21年物业管理师考试真题8节 第1节
《价格法》对于包括服务收费的价格管理，规定的定价形式不包括()
A:物业服务企业定价
B:政府指导价
C:市场指导价
D:政府定价
答案：A
解析：
《价格法》对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：(1)政府定价，是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格；(2)政府指导价，是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格；(3)市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。
1978年以后，我国房地产领域进行了三项改革，包括()。
A:投资体制改革
B:城镇住房制度改革
C:城市规划制度改革
D:城市土地使用制度改革
E:房地产生产方式改革
答案：B,D,E
解析：
1978年以后，随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领域进行了三项改革：①城镇住房制度改革，②城市土地使用制度改革，③房地产生产方式改革。
物业管理投标的主要风险来自于( )。
A.招标人和招标物业
B.投标人
C．竞争对手
D．企业自身条件的分析
E．业主的需求
我国《民法通则》对于业主侵害相邻权的法律责任所作出的规定包括( )。
A．不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理供水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系
B.损坏国家、集体财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿
C．因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿
D．装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿
E．装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，
由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任
.房地产业是关于房地产( )等各方面关联行业的总称。
A.投资开发
B．经营交易
C．消费管理
D．服务
E．建设
对大型公共区域绿化，说法不正确的是( )。
A:植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏
B:在植物选用上必须选用生长快、成活率高、抗性强的树种
C:不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物
D:不宜使用果树或大花植物作绿化
1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配()
A:货币化
B:市场化
C:专业化
D:社会化
答案：A
解析：
城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。早在1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。1994年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。同时，提出经济适用住房建设方针和政策，为中低收入居民购房铺平了道路。国家通过提高工资、给职工发放住房公积金和住房补贴，鼓励职工到房地产市场购买住房，全面实现了住房商品化秩序。
业主大会由物业管理区域内的（ ）组成。
A.多数业主 B.全体业主
C.业主和使用人 D.全体居民
答案：B
解析：
业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。
21年物业管理师考试真题8节 第2节
房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和()三种形式。
A:房屋租赁
B:房屋出售
C:房屋转租
D:商品房销售
答案：A
解析：
1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁三种形式。
有关物业管理招标条件的表述中，错误的是( )。
A．招标人不得委托招标代理机构办理招标
B．有能力组织和实施招标活动的招标人，可以委托招标代理机构办理招标事宜
C．招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理的关系
D．有能力组织和实施招标活动的招标人，可以自行组织实施招标活动
照明供电的干线的配电系统中，( )适用于容量大、负荷集中的用电设备。
A:混合式配电系统
B:树干式配电系统
C:放射式配电系统
D:直线式配电系统
应用文书在词语的使用上应当力求( )，才能较好地传递信息。
A:准确
B:简练
C:得当
D:高效
E:清晰
答案：A,B,C
解析：
本题考核的是应用文书准确使用词语的内容。应用文书在词语的使用上应当力求准确、简练、得当，才能较好地传递信息，提高办事效率。选用词语要注意：第一，所选用的词语不能是误读误写、以讹传讹的错误词;第二，不能是被淘汰的等义词(包括异体词);第三，不能是不规范的方言词、外来词或旧词语等;第四，不能是滥用的简称和生造词。
物业承接查验内容包括物业管理( )。
A．资料移交
B．物业现场验收
C．物业质量保修文件
D．资料移交和物业现场验收
()是区别个性最主要的心理标志。
A:气质
B:性格
C:能力
D:情绪
答案：B
解析：
性格是指表现在人对显示态度和相应行为方式中的比较稳定的、具有核心意义的个性心理特征，是区别个性最主要的心理标志。
对房地产进行测算，评定其经济价值和市场价格的经营活动的是( )。
A．房地产价格评估
B．房地产经纪
C．房地产咨询
D．房地产投资
偿债能力状况指标包括( )。
A．资产负债率
B．营业增长率
C．资本积累率
D．财务内部收益率
21年物业管理师考试真题8节 第3节
当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”。一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越( )。
A．低
B．高
C．不容易确定
D．容易确定
下列指标中，反映企业财务结构稳定程度、财务风险大小以及企业偿债能力的是（ ）。
A．长期资产适合率
B．现金流动负债比率
C．资产损失比率
D．不良资产比率
消防管理中动火前管理要求包括( )。
A:重点部位动火须由消防主管领导会同消防管理负责人会审，无异议才能动火
B:防火、灭火设施不落实，不得动火
C:动火现场要指定安全负责人
D:属于高空焊接作业时，未采取安全防护措施不得施工
E:发生火灾、爆炸事故时，要及时扑救
具体地说，物业管理服务主要包括( )等内容。
A．物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务
B．代收水电费用的服务
C．物业档案资料的管理
D．专项维修资金的代管服务
E．物业装饰装修管理服务
安全防范工作检查方法包括( )。
A．日检
B．年检
C．周检
D．月检
E．督查
商品房住宅小区前期物业服务合同的甲方是 （ ） 。
A.房地产行政主管部门 B.物业建设单位
C.当地街道办事处 D.建筑施工单位
答案：B
解析：
招标由招标人依法组织实施，前期物业管理招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。
按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定，在出售公房时，售房单位按照一定比例从售房款中提取，高层住宅不低于售房款的( )，该部分专项维修资金属售房单位所有。
A:30%
B:20%
C:10%
D:5%
答案：A
解析：
本题考核的是专项维修资金的法规规定的费用。按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定，在销售商品房时，购房者应当按购房款2%～3%的比例向售房单位缴交维修资金;在出售公房时，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，该部分专项维修资金属售房单位所有。
下列租售型写字楼的部位，属于收益部分的是()。
A:洗手间
B:停车场
C:开水间
D:电梯厅
答案：B
解析：
本题考核的知识点为写字楼物业管理经营目标。写字楼物业管理经营目标：收益部分使用率最大化。租售型写字楼的空间，可以以是否取得直接收益为标准划分为收益部分（专用部分）和非收益部分（共用部分）。前者指办公室、店铺、租赁仓库、停车场等。后者指共用流线（门厅、电梯厅、走廊楼梯等）、共用房间（洗手间、开水间、休息室等）、物业管理用房、设备机房等。
21年物业管理师考试真题8节 第4节
写字楼物业管理的服务目标是（ ）最大化。
A.物业资产升值率 B.收益部分使用率
C.物业所有与使用人满意率 D.物业资产保值率
答案：C
解析：
写字楼物业管理的服务目标是物业所有人与使用人满意率最大化。
根据投诉的性质不同，分为( )。
A:有效投诉和无效投诉
B:来人投诉、来函投诉、来电投诉
C:咨询性投诉、普通投诉、紧急投诉
D:公司内部员工投诉和公司外部业主投诉
年利率为16%，存款额为2000元，期限为一年，以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为()元。
A:2320
B:2339.72
C:2026
D:2320.83
答案：B
解析：
名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。一年4次计息，则一年后的本利和F=2000*(1+16%/4)4=2339.72（元）。
前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由( )代表全体业主与物业服务企业签订。
A．业主代表
B．施工单位
C．建设单位
D．委托单位
下列关于统计指标的说法中，正确的是()。
A:统计指标是现象总体特征属性的文字表达
B:平均指标是其他指标分析的基础
C:总量指标抽掉了差异性
D:相对指标抽掉了整体规模
答案：D
解析：
相对指标反映各部分构成与相互关系，抽掉了整体规模。A项，统计指标是现象总体特征属性的数量表达，B项，总量指标反映出总体的大小和范围，是其他指标分析的基础，C项，平均指标反映总体的一般水平和集中趋势，抽掉了差异性。
第一次业主大会或业主代表大会由()组织召开。
A.房地产行政管理部门
B.房屋出售单位
C.业主委员会和物业管理公司
D.房地产行政管理部门和房屋出售单位。
保险和慈善的相同点是( )。
A．是具有互助合作性质的经济实体
B．目的是努力使社会生活正常和稳定
C．是有偿的经济保障
D．授受双方无对等义务而言
对消防安全检查的要求，以下叙述不正确的是（ ）。
A．对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改
B．对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题时，在规定时间内进行整改
C．对消防隐患问题，立即处理
D．深入楼层对重点消防保卫部位进行检查，必要时应做系统调试和试验
21年物业管理师考试真题8节 第5节
成本预算的编制方法中，( )预算是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。
A．滚动
B．概率
C．零基
D．固定
物业经营管理中的战略性工作包括( )。
A．确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合
B．确定战略、确定标准、构建信息基础、预测分析、可行性研究
C．确定成本、确定质量管理目标、构建信息基础、决策分析、进行资产组合
D．确定成本、质量、计划、构建信息基础、决策分析、进行资产组合
物业服务企业的上门有偿清洁服务包括为了满足业主（客户）的需求而提供的上门()等服务。
A:家居清洁
B:清洁拓荒
C:定期清洁
D:专项清洁
E:建筑物大堂清洁
答案：A,B,C,D
解析：
上门有偿清洁服务是为了满足业主（客户）的需求而提供的上门家居清洁及清洁拓荒、定期保洁、专项清洁等服务，它是常规物业管理清洁服务的延伸服务。
物业管理从业人员的培训为协会培训，企业培训和社会培训属于( )。
A．英国
B．法国
C．德国
D．日本
对于物业服务企业操作层员工中的设备管理员来说，设备管理员知识培训的主要内容不包括( )。
A:房屋附属设备的构成及分类
B:供水供电基本知识
C:三级保养制度
D:房屋附属设备维修的类型
通过各种( )，在不投资或少量投资的情况下杜绝能源浪费，减少各种非正常的能源消耗，是一种最经济的节能方式。
A．技术手段
B．管理手段
C．投资手段
D．措施
建筑石膏制品的种类中，()主要用作建筑物的内隔墙、吊顶以及预制石膏板复合墙板。
A:纸面石膏板
B:纤维石膏板
C:石膏空心条板
D:装饰石膏制品
答案：B
解析：
将玻璃纤维、纸筋或矿棉等纤维材料与建筑石膏等混合制成无纸面的纤维石膏板，它的抗弯强度和弹性模量都高于纸面石膏板。纤维石膏板主要用作建筑物的内隔墙、吊顶以及预制石膏板复合墙板。
图样中的某一局部或构件，如需另见详图，应使用( )。
A．详图符号
B．剖切符号
C．索引符号
D．连接符号
21年物业管理师考试真题8节 第6节
在国际物业投资中，汇率波动会影响物业的()
A:经济寿命
B:投资收益
C:整体服务质量
D:投资决策
答案：B
解析：
在国际物业投资中，汇率波动会影响物业的投资收益。当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国物业，从而会导致其物业价格上涨；相反.会导致其物业价格下降。
物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，主要体现在( )。
A:招标方式的特殊性
B:招标客体的特殊性
C:招标主体的特殊性
D:物业管理服务内容的特殊性
E:招标程序的特殊性
下列政府干预房地产市场的手段中，对土地开发、利用起指导作用的是( )。
A．住房政策
B．城市规划
C．土地供应政策
D．地价政策
影响物业价格的心理因素，主要包括()
A:志在必得的心态
B:接近名家住宅的心理
C:个人欣赏趣味
D:讲究风水或吉祥号码
E:时尚风气
答案：B,C,D,E
解析：
影响物业价格的心理因素主要包括：(1)购买或出售心态；(2)个人欣赏趣味（偏好）；(3)时尚风气；(4)接近名家住宅心理；(5)讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。
产权人将其房地产()的行为，属于房地产转让。
A:买卖
B:捐献给福利机构
C:所有权抵债
D:使用权抵债
E:抵押
答案：A,B,C
解析：
房地产转让，是指房地产权利人通过买卖，赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。
我国房地产开发贷款和住房抵押贷款的计息方式是()。
A:单利
B:复利
C:名义利率
D:实际利率
答案：B
解析：
我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。
下列选项中，属于房地产转让合同应载明的主要条款和内容的是( )。
A.依法收回土地使用权的
B.权属有争议的
C.未依法登记领取权属证书的
D．违约责任
作为商品房预售条件之一，要求房地产开发企业投入开发建设的资金达到工程建设总投资的()。
A:20%以上
B:25%以上
C:30%以上
D:35%以上
21年物业管理师考试真题8节 第7节
反映时间序列增长量的指标主要有()。
A:发展水平、增长量、平均增长量
B:发展速度、增长量、平均增长量
C:发展水平、增长率、平均增长速度
D:发展速度、增长速度、平均增长量
答案：A
解析：
时间序列是计算动态分析指标、考察现象发展方向和速度、预测现象发展趋势的基础。时间序列的分析指标包括增长量和增长率。反映时间序列增长量的指标主要有点展水平、增长量和平均增长量。
从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业管理事项具有( )。
A．综合性
B．差异性
C．公共性
D．统一性
下列选项中，属于管理层员工中的中高级管理人员知识培训的主要内容的是( )。
A:物业服务企业财务管理
B:物业管理基础知识
C:物业管理收费知识
D:环境管理知识
物业管理企业有下列( )的违规行为不得批准其资质。
A．聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的
B．挪用专项维修资金的
C．擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的
D．超越资质等级承接物业管理业务的
E．出租、出借、转让资质证书的
工业用地最高出让年限为( )。
A．40年
B．45年
C．50年
D．70年
写字楼物业管理的工作模式中，( )管理包括吸引和发现可能的租户、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判，以最终签订租赁合同。
A．租户
B．租赁期间
C．租务市场
D．经营状况
某物业服务企业要编制成本预算，需要收集的资料包括()。
A:预算期业务量、物资采购情况和工资情况等有关资料
B:材料消耗定额、工时消耗定额和费用消耗定额等有关定额资料
C:上级下达的成本降低指标等资料
D:国家有关成本开支编制营业成本预算规定及编制成本预算的要求等资料
E:企业预期的目标利润、税金水平等资料
答案：A,B,C,D
解析：
编制成本预算需要收集和整理的资料主要包括：①预算期业务量、物资采购情况和工资情况等有关资料，②材料消耗定额、工时消耗定额和费用消耗定额等有关定额资料，③上级下达的成本降低指标等资料；④国家有关成本开支编制营业成本预算规定及编制成本预算的要求等资料，⑤本企业上年度的实际成本以及同行业同类管理服务的成本资料等。
《民法通则》规定了下列( )行为人应承担无过错责任。
A．产品缺陷致人损害
B．欠债不还
C．高度危险作业致人损害
D．地面施工致人死亡
E．污染环境致人损害
21年物业管理师考试真题8节 第8节
供暖管道中补偿器的种类很多，其中具有体积小、节省钢材、流动阻力小等优点的补偿器是( )。
A．套管补偿器
B．波纹管补偿器
C．自然补偿器
D．球形补偿器
《物业服务收费管理办法》规定：物业服务收费应当针对不同物业的性质和特点分别实行( )。
A．政府定价
B．政府指导价
C．市场调节价
D．业主定价
E．物业公司定价
业主临时公约一般由( )在出售物业之前预先制定。
A．当地政府主管部门
B．业主委员会
C．建设单位
D．业主大会
我国房地产开发贷款和住房抵押贷款的计息方式是()。
A:单利
B:复利
C:名义利率
D:实际利率
答案：B
解析：
我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。
物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业( )决定。
A．所处子市场的价格政策
B．所处子市场的供求关系
C．可供出售面积
D.租赁方式
房地产评估价值所对应的时间是（）。
A:估价时点
B:开始估价日期
C:完成估价日期
D:出具估价报告日期
下列工作中，不属于物业经营管理战略性工作的是( )。
A:决策分析
B:构建信息基础
C:现金流和成本管理
D:资产组合
面试的程序主要包括( )。
A:准备
B:营造和谐气氛
C:提问
D:心理测验
E:知识测验
