2021物业管理师考试试题及答案9卷 第1卷
保险的主要职能包括()
A:经济补偿职能
B:融通资金职能
C:融资职能
D:防灾防险职能
E:分担风险职能
答案：A,B,E
解析：
保险的主要职能有：①经济补偿职能，是在发生保险事故造成损失根据保险合同按所保标的的实际损失数额给予赔偿，这是保险经济价值的最集中体现，是担保人参加保险的最终目的，②分担风险职能，保险是采用危险转移方式处理损失的一种有款方法，以其较为经济的技术性措施而显示其强大生命力，③融通资金职能，融通资金指保险人利用集聚起来的保险基金而实现的货币资金融通。
《物业管理条例》颁布后一阶段物业管理政策法规的特点是( )。
A．配套性
B．经验性
C．操作性
D．以上三者都正确
以下哪项不属于物业查验的主要内容( )。
A:物业资料
B:居室户门
C:物业共用部位、共用设备设施
D:园林绿化工程
下列关于企业财产保险的赔偿处理的说法错误的是()。
A:保险标的全部损失，保险金额低于保险价值时，按保险金额与保险价值比例计算
B:保险标的部分损失，保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额按实际损失计算
C:保险合同所载财产不止一项时，应分项按照合同条款规定处理
D:发生保险事故时，被保险人所支付的合理的施救费用的赔偿金额在保险标的损失以外另行计算
答案：A
解析：
企业财产保险的赔偿处理规定：①保险标的发生保险责任范围内的损失，保险人按照保险金额与保险价值的比例承担赔偿责任，按以下方式计算赔偿金额：a.全部损失。保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额以不超过保险价值为限，保险金额低于保险价值时，按保险金额赔偿；b.部分损失。保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额按实际损失计算，保险金额低于保险价值时，其赔偿金额按保险金额与保险价值比例计算，c.若保险合同所载财产不止一项时，应分项按照合同条款规定处理，②发生保险事故时，被保险人所支付的必要、合理的施救费用的赔偿金额在保险标的损失以外另行计算，最高不超过保险金额的数额。若受损保险标的按比例赔偿时，则该项费用也按与财产损失赔款相同的比例赔偿，③保险标的遭受损失后的残余部分，协议作价折归被保险人，在赔款中，作价折归被保险人的金额按②条所定比例扣除。
房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。
A．10%
B．20%
C．30%
D．40%
物业服务收费实行政府指导价的具体方式是由（ ）根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。
A．建设单位行政主管部门
B．房地产行政主管部门
C．物业服务企业
D．政府价格主管部门
2021物业管理师考试试题及答案9卷 第2卷
以下关于物业服务合同中对合同期限约定的说法，正确的是( )。
A．物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体，或者明确规定计算期限的方法
B．物业服务合同应列明合同签订日期
C．物业服务合同应约定违约损害的计算方法、赔偿范围
D．物业服务合同应约定计算合同有效期的办法
物业承接查验办法规定的现场查验方法包括()
A:核对
B:记录
C:封存
D:检测
E:试验
答案：A,D,E
解析：
《物业承接查验办法》第十八条规定：现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。
常见的物业相邻关系有()。
A:租赁关系和抵押关系、建筑物区分所有关系
B:相邻土地使用关系，相邻防险、排污关系
C:相邻用水、流水、截水、排水关系
D:相邻管线安设关系、相邻疆界关系
E:相邻光照、通风、音响、振动关系
答案：B,C,D,E
解析：
物业的相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻物业的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。常见的相邻关系包括：①相因用水、排水产生的相邻关系，②因通行所产生的相邻关系，③因建造、修缮建筑物以及铺设管线所形成的相邻关系，④因通风、采光而产生的相邻关系，⑤因保护环境所产生的相邻关系，⑥因挖掘土地、建造建筑物等发生的相邻关系。
一般认为火灾形成及蔓延的全过程不包括( )。
A．初始阶段
B．引燃阶段
C．自燃阶段
D．火焰燃烧
在常规物业管理中，使用请示应注意的问题不包括( )。
A．必须坚持一事一请示
B．有重要事情时，可以越级请示
C．请示在未获批准前，不得对下属单位发送
D．请示语言既要简明扼要，还要注重行文语气，选用语句要谦敬，分寸得当
在物业管理活动中，业主基于对房屋的( )，享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。
A．所有权
B．继承权
C．使用权
D．转让权
2021物业管理师考试试题及答案9卷 第3卷
物业经营管理在我国的出现与发展源于()。
A:业主需求的变化
B:物业管理业态的扩展
C:物业服务企业自身良性发展的要求
D:信息技术的出现
E:政府的大力支持
答案：A,B,C,D
解析：
(1)业主需求的变化呼唤物业经营管理；(2)物业管理业态的扩展给物业经营管理提供了发展的空间；(3)物业服务企业自身良性发展的要求是企业开展物业经营管理的直接动力；(4)信息技术的出现给物业经营管理提供了进一步发展的技术支持。该考点来自教材的第一章“物业经营管理概述”的第一节。
下列能力中，属于心理学上所说的一般能力的有( )。
A:物业维修能力
B:记忆力
C:抽象概括能力
D:观察力
E:项目管理能力
成本控制的类型中，成本有了( )控制，就能在每一项生产费用发生之前或发生之时加以控制，把它限制在合理范围之内，以达到降低成本的目的。
A．事先
B．事中
C．反馈性
D．防护性
建筑面积在10万m2以上且定位于家庭式消费的零售商业物业是( )。
A.居住区商场
B．地区购物商场
C．区域购物中心
D．邻里服务性商店
物业服务企业组织机构设置的影响因素中，（ ）是为实现组织目标而制定的产业定位和发展方向。
A．战略
B．技术
C．环境
D．组织规模
《物业管理条例》颁布前后的两个阶段( )。
A．只有承继关系
B．有各自鲜明特点
C．无关系
D．既有承继关系也具有各自鲜明的特点
2021物业管理师考试试题及答案9卷 第4卷
从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的( )以上。
A．10%
B．30%
C．50%
D.70%
在主要成本项目的估算中，服装费应归到( )里估算。
A．人工费
B．办公费
C．清洁卫生费
D．固定资产折旧费
定性考核法主要包括( )。
A．群众考评
B．组织谈话
C．个人述职
D.上级评定
E．工作完成情况
业主资源经营的实施过程包括()等。
A:调查业主需求
B:掌握需求信息
C:寻求经营场所
D:成立服务组织
E:整合社会资源
答案：B,C,D,E
解析：
在业主资源的利用经营中，满足业主需求一般需要经过五个步骤：①掌握需求信息，首先要了解和掌握业主的需求信息，然后才能有针对性地开展经营活动，②寻求经营场所，大部分情况下，满足业主需求的相应场所是指社区内的配套商业网点，物业服务企业也可从其他途径获得经营场所，③成立服务组织，满足个别业主的需求可以由少数人甚至个体完成，若要满足业主群体的需求，则必须要有个严密科学的组织。这个组织既可由物业服务企业提供，也可由其他社会商业机构或社会服务机构提供；④整合社会资源，业主的需求十分庞大而丰富，必须寻找并组织各类社会资源才能够满足这种需求，⑤搭建商务平台，将社会商业资源通过社区商务平台向业主提供。
房屋及设施设备管理的内容与方法中，其维修保养的主要内容不包括( )。
A:损耗或故障时的维修
B:提供必要的安全和防护装置装备
C:对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑
D:无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善
物业服务企业应以其( )作为公司的地址。
A．分支机构所在地
B．法定代表居住地
C.公司成立地
D.主要的办事机构所在地
2021物业管理师考试试题及答案9卷 第5卷
对于物业经营管理投资项目来说，下列属于现金流出的是()。
A:运营成本费用
B:空置损失
C:建造费用
D:罚金
答案：A
解析：
对于物业经营管理投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等；现金流出主要包括运营成本费用、还本付息、税金等。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第一节。
房地产开发投资属于( )投资。
A．长期
B．间接
C．短期
D．直接
建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要有()。
A:自然环境恶化
B:消费观念改变
C:设备陈旧落后
D:城市规划改变
E:政府政策变化
答案：B,C
解析：
功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。
申请预告登记、在建工程抵押权登记，房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载后，为申请人发放()
A:《房屋所有权证》
B:《房屋他项权证》
C:《房屋共有权证》
D:《房屋登记证明》
答案：D
解析：
《房屋登记办法》规定：预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。《房屋登记办法》还规定：房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。
房地产投资项目财务评价指标体系中，下列属于静态指标的是（ ）。
A．财务内部收益率
B．财务净现值
C．现金回报率
D．投资回报率
E．资产负债率
可以改变物业管理区域内公共建筑和共用设施。
A．业主大会
B．业主委员会
C．业主和物主
D．以上人员都不可以
2021物业管理师考试试题及答案9卷 第6卷
是物业管理市场化的集中体现。
A．市场竞争
B．商品、经营
C．双向选择和等价有偿
D．单向选择
员工的辞退就是终止劳动合同，一般而言，对无重大过失者，不要使用辞退的手段。但若出现( )情况，应对当事人予以辞退。
A:因工受伤在医疗期间的
B:严重违反用人单位规章制度的
C:不与用人单位签订劳动合同的
D:在试用期间被证明不符合录用条件的
E:严重失职，营私舞弊，对用人单位利益造成重大损害的
下列选项中，市场营销组合的特点包括( )。
A．市场营销组合因素对企业来说都是“可控因素”
B．市场营销组合是一个复合结构
C．市场营销组合是一个动态组合
D．市场营销组合不受企业市场定位战略的制约
E．根据市场定位战略设计，安排相应的市场营销组合
房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有的行为包括()
A:不允许他人以自己的名义从事房地产中介业务
B:同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务
C:与一方当事人串通损害另一方当事人利益
D:法律、法规禁止的其他行为
E:索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益
答案：B,C,D,E
解析：
房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；(2)允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；(3)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；(4)与一方当事人串通损害另一方当事人利益；(5)法律、法规禁止的其他行为。
某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于 2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并 按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接査验。
2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。
1.上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？
2.乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？
3.该小区的前期物业服务合同何时终止？
4.甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。
5.在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接査验的情况下，乙物业管理公司 应如何进行物业承接查验？
答案：
解析：
1.（1）上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限。
（2）但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。
2.（1）乙物业管理公司的做法不妥当。
（2）该公司应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修。同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。
3.2005年7月31日（24时）或2005年8月1曰（零时）。
4.拒绝移交的理由不成立。理由：业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业服务企业诉讼等其他途径解决（或因合同已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料）。
5.（1）乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作。
（2）自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部 位、共用设施设备运行、维修、养护技术档案。
（3）乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。
大型购物中心或超市常采用的租金形式是()。
A:净租
B:毛租
C:总租
D:百分比租金
答案：D
解析：
百分比租金通常也称为超额租金，常用于零售商业物业租赁。承租人除向出租人定期支付固定租金（也称为基础租金）外，还要根据其超出预定营业额的部分，按百分比向出租人缴纳。大型购物中心或超市常常采用百分比租金。
2021物业管理师考试试题及答案9卷 第7卷
房地产市场需求分析时一般从()等方面进行。
A:需求预测
B:市场占有率分析
C:竞争分析
D:吸纳率分析
E:市场租户对产品功能需求
答案：A,D,E
解析：
房地产市场需求分析从以下几方面进行：①需求预测，具体内容包括：就业分析，人口和家庭分析，收入分析，②分析建设和运营中的主要物业项目，③吸纳率分析；④市场租户对产品功能需求，⑤业主及租户对物业服务产品的需求。
按通风系统的工作( )不同，建筑通风有自然通风和机械通风两种。
A．时间
B．性质
C.内容
D．动力
设备的检查就是对其()进行检查和校验。
A:运行状况
B:操作执行
C:工作性能
D:磨损程度
E:管理效果
答案：A,C,D
解析：
设备的检查就是对其运行情况、工作性能、磨损程度进行检查和校验，通过检查可以全面掌握设备技术状况的变化和劣化程度，针对检查发现的问题，改进设备维修工作，提高维修质量和缩短维修时间。
对物业管理档案存放的叙述，正确的有( )。
A．物业承接查验期收集整理的档案是物业基础资料档案，这类档案比较重要，一般须永久存放
B．档案应当有专门的档案室，档案室的大小应由未来档案的可能数量和一定的余量来确定
C．物业入住期收集整理的档案是客户资料档案，这类档案存放期长，检索频度较高，随时间推移会发生有限增加，因此这类档案架或柜应留有余量
D．物业日常管理期收集整理的档案种类繁多、情况复杂且随时问推移会不断增加
E．为了方便检索利用，归档整理后的案卷需要按分类方法进行分类存放
建设单位申领施工许可证的条件为( )。
A．尚未办理该建筑工程用地批准手续
B．在城市规划区的建筑工程，已取得建设工程规划许可证
C．有满足施工需要的施工图纸
D．施工图设计文件已按规定进行审查
E．按照规定应该委托监理的工程已委托监理
物业销售之前，物业管理企业可以协助建设单位按照国家物业管理相关法规和示范文本制定 ( )。
A．前期物业服务合同
B．业主委员会章程
C．业主公约
D．业主临时公约
2021物业管理师考试试题及答案9卷 第8卷
在计算房地产投资项目的偿债备付率时，以下可用于还本付息的资金有()。
A:可用于还款的利润
B:投资回收
C:折旧和摊销
D:未分配的利润
E:权益融资
答案：A,C
解析：
偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。可用于还本付息的资金包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。
对于分散产权型的商业物业，一般宜采用()的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务。
A:租赁合同
B:管理公约
C:管理条例
D:管理委员会
答案：B
解析：
统一产权型的商业物业，可以在租赁合同中写进相应的管理条款，对承租商的经营行为进行规范管理，也可以商业物业经营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的商业物业，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务；也可由工商部门、物业服务企业和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例进行管理。该考点来自教材的第六章“零售商业物业经营管理”中的第三节。
调查表的结构可分为( )。
A．表头、表体、表脚
B．表首、表中、表尾
C．表注、表体、表尾
D．表头、表体、表尾
在物业管理企业投标的正式投标答辩阶段中，其工作内容包括准时递交标书、( )。
A．对手动态及优劣势分析
B．模拟、演练
C．模拟答辩
D．以上全是
成熟的园区建设，往往在()阶段就引入物业服务企业。
A:招标阶段
B:设计阶段
C:施工阶段
D:入驻阶段
答案：B
解析：
成熟的园区建设，往往在设计阶段就引入物业服务企业，以便从后期园区使用和物业管理服务角度对设计提出建议和意见。
与招标文件确定的提交投标文件截止时间同时公开进行的是( )。
A．开标
B．评标
C．中标
D．签订合同
2021物业管理师考试试题及答案9卷 第9卷
业主大会成立后在银行开立住宅专项维修资金专户的，应当以()为单位设账。
A:房屋户门号
B:建筑物楼层
C:物业管理区域
D:房屋单元
答案：C
解析：
业主大会成立后，应当委托所在地家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。
下列关于设立房地产中介服务机构应具备的条件的叙述，错误的是( )。
A．有自己名称、组织机构
B．有固定的服务场所
C．无规定数量的财产和经费
D．具有房地产及相关专业中等以上学历
房屋租赁实行登记备案制度，要求房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后()日内办理登记备案手续。
A:5
B:10
C:15
D:30
答案：D
解析：
物业租赁合同订立后30日内，物业租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理物业租赁备案手续。物业租赁当事人可以书面委托他人办理物业租赁备案。
房屋的完损等级分为( )。
①完好房；
②基本完好房；
③一般损坏房；
④严重损坏房；
⑤危险房；
A．①③⑤
B．①③④⑤
C．①②③④
D．①②③④⑤
在个群体中，成员在其他人在场的情况下受到鼓励，产生改进和增强绩效的倾向是群体互动效应的()效应。
A:社会的群体
B:社会促进
C:社会闲散
D:社会的官方
答案：B
解析：
社会促进作用，又称社会助长效应，是指当他人在场或与他人一起活动时，个体行为效率有提高的倾向。也就是说，在做某一项工作时，个体和别人一起做往往做得又快又好，比一个人单独做时效率高，如“异性效应”。研究表明，这种社会促进效应来自几种因素：①群体情景下的情绪唤起，增强了努力程度，②自于人们在群体中对于他人的评价更为敏感，因而更加专注于提高绩效。
从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业管理事项具有( )。
A．综合性
B．差异性
C．公共性
D．统一性
