21年物业管理师答疑精华5卷 第1卷
前期物业管理招投标中，投标文件除了要有投票函外，还应当包括内容有()
A:投标报价
B:物业管理岗位制度
C:物业管理方案
D:招标文件要求提供的其他材料
E:评标专家名册
答案：A,C,D
解析：
投标人应当按照招标文件要求的内容编制投标文件。投标文件应当包括以下内容：(1)投标函；(2)投标报价；(3)物业管理方案；(4)招标文件要求提供的其他材料。
转让以出让方式取得土地使用权的房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的()以上。
A:50%
B:25%
C:40%
D:30%
下列选项中，属于商品房买卖合同应当明确的主要内容是( )。
A．房地产权属证书名称和编号
B．土地宗地号
C．当事人名称或者姓名和住所
D．用途和使用性质
白蚁防治的方法有()。
A:挖巢法
B:药杀法
C:诱杀法
D:生物防治法
E:化学灭杀法
答案：A,B,C,D
解析：
白蚁的防治有挖巢法、药杀法、诱杀法以及生物防治法等，可根据不同的情况采用相应方法来治灭白蚁。
不同的社区成员结构使社区文化建设具有( )。
A:长期性
B:复杂性
C:层次性
D:开放性
组织采用大量的控制方法，包括形式化、权威结构等，其目的都是为了提高运作的()。
A:稳定性
B:灵活性
C:可靠性
D:持续性
答案：C
解析：
组织擅长于因一次又一次地用同样的方法完成同样的事。在许多情况下，可靠的生产产品和服务的能力是至关重要的。组织采用大量的控制方法，包括形式化、权威结构、具体规章制度等都是为了提高运作的可靠性。
物业成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的那部分成本称为( )成本。
A．固定
B．变动
C．半固定
D．半变动
公共关系的实质是( )。
A．信息的传播
B．沟通协调
C．收集信息
D．信誉和形象
21年物业管理师答疑精华5卷 第2卷
下列不属于物业管理早期介入阶段内容的是( )。
A．开发设计
B．施工建设
C．竣工验收
D．日常管理制
物业管理的( )，指的是由物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。
A．市场化
B．专业化
C．商业化
D．社会化
某住宅小区，2012年10月组织业主入住。入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。 小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题，业主拒绝办理入住手续，开发商也认可 质量问题，表示维修后再交付。
业主张某在10月8日办理入住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问 题，遂与开发商约定限期整改。由于开发商未在约定期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由 拒缴物业服务费。
物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆 改天然气管道设施。王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。物业 服务企业要求其恢复原状。王某则提出自愿签署一份《承诺书》，内容包括“承诺因拆改天然气 管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿交纳天然气改造押金3000元。
问题
1.15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担？简要说明 理由。
2.张某拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。
3.你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确？简要说明理由。
4.针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施？
5.王某自愿签署的《承诺书》是否有效？为什么？
6.请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题。
答案：
解析：
1.15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费由开发商承担。
理由：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位 交纳。
2.张某拒缴物业服务费的理由不成立。
理由：房屋门窗的质量问题，在保修期内由开发建设单位负责维修。王某不得以此为由拒 绝缴纳物业服务费。业主从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。
3.王某拆改天然气管道的说法不正确。
理由：用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单 位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。 装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。
4.物业服务企业应当及时劝阻停止装修，并要求尽快补办开工申请；已造成事实后果或 拒不改正的，应及时报告城市房地产行政主管部门依法处理。
5.王某自愿签署的《承诺书》有效。
理由：《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损 失的，由装修人负责赔偿。
6.物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大 物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做 到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部 门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化对施工人员的 管理。
房地产管理制度，大体可划分为( )。
A．房地产开发经营管理
B．房地产管理
C．房地产维修养护管理
D．房地产物业管理
E．房地产售后管理
收益性物业估价的基本方法包括()
A:市场法
B:概率法
C:成本法
D:数理统计法
E:收益法
答案：A,C,E
解析：
在收益性物业估价上产生了三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。
物业价格与一般物品价格相比，不同之处体现在物业价格( )。
A．受供求因素影响
B.按质论价
C．可以用货币表示
D.受区位的影响很大
《合同法》的基本原则包括( )。
A:鼓励交易原则
B:平等交易原则
C:诚实信用原则
D:合同正义原则
E:合同自由原则
小区防盗报警系统一般由探测器、传输系统和( )组成。
A:报警控制器
B:显示与录像设备
C:门卫系统控制器
D:输出控制设备
21年物业管理师答疑精华5卷 第3卷
房地产投资信托基金(REITs)，是()房地产资产的公司。
A:购买
B:管理
C:开发
D:经营
E:出售
答案：A,B,C,E
解析：
房地产投资信托基金(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。
物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为三个层次，不包括( )。
A．公司管理层次
B．现场管理层次
C．现场作业层次
D．项目管理层次
建筑平面图包括的基本内容有( )。
A．外墙面装修材料、构造做法及施工要求
B．走廊楼梯或台阶的位置、形状及尺寸
C．屋顶平面图还要标明屋面的排水及屋面上其他构件的布置
D．底层平面图还应画出室外台阶、花台、散水、雨篷的位置及细部尺寸，还有指北针和剖切位置符号
E．建筑物立面的外观特征、形状及凹凸变化
白蚁防治中，利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行灭杀的办法称之为()。
A:药杀法
B:挖巢法
C:诱杀法
D:生物防治法
答案：D
解析：
生物防治法的原理就是利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行生物灭杀。
写字楼商务服务中心是()为了方便客人，满足客人需要而设立的商务机构。
A.写字楼业主
B.大厦承租人
C.大厦业主委员会
D.物业管理公司
社会群体存在的本质反映是( )关系。
A:生产
B:社会
C:组织
D:血缘
要求调查人员有较扎实的理论知识、较深的专业技能的调查方法是()。
A:访问法
B:实验法
C:文案调查法
D:网络调查法
答案：C
解析：
文案调查法的缺点之一是：文案调查要求调查人员有较扎实的理论知识、较深的专业技能，否则在工作中将力不从心。
有效市场细分的原则包括()。
A:可衡量性
B:可比较性
C:可进入性
D:可营利性
E:可区分性
答案：A,C,D,E
解析：
所谓有效市场细分是指所细分的市场能够充分有效地发挥作用，应遵循四个原则：①可衡量性，指细分市场的规模、购买力和特征是可以被衡量和推算的，而这种衡量可以用确切的调查资料来说明。②可进入性，指企业能有效地进入和满足细分市场。③可营利性，指细分市场有足够的需求量且有发展潜力、有利可图。④指细分市场的特征可以清楚地加以区分，以保证企业可以针对不同的细分市场制定不同的营销策略。
21年物业管理师答疑精华5卷 第4卷
房地产开发项目的规划管理主要是有关行政主管部门审批、核发“一书两证”。其中，“一书”是指建设项目选址（ ）书。
A.建议 B.意见
C.确认 D.通知
答案：B
解析：
规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批，核发“一书两证”，即：项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
当事人申请转移登记的，应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起（ ）日内申请转移登记。
A．10
B．30
C．60
D．90
租赁管理中进行主动的市场营销，首先就要有了解()的渠道。
A:潜在租户信息
B:不同物业类型的市场供求状况信息
C:物业表现情况信息
D:开发项目所面对的目标市场信息
答案：A
解析：
进行主动的市场营销工作，首先就要有了解潜在租户的信息渠道。一般说来，企业的年度报告往往能为市场营销人员提供有关该企业扩展经营规模、设立新的分支机构等信息，有关租赁登记的信息则能显示哪些公司的租约将要到期。
在空气调节系统中，新风机组监控内容主要包括( )。
A．送风温度监控
B．送风湿度监控
C.送风速率监控
D．过滤器堵塞监控与报警
E．联锁保护控制
,物业服务企业组织机构设置的要求是( )。
A:统一领导、分层管理
B:按照规模、任务设置
C:分工协作
D:精干、高效、灵活
E:加强专业管理的职能
某宗物业的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。计算卖方实际得到的价格为（ ）元/m2。
A．2325
B．2425
C．2625
D．2835
物业经营管理体现在绿色建筑运行管理的具体内容有()。
A:加强雨水、污水的排放、处理和再利用
B:控制绿色建筑物业经营管理的成本
C:控制空气质量，提高大气清洁度
D:注重采用新型建材饰材和自然能源
E:垃圾分类处理
答案：A,C,D,E
解析：
目前，绿色建筑运行的物业经营管理具体内容主要体现在以下几方面：(1)控制空气质量，提高大气洁净度；(2)加强雨水、污水的排放、处理和再利用；(3)垃圾分类处理；(4)控制噪声；(5)注重采用新型建材饰材和自然能源。
物业服务企业与业主或物业使用人所订立的其他合同有( )。
A:供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同
B:土地使用合同和售房合同
C:装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监管协议
D:清洁承包合同、垃圾清运合同
21年物业管理师答疑精华5卷 第5卷
商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( )。
A．40年
B．45年
C．50年
D．70年
财务报告分析的主要方法中，（ ）是物业经营管理活动中所费与所得的比率，反映物业管理投入与产出的关系。
A．构成比率分析法
B．效率比率分析法
C．相关指标比率分析法
D．垂直分析法
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送( )行政主管部门。
A．房屋所有权房地产
B．房屋监督勘察机构
C．房屋所在地房地产
D．房屋投资机构房地产
业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求()予以撤销。
A:业主大会
B:人民法院
C:居委会
D:房地产行政主管部门
人身保险合同的常见条款包括( )。
A．不可抗辩条款
B．年龄误告条款
C．宽限期条款
D．不丧失现金价值条款
E．自动指定受益人条款
大数据营销的本质是()
A:实现渠道优化
B:精准营销信息推送
C:打通线上线下营销
D:影响目标消费者购物前的心理路径
答案：D
解析：
大数据营销的本质是影响目标消费者购物前的心理路径，在消费者购物前，通过各种方式，直接介入其信息收集和决策过程。而这种介入，是建互在对于线上与线下海量用户数据分析的基础之上。
下列居住小区居民的各种服务需求中，价格弹性最小的是()服务。
A:基本物业
B:特约物业
C:家庭装修
D:会所康乐
答案：A
解析：
本题考核的知识点为价格弹性的概念。商品在价格水平较高时，需求的价格弹性较高，而在价格水平较低时，需求的价格弹性则比较低。基本物业价格水平较低，所以价格弹性最小。
发生物业工程质量问题的原因主要有( )。
A:设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷
B:施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料
C:验收检查不细、把关不严;建材质量不合格;建设单位管理不善
D:气候、环境、自然灾害等其他原因
E:验收时人为观测错误引起的工程质量问题
