物业管理师考试真题精选及答案7辑 第1辑
对开发商进行观察和评价时，考虑的因素包括()
A:开发商是独立开发还是合伙开发
B:项目建设资金来源
C:开发商是独立开发还是合伙开发
D:项目建设的地理位置
E:开发商的专业化水平
答案：A,B,C
解析：
在物业服务企业需要考虑的众多因素中，开发商的实力与资信情况如何尤为重要。可以从以下几方面对开发商进行观察和评价：①开发商是当地公司还是外地公司，是全国性公司还是区域性公司，②开发商是独立开发还是合伙开发，③开发商有没有类似项目开发经验；④项目建设资金来源，⑤项目建成后是全部销售、部分销售还是业主持有经营；⑥开发商诚信记录如何，有无对物业服务企业或其他合同方的违约行为。
下列对滚动预算与概率预算的表述中，错误的是()。
A:滚动预算具有促进企业管理服务活动协调进行的作用
B:逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量大，但是预算精度较高
C:滚动预算能根据当前预算执行过程中的种种情况及时加以修订
D:概率预算可以对成本预算编制中涉及的诸多变量做出近似的估计，使预算更为符合实际
答案：B
解析：
B项，逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小，但预算精度较差。
物业经营管理中的战略性工作的内容是( )。
A．确定战略、进行资产组合
B．确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合
C．决策分析、进行资产组合
D．确定战略、进行可行性研究、决策分析、进行资产组合
变形缝的种类不包括( )。
A．伸缩缝
B．压力缝
C．沉降缝
D．防震缝
写字楼物业的经营管理工作包括()。
A:经营管理方案设计
B:服务需求调查
C:经营管理项目选择与定位
D:具体实施
E:后期维护及后续服务
答案：A,C,D
解析：
写字楼物业的经营管理工作包括经营管理方案设计、经营管理项目选择与定位以及具体实三部分。
在企业财产保险的综合险中，属于不保财产的是()。
A:金银、珠宝、钻石、玉器
B:水闸、铁路、道路、桥梁
C:古币、古画、古玩、邮票
D:货币、票证、有价证券
答案：D
解析：
在企业财产保险中，属于不保财产的有：①土地、矿藏、矿井、矿坑、森林、水产资源以及未经收割或收割后尚未入库的农作物，②货币、票证、有价证券、文件、账册、图表、技术资料、电脑资料、枪支弹药以及无法鉴定价值的财产，③违章建筑、危险建筑、非法占用的财产，④在运输过程中的物资，⑤领取执照并正常运行的机动车，⑤牲畜、禽类和其他饲养动物。
评标委员会完成评标后，应当向()提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见。
A:招标人
B:投标人
C:项目负责人
D:中标人
答案：A
解析：
评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
物业管理师考试真题精选及答案7辑 第2辑
关于房地产投资利弊的说法，错误的是（）。
A:房地产投资能够抵消通货膨胀
B:房地产投资会降低投资者的资信等级
C:房地产投资能够得到税收方面的好处
D:房地产投资收益通常高于社会平均利润
房屋和设备设施的各种图纸、技术资料、使用说明、检修记录档案，以及与物业管理相关的业主情况资料，是进行物业管理与服务的基本条件，以下关于其移交问题的说法，不正确的是( )。
A．物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业服务企业移交物业管理资料
B．物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会
C．物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作
D．物业服务合同终止时，物业服务企业有权带走部分物业管理资料
物业服务企业的营业成本中对于间接费用来说，间接费用包括( )。
A:燃料和动力费
B:水电费
C:办公费
D:低值易耗品费
E:保安费
评估投资价值与评估市场价值的方法的不同之处是( )。
A．假设前提
B．理论依据
C．评估主体
D．评估目的
零售商业物业策略与运行管理的核心内容是()
A:制定租赁方案和租赁策略
B:选择理想的租户
C:租金的确定与调整
D:制定租约
答案：A
解析：
制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。
某宗物业从成交之日起分期付清，首期付款6万元，半年后付款24万元，假设月利率为0.5%，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为()万元。
A:28.87
B:28.99
C:29.29
D:29.69
答案：C
解析：
该宗物业在其成交日期一次付清的价格计算如下：
下列属于物业管理企业的义务的是( )。
A．接受业主委员会和业主及使用人的监督
B．定期公布物业管理服务费用和代管基金收支账目，接受质询和审计
C．依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费
D．接受有关行政主管部门的监督管理
E．要求委托人协助管理
物业管理师考试真题精选及答案7辑 第3辑
资质审批部门应当自受理企业申请之日起( )个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书。
A．10
B．15
C．20
D．30
普通租售型商务写字楼中标准层的有效使用率一般为( )。
A．50%～60%
B．60%～70%
C．70%～80%
D．8026～90%
是一些单位或个人避免承担风险损失而有意识地将风险损失或与风险损失有关的财务后果转嫁给另一单位或个人承担的一种风险管理方式。
A．风险转嫁
B．风险转移
C．风险管理
D．风险抑制
下列选项中，( )为我国房地产管理体制的改革指明了方向。
A．全国第一次物业管理工作会议的召开
B．确立了物业管理新体制
C．制定了物业管理服务考评标准
D．党的十六大确立全面建设小康社会的宏伟目标
表示同一对象不同时间之间的对比。
A．比较相对指标
B．结构相对指标
C．动态相对数
D．比例相对数
自动喷淋水系统可分为多种方式，当前建筑物中应用得最广泛的是( )。
A:预作用式喷淋水灭火系统
B:湿式喷淋水灭火系统
C:雨淋式喷淋水灭火系统
D:喷雾式喷淋水灭火系统
答案：B
解析：
本题考核的是湿式喷淋水灭火系统。当前建筑物中应用得最广泛的仍然是湿式喷淋水灭火系统。它安全可靠，灭火效果好，结构简单，设计容易，应当说是目前首选的自动水喷淋灭火系统。
房地产风险中的系统风险都包括( )。
A．收益现金流风险
B．变现风险
C．周期风险
D．市场供求风险
E．通货膨胀风险
物业管理师考试真题精选及答案7辑 第4辑
灯具的安装方式有( )。
A．吸顶式
B．翘板式
C．线吊式
D．拉线式
E．管吊式
物业服务企业消防管理规定包括( )。
A:消防安全岗位责任
B:奖惩规定
C:保养及检查制度
D:消防系统维护
E:消防安全行为
临时管理规约中必须明确约定，物业管理区域内的全体业主都应当按照()数额与比例缴存、储备专项维修资金。
A:房地产企业规定
B:政府规定
C:行政管理部门规定
D:城市规划部门规定
答案：B
解析：
临时管理规约生效期间，物业大多处于保修期内，因此建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。如果建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复，业主可以自行修复或委托他人修复.修复费用及修复期间造成的其他损失，建设单位应当承担。专项维修资金是.物业共用部位大中修和设备设施更新改造的资金来源，关系到全体业主的共同利益。临时管理规约中必须明确约定，物业管理区域内的全体业主都应当按照政府规定数额与比例缴存、储备专项维修资金.并按照政府规定管理和使用物业专项维修资金。
下列有关白炽灯的说法不正确的是( )。
A．白炽灯灯丝温度越低，发光效率越高
B．电压对白炽灯的光通量和寿命有很大影响
C．一般使用寿命1000小时
D．它是利用电流通过灯丝产生热量，把灯丝加热到白炽状态而发光，就是热辐射光源
共用题干
荣昌物业服务企业是家具有二级资质的物业服务企业，目前已经承接了4个物业项目，其中有写字楼和住宅小区，管理面积达130万平方米，并且，自于服务质量一直很好，还得到了业主的联名嘉奖。
荣昌物业服务企业是自于服务质量一直很好，得到了业主的联名嘉奖，这是其服务营销成功的表现，而服务营销是一种全新的理念，其基本观念包括()，
A:产品成功售出是销售工作的开始而非结束
B:服务是一种重要的营销组合要素
C:消费者需要的不仅仅是产品
D:员工与顾客的参与对于成功营销至关重要
答案：A,B,C,D
解析：
物业服务的特征包括：①无形性；②同时性；②差异性；④不可储存性；⑤质量评价的主观性，⑥不涉及所有权。其中，无形性是物业服务最显著的特征。
服务营销是企业在充分认识消费者需求的前提下，为充分满足消费者需要在营销过程中所采取的一系列活动。它是种全新营销理念，其基本观念包括如下几个方面：①产品成功售出是销售工作的开始而非结束，②服务是一种重要的营销组合要素，③消费者需要的不仅仅是产品，④员工与顾客的参与对于成功营销至关重要。
实行差异目标市场营销策略，其优点包括：①营销稳定性好。因为满足不同需求，所以就不会因某个细分市场营销不利而影响整个企业营销，②总销售量会增加。因为满足不同的需求可以吸引更多的消费者，③能充分挖掘企业潜力。因为企业在满足种消费需求时，通常会有尚未用完的潜力（包括人、财、物），这些潜力可用于满足其他需求，④易树立企业优越形象。由于企业提供不同产品满足不同消费需求，易使消费者感到企业实力强、服务好，从而在消费者心中树立良好形象。
根据备细分市场的独特性和企业自身的目标没在市场选择中，企业有以下三种的策略可以运用：①无差异目标市场选择策略；②差异目标市场选择策略；③集中目标市场选择策略。
直线职能制的主要优点是( )。
A．命令统一，责权分明
B．加强了专业管理的职能
C．适应涉及面广，技术复杂，服务多样化，管理综合性强的物业管理企业
D．促进内部竞争，提高公司效益
E．有较强的机动性和适应性
关于设施管理涉及的主要问题，描述错误的是()
A:设施经理应该设法提高和保护职员的生活质量
B:因为工作的本身经常是部分在变化的，设施经理必须进行设施的冗余和灵活性分析
C:设施管理从开始计划到进行处理，是一系列分立项目的组合
D:设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有灵活性和服务性
答案：C
解析：
设施管理涉及的主要问题包括：(1)所有权的费用。(2)生命周期内的花费。(3)服务的融合。(4)运作和维护的设计。(5)委托的责任。(6)费用的时效性。(7)提高工作效率。(8)生活质量。设施经理应该设法提高和保护职员的生活质量。最低的要求是有一处安全的工作场所，努力的目标是有一处可以提高个人和团体工作效率的工作环境。(9)设施的冗余和灵活性。因为工作的本身经常是部分在变化的，设施经理必须进行设施的冗余和灵活性分析。(10)作为资产的设施。(11)设施管理的商业职能。(12)设施管理是一个连续的系统。设施管理从开始计划到进行处理，是个连续的过程，不是一系列分立项目的组合。(13)服务。设施管理只提供一种产品：服务。设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有灵活性和服务性。
物业管理师考试真题精选及答案7辑 第5辑
《物业管理条例》法律责任的特点包括()
A:刑事责任、民事责任并存
B:凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则
C:体现了业主自我管理、自我监督.的原则
D:当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理，然后再追究相应的法律责任
E:由国家授权的机关依法实施
答案：B,C,D
解析：
《物业管理条例》的法律责任有如下几个方面的特点：(1)行政责任、民事责任并存。(2)设定了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确定涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。(3)体现了业主自我管理、向我监督的原则。由于物业管理中涉及到单个业主和全体业主共同利益的矛盾，当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任。
组织外部冲突主要有( )。
A．非正式组织之间的冲突
B．非正式组织与正式组织之间的冲突
C．组织与组织之间的冲突
D．组织与社区之间的冲突
E．组织与公众之间的冲突
出入口管理系统一般由()组成。
A:计算机
B:电控锁
C:识别卡
D:报警传感器
E:对讲门机
答案：B,C,D
解析：
出入口管理系统也称门禁系统，主要由对讲机和电控锁组成。
社会保险种类中，( )保险是社会保险中最早出现的保险项目。
A．生育
B．失业
C.工伤
D．医疗
企业财产保险综合险保险标的发生保险责任范围内的损失，保险人按照()承担赔偿责任。
A:保险金额
B:保险利益
C:实际损失
D:保险金额与保险价值的比例
答案：D
解析：
企业财产保险综合险保险标的发生保险责任范围内的损失，保险人按照保险金额与保险价值的比例承担赔偿责任。
按( )划分，风险可分为纯粹风险与投机风险。
A.风险的对象
B．风险发生的原因
C．损失的性质
D.风险影响的程度和范围
房地产价格的形成条件有( )。
A．房地产的需求
B．房地产的有用性
C．房地产的有效需求
D．房地产的相对稀缺性
E．房地产的有效供给
物业管理师考试真题精选及答案7辑 第6辑
根据资本化方式的不同，可以将收益法分为()和报酬资本化法。
A:直接资本化法
B:收益还原法
C:假设开发法
D:现金流量折现法
答案：A
解析：
根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化和报酬资本化法。
属于产业园区物业经营管理项目有()。
A:物业租赁与销售、园区平台建设
B:医疗养护服务
C:融资经营
D:停车场经营、餐厅经营
E:幼儿园
答案：A,D,E
解析：
产业园区物业经营管理项目有：①物业租赁与销售；②园区平台建设；③商务服务经营；④园区文化建设，⑤商业经营，⑥停车场经营；⑦餐厅经营；⑧幼儿园，⑨其他。
关于建筑给水方式的说法，错误的是()。
A:直接给水方式是最简单、经济的给水方式
B:设水箱的给水方式易产生水质污染问题
C:相比直接给水，采用水泵给水时用水的压力和流量基本不受给水管网的影响
D:高层建筑采用分区给水只是因为给水水压不足，无法满足高层用户使用的要求
答案：D
解析：
给水方式即指建筑内部给水系统的供水方案。给水方式应根据建筑物高度、用水量、配水点布置以及入管所能提供的水压、水量等因素选定。常用的给水方式有直接给水、水箱给水、水泵给水、水泵和水箱联合给水、气压给水和分区给水。①直接给水：当室外给水管网的压力和水量能满足室内用水要求时，应采用这种给水方式，②水箱给水：室外给水管网供水压力周期性不足时采用水箱给水；③水泵给水：在建筑内的水压、水量经常不能满足用水要求时，可采用水泵给水方式；④水泵和水箱联合给水：在室外给水管网压力低于或经常不满足建筑内给水管网所需的水压，且室内用水不均匀时采用水泵和水箱联合给水方式，⑤气压给水：在室外给水管网压力低于或经常不能满足建筑内给水管网所需水压，室内用水不均匀，且不宜设置高位水箱时采用气压给水，⑥分区给水：对于多层或高层建筑，建筑外管网的水压往往只能满足下几层的供水要求。另外，若建筑内管网的水压过高，又会损坏用水器具和管道。为此，可将建筑物在竖向上分为两个或两个以上的供水区。
前期物业服务合同中，服务内容主要包括：( )；物业共用部位和相关场地环境管理；物业共用部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理；公共秩序维护、安全防范的协助管理；物业装饰装修管理服务；物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容等。
A.车辆停放管理
B．物业服务费用的收取标准
C．物业类型
D．物业服务费用的缴纳
下列选项中，有关合同要约的表述，不正确的是( )。
A:要约在商品交易中又称为发盘
B:要约指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示
C:发出要约的一方称为受要约人
D:要约就是订立合同的意思表示
下列有关物业管理师继续教育的说法正确的是()。
A:采取网络教育和集中面授相结合的方式进行
B:必修课注重其政策法规水平和经营管理能力的提升
C:选修课注重其知识结构的完善和创新能力的提升
D:物业管理师每年应当接受不少于60学时的继续教育，其中必修课应当不少于40学时
E:每一注册有效期的继续教育学时单独计算，不得累计到下个注册有效期
答案：A,B,C,E
解析：
D项，物业管理师每年应当接受不少于40学时的继续教育，其中必修课应当不少于20学时。
某旧住宅，测算其重置价格为60万元，地面、门窗等破旧引起的折旧为3万元，因户型设计不好和没有独用厕所等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为6万元。则该旧住宅的现值为( )万元。
A.43
B.49
C．46
D．54
物业管理师考试真题精选及答案7辑 第7辑
收益期限为有限年且净收益每年不变的公式为：
此公式的假设前提是( )。
A．净收益每年不变为A
B．报酬率不等于零为y
C．收益期限为有限年n
D．当y＝0，y＝A×n
E．报酬率大于零
在物业开发项目的建设阶段，早期介入的方法和要点是( )。
A．选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作
B．物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、临理工作
C．参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议
D．对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见
物业管理服务的()决定了其受益主体广泛性和差异性。
A:公共性
B:长期性
C:综合性
D:即时性
答案：A
解析：
物业管理服务的公共性决定了受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别于一般委托合同的一个显著特点。
以下对物业管理客户沟通的内容，叙述不正确的有( )。
A．与政府行政、业务主管部门、辖区街道居委会等在法规监管、行政管理服务方面的沟通交流
B．与业主大会和业主委员会物业管理事务的沟通交流
C．在与政府相关部门的沟通中，物业服务企业要摆正位置，对政府职能部门提出的建议和要求应经过了解、调查和分析，做好沟通交流每个环节的准备
D.与建设单位、市政公用事业单位、专业公司等单位的沟通交流，要以合同准备为核心，明确各方职责范围、权利义务，做好沟通交流工作
E．与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流
物业管理从业人员的专业素质，主要自()几个方面组成。
A:学历背景
B:专业知识
C:职业技能
D:管理能力
E:从业经验
答案：A,B,C,E
解析：
物业管理从业人员的专业素质，主要由学历背景、专业知识、执业技能和从业经验四个方面构成。
出租人的权利，包括按期收取租金、监督承租人按合同规定合理使用房屋以及( )等方面。
A．按期进行房屋管理
B．监督承租人进行房屋清扫
C．依法收回出租房屋
D．保障承租人居住安全
关于物业维修和维护的开支，下列表述不正确的是()。
A:在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资
B:业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户
C:物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担
D:对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资
答案：C
解析：
C项，关于租赁房屋和室内设施的安全性能条款，在物业租赁合同中应有明确规定。出租人所提供的租赁房屋及其附属设施设备应具有使用安全性，包括门窗、墙体、地面、防水、管线、照明、制冷、供暖、家具、家电等。一般情况下，出租人应该负责这部分设施设备日常使用的维修养护，保证安全性，但是也可自租赁双方协商另行约定维修养护责任人。承租人自备设施设备的安全性应由承租人自己负责。
