评标委员会应当按照招标文件确定的( ),对投标文件进行评审和比较,然后对评标结果签字确认。
A.评标步骤和内容
B.评标标准和方法
C.评标期限和方法
D.评标内容和期限
在物业管理客户中,最主要的客户管理对象是( ):
A.建设单位
B.业主
C.专业公司
D.政府部门
对风险采取的手段或措施中,( )是指风险的承受人在风险识别和评估的基础上,事先就避开风险源或改变行为方式来避免风险损失。
A.预防
B.抑制
C.转移
D.回避
物业管理项目的承接力式有( )方式。
A.合资合作
B.顾问服务型管理
C.单项服务项目合作
D.分阶段项目管理
E.全方位服务型管理
制定租赁方案和租赁( )是零售商业物业策略与运行管理的核心内容,其目的是实现物业收益的最大化。
A.预算
B.计划
C.策略
D.方法
合同的解释原则有( )。
①客观解释原则;
②整体解释原则;
③目的解释原则;
④情事变更原则;
A.①③④
B.②③④
C.①②③
D.①②④
按照写字楼的使用方式划分,为特定用户量身设计建设的、仅供其独占使用的写字楼,属于( )写字楼。
A.综合型
B.自用型
C.商住型
D.租售型
当物业管理公司在内部要转发上级单位和不相隶属单位的公文、宣布实施某项制度、要求下级单位办理或通知事项、任免人员时,要使用( )文种。
A.“通报”
B.“请示”
C.“通知”
D.“会议纪要”
零售店店主在选择人住的零售商业物业时,首要考虑的因素是( )。
A.零售商业物业规模
B.交通便利
C.停车方便
D.交通的便利性和零售商业物业的显著性
以下不属于物业管理企业特征的是( )。
A.独立的企业法人
B.属于福利性企业
C.属于服务性企业
D.具有一定的公共管理性质的职能
是由美国哈佛大学工业心理研究所的梅奥在“霍桑实验”中提出来的。
A.经济人理论
B.人际关系学说
C.非正式组织理论
D.需求层次理论
对于故意违规的业主,给其他业主造成损害后果,( )不承担物业服务合同的违约责任。
A.物业服务企业
B.物业管理部门
C.违规业主
D.业主大会
【案情摘要】2003年7月,两名歹徒潜入某小区,杀害了业主明某。破案后两名歹徒伏法。2004年,受害人明某家属以民事索赔107万余元起诉该小区物业管理公司,一审法院判决物业公司赔偿原告损失10万余元,二审法院撤销一审判决,驳回原告的诉讼请求。
【案情】2001年明某购买了位于某小区3栋303号住宅并搬入该房屋居住。2003年某夜,两名歹徒从小区后门潜入3栋104房内,观察楼内住户出入情况,伺机作案。四日后,明某在3栋104房内被该两名歹徒杀害,劫去财物若干。破案后,两名歹徒被人民法院以故意杀人罪、抢劫罪,判处死刑。案发时3栋104房已售出,业主未办理入住手续,钥匙由物业公司保管。物业管理公司的电工曾看见罪犯之一在3栋104房内出现,但未上前进行检查,亦未告知他人。2004年4月,被害人家属以物业管理公司未尽到物业服务合同的义务,构成合同违约为由,向法院提起诉讼。
问题:
1.签订物业服务合同的双方分别是谁?
2.物业服务合同具有哪些特点?
3.物业服务合同终止的原因可能有哪些?
4.根据案例分析,物业服务企业是否该承担违约责任?
1.物业服务合同是物业服务企业与业主(或业主大会授权的业主委员会)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。
2.物业服务合同具有的特点包括:(1)一般情况下,产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同;(2)物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序,因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动;(3)在订立物业服务合同时,应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用,物业服务企业还应取得一定的酬金或利润,物业管理服务是有偿性质;(4)物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体,一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业服务企业方面形成一致的看法,其中的单个业主或部分业主,也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业服务企业。
3.物业服务合同可以因下列原因终止:(1)物业服务合同约定的期限届满,双方没有续签合同的;(2)物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的;(3)因不可抗力致使物业服务合同无法履行的,物业服务合同将自然终止;(4)物业服务企业如果被宣告破产,应按照国家规定进行破产清算,物业管理合同自然无法继续履行;(5)法律、法规规定的其他情形。
4.【法院判决】一审法院审理认为,明某自其入主之日起就与物业管理公司建立了事实上的服务合同法律关系,即物业管理合同法律关系,该合同的法律效力不仅及于其自购的房屋,而且及于管理社区的公共部分及特定条件下的社区全部。根据物业服务合同的性质、目的和行为习惯,避免住户人身、财产受到侵害,就成为此类合同的随附义务。
被告物业管理企业收取一级(同等最高级别)的物业服务费用,应配备高素质的物业管理企业人员,提供相应级别服务。其物业管理企业员工除应具备相关的专业知识外,还应当履行作为物业管理企业应负有的注意义务,包括及时发现、报告可疑人员,消除不合理危险,保护住户安全。被告物业管理公司有能力也有条件对本小区空置房屋内的陌生人员给予充分的注意,询问、了解这些人员的意图和动向以及发现并遏止其中一些人的犯罪企图,保护住户的安全。虽然3栋104房已为他人所购买,但是,由于业主尚未入住,该房屋的钥匙由物业管理公司控制,物业管理公司对该房负有管理的义务。由于其未尽职责、疏于管理,使两名歹徒非常容易地在3栋104房内潜伏4日,寻找作案目标,伺机作案。虽然被告工作人员在两名歹徒潜伏的第二天即发现3栋104房内犯罪分子的行迹,但是由于责任心不强,疏忽大意,没有及时开门检查、询问可疑人员,从而使两名歹徒的犯罪行为在第4天得逞,明某被杀害。
事实证明,物业管理公司对空置的房屋疏于管理,对可疑人员未引起应有的注意,是其工作的一大失误,这一失误已将住户置于极不安全的境地。被告物业管理公司履行义务不符合合同的约定,以致使业主明某陷入危险的环境,应当承担违约责任。但是应当指出,物业管理公司只对其订立合同时应当预见到的因违反合同所造成的损失承担责任。
被告作为物业管理公司,在安全保卫方面的义务是有限的,其违约赔偿额应与其承担安全保卫方面的义务相适应,被告承担的违约赔偿责任不应当超过其订立合同时应当预见到的因违反合同所造成的损失。故被告应承担的违约赔偿数额依据本案的实际情况,本院酌定为人民币10万元。
一审判决如下:(1)被告物业管理公司应自本判决生效之日起10日内支付原告违约赔偿金人民币10万元。(2)原告的其他诉讼请求本院不予支持。案件受理费由原告承担7850元,被告负担4000元。
二审中,物业管理公司诉称:(1)被上诉人提出起诉已经超过诉讼时效期间。(2)上诉人不负有保护住户人身、财产不受非法侵害的义务。(3)陈某是上诉人的电工,不负有保安的责任,陈某发现3栋104房有人未及时处理的行为不构成职务过错,其后果不应由上诉人承担。(4)一审法院判决上诉人承担赔偿责任与罪责自负原则相悖。
二审法院审理认为,物业管理是指业主委员会委托物业管理公司或房地产建设单位委托物业管理公司对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场所和住宅区的绿化、环境、卫生、公共秩序等项目部进行维护、修缮和整治,使之保持正常状态的行为。本案中,被害人明某与物业管理公司形成了事实上的物业服务合同法律关系。该合同的主体、履行地均在某某经济特区内,依法应适用《某某经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则。
关于确定审理本案争议的依据问题。根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条之规定:“合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同受保护。”上诉人根据某小区的开发建设单位的委托对某小区住宅区进行物业管理。因此,上诉人与开发建设单位所签订的合同合法有效。上诉人依上述物业管理合同,依照《某某经济特区住宅物业管理条例》及其实施细则的规定,依法对某小区整个住宅的物业行使管理权。上诉人及某小区的业主及物业使用人应依照上述的法律、法规和《物业管理合同》享有权利、承担义务。
关于本案违约之诉的诉讼时效问题,没有超过法律规定的诉讼时效。本案被上诉人所主张的是违约之诉,应当严格按双方当事人所确立的《物业管理合同》的约定及有关法律的规定来界定双方当事人的权利和义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、“当事人应当遵循诚实信用的原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。根据合同法的诚实信用的性质规定,合同当事人除应当按照合同约定履行自己的义务外,也要按照合同的性质、目的和交易习惯履行协助、通知、保密等义务。
本案中的《物业管理合同》第二条第七项约定:“物业管理公司仅是配合协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保管保险责任)”,第五条第十二项约定:“物业管理公司不承担对业主及物业使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定的除外)”。根据《某某经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第四十条第二款的规定:“物业管理公司所收取的物业服务费不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管、保险费。”因此,合同的约定、法规的规定均明确排除了上诉人对住宅区业主及物业使用人的人身、财产安全保护、保管等义务。其与合同主义务应具有依附性,是合同当事人未约定,但依据合同性质、目的和交易习惯等,而由法律直接规定的一种义务。如果合同当事人以合同形式明确排除或有关法律规范已经明确规定合同义务不含某项内容,则不应该将该内容作为合同的附随义务。本案中,上诉人与被害人明某生前所确定的《物业管理合同》及某某市物业管理法规均明确排除了上诉人负有人身、财产安全保护、保管的义务。本案上诉人与被害人明某没有签订专门的人身、财产安全保护、保管的义务,对此双方没有专门的约定,上诉人作为物业管理公司,其物业管理的基本义务是保障某小区住宅区物业的合理使用、维护住宅区的公共秩序,具体是:房屋的使用、维修、养护;消防、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修养护和管理;清洁卫生;车辆行驶与停泊;公共秩序以及住宅行政管理部门和委托管理合同规定的其他管理事项。上诉人的主要义务是对小区物业的管理,若把上诉人保护、保管某小区全体业主及物业使用人的人身、财产保护保管义务视为上诉人的随附义务,则违背了《某某经济特区住宅区物业管理条例》的立法精神,违背了物业管理合同的性质、目的、交易习惯,违背了合同的诚信等价原则,而且,要上诉人承担人身财产安全的合同义务,该责任远远超出了物业管理合同中的主义务。作为本案的上诉人,依照法律、法规规定和《物业管理合同》的约定, 不具有对某小区全体业主及物业使用人的人身、财产保护、保管的权利能力,不具有公安、司法机关依职权打击违法犯罪的基本职能。本案中的被害人明某在上诉人的物业管理区内被谋害,被上诉人精神上受到了严重创伤,经济上受到了重大损失,该损害结果的发生是犯罪分子的违法犯罪行为所致,犯罪侵权行为导致损害结果的发生与上诉人在物业管理合同中违约与否不存在客观的、必然的因果关系。上诉人在履行物业管理合同中,对损害结果的发生,主观上没有故意和过失,即无过错,不应当就不存在的义务承担违约责任。一审判决以上上诉人的员工陈某看见可疑人员在小区内出入,未报告或引起注意,认定上诉人没有尽到相应的关注义务,而承担违约赔偿责任,缺乏合同依据和法律依据。损害结果的发生与违约行为之间要有因果关系,要存在不以人们的意志为转移的必然联系,否则,不应承担法律赔偿责任。本案中,上诉人不具有对某小区全体业主或物业使用人的人身、财产安全保护、保管的义务,而本案的损害结果发生原因是因犯罪行为所致的,由于刑事犯罪的突发性、不可预见性、隐蔽性和犯罪分子有目的作案,尽管物业管理公司按物业管理合同认真履行义务,也不可能完全避免本案此类犯罪事件在管理区内发生,也不必然导致本案损害事实的发生。上诉人工作人员的行为并不构成违约,且该行为与损害结果的发生亦无因果关系。
综上所诉,上诉人在本案中对某小区的全体业主及物业使用人尤其本案中的被害人的人身、财产安全不负有法定义务、合同约定的义务,亦不负有附随义务,对犯罪行为造成本案的危害结果,根据罪责自负的原则,应由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。上诉人在本案中已认真履行了《物业管理合同》所确定的义务,不应承担民事赔偿责任。上诉人主张不
按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的( )以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期,可以进行商品房预售。
A.15%
B.20%
C.25%
D.30%
同薪建物业的物业管理移交一样,原物业服务企业退出后的物业管理移交也应该办理交接手续。在办理交接手续时应注意( )。
A.提出遗留问题的处理方案
B.尽量避免答复业主的质疑
C.确认原有物业服务企业退出或留下人员名单
D.对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价,真实客观地反映房屋的完好程度
E.各类管理资产和各项费用应办理移交,对未结清的费用(如业主拖欠的物业服务费)应明确收取、支付方式
物业服务企业承接物业时,应当与( )办理物业验收手续。
A.上任物业服务企业
B.业主委员会
C.建设单位
D.业主代表
物业管理的制度文书种类主要有( )。
A.制度
B.办法
C.守则
D.公约
E.计划
在合同谈判中,既要实事求是,更要留有余地。下列( )应引起物业管理企业的注意。
A.物业管理企业不应有无偿无期限承诺
B.物业管理企业要遵循“宜细不宜粗”的原则
C.物业管理企业要量力而行
D.对分期建设项目,分期进行使用时物业管理承诺
E.明确界定违约责任与处理方式
物业服务企业成本的控制一般由五个步骤组成,首先要( )。
A.明确控制范围
B.执行控制标准
C.分析相关差异
D.纠正成本偏差
以下对物业管理从业人员应具备的条件的表述,错误的是( )。
A.具有本专业中专毕业以上学历,见习一年期满,经单位考核合格者
B.按国家有关规定已担任本专业初级专业技术职务或通过专业技术资格考试取得初级资格,经单位考核合格者
C.在本专业岗位工作,经过国家或国家授权部门组织的从业资格考试合格者
D.具有个人开办物业服务企业的经验
我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有( )。
A.经营税金及附加、契税、企业所得税
B.经营税金及附加、城镇土地使用税和房产税、企业所得税
C.经营税金及附加、城镇土地使用税和房产税、契税
D.城镇土地使用税和房产税、契税、企业所得税
下列选项中,对人身保险具有的特点表述不正确的是( )。
A.人身保险的保险利益是以人与人的关系来确定
B.人身保险的长期性
C.人身保险是一种定额保险
D.人身保险的保险利益是以人与物或责任的关系来确定
物业管理的制度文书种类主要有( )。
A.制度
B.办法
C.守则
D.公约
E.计划
房地产投资系统风险中,资本价值在很大程度上取决于( )。
A.预期收益现金流和可能的未来经营费用水平
B.其他投资机会和相应可能收益的机会
C.获得最大投资收益的同时使风险降至最低限度
D.物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短
履行保险合同的首要原则是( )原则。
A.可保利益的
B.近因
C.诚信
D.比例分摊
对应聘者进行初审的目的是( )。
A.对应聘者是否符合职位基本要求的一种资格审查
B.筛选出那些背景和潜质都与职务所需条件相当的候选人
C.对应聘者的一种初步了解
D.了解应聘者是否掌握应聘岗位所必须具备的基础知识和专业知识
房屋所有权人以营利为目的,将以( )方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。
A.划拨
B.分配
C.非法占地
D.租赁
随着住房制度改革和社会主义市场经济体系的逐渐建立,我国城市聚落的|酲格局正被打破。从全国各地到来的白领阶层,成为北京、上海、广州、深圳等经济发达城市的“新业主”;而城市的老居民随着城市建设的需要搬出了他们已经居住数代人的“四合院”、“胡同”、“里弄”,先富起来的部分人搬到了城郊的“高尚住宅”。在这眼花缭乱的变动中,一个新的居住小区竣工,迎来了一个新的居住群体,意味着一个新的社区的产生。1997年,原建设部就曾推广过沈阳市的经验,他们在对旧住宅小区整治、改造的基础上,结合房管所转制,推行物业管理,得到了广大住户的拥护和支持。2003年10月,中宣部、原建设部、文化部等部门又联合下发通知,要求全国学习百步亭花园社区创建文明社区的经验。实践使大家深深体会到,物业管理的推进,直接或间接地影响到和谐社区的形成,进而影响到整个城市的和谐。随着物业管理的普及和覆盖面的扩大,物业管理者不可忽视这个群体中由于习惯不同、方言不同、职业不同和受教育程度的不同等方面所造成的“文化撞击”。物业管理者只有通过透彻地了解群体成员所表现出来的一定文化环境下的价值观和意识,以及相应的行为方式、需求层次,才能更好地了解既定文化氛围中的组织行为和管理经营重点。
问题
1.什么是社会化,社会化具有哪些基本特征?
2.简述社区的含义,说明其具有哪些基本要素?
3.居住小区社区文化具有哪些性质?
写字楼市场中供求变化比较剧烈,对于( )租户,可设定一租金水平,在租期中保持不变,而如果租户需要再次续租,需要按照当时的租金水平重新签订租约。
A.全部
B.大部分
C.小部分
D.租期较短的
在物业管理方案中,整体工作计划的制订大体可以分成三个阶段,即筹备期、交接期和正常运作期。其中,交接期的工作计划内容主要包括( )。
A.制定《临时管理规约》
B.物业管理供应商的评审和确定
C.建筑物本体和设备资料的接收建档
D.制订交接验收计划并做好相关准备
E.签订《前期物业管理协议》或《物业管理委托合同》
电路由( )组成。
A.导线
B.电源
C.中间环节
D.电量
E.负载
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