21年物业管理师历年真题和解答5辑 第1辑
共用题干
某住宅小区住户王女士凌晨一点回家时搭乘电梯，由于电梯不能够正常停靠开门，被困于其中。王女士马上通过轿厢呼叫按钮向小区监控中心求救。由于监控中心值班人员不懂如何进行施救，随机联系已下班的物业服务专业人员前往处理。在此过程中，王女士由于一时等不来施救人员，多次呼叫监控中心，持续拍打电梯门，并拨打110报警求救。20分钟后，物业服务企业专业人员及警察赶到现场，经过约10分钟时间，王女士被成功救离轿厢。小区电梯困人事件的信息迅速在小区住户中传播，不少小区住户认为电梯困人是由于物业服务企业对电梯维护与保养不到位所致，小区物业服务项目经理也亲自上门向王女士表示了道歉并进行了慰问。请回答下列问题：
小区物业服务项目经理上门向王女士道歉、慰问的行为可以起到的作用()。
A:缓解王女士被困电梯后可能存在抱怨、责备情绪或心理
B:体现主动担责，以退为进
C:从心理学近因效应角度，强化王女士对物业服务企业的正面认知
D:化解危机，免除企业责任
答案：A,C
解析：
电梯紧急情况处置（电梯困人）：(1)保持轿厢照明，并断开电梯主电源，防止电梯意外启动。(2)确定电梯位置。(3)当电梯停在距某平层位置约±0.5米范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用厅门钥匙开启厅门，用手拉开轿厢门，并协助乘客撤离轿厢。(4)当电梯未停在上述范围时，应首先将电梯移至上述范围内救人。(5)当采取上述方法而发现异常情况时，应立即通知承担电梯维修的专业公司作出处理。
一般认为，人类具有四种基本情绪：快乐、愤怒、恐惧和悲哀。恐惧是由于缺乏准备，或者不能处理、控制或摆脱某种危险情景时所产生的情绪体验。引起恐惧的重要原因是缺乏处理可怕情景的能力与手段。
近因效应是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大。对于心理感受者而言，初次印象固然深刻，但最近获得的信息会覆盖和冲淡过去的相关印象，成为采取相应行动的心理依据。
常用的危机公关传播策略有以下几类：(1)关注苗头，重视长尾效应。(2)密切洞察，避免误导危机。(3)移花接木，用更强新闻转移公众注意力。(4)拨开云雾，用事实说话。(5)以退为进，主动承担责任。
电梯管理责任险的保险责任：在保险期间内，因被保险人管理、服务上的疏忽或过失造成电梯、升降机（必须有政府有关部门颁发的合格证书）由于下列原因造成第三者人身伤亡，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人按照保险合同约定负责赔偿：①坠落；②电梯运行过程中的突然故障。
共用题干
近年来，物业保险逐渐为社会所关注，这主要是由于发生了业主对物业管理公司越来越多的索赔案例，比如上海中远两湾城亲水平台儿童溺死案，女大学生被尾随跟踪的外来人员在电梯里用伞柄刺死案，业主在小区花园被宠物咬伤、台阶口封条隆起导致老人被绊倒摔伤、大楼电梯制动不灵扎伤乘客等案件，不胜枚举。由于种种物业管理风险的存在，物业管理公司对担保物业保险的需要也越来越强烈。
下列属于物业保险作用的是()。
A:抵御意外不幸
B:增强担保人的信用程度
C:增强社会防灾救灾力量
D:提高个人贷款金额
答案：A,B,C
解析：
财产保险是以财产及其相关利益作为保险标的，在保险期间保险人对于因保险合同约定的保险事故发生所造成的保险标的的损失承担经济赔偿责任的一种保险。按照保险标的的不同，它可以进一步划分为财产损失保险、责任保险和信用保证保险。
物业保险的作用有：①可以抵御意外不幸。物业保险使人们在房屋及相关利益遭受自然灾害和意外事故而发生损失后，可以获得一定的经济补偿，帮助受灾害家庭迅速重建家园，为企业的经营活动和人们的日常生活提供安全保障。②增强担保人的信用程度。担保人在办理房屋抵押按揭贷款时，通过办理物业保险，可以保证抵押物的安全，增加自身信用程度。③可以促进住房制度改革。开展住房保险，可以消除人们的后顾之忧，推进住房制度改革。④可以增强社会防灾救灾力量。物业保险的承保人可以通过对被保险的房屋财产等的安全状况进行检查，向被保险人员提出消除不安全因素的合理建议，从而起到促进保护社会财富安全的作用。
财产保险与人身保险相比较，主要区别有：①保险标的不同。财产保险的保险标的是被保险人的财产及有关利益，人身保险的保险标的是被保险人的生命和身体。②保险金额的确定依据不同。财产保险的保险金额是根据保险价值确定的，而人身保险的保险标的是被保险人的生命和身体，不能用金钱来衡量。③保险期限不同。财产保险一般为一年一保，而人身保险，除意外伤害保险外，一般是长期保险。④基本职能不同。财产保险的基本职能是经济补偿，人身保险的基本职能是保险金给付。⑤经营技术不同。财产保险的风险事故的发生较不规则，并缺乏稳定性，损失概率相对缺乏规律性，因而计算的费率设有寿险的精确，而人身保险对死亡率的计算较为精密，出现的危险事故也较规则和稳定。⑥是否具有储蓄功能不同。财产保险一般不带储蓄性，而人身保险，尤其是人寿保险则带有储蓄性质。
物业价格的有效需求是指( )。
A．支付能力支持的需要
B．不但愿意购买而且有能力购买
C．只有需要而无支付能力
D．虽然有支付能力但不需要
物业管理机构更迭时移交工作应注意的事项不包括( )。
A:明确交接主体和次序
B:移交工作的难点、重点要想全，签合同、办手续留有余地
C:确认原物业服务企业退出或留下人员名单
D:对仍在保修期内的项目要多方签字，明确保修责任
写字楼物业的特点主要包括()
A:所处区位好、规模大
B:多为现代化的中高层建筑
C:功能齐全、配套设施完善
D:多由专业物业服务企业管理
E:保持产权的准确性是写字楼物业保值增值的关键
答案：A,C,D
解析：
写字楼物业的特点，主要集中在以下几个方面：(1)所处区位好，规模大；(2)多为现代化的高层建筑；(3)功能齐全、配套设施完善；(4)多由专业物业服务企业管理；(5)保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键。
根据社会组织成员之间关系的性质把社会组织进行分类的是( )。
A．功能原则
B．控制原则
C．结构原则
D．政治组织
采用市场法进行物业估价，选取的可比实例数量一般至少为_____个，最多为_____个。()
A:2；8
B:3；10
C:4；12
D:5；15
答案：B
解析：
选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正、调整的工作量大，因此，一般应保持在3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例即可。
出卖人按照约定或者依照法律规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自( )起由买受人承担。
A．违反约定之日
B．合同成立时
C．交货之日
D．货物到达之日
21年物业管理师历年真题和解答5辑 第2辑
下列各项不属于体育场馆的特点的是()。
A:规模大
B:建筑形式新颖独特
C:设备简单
D:科技含量高
答案：C
解析：
体育场馆属于大型社会公建项目，具有规模大、建筑形式新颖独特、科技含量高、设备特殊复杂等特点。
下列财务管理的目标中，忽视了资金时间价值的有()。
A:企业价值最大化
B:利润最大化
C:股东财富最大化
D:每股收益最大化
E:权益资本净利率最大化
答案：B,D,E
解析：
B项，利润最大化存在一些缺点：①没有考虑利润的取得时间，②没有考虑所获利润和投入资本数量的关系，③没有考虑获取利润和所承担风险的关系。DE两项，每股收益（或称权益资本净利率）最大化存在以下缺点：①仍然没有考虑每股收益取得的时间，②仍然没有考虑每股收益的风险。股东财富最大化，也可以特为股价最大化。在股市中，企业的股价代表投资大众对企业股权价值的评价，股价反映了资本和获利之间的关系，也反映了每股收益大小和取得时间，还受到企业风险大小的影响，当然，股价还会受到各种市场交易因素的影响。
天然石板地面，按面层所用材料和施工方式不同属于( )。
A．整体地面
B．镶铺类地面
C．粘贴类地面
D．涂料类地面
物业服务企业操作层员工中，维修员知识培训的主要内容包括( )。
A:物业管理基础知识
B:水泵房的管理
C:供水供电基础知识
D:房屋日常养护知识
E:房屋维修知识
物业管理服务的主要内容为( )。
A．房屋共用部位的维修、养护与管理
B．房屋共用设施设备的维修、养护与管理
C．专项维修资金的代管服务
D．物业档案资料的管理
E．佩戴标志，行为规范
物业管理企业应当具有独立的法人资格，应( )。
A．依法成立
B．不必要的财产
C．他人的名称
D．可不独立承担民事责任
物业装饰装修管理的正确流程为( )。
A．备齐资料→填写申报登记表→登记→签订管理服务协议→办理开工手续→施工→验收
B．填写申报登记表→登记→签订管理服务协议→备齐资料→办理开工手续→施工→验收
C.填写申报登记表→登记→签订管理服务协议→办理开工手续→备齐资料→施工→验收
D．签订管理服务协议→办理开工手续→填写申报登记表→登记→备齐资料→施工→验收
当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业管理企业可以直接请求业主支付物业服务费用，此种责任属于( )。
A．缴纳责任
B．连带缴纳责任
C．连带责任
D．强制缴纳责任
21年物业管理师历年真题和解答5辑 第3辑
《中华人民共和国民法通则》中规定的短期诉讼时效为一年的情形主要包括( )。
A．身体受到伤害要求赔偿的
B．出售质量不合格的商品未声明的
C.寄存财物被丢失或者损毁的
D.延付或者拒付租金的
E.技术进出口合同产生纠纷
写字楼物业的特点中，保持产权的( )是写字楼物业保值增值的关键。
A．合理性
B．完整性
C．准确性
D．公平性
物业管理绩效评价的类型包括()
A:政府评价
B:社会评价
C:企业集团外部评价
D:企业自我诊断评价
E:物业资产管理项目评价
答案：A,B,D,E
解析：
物业管理绩效评价的类型包括：(1)政府评价；(2)社会评价；(3)企业集团内部评价；(4)企业自我诊断评价；(5)物业资产管理项目评价。
在合同签订应遵守的基本原则中，( )是商品经济的必然前提和必然产物，也是社会主义市场经济对交易秩序和经济秩序的具体要求。
A:合同当事人平等
B:合同自由
C:权利义务公平对等
D:诚实信用
下列不属于关于动机因素的是( )。
A．决定人行为的方向
B．人的意志程度
C．坚持的水平
D．努力的水平
商品房销售面积误差比绝对值在3%以内(含3%)时，( )。
A．应该据实结算房价款
B．买受人有权退房
C．误差部分不计算房价款
D．应按合同约定面积计算房价款
物业管理师申请延续注册时需要提交的材料不包括()。
A:与聘用单位签订的劳动合同
B:退休人员的退休证明
C:达到注册期内继续教育要求的证明材料
D:《中华人民共和国物业管理师延续注册申请表》
房地产市场需求分析时一般从()等方面进行。
A:需求预测
B:市场占有率分析
C:竞争分析
D:吸纳率分析
E:市场租户对产品功能需求
答案：A,D,E
解析：
房地产市场需求分析从以下几方面进行：①需求预测，具体内容包括：就业分析，人口和家庭分析，收入分析，②分析建设和运营中的主要物业项目，③吸纳率分析；④市场租户对产品功能需求，⑤业主及租户对物业服务产品的需求。
21年物业管理师历年真题和解答5辑 第4辑
完整的组合投资管理的内容包括( )。
A．投资分析
B．投资决策与运作
C．投资绩效评估
D．以上全是
对于房屋及设施设备的维修养护来说，要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安全的前提下，注意控制的因素不包括( )。
A:质量的控制
B:进度的控制
C:社会的控制
D:成本的控制
檐沟外排水系统适用于( )。
A:普通住宅
B:长度不超过100m的多跨工业厂房
C:屋面面积较小的公共建筑
D:单跨工业厂房
E:对于建筑立面要求高的建筑
按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，()可以召集业主委员会会议。
A:物业所在地的居民委员会
B:区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府
C:区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指定业主委员会其他委员
D:区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指定业主代表
答案：C
解析：
《业主大会和业主委员会指导规则》第五十二条规定：按照业主大会议事规则的规定或者1/3以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
共用设施设备运行管理应建立健全的规章制度，主要包括()。
A:遵守设施设备的安全操作和运行规程
B:定人、定机和凭证操作设备制度
C:定期报告制度
D:交接班制度和值班巡视检查记录制度
E:定期人员考核制度
答案：A,B,D
解析：
共用设施设备运行管理应建立健全必要的规章制度主要包括：①实行定人、定机和凭证操作设备制度，不允许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人负责；②对于连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度；③操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程。
物业服务合同由（ ）与业主大会选聘的物业服务企业签订。
A.各业主分别 B.业主大会
C.业主委员会代表业主 D.物业建设单位
答案：C
解析：
物业服务合同是物业服务企业与业主（或业主大会授权的业主委员会.下同）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。业主大会经物业管理区域内全体北主所持投票权2/3以上通过，决定选聘物业服务企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额（ ）的，应当及时补交。
A:10%
B:15%
C:20%
D:30%
会议纪要的主体部分一般有两种常用的表述方法，分别是( )。
A．讲述法
B．概述法
C．归纳法
D．描写法
E．综述法
21年物业管理师历年真题和解答5辑 第5辑
物业服务费的缴纳和督促的主要内容有( )。
A．非业主使用人的交费责任
B．未交付房屋的交费主体
C．业主委员会对欠费业主的督促义务
D．代收代交费用
E．办公费用
作为严格的租赁行为，必须有明确的()。
A:租赁用途
B:租赁期限
C:支付方式
D:修缮责任
答案：B
解析：
作为严格的租赁行为，必须有明确的租赁期限。租赁期限的表达应该完整、明确，写明开始和终止日期，并说明整个期限的时间长度。
物业管理本质上是()对物业管理区城内共同利益的维护和管理。
A:业主
B:物业服务企业
C:企业
D:行政主管部门
答案：A
解析：
业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。
下列事项中，属于业主委员会职责的是()。
A:执行业主大会的决定和决议
B:修改管理规约和业主大会议事规则
C:更换业主委员会成员
D:决定使用专项维修资金
答案：A
解析：
B项修改管理规约和业主大会议事规则属于业主大会职责；C项更换业主委员会成员属于业主大会职责；D项决定使用专项维修资金属于业主大会职责。业主委员会主要履行以下职责（与业主大会的职责相区分）：(1)执行业主大会的决定和决议；(2)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；(3)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(5)监督管理规约的实施；(6)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用；(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；(9)业主大会赋予的其他职责。
在消防安全检查组织形式上可采取( )检查相结合的方法。
A．日常
B．重点
C．全面
D．抽样
E．重大活动
负责三级物业服务企业资质证书颁发和管理的是（ ）。
A．国务院建设主管部门
B．省、自治区人民政府建设主管部门
C．直辖市人民政府房地产主管部门
D．设区的市级人民政府房地产主管部门
某物业服务企业管理有多层住宅共计100万m2，管理写字楼共计20万m2，则该企业在管理面积方面符合的物业服务企业资质等级为()
A:一级
B:二级
C:三级
D:四级
答案：B
解析：
这道题涉及计算百分比的问题，首先物业服务企业管理两种类型以上物业，符合“一级和二级”资质的初步条件，再根据各自面积基数计算百分比：(1)一级计算基数为：④多层住宅200万m2；②办公楼、工业厂房及其他物业50万m2，则百分比之和为100/200+20/50=90%，没达到一级资质。(2)二级计算基数为：①多层住宅100万m2；②办公楼、工业厂房及其他物业20万m2，百分比之和为100/100+20/20=200%，达到二级资质条件。
《普通住宅小区物业管理服务等级标准》适用于()。
A:普通商品住房
B:经济适用住房
C:廉租住房
D:高档商品住宅
E:集资建房
