2021物业管理师考试历年真题精选9节 第1节
在抗震设防地区，为了增强房屋墙体的整体刚度和抗震性能，除按有关规范设置圈梁外，还应设置( )，其作用是从竖向加强房屋层与层之间墙体的整体性。
A．构造柱
B．隔墙
C．圈梁
D．变形缝
二级及二级以下资质的房地产开发企业可以承担建筑面积()的开发建设项目。
A:30万m2以下
B:30万m2以上
C:25万m2以下
D:25万m2以上
答案：C
解析：
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万m2以下的开发建设项目，承担业务的具体范围自省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
风险控制的手段措施包括()。
A:回避
B:自担或保留
C:预防与抑制
D:转移
E:消除
答案：A,B,C,D
解析：
为了有效的控制和降低风险，就必须针对不同性质的风险采取不同的手段或措施，这些手段措施包括：①回避，指风险的承受人在风险识别和评估的基础上，事先就避开风险源或改变行为方式来避免风险损失，②自担或保留，指风险的承受人自己要承担某项风险的部分以至全部的损失，③预防与抑制，指风险承受人直接面对风险采取行动，以减少损失发生的可能；④转移，指个人或团体通过一定的方式将风险转移给其他个人或团体。
下列前期物业管理招标文件所包含的内容中，属于对投标人及投标书要求的内容是( )。
A．物业服务项目
B．投标人资格
C．招标人地址
D．服务应达到的标准
下列选择中，不属于物业管理的基本特征的是( )。
A．社会化
B．专业化
C．市场化
D．商品化
2021物业管理师考试历年真题精选9节 第2节
机械风的特点有( )。
A．送人建筑物内的空气可以首先加热、冷却、加湿或减湿
B．通风量不受外界气候的影响，必要时，根据房内的需要还可以任意调节换气量
C．为了保证气流的稳定性，最重要的是使天窗在任何气象条件下都能顺利地排风
D．可以将吸人的新鲜空气，按照需要送到房间内的任何地点，能够满足所要求的房间内人为的空气条件
E．从建筑物内排出的空气可以实行净化和除尘，保证附近的空气不被污染
主营业务收入不包括( )。
A．物业管理收入
B．物业经营收入
C．物业小修收入
D．物业大修收入
下列写字楼物业管理的内容中，（ ）的目的是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。
A．强制租金的收取时间
B．制定租金收取办法
C．制定租金收取的项目
D．租户管理
共用题干
某住宅小区总占地面积12万m2，建筑容积率为4.5，分两期开发，一期占地面积6万m2，其中保障性住房建筑面积10万m2，地下停车库与地下设备用房3万m2，其余为商品住宅，二期建筑面积为19万m2。该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前确定物业服务企业；②以邀请招标的方式选聘物业服务企业；③由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同；④合同期拟定5年。该项目一期全部售罄，中标的物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主人住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。请回答下列问题：
该项目一期商品住宅建筑面积正确的计算公式为()。
A:6*4.5-10=17万平方米
B:6*4.5-10-3=14万平方米
C:12*4.5-10-19=25万平方米
D:12*4.5-10-3=22万平方米
答案：C
解析：
建筑容积率=规划地块肉各类建筑总面积/地块面积。题中所给容积率为整个小区的容积率，因此应先通过计算整个小区的建筑面积，然后减去二期的建筑面积得出一期的建筑面积，再减去保障性住房建筑面积，最终得出该项目一期商品住宅建筑面积。需要注意的是建筑面积不合地下部分。
建设单位与中标物业服务企业所签订的应为前期物业服务合同。
项目总建筑面积为12*4.5=54万平方米。一期项目的总建筑面积为25+10=35万平方米。根据资质管理制度，一级物业服务企业可承接各种物业管理项目，二级物业服务企业可承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目。可知，管理该项目的物业服务企业资质应是一级资质。
A项措施不妥，会给业主的日常生活带来不便。C项措施不妥，会影响正常的物业管理，也会给业主带来不便。
B项说法错误，新组建的物业服务企业资质为三级暂定，三级资质的物业服务企业可接管20万平方米以下的住宅项目，二期的建筑面积为19万平方米，因此，新组建的物业服务企业可以接管二期的物业。C项说法不妥，如果同一个小区有两家不同的物业服务企业，势必会产生管理区域划分及人员事务的交叉管理问题，由此产生许多矛盾，增加管理成本，影响业主的生活品质，降低物业服务企业的服务质量。
合同法的最高要求是( )。
A．诚实信用
B．合同自由
C．主体平等
D．守法和维护社会公益
2021物业管理师考试历年真题精选9节 第3节
住宅小区最基本的功能是()。
A:居住功能
B:生活服务功能
C:经济功能
D:社会功能
答案：A
解析：
居住功能是住宅区的基本功能，也是最原始的功能，其他功能均可以看作是居住功能的延伸。物业服务企业在开展经营活动时，必须以满足住宅小区的基本功能——居住功能为基础。
在地震设防地区、大风地区或屋面坡度大于( )时，全部瓦材应采取固定加强措施。
A．0.2
B．0.3
C．0.4
D．0.5
物业服务企业的机构设置中，经营管理部的主要职责包括（ ）。
A．负责对承包方的监督检查与考核
B．制订和分解企业经营计划和经营目标
C．新接管物业项目前期介入管理的组织和协调
D．组织对各物业项目进行目标考核
E．制定物业项目考核体系、考核指标和标准
物业经营服务企业或业主对于选择什么样的租户考虑的主要准则包括( )。
A.潜在租户所经营业务的类型及其声誉
B.财务稳定性和长期盈利的能力
C.所需的面积大小
D．需要提供的特殊物业管理服务的内容
E．使用的面积大小
承租人除租金外还需要再另行交纳水电费用，这种租金称为（ ）。
A．毛租
B．净租
C．百分比租金
D．基础租金
2021物业管理师考试历年真题精选9节 第4节
一般说来，对员工的奖励可分为( )。
A．年终奖励
B．物质奖励
C．精神奖励
D．定期奖励
E．不定期奖励
常用的装修做法不包括( )。
A．抹灰类
B．涂刷类
C．粘贴类
D．覆盖类
酬金制条件下，物业服务企业应当向全体业主或者业主大会公共物业服务资金年度预决算，并( )不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
A:每周
B:每月
C:每季
D:每年
财务费用是物业服务企业为筹措资金而发生的各项费用。下列不属于财务费用的是( )。
A．利息净支
B．汇兑净损失
C．金融机构手续费
D．固定资产净损失
下列选项中，房地产开发一般划分的阶段有（ ）。
A．投资机会选择与决策分析阶段
B．房地产设计开发的决策阶段
C．房地产开发前期工作阶段
D．房地产开发建设阶段
E．房地产租售经营阶段
2021物业管理师考试历年真题精选9节 第5节
有效地利用决策、计划、组织、领导、激励和控制等各种管理职能，用尽可能少的支出去实现既定的目标，是管理的( )。
A．定义
B．任务
C．核心
D．载体
以下有关重新购建价格的表述，正确的有()。
A:重新购建价格是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出
B:重新购建价格是客观的价格
C:重新购建价格是重新购建的实际成本
D:建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧
E:土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格
答案：A,B,E
解析：
重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出。重新购建价格是客观的价格。具体来说，重新取得或重新开发建设的支出，不是个别单位或个人的实际耗费，而是必需的耗费，应能体现社会或行业的平均水平，即是客观成本而不是实际成本。需要注意的是，建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是价值时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣陈建筑物的折旧，而土地的增减价因素一般已考虑在其重新购建价格中。
按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金，应当是()自觉履行的义务。
A:业主
B:业主委员会
C:业主大会
D:社区居委会
答案：A
解析：
按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金，应当是业主自觉履行的义务。
代收代管单位挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额()倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
A:1
B:2
C:3
D:5
答案：B
解析：
代收代管单位挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积( )万平方米以下的开发建设项目。
A．15
B．20
C．25
D．30
2021物业管理师考试历年真题精选9节 第6节
净运营收益扣除抵押贷款还本付息后的余额，称为()。
A:税前现金流
B:税后现金流
C:税前利润
D:税后利润
答案：A
解析：
本题考核的知识点为税前现金流的定义。从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后，即得到物业税后现金流。
关于资产管理的横向突破，下列说法正确的有()。
A:物业服务企业以企业拥有的信息、客户等优势为纽带，积极利用外部资源，寻找合作伙伴，加强与其他行业、企业的横向战略合作与业务合作
B:物业服务企业以传统物业管理为平台，以物业管理上下游产业链和相关产业为目标，开拓资产管理
C:横向突破的形式包括战略合作和商业合作
D:横向发展比纵向发展更强调利用物业服务企业与其他企业、行业的比较优势进行合作
E:资产管理的横向突破，应注意确保企业发展方向与企业经营战略相一致，与企业核心能力、优势相一致
答案：A,C,D,E
解析：
开拓资产管理的横向突破是指物业服务企业以企业拥有的信息、客户等优势为纽带，积极利用外部资源，寻找合作伙伴，加强与其他行业、企业的横向战略合作与业务合作。横向突破的形式包括战略合作和商业合作。战略合作主要是以企业扩展、市场占有率等为主题的合作模式。与纵向突破强调服务的项目和内容相比，横向发展更强调利用物业服务企业与其他企业、行业的比较优势进行合作。物业服务企业拓展资产管理，无论是向房地产行业上游发展，抑或是向物业服务相关需求的下游拓展，还是向与其他企业、行业合作的横向突破，均应注意确保企业发展方向与企业经营战略相一致，与企业核心能力、优势相一致，进行企业资产管理发展战略、合作战略的最优选择。
临时管理规约中，相关主体的法律义务包括()。
A:建设单位不得侵害物业买受人的义务
B:建设单位对临时管理规约的说明义务
C:物业买受人对临时管理规约承诺的义务
D:建设单位对物业买受人承诺的义务
E:物业买受人对物业服务企业承诺的义务
答案：A,B,C
解析：
临时管理规约中，相关主体的法律义务包括：①建设单位不得侵害物业买受人的义务；②建设单位对临时管理规约的说明义务；③物业买受人对临时管理规约承诺的义务。
市场客体即商品进入市场秩序，主要包括( )等。
A.社会主义市场经济的商品范畴秩序
B．经营范围确认和变更秩序
C.成为商品进入市场的品质条件秩序
D.投资导向秩序
E．有关禁止走私品进入市场的秩序
物业服务合同的标的是( )。
A．物业管理企业提供个体性服务
B．物业管理企业提供的公共性服务
C．业主提供的私人服务
D．业主提供的公共性服务
2021物业管理师考试历年真题精选9节 第7节
业主使用物业、接受服务中发生的风险不包括( )。
A．物业管理员工服务存在的风险
B．法律概念不清导致的风险
C．物业违规装饰装修带来的风险
D．物业使用带来的风险
不属于房地产中介服务活动的是()
A:房地产咨询，
B:房地产价格评估
C:房地产经纪
D:房地产融资贷款
答案：D
解析：
房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、交易等各个环节，为当事人提供居间服务的活动。其中主要包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪活动。
共用题干
2011年6月，天乐小区刚刚建成，吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司签订了为期5年的物业服务合同，正式聘用新城物业公司对天乐小区的物业进行管理。天乐小区的业主在购买房屋时均同意或者默认了新城物业公司进行物业管理。2012年7月，在当地区房地产行政主管部门的指导下，天乐小区成立了业主大会并选举产生业主委员会，在首次业主大会上，有人对吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司整订的物业服务合同提出质疑，有人说这个合同是无效合同，有人说该合同是格式合同。大家众说纷纭，莫衷一是。
大家对吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司整订的物业服务合同莫衷是，说明该签订合同的行为是否有效需要进一步坚定，那么，无效民事行为是指()。
A:行为开始时具有法律约束力
B:有民事行为能力人实施的无效行为
C:严重违反法律规定的有效要件，法律不承认其效力的行为
D:行为成立后效力处于不确定状态的行为
答案：C
解析：
无效民事行为，是指已经成立的民事行为，因不具备民事法律行为的生效条件，自始、绝对无效，不能发生当事人意思表示的法律效果的民事行为。
无效的合同，是指合同欠缺有效要件，当事人约定的内容依法不具有法律约束力的合同。依据《合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条，合同无效的情形主要包括：①以欺诈、胁迫的手段订立且损害国家利益的合同，②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，③以合法形式掩盖非法目的，④损害社会公共利益，⑤违反法律、行政法规的强制性规定，⑥造成对方人身伤害、因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款，⑦格式条款及免责条款无效。合同无效并不当然是合同全部内容无效，当无效的原因存在于合同的全部时，合同全部无效，无效的原因仅存在于合同内容的一部分，而该部分又不影响其余部分时，其余部分有效。C项，限制民事行为能力人订立的合同效力待定。限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
合同订立，是指缔约人为意思表示并达成合意的状态。当事人立合同，采取要约、承诺方式。
现场管理的范围和内容包括()。
A:商厦内客人休息区
B:主要出入口
C:大楼外立面
D:商厦内卖场
E:公共区域广告
关于银行总部物业经营管理特点的说法不正确的是()。
A:银行总部内既有相对封闭的办公区域，又有对外开放的营业场所
B:既要满足单一业主的办公需求，又要满足业主的客户来访及办理业务的服务需求
C:保证物业的秩序安全，银行的信息安全是银行自己的责任与物业无关
D:银行总部突发事件转多，需要物业既要有周密完备的应急预案，又要有经验丰富的应变能力
答案：C
解析：
银行总部物业经营管理特点包括以下几个方面：①银行总部内既有相对封闭的办公区域，又有对外开放的营业场所，既要保证银行内部人员办公环境的私密安全，又要确保银行重要客户的出入便捷，需要物业合理的分区管理。②既要满足单一业主的办公需求，又要满足业主的客户来访及办理业务的服务需求，需要物业在管理中体现服务，在服务中不失管理。③既要保证物业的秩序安全，又要维护银行的信息安全，需要物业人防与技防的完美结合。④银行总部由于自身性质的特点，突发事件较多，需要物业既要有周密完备的应急预案，又要有经验丰富的应变能力。
2021物业管理师考试历年真题精选9节 第8节
制定物业管理计划的基本原则有（ ）。
A．注册物业管理师主持
B．政府审批
C．发挥物业管理人员的集体智慧
D．专家论证
E．实际物业管理人员应该参与其中
在一定的物业范围内，当大多数业主共同商定和共同遵守的道德规范和行为准则需要形成条文时，要用( )文书。
A．“守则”
B．“办法”
C．“公约”
D．“制度”
不良物业资产形成的原因中，造成不良物业资产形成的原始起因是( )。
A．房地产虚假的泡沫繁荣
B．银行货币资金运动的中断
C．经营和使用货币资金主体的内部原因
D．经济周期变化
在个群体中，成员在其他人在场的情况下受到鼓励，产生改进和增强绩效的倾向是群体互动效应的()效应。
A:社会的群体
B:社会促进
C:社会闲散
D:社会的官方
答案：B
解析：
社会促进作用，又称社会助长效应，是指当他人在场或与他人一起活动时，个体行为效率有提高的倾向。也就是说，在做某一项工作时，个体和别人一起做往往做得又快又好，比一个人单独做时效率高，如“异性效应”。研究表明，这种社会促进效应来自几种因素：①群体情景下的情绪唤起，增强了努力程度，②自于人们在群体中对于他人的评价更为敏感，因而更加专注于提高绩效。
物业管理的基础是业主的（ ）。
A．决策权
B．知情权
C．财产权
D．处分权
2021物业管理师考试历年真题精选9节 第9节
物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修和正常使用，依照国家规定建立的专门性资金，专项维修资金属于（ ）所有。
A．业主
B．物业服务企业
C．房屋规划主管部门
D．国家
物业管理企业组织机构设置的影响因素包括( )、外部环境因素、技术因素和组织规模及所处阶段。
A．内部环境因素
B．企业战略因素
C．经济因素
D．社会因素
行政管理的基本依据是( )。
A．法律法规
B．道德约束
C．行政权力
D．强制手段
人际关系按照人际关系形成的原因来划分包括()。
A:血缘关系
B:亲缘关系
C:弱关系
D:强关系
E:友谊关系
答案：A,B,E
解析：
人际关系的类型多种多样：按照人际关系形成的原因来划分，可以分为血缘关系、亲缘关系、地缘关系、友谊关系和业缘关系。按照人际关系所连接双方是否是组织成员，可以把人际关系划为组织内部成员之间的人际关系、组织内部与组织外部成员之间的人际关系、组织外部成员之间的人际关系三种类型。按照交往双方关系的强弱，可以将人际关系分为强关系和弱关系。
房地产资产管理是通过( )来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。
A．设施管理的工作
B．现场操作层面的管理
C．物业管理的工作
D.组合投资管理的工作
