物业管理师真题下载8章 第1章
.当事人在合同履行期届满前明示或默示表示将来不履行合同，这是违约行为的形态中的( )。
A．预期违约
B．不能履行
C.不完全履行
D．迟延履行
物业的共用部位和共用设施设备由物业管理区域内的()共同所有。
A:单一业主或部分业主
B:全体业主或部分业主
C:全体业主或单-业主
D:全体业主
答案：B
解析：
物业的共用部位和共用设施设备不为单一的业主所拥有，而是由物业管理区域内的全体业主或部分业主共同所有。
业主之间建立联系的基础是()
A:共同目的和共同利益
B:共同准则和共同利益
C:共同财产和共同利益
D:共同准则和共同目的
答案：C
解析：
共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础，管理规约就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。
物业服务企业应当对()进行检查和验收。
A:建筑物的基础、承重墙体
B:建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电等共用设施设备
C:道路、绿地、人造景观、围墙
D:垃圾转运设施、物业服务用房
E:变配电设备、给排水管线、电线
答案：A,C,D,E
解析：
建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，这些设施设备不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。
运用比较法估价时，建立价格可比基础包括()方面的工作。
A:统一付款方式
B:统一采用人民币
C:统一货币单位
D:统一采用平方米
E:统一采用单价
答案：A,C,E
解析：
建立价格可比基础包括如下5个方面：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。
物业管理师真题下载8章 第2章
檐沟外排水系统不适用于( )的屋面水排水。
A．普通住宅
B．长度特别大或屋面有天窗的多跨工业厂房
C．屋面面积较小的公共建筑
D．单跨工业厂房
“以貌取人”，指的是人们认识过程中经常存在的( )。
A:刻板印象
B:先入印象
C:成见效应
D:晕轮效应
下列选项中，( )的目的就是要保证决策和计划的实施，去实现既定的目标。
A.组织
B．领导
C.控制
D．激励
我国个人储蓄存款和国库券的利息是以()计算的。
A:复利
B:单利
C:市场价格
D:功效系数法
答案：B
解析：
我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的.计息周期为“年”。
共用题干
某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。
物业服务企业注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态，那么，在物业管理中，业主可能出现的心理效应中，情感效应也称为()。
A:光环效应
B:成见效应
C:以点概面效应
D:移情效应
答案：D
解析：
情感效应即移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。在物业管理中，业主对企业的认知评价主要来自于对基层服务人员的态度和行为的情感体验和印象。
首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。
晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。
心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：①客户服务，②内部管理，③公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。
物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。
业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：①首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，②近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，③晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，④移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。
物业管理师真题下载8章 第3章
清洁卫生操作的基本方法包括()。
A:垃圾处理
B:管道疏通
C:晶面处理
D:垃圾分类
E:绿植修剪
答案：A,B,C
解析：
清洁卫生操作的基本方法包括：全面清扫、水清洗、垃圾收集和垃圾处理、管道疏通、外墙装饰面清洁保养、打蜡、抛光、晶面处理、游池循环过滤、泳池日常清洁和泳池加药消毒等。
清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为外包管理及( )两大类。
A．专业化管理
B．独立管理
C．指定管理
D．自行作业
物业管理早期介入，应该在( )阶段就介入。
A．房屋销售
B．施工
C．住户入住
D．规划设计
经()以上业主委员会委员的提议，应当及时召开业主委员会会议。
A:1/3
B:2/3
C:1/2
D:1/4
答案：A
解析：
业主委员会应当定期召开业主委员会会议，研究本物业管理区域内的物业管理事宜。遇有特殊情况，经1/3以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议。
任何一种气质类型都有其积极的一面，又有其消极的一面，例如( )的人有沉着、冷静、坚毅等的优点，也有缺乏活力、冷淡等缺点。
A．黏液质
B．胆汁质
C.多血质
D．抑郁质
物业管理师真题下载8章 第4章
社会化的基本特征中的“社会强制性”是指( )。
A．在社会化过程中，个体一方面接受社会的影响，另一方面又影响和作用于周围的环境
B．个体的思维和行为方式时常表现出无意识地、被动地、潜移默化地被周围的人们和环境所塑造
C．个体从自然人向社会人的转变贯穿于人的一生，这是不以个人意志为转移的
D．社会化过程中主体与受体之间相互作用
共用题干
下列是某物业服务企业制定的房屋设备设施的日常养护管理的部分规程：(1)对给水管道定期检查维护的时间是每半年进行一次。(2)对生活水泵、消防水泵、排污泵的全面养护时间为每年进行一次。(3)对电梯设备等按片自专人分管，每季度进行一次加油、保养和检查。(4)维修工对中央空调系统所有阀门进行养护的时间为每年一次。(5)每次锅炉保养结束后将锅炉的烟灰和水垢清理干净。(6)并建立房屋附属设备设施相对应的维修管理制度。问题：
对于上进给予的部分规程，正确的规程包括()。
A:(1)(6)
B:(2)(3)
C:(4)(5)
D:(2)(4)
答案：A
解析：
第(1)条规程正确。第(2)条规程不正确。正确做法：对生活水泵、消防水泵、排污票的全面养护时间为每半年进行次，而不是年。第(3)条规程不正确。正确做法：对电梯设备等按片自专人分管，每周进行一次加油、保养和检查。第(4)条规程不正确。正确做法：维修工对中央空调系统所有阀门进行养护的时间为每半年一次。第(5)条规程不正确。正确做法：锅炉的保养均需在锅炉的水垢和烟灰清理干净后进行。第(6)条规程正确。
房屋附属设备设施维修管理制度一般包括以下内容：①分工责任制：为有效地对设备进行维修保养，应实行分工责任制，即人员分组、工作内容分项、责任落实到人。②巡检制：根据各类设备设施的使用特点，制定相关的巡回检查制度，检查仪表是否正常工作，设备运转有无异常声音、发热，系统是否泄漏等情况，并作相应记录。③维修报告制度：明确设备出现什么情况报告班组长，出现什么情况报告技术主管，出现什么情况报告部门经理。④季度和年度安全检查制：除了日常的巡检和实行分工责任制以外，还应进行季度和年度检查或试验，并作好相应记录。⑤维修工程的审批制度：对设备的中、大修与改造更新应提出计划，经上级部门批准后，安排施工。施工要严。
某住宅小区，2012年10月组织业主入住。入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。 小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题，业主拒绝办理入住手续，开发商也认可 质量问题，表示维修后再交付。
业主张某在10月8日办理入住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问 题，遂与开发商约定限期整改。由于开发商未在约定期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由 拒缴物业服务费。
物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆 改天然气管道设施。王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。物业 服务企业要求其恢复原状。王某则提出自愿签署一份《承诺书》，内容包括“承诺因拆改天然气 管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿交纳天然气改造押金3000元。
问题
1.15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担？简要说明 理由。
2.张某拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。
3.你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确？简要说明理由。
4.针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施？
5.王某自愿签署的《承诺书》是否有效？为什么？
6.请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题。
答案：
解析：
1.15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费由开发商承担。
理由：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位 交纳。
2.张某拒缴物业服务费的理由不成立。
理由：房屋门窗的质量问题，在保修期内由开发建设单位负责维修。王某不得以此为由拒 绝缴纳物业服务费。业主从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。
3.王某拆改天然气管道的说法不正确。
理由：用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单 位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。 装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。
4.物业服务企业应当及时劝阻停止装修，并要求尽快补办开工申请；已造成事实后果或 拒不改正的，应及时报告城市房地产行政主管部门依法处理。
5.王某自愿签署的《承诺书》有效。
理由：《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损 失的，由装修人负责赔偿。
6.物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大 物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做 到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部 门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化对施工人员的 管理。
下列关于物业投资过程中投资回报率的表述，正确的有()。
A:投资回报率是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率
B:净收益一般自税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成
C:该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
D:当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额
E:计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益
答案：A,B,D
解析：
投资回报率指物业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。投资回报率反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之间的关系。
详图的位置和编号应以详图符号表示，详图符号的圆应以直径为( )的粗实线绘制。
A:8mm
B:10mm
C:12mm
D:14mm
物业管理师真题下载8章 第5章
下列需求指标中，（ ）作为研究职工生活和确定工资政策的依据。
A．城市家庭总支出
B．商品零售价格指数
C．城市居民消费价格指数
D．城市家庭可支配收入
下列关于绿色物业管理的说法，错误的是()。
A:非绿色建筑不能实施绿色物业管理
B:物业服务企业可以从早期介入阶段、日常管理服务阶段和物业寿命结束期推进绿色物业管理
C:在日常物业管理服务阶段，物业服务企业和人员应在科学规划、制度建设、合理组织、技术应用、精细管理、科学评价和宣传培训等方面，全面开展绿色物业管理活动
D:在日常物业管理服务阶段，物业服务企业和人员应在科学规划、制度建设、合理组织、技术应用、精细管理、科学评价和宣传培训等方面，全面开展绿色物业管理活动
答案：A
解析：
所谓绿色物业管理，是指物业服务机构通过科学管理、技术应用、制度建设和宣传教育等手段，开展的目在有效节约资源，保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的物业使用空间与环境的物业管理服务活动。绿色建筑离不开绿色的物业管理，非绿色建筑也应该倡导实施绿色物业管理。在日常物业管理服务阶段，物业服务企业和人员应在科学规划、制度建设、合理组织、技术应用、精细管理、科学评价和宣传培训等方面，全面开展绿色物业管理活动。
智能化小区物业管理的内容包括( )。
A．社区服务功能
B．楼宇设备及家电控制
C．通信功能管理
D．人力资源管理
E．信息服务
陈大妈居住在某小区，2011年10月的某天下午晚饭后，陈大妈在小区活动区域内进行锻炼，广场周围有几株粗大的老杨树。寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。突然，一阵旋风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的陈大妈被一根较粗的枯枝砸倒在地。闻讯赶来的保安员把陈大妈送到医院。
问题：
1.请问物业服务企业对小区内老杨树是否有管理义务？如果没有管理义务，说明为什么？
2．物业服务企业对小区内老杨树是否有管理义务，其基本要求有哪些？
3．对于此案的树木致人受伤，物业服务企业是否应该承担赔偿责任？
1、物业服务企业对小区内的老杨树有管理义务。居住小区物业管理的内容之一是绿化管理，老杨树属于绿化范围，故物业服务企业对小区内的老杨树有管理义务。
2、有管理义务，绿化管理的基本要求包括：
(1)保持植物正常生长。应加强对植物病虫害、水肥的管理，保证病虫害不泛滥成灾，确保植物正常生长，没有明显的生长不良现象。
(2)加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作。为保证小区环境整治及安全，应及时清除园林植物的枯枝黄叶，对园林绿地范围进行清扫保洁，每年要对大乔木进行清理修剪，清除枯枝。在灾害天气来临前还应巡视所辖物业园林树木，防止其对业主、物业使用人造成潜在危害。
(3)及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害。如对交通道路行道树木进行适当修剪，对因设计不合理而造成的对居民正常生活有明显影响的园路分布进行合理化改造。
(4)创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。要对主要花木进行挂牌宣传，注明其植物名、别名、学名、科属、原产地、生长习性等方面的知识。引导业主主动参与绿化管理，使绿化管理达到事半功倍的效果。
3、对于此案的树木致人受伤，物业服务企业应负赔偿责任。老杨树上的枯枝被一阵风吹过就会断裂，已经给树周围的人构成人身和财产伤害的威胁，而物业服务企业作为老杨树的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝，未及时采取适当措施（如修剪和放置警示标志等），故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。
酒店公寓的管理服务形象突出的一点是“温馨的家”，应从()方面注意服务形象。
A:服务形象
B:环境形象
C:企业形象
D:员工形象
E:争议处理形象
答案：A,B,C,D
解析：
酒店公寓的管理服务形象。酒店公寓的管理服务应注意以下几方面的形象酒店公寓的管理服务形象突出的一点是“温馨的家”。因此，酒店公寓的CI策划应始终围绕“家”的特点展开。①服务形象，酒店公寓的产品是服务，服务的定位是给客户一个家的感觉，这要求服务人员要特别注意企业的服务形象，除了通常酒店要求的礼仪礼貌外，与客户的交流要有家人的亲切感。②环境形象，客房的布局、家具的设计、色彩的配置均应符合家庭的氛围。③企业形象，要从“家”的角度来制定和培养。④员工形象，员工的仪容仪表、礼节礼貌、服务意识、个人修养、人际关系等都应突出关心、体贴、尊重的特点。
物业管理师真题下载8章 第6章
针对不同的零售商业物业，物业服务企业需要不同的经营策略。就中高档项目而言，经营策略不包括( )。
A．设置完善的机构
B．树立品牌形象，参与市场竞争
C．与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟。
D．必要的经济回报
房地产投资对置业投资者来说，如果其投资的房地产（ ）很差，则意味着他面临着较大的投资风险。
A．各异性
B．适应性
C．政策影响性
D．相互影响性
工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的()，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外
A:20%
B:25%
C:15%
D:30%
答案：A
解析：
工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。
物业管理的( )主要有标语、温馨提示、启事、海报和好消息等。
A:条据类应用文件
B:告启类应用文书
C:事务文书
D:礼仪文书
组合投资管理是一种不同于个别资产管理的新型投资管理理论，最早应用于( )投资领域。
A．房地产
B．证券
C．股权
D．基金
物业管理师真题下载8章 第7章
新建物业承接查验的常用记录有( )。
A．工作联络登记表
B．物业承接查验记录表
C．物业承接查验工作流程
D．承接查验所发现问题的处理流程
E．物业工程质量问题统计表
公共关系学的研究对象是()。
A:组织的行政人事关系
B:组织的生产和市场关系
C:组织与公众之间的传播沟通关系
D:组织与社会的合作关系
答案：C
解析：
公共关系是种独特的管理职能，它协助建立与维持一个组织与其公众之间的相互传播、了解、接受与合作的渠道，参与问题与纠纷的处理，协助管理当局了解民意，并对之做出反应，解释及强调管理当局为公众利益而服务的责任，协助管理当局顺应并有效地利用变化着的环境，担当早期预警系统角色，协助预测未来趋势，并以研究工作以及合乎道德的正确沟通技术为其主要工具。
房屋承租人将承租的房屋再出租的行为称为()
A:房屋转租
B:房屋出租
C:房屋承租
D:房屋批租
答案：A
解析：
租赁房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。
担保物权的成立以()的存在为前提。
A:主债权
B:占有权
C:使用权
D:处分权
答案：A
解析：
担保物权，指为确保特定债权的实现，债务人或第三人以自己特定的不动产、动产及其他的财产权利为标的而设定担保，在债务人不履行到期债务或发生当事人所约定的情形时，债权人有权就该项财产变价并优先受偿的一种限制物权。担保物权具有从属性，担保物权的设立、转移和消灭，均从属于债权。
物业管理企业( )，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目。
A．不可以接受业主和使用人的委托
B．不可以接受业主的委托
C．不可以接受使用人的委托
D．可以接受业主和使用人的委托
物业管理师真题下载8章 第8章
以下不属于居民基本消费支出的是( )。
A．购房消费支出
B．购车消费支出
C.使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出
D.房屋大、中修及设施设备改造及物业管理消费支出
下列选项中，能实现房屋价值和房屋修缮资金来源的是()
A:租金调整
B:租金收入
C:房屋保险赔偿
D:租金方案的实施
答案：B
解析：
租金收入是实现房屋价值和房屋修缮资金的来源。按照合同规定的租金标准收取租金是出租人的一项基本权利。对租金拖欠者，要收取滞纳金。
对于物业服务企业操作层员工中的维修员来说，维修员技能培训的主要内容包括( )。
A:突发水浸事故的处理能力
B:玻璃幕墙的清洁能力
C:车辆冲卡事件的处理能力
D:室内门窗的维修能力
在成本控制的类型中，劳动工时定额、物资消耗定额、费用开支预算以及各种材料的成本目标等，属于成本控制的是（ ）。
A．事前控制
B．事中控制
C．事后控制
D．前馈性控制
风险管理的整个过程不包括( )。
A．风险预知
B．风险识别
C．风险评估
D．风险控制
