物业管理师考试真题及答案9节 第1节
人际关系的建立与改善，必须在双方( )的基础上，相互满足彼此的利益与需要。
A:平等
B:诚信
C:互惠互利
D:宽容
收益性物业承租人从物业产权人那里获得占有和使用物业权利，所采用的方式是()
A:分期付款
B:还本付息
C:抵押贷款
D:支付租金
答案：D
解析：
收益性物业承租人以支付租金的方式从物业产权人那里获得了占有和使用物业的权利。在某些情况下，如果租赁合同允许，承租人可以转让所承租物业的占有和使用的权利。
综合型物业管理企业是同时具备( )的企业。
A．保洁管理能力
B．保安管理能力
C．维护管理能力
D．物业策略管理能力
E．物业运行管理能力
房地产投资项目财务评价指标体系中，下列属于静态指标的是（ ）。
A．财务内部收益率
B．财务净现值
C．现金回报率
D．投资回报率
E．资产负债率
抵押房地产的房屋所有权人是()。
A:借款人
B:抵押人
C:贷款人
D:抵押权人
答案：B
解析：
抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。例如，甲买房子贷款，甲为抵押人，银行为抵押权人。
照明灯具的配电线路采用( )三相四线制供电。
A．220V/110V
B．380V/20V
C．500V/380V
D．110V/50V
经营管理方案设计的原则包括()。
A:可行性原则
B:适应性原则
C:操作性原则
D:全面性原则
E:收益性原则
答案：B,C,D,E
解析：
经营管理方案设计的原则包括：①适应性原则，②操作性原则，②全面性原则；④收益性原则，⑤互助性原则。
建设单位应当在工程竣工验收()个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
A:5
B:6
C:7
D:B
答案：C
解析：
建设单位应当在竣工验收了个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程质量监督机构。
物业管理师考试真题及答案9节 第2节
关于财务报告分析的特征，下列说法正确的是()
A:财务报告分析是在财务报告所披露的信息的基础上，进一步提供和利用财务信息
B:财务报告分析是以文字报告为依据进行的，是财务报告编制工作的延续和拓展
C:财务报告分析中，通过比较，观察指标的数量及其差异、趋势等方面的变化，了解发生变化的原因
D:财务报告分析对企业的经营管理活动做出判断，在分析和判断的基础上再做出评价和预测
E:财务报告分析对科学的评价标准和适用的分析方法有较高的依耐性
答案：A,C,D,E
解析：
财务报告分析具有三个特征：(1)拓展性。财务报告分析是在财务报告所披露的信息的基础上，进一步提供和利用财务信息，是以财务报告为依据进行的，是财务报告编制工作的延续和拓展。(2)判断性。财务报告分析中，通过比较，观察指标的数量及其差异、趋势等方面的变化，了解发生变化的原因，从而对企业的经营管主活动做出判断，在分析和判断的基础上再做出评价和预测。(3)依耐性。财务报告分析要清楚反映出物业服务企业经营管理情况及其绩效的多方面因素，就必须采用科学的评价标准和多种适用的分析方法，而且把单个方面的分析和整体分析相结合。所以，财务报告分析对科学的评价标准和适用的分析方法有较高的依耐性。
设备的检查按检查时间的间隔，通常分为定期检查和( )。
A．不定期检查
B．专项检查
C．重点检查
D．日常检查
在比较法估价中，搜集交易实例时应搜集交易实例的内容一般包括()。
A:成交价格
B:议价时间
C:成交日期
D:付款方式
E:交易情况
答案：A,C,D,E
解析：
运用比较法进行估价的第一步就是搜集交易实例，在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：①交易实例物业的状况，如名称、坐落、面积、四至、用途、产权、土地形状、建筑物建成年月、周围环境、景观等，②交易双方，如卖方和买方的名称、买卖双方关系，③成交日期；④成交价格，包括计价方式（如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等）和价款，⑤付款方式，如一次性付款、分期付款（包括付款期限、每期付款额或付款比率）、贷款方式付款（包括首付款比率、贷款期限），⑥交易情况，如交易目的（卖方为何而卖，买方为何而买），交易方式（如协议、招标、拍卖、挂牌等），交易税费的负担方式，有无利害关系人之间的交易（关联交易）、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。
出租人的义务包括()。
A:有按合同约定提供房屋给承租人使用的义务
B:有爱护使用、妥善保管房屋的义务
C:有保障承租人居住安全的义务
D:有保障承租人合法使用房屋的义务
E:有接受租房监督，不断改进工作的义务
下列写字楼物业经营管理项目选择的说法不正确的是()。
A:客户服务需求的项目是物业经营首先应该考虑的内容
B:在地理位置较偏远的单纯性写字楼里，宜开办经营性商务服务中心
C:对月收入水平5000元以上的客户群体，午餐最好提供相对便宜的盒饭
D:在地理位置优越的综合型写字楼里，可以实施服务式办公模式
答案：C
解析：
写字楼客户群体的收入状况、购买能力、工作性质、文化层次、兴趣趋向等特征，是决定经营项目选择的因素之一。例如：餐饮经营时，对月收入水平2500～3500元之间的客户群体，午餐最好提供相对便宜的盒饭，对月收入水平5000元以上的客户群体，午餐最好在餐厅零点或自选，或提供档次较高的盒饭等。
我国国务院有权制定()。
A:行政法规
B:地方部门规章
C:地方性法规
D:地方政府规章
物业管理师应当接受继续教育，不断更新知识，提高业务水平，每年接受继续教育时间应当不少于 ( )学时。
A．10
B．20
C．30
D．40
关于《管理规约》的说法，错误的是（ ）。
A:《管理规约》是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定
B:《管理规约》对全体业主具有约束力
C:对不遵守《管理规约》的业主委员会委员，业主可以依法予以更换
D:《管理规约》引起侵权纠纷，人民法院不宜介入
物业管理师考试真题及答案9节 第3节
医院物业经营管理内容不包括()。
A:医疗设备设施管理
B:亲属探望病人的时间管理
C:医院清洁卫生及绿化管理
D:安全服务
答案：B
解析：
医院物业经营管理内容主要包括以下几个方面：①医疗设备设施管理，②医院清洁卫生及绿化管理，③医疗辅助服务；④安全服务，⑤病区被褥用品洗涤及供应管理服务，⑥开设和提供其他服务项目。
在我国，行政立法的主体是( )。
A．特定的国家行政机关
B．各级国家行政监察机关
C．各级国家行政机关
D．各级国家司法机关
房地产投资的风险主要体现在( )四个方面。
A．投入资金的安全性
B．期望收益的可靠性
C．投资项目的流动性
D．投资项目的公平性
E．资产管理的复杂性
除了应用粗实线画出切到的图形外，还应用中实线画出从投射方向看到的部分，这样画出的图形称为( )。
A．视图
B．剖面图
C．断面图
D．立面图
以下有关重新购建价格的表述，正确的有()。
A:重新购建价格是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出
B:重新购建价格是客观的价格
C:重新购建价格是重新购建的实际成本
D:建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧
E:土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格
答案：A,B,E
解析：
重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出。重新购建价格是客观的价格。具体来说，重新取得或重新开发建设的支出，不是个别单位或个人的实际耗费，而是必需的耗费，应能体现社会或行业的平均水平，即是客观成本而不是实际成本。需要注意的是，建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是价值时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣陈建筑物的折旧，而土地的增减价因素一般已考虑在其重新购建价格中。
按股东出资形式来划分，物业服务企业可分为( )。
A．物业管理有限责任公司
B．物业管理股份有限公司
C．股份合作型物业服务企业
D．房地产建设单位的附属子公司或部门
E．物业管理集团公司
《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交付买受人的物业，物业服务费用由()交纳。
A:物业买受人
B:物业服务企业和建设单位
C:建设单位
D:业主委员会
答案：C
解析：
《物业管理条例》第四十二条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
下关于物业管理招标程序的表述中，正确的有（ ）。
A．招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人
B．招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标过程中完成招标文件的编制
C．在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标机构在投标人获得招标文件后，统一安排投标人会议
D．招标人采取邀请招标方式的，只能向3个以上物业服务企业发出投标邀请书
E．公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日
物业管理师考试真题及答案9节 第4节
下列各项中，不属于物业管理服务内容的是()。
A:物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务
B:代收代交各项公用事业费用
C:物业装饰装修管理服务
D:物业档案资料的管理
答案：B
解析：
物业管理服务是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性基础服务。具体地说，物业管理服务主要包括以下内容：(1)房屋共用部位的维修、养护与管理；(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理；(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；(4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；(5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；(6)物业装饰装修管理服务；(7)特约服务和延伸服务；(8)物业服务合同中约定的其他服务。
前期物业管理招标文件包括( )。
A．招标人及招标项目简介
B．物业管理服务内容及要求
C．对投标人及投标书的要求
D．评标标准和评标方法
E．物业服务合同的免责条款
材料在绝对密实状态下，单位体积的质量是指( )。
A:表观密度
B:密度
C:堆积密度
D:绝对密度
答案：B
解析：
本题考核的是密度的定义。密度是指材料在绝对密实状态下，单位体积的质量。
房地产寿命中，()是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。
A:经济寿命
B:自然寿命
C:技术寿命
D:物理寿命
答案：A
解析：
房地产寿命可分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。
根据《房地产开发企业资质管理规定》的规定，下列选项符合一级资质等级的内容是（ ）
A．从事房地产开发经营3年以上
B．近5年房屋建筑面积累计完成与此相当的房地产开发投资额
C．连续5年建筑工程质量合格率达100%
D．注册资本不低于800万元
物业管理作为一个新兴的行业，其作用不包括( )。
A．实施物业管理可促进经济增长
B．实施物业管理有利于提高人民群众居住质量
C．实施物业管理有利于增加就业
D．实施物业管理有利于维护业主权益
E．实施物业管理不利于推动房地产的发展
应用文书在词语的使用上应当力求( )，才能较好地传递信息。
A:准确
B:简练
C:得当
D:高效
E:清晰
答案：A,B,C
解析：
本题考核的是应用文书准确使用词语的内容。应用文书在词语的使用上应当力求准确、简练、得当，才能较好地传递信息，提高办事效率。选用词语要注意：第一，所选用的词语不能是误读误写、以讹传讹的错误词;第二，不能是被淘汰的等义词(包括异体词);第三，不能是不规范的方言词、外来词或旧词语等;第四，不能是滥用的简称和生造词。
物业收益中，()是业主最关心的问题，也是考察物业服务公司的物业管理工作成功与否的主要方面。
A:潜在毛租金收入的最大化
B:税前现金流的最大化
C:净运营收益的最大化
D:税后现金流的最大化
物业管理师考试真题及答案9节 第5节
在发生安全事故时，要求物业管理企业履行的义务包括( )。
A．发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失
B．立即通知业主委员会
C．及时向有关行政管理部门报告事故
D．做好赔偿工作
E．协助做好救助工作
关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是( )。
A:定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染
B:建立消防设备巡视、检查、测试制度
C:电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查
D:建立空调系统技术档案
我国物业管理是通过( )发展起来的。
A．住房分配采取实物分配
B．改革政策向居民出售公有住房
C．市场选聘物业服务企业
D．实行住房商品化制度
设区的市级人民政府房地产行政主管部门负责( )物业管理企业资质证书的颁发和管理。
A．一级、二级和三级
B．二级和三级
C．三级
D．临时资质
按照()，可将人际沟通分为正式沟通和非正式沟通。
A:对媒介的依赖程度
B:所使用的符号形式
C:组织程度
D:有无信息反馈
答案：C
解析：
人际沟通的类型有多种划分方式：①按照对媒介的依赖程度，分为直接的人际沟通和间接的人际沟通，②按照所使用的符号形式，分为语言沟通和非语言沟通，③按照组织程度，分为正式沟通和非正式沟通，④按照有无信息反馈，分为单向沟通和双向沟通。
《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循( )。
A．物业管理企业权利和义务相对应原则
B．物业管理权利和财产权利相对应的原则
C．维护全体业主合法权益的原则
D．现实性与前瞻性有机结合的原则
E．从实际出发，实事求是的原则
上述不属于物业服务企业管理职责范围的项目有哪些?对此，物业服务企业应如何处理?
正确答案：
不属于物业服务企业管理职责范围的项目：第(4)、(12)、(13)项。物业服务企业应向业主作出解释，第(4)、(13)项不属于物业服务企业直接管理职责范围，无权直接处理；物业服务企业应向有关部门(城管、交通等)反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务；并跟踪事态，及时向业主通报。
智能化建筑的三大系统是()。
A:网络系统
B:声控系统
C:安全防范系统
D:通信及控制系统
E:多媒体系统
答案：C,D,E
解析：
智能建筑是指利用系统集成方法，将智能型计算机技术、通信技术、控制技术、多媒体技术和现代建筑艺术有机结合，并通过对设备的自动监控，对信息资源的管理，对客户的信息服务及其建筑环境的优化组合，获得合理投资，同时，适合信息技术需要并且具有安全、高效、舒适、便利和灵活特点的现代化建筑物。智能化建筑主要可以分为三大系统：安全防范系统、通信及控制系统和多媒体系统。
物业管理师考试真题及答案9节 第6节
为维护房屋租赁市场秩序，保证国家关于房屋租赁的市场税收，当事人签订、变更、终止租赁合同，均应当向房屋所在地()登记备案。
A:市、县人民政府房地产管理部门
B:直辖市、市人民政府房地产管理部门
C:直辖市、市、县人民政府房地产管理部门
D:区、县人民政府房地产管理部门
答案：C
解析：
为维护房屋租赁市场秩序，保证国家关于房屋租赁的市场税收，当事人签订、变更、终止租赁合同，均应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
甲公司的物业管理费是6元/m2，乙公司的物业管理费是4元/m2，甲公司相对于乙公司6/4=3/2，即甲公司是乙公司报价的1.5倍，所表现的相对指标的种类是()。
A:比例相对数
B:比较相对数
C:动态相对数
D:计划完成相对数
答案：B
解析：
比较相对数是同一个时间内同类现象在不同地区、部门、单位之间的对比，用以表现同类现象在不同空间条件下的数量对比关系。计算公式为：比较相对数=甲总体的指标数值/乙总体内同类指标数值。A项，比例相对数是同一总体中各部分之间同一指标的比值，C项，动态相对数是同一对象不同时间之间的对比，D项，计划完成相对数是在一般时间中实际完成数与计划完成任务数之比值。
社会结构的实体结构部分包括()。
A:社会的风俗习惯
B:道德观念
C:群体
D:社区
E:行为方式
答案：C,D
解析：
社会结构分为实体结构和文化结构两部分。实体结构是看得见、摸得着的有形的物质，如个人、家庭、群体、组织、民族、社区等。
关于建设用地规划许可证，下列说法不正确的是()。
A:城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件
B:对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由市级以上人民政府撤销有关批准文件
C:建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地
D:对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件
答案：B
解析：
规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效，对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，自县级以上人民政府撤销有关批准文件，占用土地的，应当及时退回，结当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。
公开招标又称为无限竞争性公开招标，其优点是（ ）。
A．招标方有较大的选择范围
B．具有一定局限性
C．可保证投标公司有相关的资质条件和足够的经验
D．拥有较强竞争力的物业服务企业参与竞标
组织外部冲突主要有( )。
①组织与组织之间的冲突；
②组织与上级之间的冲突；
③组织与社区之间的冲突；
④组织与公众之间的冲突；
A．①②③
B．②③④
C．①③④
D．①②④
人做某种行为是因为行为本身，因为这种行为可以带来成就感或者个体认为这种行为是有价值的，是指( )。
A:内在动机
B:外在需要
C:外在动机
D:内在需要
对安防人员的仪表和礼貌礼仪的要求包括( )。
A:执勤时整洁着装、佩带工牌号，办事高效，坚持原则，礼貌待人
B:精神饱满，站立、行走姿态规范
C:执勤中认真履行职责，不脱岗、不做与工作无关事情
D:举止文明大方，主动热情，耐心周到
E:随心所欲，服从自己的习惯
物业管理师考试真题及答案9节 第7节
物业服务企业在早期介入阶段服务的对象是（）单位。
A:建设
B:施工
C:规划设计
D:监理
房屋租赁合同的基本条款包括（ ）。
A．房屋坐落、面积、装修及设施状况
B．租赁状态
C．租金及支付方式
D．房屋的修缮责任
E．转租的约定
下列选项中，( )是现代市场经济中各行各业所呼唤的一个基本原则，也是人际关系建立、维持和发展所必须遵循的一个基本原则。
A.诚信原则
B．平等原则
C.互惠互利原则
D．宽容原则
市场分析方法运用应注意的事项有()。
A:定性与定量分析相结合
B:不同专业人员相结合
C:物与人的分析相结合
D:问题和技术相结合
E:宏观与微观分析相结合
答案：A,C,E
解析：
市场分析方法运用应注意的事项包括：①定性与定量分析相结合任何市场营销活动，都是质与量的统一。进行市场分析，必须进行定性分析，以确定问题的性质，也必须进行定量分析，以确定市场活动中各方面的数量关系。只有使两者有机结合起来，才能做到不仅问题的性质看得准，又能使市场经济活动数量化，从而更加具体和精确。②宏观与微观分析相结合，市场情况是国民经济的综合反映，要了解市场活动的全貌及其发展方向，不但要从企业的角度去考察，还需从宏观上了解整个国民经济的发展状况。这就要求必须把宏观分析和微观分析结合起来以保证市场分析的客观性、正确性、前瞻性。③物与人的分析相结合。市场分析的研究对象是以满足消费者需求为中心的企业市场营销活动及其规律。企业营销的对象是人，因此，要想企业的产品连到所需要的人手中，就需要既分析产品的运动规律，又分析人的不同需求。以便实现二者的有机结合，保证产品销售的畅通。
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（ ）同意。
A．有利害关系的业主
B．业主大会
C．其他业主
D．业主委员会
物业管理成本开支的审批制度属于成本控制中的（ ）。
A．前馈性控制
B．防护性控制
C．反馈性控制
D．分级控制
单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．物业服务企业的资质审批及管理中，省、自治区人民政府建设主管部门负责( )物业服务企业资质证书的颁发和管理
A．一级
B．二级
C．二级和三级
D.三级
物业承接查验期的档案收集内容，主要是被承接查验物业及其附属设施设备的权属、技术和验收文件，一般称为( )。
A．物业技术档案
B．物业情况档案
C．物业基础资料档案
D．物业全面档案
物业管理师考试真题及答案9节 第8节
业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首次交存额()的，业主应当及时续交。
A:20%
B:30%
C:40%
D:50%
答案：B
解析：
业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首次交存额30%的，业主应当及时续交。
创新活动的主要特征不包括( )。
A．高风险性
B．高效益性
C.相对性
D.主导性
共用题干
某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。
在物业管理中具有多种心理效应的应用，那么，业主可能出现的心理效应包括()。
A:晕轮效应
B:近因效应
C:首因效应
D:移情效应
答案：A,B,C,D
解析：
情感效应即移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。在物业管理中，业主对企业的认知评价主要来自于对基层服务人员的态度和行为的情感体验和印象。
首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。
晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。
心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：①客户服务，②内部管理，③公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。
物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。
业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：①首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，②近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，③晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，④移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。
物业经营管理中，物业管理和设施管理以()管理为主。
A:战略性
B:策略性
C:运行
D:操作
答案：C
解析：
物业经营管理分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次，其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。
客户关系管理(CRM)这一创造性和领先性的管理理念和手段在新时期推动了企业销售与服务组织的日常运作，为市场营销策划提供了定量的、客观的依据，它对企业的作用包括()
A:CRM能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程
B:CRM能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力
C:CRM能够提高企业销售收入
D:CRM能够改善企业服务、提高客户满意度
E:CRM能够满足投资分析工作的需要
答案：A,B,C,D
解析：
客户关系管理(CRM)这一创造性和领先性的管理理念和手段在新时期推动了企业销售与服务组织的日常运作，为市场营销策划提供了定量的、客观的依据，具有以下作用：(1)CRM能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程；(2)CRM能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力；(3)CRM能够提高企业销售收入；(4)CRM能够改善企业服务、提高客户满意度。
建筑排水系统按接纳的废、污水性质不同，建筑排水系统可分为()。
A:生活排水系统
B:医疗建筑用排水系统
C:工业废、污水排水系统
D:屋面雨水排水系统
E:餐饮排水系统
答案：A,C,D
解析：
按系统接纳的废、污水性质不同，建筑排水系统可分为三类：①生活排水系统，排除居住建筑、公共建筑及工厂生活间的废、污水，②工业废、污水排水系统，排除生产过程中产生的废、污水，③屋面雨水排水系统，收集、排除屋面的雨水和冰雪融化水。
关于物业经营管理内涵的说法，错误的是( )。
A:物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务
B:物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理
C:物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动
D:收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报
遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，这属于管理规约中关于（ ）的内容。
A．业主的共同利益
B．物业的使用、维护、管理
C．业主应当履行的义务
D．违反规约应当承担的责任
物业管理师考试真题及答案9节 第9节
某房地产开发企业成立了5年，近3年累计完成房屋竣工建筑面积28万m2，完工规模符合()级资质。
A:一
B:二
C:三
D:四
答案：B
解析：
根据《房地产开发企业资质管理规定》的要求，二级资质需要满足的条件如下：①注册资本不低于2000万元，②从事房地产开发经营3年以上，③近3年房屋建筑面积累计竣工15万m2以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；④连续3年建筑工程质量合格率达100％，⑤上一年房屋建筑施工面积10万m2以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额，⑥有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人，⑦工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，⑧具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，⑨未发生过重大工程质量事故。
一般而言，应优先考虑选用的探测器是( )。
A．感烟探测器
B．感温探测器
C．感光探测器
D．火焰探测器
物业服务企业在领取营业执照之日起30d内，持( )企业法定代表入的身份证明 等资料向当地的房地产主管部门申请资质。
A.营业执照
B．企业章程
C.验资证明
D．业绩证明
E．企业法定代表的身份证明
商品房销售争议包括( )。
A．商品房销售面积争议
B．商品房销售中的设计变更争议
C．商品房销售中的房屋交付时间争议
D．商品房销售中的房屋质量争议
E．商品房价格争议
在业主大会成立前,住宅专项维修资金的使用由物业管理企业( )。
A．提出计划,房地产行政主管部门审核后划拨
B．自行决定
C．与部分业主协商决定
D．与建设单位协商决定
下列属于物业经营管理服务产品的市场定位程序的有()。
A:制定企业发展战略
B:客户心理分析
C:明确产品部门的责任
D:选择目标市场
E:明确竞争优势
答案：B,D,E
解析：
物业经营管理服务产品的市场定位程序如下：①制定竞争目标。竞争目标包括利润目标、销售额目标、市场份额的增长目标等。竞争目标的确定，需要在分析产品定位的目的与动机、分析现状与趋势的基础上作出。②客户心理分析，包括客户的购买动机分析和影响客户购买行为的因素分析。②选择目标市场。市场细分和目标市场选择，可以为企业寻找到市场机会，建立优势，形成经营特色。④明确竞争优势。企业应该了解竞争对手的优劣和竞争对手的产品，通过与竞争对手的比较，建立自己的优势，寻找到占领目标市场的最佳立足点。⑤寻找最佳切入点，企业在明确了竞争优势之后，应该使自身优势与客户的需求结合起来，转化为对客户的吸引力，这就是市场定位。
住宅小区公共收益归人住宅专项维修资金账户后，可以用于()。
A:补贴物业服务费用
B:支付业主委员会的工作经费
C:共有设备的日常养护和维修
D:共有部分的更新和改造
答案：D
解析：
本题考核的知识点为《物业管理条例》创设的法律制度。住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
财务评价指标体系中，反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标是()
A:投资回报率
B:借款偿还期
C:偿债备付率
D:资产负债率
答案：D
解析：
房地产投资清偿能力指标中，资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。
