2021物业管理师历年真题和解答5辑 第1辑
物业服务企业的营业成本包括（ ）等。
A．直接人工费
B．补贴收入
C．专项维修资金
D．间接费用
E．直接材料费
潜在租户有否足够的( )来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量租户财务能力大小的一个方面。
A．储备基金
B．维护费用
C．前期基金
D．预期资金
从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的()以上。
A:20%
B:30%
C:40%
D:50%
答案：D
解析：
设立房地产中介服务机构应具备的条件包括：①从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上，②从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师，③从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。
下列主体中，不属于我国民法中规定的民事主体的是( )。
A:某物业服务企业员工
B:某市物业服务企业商会
C:业主大会
D:某物业服务企业工程部维修班
关于不当得利，下列说法不正确的是( )。
A．不当得利是发生债权的原因之一
B．取得的不当利益应当返还受损失的人
C．损失人有权要求不当得利人偿付由此造成的必要费用
D．不当得利是没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的事实
物业管理机构合同终止时，原物业管理机构应向()或物业产权单位移交。
A:业主大会
B:新物业服务企业
C:建设单位
D:物业所在地政府房地产主管部门
答案：A
解析：
在物业服务企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业服务企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。
房地产作为不动产，是最基本、最重要的()
A:生产要素和管理实体
B:生产资料和生产场地
C:生产场地和管理实体
D:生产要素和生产资料
答案：D
解析：
房地产作为不动产，是最基本、最重要的生产要素和生产资料，它与国民经济的各行各业，以及千家万户都有着密切的关系。
我国各地区的物业管理发展很不平衡，沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市，在物业管理()等方面差异较大。
A:市场环境
B:市场发育程度
C:市场竞争程度
D:区域发展水平
E:管理服务水平
答案：A,B,E
解析：
我国各地区的物业管理发展很不平衡，沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市，在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平等方面差异较大。
2021物业管理师历年真题和解答5辑 第2辑
《物业管理条例》规定，物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交的竣工验收资料是( )。
A．地下管网工程竣工图
B．设备、设施的安装保养资料
C．物业质量保修文件
D．物业使用说明书
各种不同的具体的物业管理法律关系，其客体有所不同，按( )的不同，可划分为物业、权利、行为效果三大类。
A．主体所需合法利益
B.相关利益的外在表现载体
C．利益载体表现形式
D．利益效果
物业服务企业承接物业时，应当与（ ）办理物业验收手续。
A．上任物业服务企业
B．业主委员会
C．建设单位
D．业主代表
动作于引燃阶段后期的“早中期发现”探测器为( )火灾探测器。
A．感烟
B.感温
C.气体
D．感光
物业的某种年收益与其价格的比率指的是()。
A:收益乘数
B:资本化率
C:有效毛收入乘数
D:净收益乘数
关于人工费中福利费计算的说法，正确的有( )。
A:加班费按每人每月不超过5天计算
B:福利基金按工资总额的14%计算
C:员工奖金按工资总额的10%计算
D:教育经费按工资总额的1.5%计算
E:工会基金按工资总额的2%计算
正规物业服务合同的谈判要遵循( )的原则，所以经过招投标确定了中标单位后，要有相对较长的合同谈判时间。
A．“宜细不宜粗”
B．实事求是
C．量力而行
D．管理服务
关于四级资质物业管理企业的评定条件，说法不正确的是( )。
A．曾发生过重大工程质量事故
B．已竣工的建筑工程质量合格率达100%
C．从事房地产开发经营1年以上
D．注册资本不低于100万元
2021物业管理师历年真题和解答5辑 第3辑
下列选项中，属于商品房买卖合同应当明确的主要内容是（ ）。
A．房地产权属证书名称和编号
B．土地宗地号
C．当事人名称或者姓名和住所
D．用途和使用性质
写字楼物业租赁经营绩效的主要指标有 （）。
A.租金价格水平 B.出租经营成本
C.净租金收入占毛租金收入的比例 D.销售价格
E.租户的规模
答案：A,B,C
解析：
写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标包括：租金价格水平、出租经营成本、净租金收入占毛租金收入的比率、写字楼物业投资收益率等。
某业主向甲公司投保80万元财产保险，又同时就同一标的向乙保险公司投保60万元财产保险，在保险有效期内，由于火灾，保险标的受损42万元。则甲乙两公司分担的赔偿额分别为( )万元。
A．18；23
B．24；18
C．24；20
D．18；24
共用题干
荣昌物业服务企业是家具有二级资质的物业服务企业，目前已经承接了4个物业项目，其中有写字楼和住宅小区，管理面积达130万平方米，并且，自于服务质量一直很好，还得到了业主的联名嘉奖。
良好的服务质量是获取顾客的最佳手段，那么，物业服务最显著的特征是()。
A:无形性
B:同时性
C:差异性
D:不可储存性
答案：A
解析：
物业服务的特征包括：①无形性；②同时性；②差异性；④不可储存性；⑤质量评价的主观性，⑥不涉及所有权。其中，无形性是物业服务最显著的特征。
服务营销是企业在充分认识消费者需求的前提下，为充分满足消费者需要在营销过程中所采取的一系列活动。它是种全新营销理念，其基本观念包括如下几个方面：①产品成功售出是销售工作的开始而非结束，②服务是一种重要的营销组合要素，③消费者需要的不仅仅是产品，④员工与顾客的参与对于成功营销至关重要。
实行差异目标市场营销策略，其优点包括：①营销稳定性好。因为满足不同需求，所以就不会因某个细分市场营销不利而影响整个企业营销，②总销售量会增加。因为满足不同的需求可以吸引更多的消费者，③能充分挖掘企业潜力。因为企业在满足种消费需求时，通常会有尚未用完的潜力（包括人、财、物），这些潜力可用于满足其他需求，④易树立企业优越形象。由于企业提供不同产品满足不同消费需求，易使消费者感到企业实力强、服务好，从而在消费者心中树立良好形象。
根据备细分市场的独特性和企业自身的目标没在市场选择中，企业有以下三种的策略可以运用：①无差异目标市场选择策略；②差异目标市场选择策略；③集中目标市场选择策略。
具体地说，物业管理服务主要包括的内容有()
A:物业装饰装修管理服务
B:物业档案资料的管理
C:专项维修资金的代管服务
D:维护相关区域内的环境卫生和秩序
E:对房屋共用部位的维修、养护、管理
答案：A,B,C,E
解析：
物业管理服务主要包括以下内容：(1)房屋共用部位的维修、养护与管理；(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理；(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；(4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；(5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；(6)物业装饰装修管理服务；(7)物业档案资料的管理；(8)专项维修资金的代管服务。
随着住房制度改革和社会主义市场经济体系的逐渐建立，我国城市聚落的|酲格局正被打破。从全国各地到来的白领阶层，成为北京、上海、广州、深圳等经济发达城市的“新业主”；而城市的老居民随着城市建设的需要搬出了他们已经居住数代人的“四合院”、“胡同”、“里弄”，先富起来的部分人搬到了城郊的“高尚住宅”。在这眼花缭乱的变动中，一个新的居住小区竣工，迎来了一个新的居住群体，意味着一个新的社区的产生。1997年，原建设部就曾推广过沈阳市的经验，他们在对旧住宅小区整治、改造的基础上，结合房管所转制，推行物业管理，得到了广大住户的拥护和支持。2003年10月，中宣部、原建设部、文化部等部门又联合下发通知，要求全国学习百步亭花园社区创建文明社区的经验。实践使大家深深体会到，物业管理的推进，直接或间接地影响到和谐社区的形成，进而影响到整个城市的和谐。随着物业管理的普及和覆盖面的扩大，物业管理者不可忽视这个群体中由于习惯不同、方言不同、职业不同和受教育程度的不同等方面所造成的“文化撞击”。物业管理者只有通过透彻地了解群体成员所表现出来的一定文化环境下的价值观和意识，以及相应的行为方式、需求层次，才能更好地了解既定文化氛围中的组织行为和管理经营重点。
问题
1．什么是社会化，社会化具有哪些基本特征？
2．简述社区的含义，说明其具有哪些基本要素？
3．居住小区社区文化具有哪些性质？
正确答案：
1．所谓社会化是指作为个体的、生物的人成长为社会人，并逐步适应社会生活的过程。
社会化的基本特征：社会强制性、主观能动性、终身持续性和相互性。
2．社区是在一定地域内发生各种社会关系和社会活动、有特定的生活方式、并具有成员归属感的人群所组成的一个相对独立的社会实体。
社区的基本要素：
(1)有以一定的社会关系为基础组织起来共同生活的人口。
(2)有人们赖以从事社会活动的、具有一定界限的地域条件。
(3)有一整套相对完备的生活服务设施。
(4)有共同的社会生活。
(5)有自己特有的文化。
(6)有较完整的社区管理体系。
3．居住小区社区文化的性质：
(1)社区文化是一种认同文化。
(2)社区成员是社区文化的主体。
(3)文化氛圈是营造社区文化的必要环境。
根据分析的内容和范围的不同，财务报告分析可以分( )分析。
A．全面
B．趋势
C．潜力
D．专题
E．现状
按照( )分类，经营战略包括产品市场战略、要素市场战略等。
A:企业在行业中经营的态势
B:企业的经营功能
C:企业竞争的优势
D:企业的经营特点
2021物业管理师历年真题和解答5辑 第4辑
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应经()同意。
A:同楼宇的所有业主
B:同楼层的所有业主
C:有利害关系的业主
D:有相邻关系的业主
答案：C
解析：
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。
房屋租赁登记备案不同于简单的备案，登记本身包含审查的含义，房屋租赁审查的内容主要包括()
A:审查合同的主体是否合格
B:审查是否按规定缴纳了有关税费
C:审查租赁的客体是否允许出租
D:审查租赁合同的内容是否齐全、完备
E:审查企业营业执照、资质等级及专业人员配置
答案：A,B,C,D
解析：
房屋租赁审查的内容包括：(1)审查合同的主体是否合格。，即出租人与承租人是否具备相应的条件；(2)审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋；(3)审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任等；(4)审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策；(5)审查是否按规定缴纳了有关税费。
空气调节系统一般由( )部分组成。
A．3
B．4
C．5
D．6
以下不属于维修养护计划的编制依据的是（ ）。
A．房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期
B．房屋及设施设备的维修养护计划的制订
C．房屋及设施设备的技术状态
D．房屋及设施设备的使用要求和管理目标
购物中心的物业管理师需要了解的零售技术是（ ）。
A．商品选择、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设
B．商品选择、选项范围、商品盘存、环境消杀、商品内部陈设
C．商品选择、选项范围、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设
D．选项范围、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设
建筑是()的通称。
A:建筑物和构筑物
B:公共用房和居住用房
C:公共建筑和住宅建筑
D:建筑物和设施设备
答案：A
解析：
建筑是建筑物和构筑物的通称。具体来说，建筑物时指用建筑材料构筑的空间和实体，人们居住和进行各种活动的场所；构筑物是指人们不能直接在其内进行生产、生活和建筑。
物业管理服务具有为某一特定社会群体提供服务产品的()。
A:无形性
B:公共性
C:即时性
D:长期性
关于零售商业承租户“共生关系”的说法，正确的有（ ）。
A．每个承租户与其他承租户是互相对立竞争的关系
B．每个承租户经营的成功，依赖并取决于其他承租户的成功
C．购物中心必须将各零售承租户整合成一个整体，并进行掌控
D．购物中心要有计划地、合理地对各承租户进行定位配置
E．购物中心必须将各零售商进行区分销售
2021物业管理师历年真题和解答5辑 第5辑
我国房屋租赁实行（）制度。
A:审批
B:审核
C:备案
D:报告
答案：C
解析：
物业租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地的人民政府建设（房地产）主管部门办理租赁备案。该考点来自教材的第四章“物业租赁管理”中的第三节。
当室外管网的压力不能满足用水要求，且不能或不允许设置高位水箱时，可采用()的结水方式。
A:设水泵-水箱
B:设水箱
C:设气压结水设备
D:设水泵
答案：C
解析：
当室外给水管网压力低于或经常不能满足建筑内给水管网所需水压，室内用水不均匀，且不宜设置高位水箱时，可采用设气压给水设备的给水方式。气压设备可设在建筑物的低处，也可设在建筑物的高处。
物业经营管理企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑的因素包括()
A:计算可出租或可使用面积
B:基础租金与市场租金
C:经营业务的性质
D:实际租金与百分比租金
E:出租单元的面积规划和室内装修
答案：A,B,E
解析：
物业经营管理企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：(1)计算可出租或可使用面积；(2)基础租金与市场租金；(3)出租单元的面积规划和室内装修；(4)租金的调整。
物业经营管理的主要服务对象是()。
A:房地产开放商
B:业主和租户
C:物业招标人
D:政府
答案：B
解析：
物业经营管理的对象主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店物业和休闲娱乐场所等。物业经营管理的主要服务对象是业主和租户。
如果你是某物业管理公司的管理人员。公司委派你开展物业服务费的测算编制工作，请说明物业服务费的测算编制应考虑哪些因素?
物业服务费的测算编制应考虑的因素如下：(1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。(3)物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。(4)物业管理属微利性的服务行业，物业服务的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可持续发展。
在物业服务企业发生更迭时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当办理账户转移手续；账户转移手续应当自双方签字盖章之日起（ ）日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。
A．3
B．5
C．10
D．15
物业管理成本按照与决策的关系，可划分为()
A:边际成本
B:目标成本
C:计划成本
D:差异成本
E:机会成本
答案：A,D,E
解析：
按照与决策的关系，可将物业管理成本分为边际成本、差异成本、机会成本、估计成本、沉没成本、可缓成本、可免成本和附加价值成本。
能够表明预计的运营收入、费用支出和准备金基金来源的预算是( )预算。
A．长期
B．资本支出
C．年度运营
D．短期
