
可出租面积是()
A:单元内建筑面积+外墙
B:出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积
C:单元间分隔墙+分摊公用建筑面积
D:出租单元内使用面积+分摊公用建筑面积
答案：B
解析：
根据国家有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则>计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。
物业资源从所有权上划分可以分为()。
A:单一产权物业
B:多产权物业
C:区分所有权物业
D:整合产权物业
E:共有产权物业
答案：A,C
解析：
物业资源的界定从所有权上划分为：①单一产权物业，例如政府机关办公楼、企业自建自用办公楼等，单一产权的物业资源均为其业主所有，②区分所有权物业，物业服务企业经常管理的是住宅小区一类区分所有权物业，在这类物业中，陈了业主专有部分以外，还有业主共有部分。
以规定()的方式来实现国家行政管理的目的，是《物业管理条例》中法律责任设计的一个特点，体现了市场经济条件下国家行政管理的新理念。
A:代理责任
B:刑事责任
C:民事责任
D:行政责任
答案：C
解析：
以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的，是《物业管理条例》中法律责任设计的一个特点，体现了市场经济条件下国家行政管理的新理念。国家行政机关由直接的干预者变成宏观的管理者，通过为社会生活主体设定科学的行为规则、责任体系，让社会主体自己判断是非，对自己的行为负责。
由于建筑物专有部分与共有部分具有( )，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制。
A．完整性、一体性
B．一体性、不可分离性
C．系统性、不可分离性
D．系统性、完整性
关于气质在管理实践活动中的作用，下列说法不正确的是()
A:气质类型无好坏之分
B:气质可以影响人的情感和行动
C:气质可以影响人的活动效率
D:气质决定个人活动的社会价值和成就的高低
答案：D
解析：
气质是人的个性心理特征之一，指个人的心理活动典型地表现在动力方面的特征，包括心理过程的强度、心理过程的速度和稳定性、心理活动的指向性等。它是影响人的心理活动和行为的动力特点，是人的稳定的心理特征之一。气质在管理实践活动中的作用包括以下内容：①气质类型无好坏之分，②气质不能决定个人活动的社会价值和成就的高低，②气质可以影响人的情感和活动效率。
中水处理工艺应根据中水原水水质和中水水质等因素，经技术经济比较后确定。中水处理可分为()三个阶段。
A:预处理
B:主要处理
C:后处理
D:集中处理
E:分散处理
答案：A,B,C
解析：
中水处理可分为：①预处理，去除大的漂浮物、悬浮物、其他杂物及为使后续处理构筑物能够正常运行而进行水量和水质的调节，②主要处理，去除污水中的有机物和悬浮物等，③后处理，在主要处理后进行的消毒处理及对中水供水水质要求很高时进行的深度处理。
物业服务企业最重要的业务是()。
A:便民服务
B:特约服务
C:居间服务
D:临时照管儿童服务
答案：C
解析：
住宅小区一般经营性服务包括：便民服务、特约服务和居间服务。其中，居间服务是物业服务企业的重要业务之一，是物业服务企业自身开展的与物业管理相关的经营业务，目前开设的这类经营业务一般有：投资、保险等业务撮合，装修装饰、绿化美化等业务撮合，买卖与租赁中介等业务。
物业管理师考试历年真题精选8辑 第6辑
前期物业服务合同的主要内容包括( )。
A．合同当事人与物业的基本情况
B．物业服务内容与质量；物业服务收费方式
C．物业经营管理活动的内容
D．物业的承接查验
E．物业的使用与维护
不良物业资产形成的原始起因是()
A:经济周期变化
B:经济活动频繁
C:交易成功率高
D:经济交易量大
答案：A
解析：
经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器。银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。
一般情况下，房地产买卖双方会围绕着（ ）价格进行讨价还价，最后出售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。
A．起价
B．标价
C．成交价
D．均价
按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场，一级市场是指( )。
A．土地使用权出让市场
B．土地转让市场
C．新建商品房租售市场
D．存量房地产交易市场
招标人应当在投标有效期截止时限()日前确定中标人。
A:20
B:30
C:60
D:90
答案：B
解析：
招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人。只有当确定中标的中标候选人放弃中标，或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人才可以依序确定其他中标候选人为中标人。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期是招标人向投标人告知并承诺完成招标、投标活动的期限，投标有效期应当在招标文件中载明。
业主大会的定期会议与临时会议由自()组织召开。
A:业主大会
B:业主委员会
C:业主管委会
D:业主组委会
答案：B
解析：
业主大会会议为定期会议于临时会议。定期会议与临时会议都由业主委员会组织召开。定期会议的期间由业主大会议事规则中确定。
下列关于城市总体规划主要任务的表述，不正确的是()
A:综合研究城市的性质、发展目标和发展规模
B:控制各项专业规划和近期建设规划
C:确定城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署
D:规定项目与大市政接口
答案：D
解析：
城市总体规划的主要任务是，综合研究城市的性质、发展目标和发展规模，确定城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，综合制定城市交通体系和河湖、绿地系统，控制各项专业规划和近期建设规划。
物业管理师考试历年真题精选8辑 第7辑
机构更迭时，物业承接查验一般包括以下工作内容：(1)新的物业服务企业管理人员进行承接查验；(2)物业移交；(3)对查验中发现的问题进行处理；(4)业主委员会与原物业服务企业解除合同，与新的物业服务企业签订合同，正确的定作程序是()。[2010年真题]
A:(1)→(2)→(3)→(4)
B:(2)→(1)→(3)→(4)
C:(4)→(2)→(1)→(3)
D:(4)→(1)→(3)→(2)
答案：C
解析：
在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：①物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；②物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。之后进行物业移交和承接查验，最后是处理查验问题。
公共关系活动不包括()活动。
A:协调
B:传播
C:服务
D:沟通
答案：C
解析：
公共关系活动主要包括协调、传播、沟通等活动。
物业管理成本的类型中，( )成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。
A．边际
B．机会
C．可免
D．可缓
住宅专项维修资金的交存方式中，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额( )的，应当及时续交。
A．20%
B．30%
C．50%
D．60%
下列选项中，物业服务企业资质管理的必要性主要表现在（ ）等。
A．针对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业服务企业的资质管理
B．针对物业管理的管理特征，有必要加强对物业服务企业的监督管理
C．针对物业服务企业的管理服务特性，有必要对物业服务企业建立市场准入和清出制度
D．针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度
E．针对物业管理的综合特征，有必要加强对物业服务合同管理
新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设( )的暂定期。
A．3个月
B．6个月
C.1年
D．2年
业主不遵守物业管理秩序，给其他业主造成人身、财产损害，在违规业主不听从物业服务企业劝告、制止情况下，物业服务企业可()。
A:向受害业主说明已经依法履行管理义务的服务情况
B:向公安机关报告
C:动员受害业主通过行政控诉手段维护自身合法权益
D:动员受害业主通过司法起诉手段维护自身合法权益
E:请求派出所支援
答案：A,C,D
解析：
在违规业主不听从物业服务企业劝告情况下，有些业主从维护物业管理秩序角度，执意要求物业服务企业必须制止业主违规行为是不合理的。这种情况下，物业服务企业应当向受害业主说明履行管理服务义务的情况，同时动员受害业主通过行政控诉或司法起诉手段维护自身合法权益。
物业管理师考试历年真题精选8辑 第8辑
下列选项中，( )为我国房地产管理体制的改革指明了方向。
A．全国第一次物业管理工作会议的召开
B．确立了物业管理新体制
C．制定了物业管理服务考评标准
D．党的十六大确立全面建设小康社会的宏伟目标
财务管理的具体目标是指企业各项财务活动中在贯彻财务管理总体目标要求下的目标，它取决于财务管理的()
A:具体方式
B:具体内容
C:具体手段
D:具体问题
答案：B
解析：
财务管理的具体目标是指企业各项财务活动中在贯彻财务管理总体目标要求下的目标，它取决于财务管理的具体内容。
建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定对管理单位的评议满意率达()。
A.90%
B.95%
C.98%
D.100%
员工的辞退就是终止劳动合同，一般而言，对无重大过失者，不要使用辞退的手段。但若出现( )情况，应对当事人予以辞退。
A:因工受伤在医疗期间的
B:严重违反用人单位规章制度的
C:不与用人单位签订劳动合同的
D:在试用期间被证明不符合录用条件的
E:严重失职，营私舞弊，对用人单位利益造成重大损害的
所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付是使用()形式出租物业。
A:毛租
B:净租
C:毛利益
D:百分比租金
答案：A
解析：
物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。毛租指出租人收取的租金中，包含了所有三部分费用，承租人在使用物业的过程中，不需要再另行缴纳任何费用。所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付。
风险事故发生时或之后风险管理人采取措施防止损失扩大是进行( )。
A．风险预防
B．风险抑制
C．风险中和
D．风险转移
普通租售型商务写字楼中，写字楼整体有效使用率一般为()
A:50%～70%
B:60%～70%
C:50%～80%
D:60%～80%
答案：B
解析：
普通租售型商务写字楼的有效使用率一般为：(1)标准层有效使用率=专用部分面积/标准层面积=70%～80%;(2)写字楼整体有效使用率=专用部分面积的合计/总建筑面积（停车场除外）=60%～70%。
