2021物业管理师真题下载7节 第1节
物业服务成本或者物业服务支出构成一般不包括( )。
A:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等
B:物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
C:物业管理公司向社会捐款的费用
D:物业管理区域清洁卫生费用
刘先生购买了一套位于顶层的商品房，"入住时与物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》和《管理规约》中都明确规定：为维护小区整体形象和相邻住户的安全。业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏。"入住后。刘先生未经物业管理公司同意。擅自封闭了观景阳台并加装防护栏。物业管理公司发现后要求其拆除。刘先生认为：这是自己的房子，自己有权利处理，拒不拆除。物业管理公司决定：对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下，物业管理公司采取了断水、断电、停止服务等系列"制裁措施"。双方矛盾十分尖锐。物业管理公司因此把刘先生告上了法庭。物业管理公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款;刘先生承担此案的诉讼费。请问物业管理公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持?刘先生在此案中的不当之处?物业管理公司在操作中的错误所在?
(1)A.物业管理公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据，应予以驳回;
B.诉刘先生拆除阳台及护栏的请求应予支持;
C.此案的诉讼费应由双方承担。
(2)业主应合理使用房屋，不得损害他人权益和公共利益。刘先生致小区整体形象和相邻住户的安全于不顾，擅自封闭阳台和加装护栏，不仅侵犯了其他相关业主的利益，而且违反了《前期物业管理服务协议》和《管理规约》的约定，行为不当。(3)首先，作为物业管理公司不是行政管理部门也不是执法单位，无权罚款;其次，物业管理公司应依照合同约定，采取协商或司法途径解决矛盾，无权采取停水、停电等方式处理纠纷。
主要是用花岗岩和大理岩石经机械加工而成。
A．石板
B．砖
C．陶瓷
D．砌块
下列属于邀请要约的有( )。
A:广告
B:标价
C:拍卖
D:投标
E:招标
申请人逾期自请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的()倍以下收取登记费。
A:2
B:3
C:5
D:7
答案：B
解析：
申请人申请房屋权属登记，应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费。申请人逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。
2021物业管理师真题下载7节 第2节
与一般管理型物业服务企业相比，专业型物业服务企业具有的优点有（）。
A:能提高管理效率和质量
B:能有效控制和降低管理成本
C:能提高企业的劳动生产率和效益
D:能减少与业主或使用人的矛盾
E:能避免成为诉讼中的被告
下列不属于包干制的物业管理费的构成是()。
A:物业服务成本
B:法定税费
C:人员工资
D:物业服务公司的利润
对物业管理行业实行（ ）制度，严格审查物业服务企业的资质，是现阶段加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、净化物业管理市场的必要手段。
A．政府控制
B．市场优化
C．监督管理
D．市场准入
写字楼物业的特点中，保持产权的( )是写字楼物业保值增值的关键。
A．合理性
B．完整性
C．准确性
D．公平性
根据用电设备在生产和社会生活中的重要性，以及中断供电对人身安全和设备的影响对供电系统提出的不中断供电的要求，对不同的用户一般分为( )个等级。
A．2
B．3
C．4
D．5
2021物业管理师真题下载7节 第3节
我国的房屋权属登记包括（ ）等。
A.总登记
B.转移登记
C.备案登记
D.他项权利登记
E.注销登记
答案：A,B,D,E
解析：
房屋权属登记包括：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等。
保安系统费(F1)中，（ ）为保安系统购置费与安装费之和除以保安系统正常使用年限的数值。
A．保安系统日常运行电费及维修保养费
B．日常保安器材费
C．保安人员人身保险费
D．更新储备金
某小区物业服务中心拟以加班不增员的方式增加对业主的上门维修、保洁等特约服务。这种情况下该项目物业服务经营的可变成本主要有()。
A:公共性物业服务支出
B:人员费用
C:材料费用
D:工具使用费用
E:办公场租费用
答案：A,B,C,D
解析：
本题考核的知识点为可变成本的概念。固定成本是指厂商在短期内必须支付厂房、设备等不能调整的生产要素的费用。固定成本不随产量变动而变动，即使不生产也必须承担这些费用。可变成本是指厂商在短期内所需支付的原材料、燃料、劳动投入等可调整生产要素的费用。可变成本是随产量变动的成本。
关于市场营销组合，说法正确的是( )。
A．是企业市场营销战略的一个重要组成部分
B．市场营销组合因素对企业来说都是“可控因素”，且是一个动态组合
C．是企业为了满足目标顾客群的需要而加以组合搭配、灵活运用的可控制变量
D．产品、价格、渠道、公共关系，即4P组合
E．就是企业根据对市场机会的预测、分析和判断，选择目标市场，并为目标市场安排行之有效的市场营销战略
管理规约由（ ）制定的。
A.开发商 B.政府
C.全体业主 D.物业服务企业
答案：C
解析：
管理规约是由全体业主共同制定的。根据《中华人民共和国物权法》和《国务院关于修改〈物血管理条例〉的决定》（中华人民共和国国务院令第504号）的有关规定，将教材中的“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。
2021物业管理师真题下载7节 第4节
预防性维修的主要几种方式为( )。
A:计划性预防维修
B:状态监测下的预防维修
C:改善性的预防维修
D:周期性的预防维修
E:阶段性的预防维修
物业管理的制度文书种类主要有( )。
A:制度
B:办法
C:守则
D:公约
E:计划
下列关于《中华人民共和国物权法》对建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属的表述，错误的是()。
A:建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外
B:建筑区划内的绿地、道路的土地所有权归业主所有
C:建筑区划内的公共场地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有
D:建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外
1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出的政策是()。
A:统一规划、合理布局、综合开发、配套建设
B:逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点
C:全面开展公有住房向居民和职工出售工作
D:取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化
答案：D
解析：
1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，①取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化，②提出经济适用住房建设方针和政策，为中低收入居民购房铺平了道路，③国家通过提高工资、给职工发放住房公积金和住房补贴，鼓励职工到房地产市场购买住房，全面实现了住房商品化秩序。
某宗物业的正常成交价格为12500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别为()元/m2。
A:2800；2200
B:2325；2675
C:2325；2625
D:2675；2325
答案：C
解析：
交易税费非正常负担的交易。在物业交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等。正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。由题意，卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=2500-2500*7%=2325（元/m2），买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费=2500+2500*5%=2625（元/m2）。
2021物业管理师真题下载7节 第5节
行政机关在执行任务时要依法行政，做到“有法可依，有法必依，执法必严，违法必究”，这种法制的集中性体现了行政管理的( )。
A.执行性
B．政治性
C.权威性
D．法制性
小区会所与一般俱乐部的不同点在于()。
A:小区会所功能更全面
B:小区会所只对业主开放
C:俱乐部偏重于康乐类
D:小区会所是封闭式管理
答案：B
解析：
小区会所是为业主（用户）提供娱乐、休闲活动的场所。与一般俱乐部不同的是，小区会所只对业主开放，这种“特权”时常让业主有种“身份”满足感，并通过尽享会所配套的服务体现出
下列选项中，属于业主共有的是( )。
A．建筑区划内的道路
B．建筑区划内的绿地，城镇公共绿地或者明示属于个人的除外
C．建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房
D．城镇公共道路
E．绿地、道路作为土地上的附着物
维修养护物业应当遵守的规则有（ ）。
A．物业维修养护中业主应当相互配合与协助
B．涉及公共利益与公共安全的物业维修养护
C．保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理
D．全体业主授予物业服务企业行使的管理权利
E．业主承诺按时足额交纳物业服务费
投标文件编写的基本要求是( )。
A．国内物业管理投标书规定使用的货币应为“人民币”
B．确保填写无遗漏，无空缺
C．不可任意修改填写内容
D．报价合理
2021物业管理师真题下载7节 第6节
前期物业合同中关于专项维修资金的主要内容包括这部分资金的( )。
A:保管
B:管理
C:使用
D:缴存
E:续筹
在砌体结构建筑中，墙按受力情况可分为()。
A:承重墙
B:外墙
C:非承重墙
D:实体墙
E:内墙
答案：A,C
解析：
墙按照不同的标准可分类为：①在砌体结构建筑中，墙按结构受力情况，分为承重和非承受重墙两种；②按墙所处位置，分为外墙和内墙；③按构造方式，分为实体墙、空体墙和组合墙三种。
下列净运营收益的计算公式，正确的是（ ）。
A．净运营收益＝潜在毛收入－运营费用
B．净运营收益＝潜在毛收入＋运营费用
C．净运营收益＝有效毛收入＋运营费用
D．净运营收益＝有效毛收入－运营费用
某笔贷款按月还本付息，“年利率12%，每月计息一次”。则名义利率和实际利率分别是()
A:12%，1%
B:1%，12%
C:12.68%,12%
D:12%,12.68%
答案：D
解析：
名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率是指一年内多次复利时？每年末终值比年初的增长率。结合题意，可得：名义利率r=12%，根据实际利率i与名义利率r的关系式，可得：
12.68%。
房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体是( )。
A．写字楼
B．零售商业物业
C.出租型别墅或公寓
D.工业物业
E.政府办公楼
2021物业管理师真题下载7节 第7节
我国建设写字楼时考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，属于()。
A:新型四代写字楼
B:第一代写字楼
C:第二代写字楼
D:第三代写字楼
物业经营管理企业在确定写字楼租金时，关于考虑的因素说法不正确的是（ ）。
A．计算可出租或可使用面积
B．基础租金与市场租金
C．出租单元的面积规划和室内装修
D．租金的收取比例
下列关于商业模式的说法错误的是()。
A:商业模式是“企业战略的战略”
B:从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题
C:广义的商业模式又称为盈利模式
D:商业模式是企业创造价值的核心逻辑
答案：C
解析：
商业模式有广义和狭义之分，狭义的商业模式又称为盈利模式，广义的商业模式是指支持企业盈利模式的客户需求、产品价值、运营结构、合作伙伴及关系资产等一系列商业要素的集成。从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题。商业模式是企业创造价值的核心逻辑，是“企业战略的战略”，它事关行业发展战略的定位、方向、原则和目标，这都决定了必须站在行业发展战略的高度来探讨物业管理的商业模式问题。
房地产间接投资的具体形式包括( )。
A．购买房地产开发企业的股票
B．建设房屋
C．购置土地
D．购置设备
物业管理的市场化特征包括( )。
A．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变
B．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应
C．物业管理活动应遵循市场原则
D．物业管理活动应遵循社会化原则
E．非市场性的房屋管理不属于物业管理
