21年物业管理师考试题免费下载5卷 第1卷
合同要约无法生效的情形有()。
A:受要约人的承诺
B:受要约人承诺的撤销
C:要约因不可抗力无法传达到受要约人处
D:要约的内容虽具有足以使合同成立的主要条款，但内容不够明确，使受要约人不能理解要约人的真实意图
E:要约人的意思表示不真实，不具有订立合同的真实意图
答案：C,D,E
解析：
合同要约的构成要件：①要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。②要约的内容必须具有足以使合同成立的主要条款，且内容必须明确，使受要约人能理解要约人的真实意图。③要约必须传达到受要约人才能生效。如果要约人虽有要约但未传达，或要约因信件遗失等原因而不能传达，则该要约不发生任何效力。
我国城市住宅的供给类型中，不能进入市场流通的是()
A:廉租房
B:经济适用住房
C:市场价商品住宅
D:标准价商品住宅
答案：A
解析：
我国城市住宅的供给类型中，廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房不能进入市场流通。
下列关于动态投资回收期的说法，正确的有( )。
A．动态投资回收期，是指当考虑现金流折现时，项目以2年收益抵偿全部投资所需的时间
B．动态投资回收期，是反映开发项目投资回收能力的重要指标
C．对房地产投资项目来说，其自投资起始点算起，累计净现值等于。或出现正值的年份即为投资回收终止年份
D．
E．
物业服务企业编制的滚动预算(连续预算)是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。下列关于滚动预算的概念，说法正确的是（ ）。
A．滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方式
B．逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量大，但预算精度较高
C．混合滚动是指在预算编制过程中，同时使用月份和季度作为预算的编制和滚动单位的方法
D．滚动预算可以做到长计划短安排、远略近详，减少预算工作量
E．滚动预算有利于企业管理人员对预算资料作经常性的分析研究
说明统计对象特征的数值表达或文字表达。
A．统计值
B．统计
C．统计分析
D．数据调查
21年物业管理师考试题免费下载5卷 第2卷
关于住宅专项维修资金，正确的说法是()
A:住宅专项维修资金是指专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金
B:住宅专项维修资金是指专项用于住宅自用部位、自用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金
C:住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新、改造的资金
D:住宅专项维修资金是指专项用于住宅自用部位、自用设施设备保修期满后的大中修和更新、改造的资金
答案：A
解析：
住宅专项维修资金，是指专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
为规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了()。
A:《全国优秀管理住宅小区标准》
B:《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》
C:《城市建设住宅小区管理办法》
D:《物业服务公司资质管理试行办法》
答案：B
解析：
为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容。
狭义的行政组织的主要特征包括( )。
A．具有权威性
B．具有市场监督职能
C．具有强制力
D．属于预算拨款制的行政组织
E．全部财政来源于筹集资金
为了加强工程质量管理，我国对各类房屋建筑工程和市政基础设施工程，实行工程竣工验收()制度。
A:登记
B:审核
C:报告
D:备案
答案：D
解析：
本题考核的知识点为工程竣工验收备案制度。为了加强房屋建筑工程和市政基础设施工程质量的管理，根据国务院《建设工程质量管理条例》，建设部要求县级以上地方人民政府建设行政主管部门，对各类房屋建筑工程和市政基础设施工程实行竣工验收备案制度。
某宗物业预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为8.5%，则该宗物业的收益价格为()万元。
A:91.52
B:92.45
C:93.25
D:94.12
答案：D
解析：
该宗物业的收益价格计算如下：V=A/Y=8/8.5%=94.12（万元）。
21年物业管理师考试题免费下载5卷 第3卷
房屋租赁关系的形成，会导致房屋（ ）的分离。
A．所有权和收益权
B．所有权和处分权
C．所有权和使用权
D．使用权和占有权
员工薪酬管理的主要内容有( )。
A．确定薪酬管理目标
B．选择薪酬政策
C．制定薪酬计划
D．调整薪酬结构
E．修改薪酬体系
银行对某开发商投资，年利率按复利计，25年中利率分别为：第1年为3%，第2年为15%，第4年为 4%，第8年为8%，第10年为10%。其平均年利率是( )。
A．8%
B．8.4%
C．8.52%
D．10.76%
物业管理应提倡的主要维修养护方式是( )。
A．预防性维修
B.事后维修
C.使用中维修
D．紧急抢修
社会化的基本特征包括( )。
A．社会强制性
B．主观能动性
C．客观影响性
D．终身持续性
E．相互性
21年物业管理师考试题免费下载5卷 第4卷
财务费用是物业服务企业为筹措资金而发生的各项费用。下列不属于财务费用的是( )。
A.利息净支出
B．汇兑净损失
C．金融机构手续费
D．固定资产净损失
《物业管理条例》颁布前的物业管理制度建设的主要特点是()
A:配套性
B:借鉴性
C:针对性
D:过渡性
E:操作性
答案：B,C,D
解析：
从20世纪90年代初到《物业管理条例》颁布前，对于物业管理这一新生事物，无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：(1)借鉴性，主要借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的先进经验；(2)过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；(3)针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。
日常物业管理的风险中，（ ）的风险是物业管理运作中常见的现象。
A．管理费收缴
B．物业管理员工服务存在
C．物业管理服务项目外包
D．替公用事业费用代收代缴存在
公共责任保险的保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算，其中，有累计赔偿限额的保险费的计算方法是()
A:保险费=场地占有面积*单位面积保险费
B:保险费=每次事故赔偿限额*适用费率
C:保险费=累计赔偿限额*单位面积保险费
D:保险费=累计赔偿限额*适用费率
答案：D
解析：
公众责任保险的保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算。一般分三种：(1)有累计赔偿限额的：保险费=累计赔偿限额*适用费率；(2)无累计赔偿限额的：保险费=每次事故赔偿限额*适用费率；(3)其他，按经营场所面积计算：保险费=场地占有面积*单位面积保险费。
预防性维修的主要几种方式为( )。
A:计划性预防维修
B:状态监测下的预防维修
C:改善性的预防维修
D:周期性的预防维修
E:阶段性的预防维修
21年物业管理师考试题免费下载5卷 第5卷
为了保证成本预算的有效性，编制成本预算时，必须遵循的基本要求有（ ）。
A．成本预算不同于其他预算
B．成本预算要以各项定额为基础
C．成本预算应有相应的技术经济措施保证
D．成本预算要全面权衡，提高资金使用效益
E．成本预算既要符合实际，又要适当留有余地
下列考试方式中，不属于物业管理职业资格考试所实行的是( )。
A．统一地点
B．统一组织
C．统一大纲
D．统一时间
承租人有下列( )行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成的损失，由承租人赔偿。
A．未经抵押权人同意抵押房屋的
B．将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的
C．将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的
D．公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的
E．故意损坏承租房屋的
《物业管理条例》关于前期物业管理规定的主要内容有（ ）。
A:前期物业服务合同的订立
B:管理规约的制定
C:物业服务企业的保修责任
D:物业管理用房的配置
E:物业承接验收手续和物业资料的移交
共用题干
某建筑共三十八层，其中地上三十五层、地下三层。根据建筑竖向自然分为到四层的裙楼、五层以上的主楼及地下室三个部分。按照功能作了基本的划分，地下二层和地下三层为停车库（其中地下三层战时为人防物资库），地上层至四层为商业用房，五层至三十五层为公寓式办公部分。根据建筑的定位和使用功能，除地下二层和地下三层的停车库外，全楼设计中央空调系统，并使用集中热热源。空调方式：地下到四层按照功能分区，大部分为商场、餐饮等经营用房，因此采用适用于大空间的全空气空调系统，可内外分区，由集中设置的制冷机房和热力站提供冷、热媒。五层以上的公寓式办公用房采用风机盘管加新风换气机的中央空调系统，由集中设置的制冷机房和热交换站提供冷、热媒。新风换气机系统在厨房或卫生间留有进、排风竖井位置，并在屋顶设置集中的连、排风风机以克服竖向风道阻力。热源：使用集中供热热源（水），在地下二层设置热交换站，经换热器换热出50～60℃二次水供全楼空调使用。冷源：在地下二层设置制冷机房，集中设置水冷冷水机组，制取7-12℃的冷冻水，供全楼空调使用，冷却塔设于屋顶平台处。局部全年需独立使用空调的房间（如中控室、消防中心、变配电室等）设置独立冷热源风冷热泵机组的分体空调。空调冷热媒系统：空调冷热媒系统采用一级泵变流量方式，水泵与冷热水机组一对一设置，根据冷热媒供回水温度，确定机组和循环泵的运行台数，在供回水干管之间设置差压式旁通阀，水系统采用两管制，并在末端设备回水管上设电动调节阀，以实现末端的变流量运行方式。问题：
下列说法不正确的是()
A:按系统中所用的热媒不同，供热系统可分热水供热系统、蒸汽供热系统及热风供热系统等三类
B:热水供热系统以水为热媒体，通常用散热器为散热设备
C:热风供热系统以空气作为热媒体
D:蒸汽供热系统以蒸汽为热媒体，不需要安装散热器
答案：D
解析：
空调系统有多种分类方式，其中，按照按空气处理设备的设置，可分为集中式空调系统、半集中式空调系统、分散式空调系统。
按系统中所用的热媒不同，供热系统可分为三类：①热水供热系统，以水为热媒体，通常用散热器为散热设备，②蒸汽供热系统，以蒸汽为热媒体，也以散热器为散热设备，②热风供热系统，以空气作为热媒体。
五到三十五层公寓式办公部分采用热风供暖系统。其特点是以空气作为热媒体。其先将空气加热，然后将高于室温的空气融入室内，热空气在室内降低温度，放出热量，从而达到供暖的目的。
地下到四层商业用房采用集中空调系统中的混合式集中空调系统。按其处理空气的来源，有封闭式、直流式和混合式三种。其中混合式集中空调系统使用一部分室内再循环空气，又使用部分室外新鲜空气。其特点是所有的空气处理设备，包括风机、水泵等都集中在个空调机房内，处理后的空气经风道输送到各空调房间。
五到三十五层公寓式办公部分采用半集中式空调系统，其可以适应各种房间对空气温、湿度的不同要求。其特点除设有集中空调机房外，还在机房间内设有二次空调处理设备，二次空调处理设备在空气进入被调节房间之前，可对来自集中处理设备的空气作进一步补充处理。
