物业管理师考试答案7章 第1章
房地产业的发展，对住宅区以及其他房屋的管理、维护提出了新的要求，房地产经营管理必须从简单的修修补补、收收租金，转向()的社会服务。
A:专业性、综合性
B:专业性、多功能
C:多样性、专业性
D:综合性、多功能
答案：D
解析：
1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。在这次会议上，侯捷部长在讲话中提出：“房地产业的发展，对住宅区以及其他房屋的管理、维护提出了新的要求，要求房地产的售后服务按照市场经济的模式建立新体制，房地产经营管理必须从简单的修修补补、收收租金，转向综合性、多功能的社会服务。”
危险房屋造成损害事故的法律责任中，房屋使用人、行为人应当承担的民事责任有()
A:有险不查或损坏不修
B:经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效地解除危险措施
C:使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质
D:使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险措施
E:行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋
答案：C,D,E
解析：
危险房屋造成损害事故的法律责任中，房屋所有人应当承担的民事责任：(1)有险不查或损坏不修；(2)经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效地解除危险措施。房屋使用人、行为人应当承担的民事责任：(1)使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质；(2)使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险措施：(3)行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。
前期物业管理服务的对象是（ ）。
A:全体业主
B:建设单位
C:业主大会
D:业主委员会
答案：A
解析：
本题考核的是前期物业管理服务的对象。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。
()是心理过程的动力特征，贯穿于切心理过程的始终，是一切心理过程的共同特性。
A:注意
B:感觉
C:记忆
D:思维
答案：A
解析：
心理过程包括认知过程、情绪情感过程和意志过程。认知过程，又称认识过程，是人们获取知识和应用知识的过程，包括感觉、知觉、记忆、思维、想象和注意等。其中，注意是心理过程的动力特征之一，贯穿于一切心理活动的始终，是一切心理过程的共同特性。
共用题干
一个周末夜晚，住在××大厦东座的业主M小姐进入大堂后处理一件事情。办完事后，发现放在一旁的手袋不见了。手袋中装有刚发的工资和所在公司保险柜的钥匙。管理处领导获悉后，马上来到东座大堂，向护卫员和失主进一步了解有关情况，并当即调看了事发时段的大堂监控录像。从录像中找到了可疑之人，这人顺手拿走M小姐置于一旁的手袋的全过程，在录像中清晰可见。然而遗憾的是，由于摄像镜头位置和角度的局限，录像只显示了可疑人的背影。从背影看可能是设在东座的某公司一员工，但难以进一步确认。失主不希望带来其他麻烦，要求物业处继续帮助查找，而物业处又清楚自己无法动用传讯、侦察等手段进行查证。如何是好呢？物业处出了个奇招：在大堂贴出告示，讲清M小姐的失窃情况，申明可疑人已被摄入监控录像，希望其主动归还手袋，以免闹出更大的乱子。由于住在楼内的人们对大堂的监控设施都有所了解，自然深信不疑。翌日，失主高兴地来到管理处，告知手袋已经被悄悄地还回了，里面的财物丝毫不少，同时，对管理处的巧妙处理赞不绝口。M小姐以前对物业处有诸多意见，但在大厦物业巧妙处理找回手袋后，对物业处感受大为改观，不仅主动交纳了拖欠的物业费，还多次在邻居业主面前夸赞物业处的工作。不仅如此，还推荐该物业公司参加了她朋友的K项目，一5A级智能写字楼的项目投标并成功中标。M小姐认为，该物业这个大厦能做好，那K项目他们也一定能做好。
上面的案例成功地运用了()学科的知识解决了问题。
A:心理学
B:经济学
C:管理学
D:社会学
答案：A
解析：
心理学是研究人的行为和心理活动的规律的科学。
常见的居住心理效应主要有首因效应、近因效应、晕轮效应、移情效应。
M小姐以前对物业处有诸多意见，但在大厦物业巧妙处理找回手袋后，对物业处感受大为改观，不仅主动交纳了拖欠的物业费，还多次在邻居业主面前夸赞物业处的工作——近因效应。不仅如此，还推荐该物业公司参加了她朋友的K项目，一5A级智能写字楼的项目投标并成功中标。M小姐认为，该物业这个大厦能做好，那K项目他们也一定能做好——移情效应和晕轮效应。
常见的业主投诉心理：(1)求尊重心理；(2)求发泄的心理；(3)求补偿心理。
下列选项中，不属于住宅使用说明书中的内容的是（ ）。
A．结构类型
B．违约责任
C．配电负荷
D．装修、装饰注意事项
下列选项中，有关合同要约的表述，不正确的是( )。
A.要约在商品交易中又称为发盘
B.要约指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示
C．发出要约的一方称为受要约人
D.要约就是订立合同的意思表示
三级物业管理企业只可以承接( )万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。
A．5
B．8
C．10
D．20
物业管理师考试答案7章 第2章
业主违规并给其他业主造成损害后果，应由( )承担侵权责任。
A．物业服务企业
B．物业服务企业主管部门
C．违规业主
D．业主大会
共用题干
某物业管理项目经理工作一段时间后发现所管物业项目主要存在以下问题：①基层员工工作不安心、流动性大，影响服务计划的实施。②不少业主对物业服务不理解，认为收费多、服务少，且经常投诉称员工不够热心、技能差。③小区中业主关心集体事物不够，邻里之间缺乏往来，共同议决小区重要事项困难。项目经理根据发现的问题，采取了以下措施：①改善基层员工的薪资待遇，而且重视内在激励，经常对他们予以精神鼓励，及时提供成长、发展、晋升的机会，对积极关心企业，发挥主动创造性尽力做好本职工作的员工，马上给予奖励，建立工作绩效与奖励的客观联系。②通过小区宣传栏、员工口头宣传、用心做好投诉接待等多种方法宣传专业化物业管理的必要性、优势与便利等，增进业主对专业物业管理的理解。③针对员工不够热心、技能差等问题，制定了针对性的培训计划并予以实施，明确员工的工作目标和具体服务要求。同时，对物业服务过程进行监督、检查和反馈，发现员工行为和态度偏差及时加以调试和纠偏，以确保服务按计划和目标进行。④联系当地街道办、居委会、志愿者组织等共同在社区开展活动，鼓励大家平等发表意见、建议，增强小区居民民主议事协商能力，提高小区公共事务决策效率。
项目经理采取的措施②运用的是()知识。
A:心理学
B:公共关系
C:社会组织
D:企业管理
答案：B
解析：
双因素理论，也叫激励保健理论。该理论认为，组织中存在两类性质不同的因素，第一类因素称为激励因素，与工作内容有关，包括工作本身、认可、成就、责任以及成长和发展的机会等；第二类因素称为保健因素，与工作的周围事物有关，包括企业政策和管理、技术监督、薪水、工作条件以及人际关系等。强化理论所体现的是一种工作绩效与奖励之间的客观联系，得到奖励的行为倾向于重复，得不到奖励的行为不予重复。
公共关系是一个组织运用有效的传播手段，使自身适应公众的需要，并使公众适应组织发展需要的一种思想、政策和管理职能。
管理的基本职能包括决策、计划、组织、指挥、协调和控制六项基本职能。针对员工不够热心、技能差等问题，制定了针对性的培训计划并予以实施，明确员工的工作目标和具体服务要求。——计划职能同时，对物业服务过程进行监督、检查和反馈，发现员工行为和态度偏差及时加以调试和纠偏，以确保服务按计划和目标进行。——控制职能
社区治理是指政府、社区组织、居民及辖区单位、营利组织、非营利组织等基于市场原则、公共利益和社区认同，依据正式的法律、法规以及非正式的社区规范、公约、约定等，通过协商谈判、协调互动、协同行动等对涉及社区共同利益的公共事务进行有效管理，有效供给社区公共物品，优化社区秩序的过程与机制。
社区治理的方式是参与、谈判、协调和协同行动，而非单纯听取一方的指挥。
智能建筑通常由( )系统组成。
A:楼宇自动化
B:通信自动化
C:办公自动化
D:智能建筑集成
E:电话公网及广电网络
物业服务合同的标的是( )。
A．物业管理企业提供个体性服务
B．物业管理企业提供的公共性服务
C．业主提供的私人服务
D．业主提供的公共性服务
守则构成一般由( )三部分组成。
A.正文
B.签署
C．标题
D．称呼
E．落款
文化交汇包括( )。
A:文化接触
B:文化冲突
C:文化移植
D:文化融合
E:文化比较
在零售商业物业的租赁中，净租的形式有 （）。
A.租户仅按比例分摊与物业有关的税项
B.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
C.所有的经营费用都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结合部分的维修费用
D.租户仅按比例分摊业主的所有税项
E.租户不分摊税费
答案：A,B,C
解析：
净租的形式一般有以下几种：（1）租户仅按比例分摊与物业有关的税项；（2）租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费；（3）所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。
有关绘制现金流量图的基本规则的表述，不正确的是()。
A:横轴为时间轴，坐标轴上“0”点通常表示当前时点
B:时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始
C:如果现金流发生在计息周期的期中而不是期初或期末，计算时通常采用期初惯例法
D:某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和
物业管理师考试答案7章 第3章
在混凝土中，()起骨架作用。
A:水泥
B:石灰
C:水
D:石子
答案：D
解析：
在混凝土中，砂、石起骨架作用，称为骨料。水泥与水形成水泥浆，水泥浆包裹在骨料表面并填充其空隙。在硬化前，水泥浆起润滑作用，赋予拌合物一定和易性，且便于施工。水泥浆硬化后，则将骨料胶结成一个坚实的整体。
消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，针对易燃易爆物品的特点进行合理配置。一般在住宅区内，多层建筑中每层楼的消防栓(箱)内均配置（ ）瓶灭火器。
A．1
B．2
C．4 ~
D．6
不属于房屋权利人申请房屋所有权变更登记的情况是()
A:房屋所有权人的姓名或者名称变更的
B:房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的
C:房屋面积增加或者减少的
D:所有权人之间分割、合并房屋的
答案：D
解析：
《房屋登记办法》规定，发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：(1)房屋所有权人的姓名或者名称变更的；(2)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；(3)房屋面积增加或者减少的；(4)同一所有权人分割、合并房屋的；(5)法律、法规规定的其他情形。
自动人行道有三种结构，即踏步式、带式和()。
A:水平式
B:倾斜式
C:双线式
D:螺旋式
答案：C
解析：
自动人行道是用于水平和倾角不大于12°输送乘客的固定电力驱动设备。自动人行道有三种结构，即踏步式、带式和双线式结构。目前应用较广泛的是前两种。
按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为( )。
A．定期租赁
B．自动延期租赁
C．意愿租赁
D．百分比租赁
E．不定期租赁
按照写字楼的使用方式划分，为特定用户量身设计建设的、仅供其独占使用的写字楼，属于（ ）写字楼。
A．综合型
B．自用型
C．商住型
D．租售型
下列主体中，不属于行政管理主体的是( )。
A:省市政府
B:乡镇政府
C:省市建设厅(住建委)
D:业主委员会
根据社区管理主体( )划分，可分为社区党政组织、社区自治组织、社区中介组织、业主委员会等。
A．在社区管理中的地位
B．性质
C.特点
D.在社区管理中的作用
物业管理师考试答案7章 第4章
包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出(物业管理服务成本构成)，一般包括( )。
A．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等
B．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
C．物业管理区域清洁卫生费用
D．物业管理企业固定资产折旧
E．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
下列法律关系的种类中，行政法律关系属于( )。
A．平权的法律关系
B．隶属的法律关系
C．保护性法律关系
D．一般的法律关系
20世纪90年代初到《物业管理条例》颁布前，这个阶段的物业管理政策法规主要体现了（ ）的特点。
A．借鉴性
B．完整性
C．针对性
D．单一性
E．过渡性
物业管理常用的档案分类方法为( )。
A．季度分类法
B．年度分类法
C．组织机构分类法
D．问题分类法
E．事故分类法
关于租赁合同生效的说法，正确的是 （ ）。
A.签订租赁合同，并交付标的房屋，合同才能生效
B.签订租赁合同，并交纳合同定金，合同才能生效
C.签订租赁合同，并交纳首期租金，合同才能生效
D.签订租赁合同后立即生效
答案：D
解析：
房屋租赁合同是诺成合同。所谓诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同。而虽然当事人意思表示一致，但还须交付标的物，合同才能成立的，称为实践合同。这种法律上的分类，主要用于确定合同成立的时间。房屋租赁合同是诺成合同，一旦签署，就告成立，而无须出租人腾出空房子或承租人占有房子才算合同成立。
业主的维修养护事项如果需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得()的同意。
A:物业服务企业和政府部门
B:居民委员会
C:建设单位和政府规划部门
D:建设单位和物业服务企业
答案：D
解析：
业主的维修养护事项如果确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业服务企业的同意，以便建设单位和物业服务企业采取必要措施，维护物业管理区域公共场所、道路的安全与正常使用，最大限度的减少给其他业主带来的不便。
租约期满时，租赁管理工作主要集中在()。
A:收取租金
B:房屋空间交付
C:租金结算
D:租约续期
E:房屋空间收回管理
答案：C,D,E
解析：
租约期满时租赁经营管理工作主要有租约续期、租金结算与房屋空间收回等管理内容。A、B两项是租约执行过程中的租赁管理主要工作。
商品房买卖合同应明确( )。
A．房屋租赁
B．商品房销售方式
C．交付使用条件及日期
D．公共配套建筑的产权归属
E．解决争议的方法
物业管理师考试答案7章 第5章
共用题干
荣昌物业服务企业是家具有二级资质的物业服务企业，目前已经承接了4个物业项目，其中有写字楼和住宅小区，管理面积达130万平方米，并且，自于服务质量一直很好，还得到了业主的联名嘉奖。
良好的服务质量是获取顾客的最佳手段，那么，物业服务最显著的特征是()。
A:无形性
B:同时性
C:差异性
D:不可储存性
答案：A
解析：
物业服务的特征包括：①无形性；②同时性；②差异性；④不可储存性；⑤质量评价的主观性，⑥不涉及所有权。其中，无形性是物业服务最显著的特征。
服务营销是企业在充分认识消费者需求的前提下，为充分满足消费者需要在营销过程中所采取的一系列活动。它是种全新营销理念，其基本观念包括如下几个方面：①产品成功售出是销售工作的开始而非结束，②服务是一种重要的营销组合要素，③消费者需要的不仅仅是产品，④员工与顾客的参与对于成功营销至关重要。
实行差异目标市场营销策略，其优点包括：①营销稳定性好。因为满足不同需求，所以就不会因某个细分市场营销不利而影响整个企业营销，②总销售量会增加。因为满足不同的需求可以吸引更多的消费者，③能充分挖掘企业潜力。因为企业在满足种消费需求时，通常会有尚未用完的潜力（包括人、财、物），这些潜力可用于满足其他需求，④易树立企业优越形象。由于企业提供不同产品满足不同消费需求，易使消费者感到企业实力强、服务好，从而在消费者心中树立良好形象。
根据备细分市场的独特性和企业自身的目标没在市场选择中，企业有以下三种的策略可以运用：①无差异目标市场选择策略；②差异目标市场选择策略；③集中目标市场选择策略。
业主对物业的专有部分享有（ ）、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
A．转让
B．占有
C．出售
D．拍卖
下列物业管理投标的主要风险中，属于来自于招标人和招标物业的风险是( )。
A．招标方与其他投标人存在关联交易
B．盲目作出服务承诺
C．项目负责人现场答辩出现失误
D．投标人采取不正当的手段参与竞争，被招标方或评标委员会取消投标资格
写字楼物业管理的工作模式中，( )管理包括吸引和发现可能的租户、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判，以最终签订租赁合同。
A．租户
B．租赁期间
C．租务市场
D．经营状况
代表和维护全体业主共同利益的有效机制是()。
A:物业管理制度
B:业主大会制度
C:业主公约制度
D:业主委员会制度
物业管理活动主要的合同类型中，( )合同是指业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。
A．物业服务
B．物业管理
C．前期物业服务
D.前期物业管理
工业区物业管理公司在管理区域内（ ）。
A．只能使用原有停车场
B．不能建设新的停车场
C．可以规划设计新的停车场
D．不能设立停车场
是指所有人对其物业享有占有、使用、收益、处分的权利。
A．物业权属
B．物业所有权
C．物业权利
D．物业抵押权
物业管理师考试答案7章 第6章
组织结构基本类型中，一般适用于规模较小的、简单组织或较大规模的组织内部的基层单位的是( )。
A:矩阵型组织结构
B:直线型组织结构
C:网络型组织结构
D:树型组织结构
答案：B
解析：
本题考核的是直线型组织结构。职位、部门的不同组合形成了组织结构的不同类型，组织结构的基本类型包括直线型、矩阵型和网络型。直线型组织结构比较简单，呈直线式等级序列。每一层下一级都必须接受上一级的领导，最高领导可直接指挥各层次的职员。一般适用于规模较小的、简单组织或较大规模的组织内部的基层单位，如部队中营以下单位，其功能在于垂直领导，权力高度集中在最高领导者手中，保证集中领导和统一指挥。
新建物业承接检验中过程，物业服务企业对物业进行查验之后将发现的问题提交( )处理。
A．监理单位
B．业主
C．建设单位
D．项目负责人
目前，我国物业服务企业资质等级最高的是()。
A:一级
B:三级
C:甲级
D:A级
答案：A
解析：
本题考核的知识点为物业服务企业的资质等级。物业服务企业资质等级分为一、二、三级。最高资质为一级。
购买物业保险的目的是( )。
A．可抵御意外不幸
B．分散意外损失
C．增强投保人的信用程度
D．可以增强社会防灾救灾力量
下列关于写字楼租金的说法错误的是()。
A:市场租金是在商品租金的基础上，反映物业供求关系而出现的一种租金
B:基础租金是写字楼租赁交换时要维持再生产所确定的最低租金标准
C:商品租金是写字楼租赁价值的体现
D:商品租金承载着以租促售、以租建房、以租养房的目的
答案：B
解析：
成本租金是写字楼租赁交换时要维持再生产所确定的最低租金标准。商品租金作为写字楼租赁价值的体现，承载着以租促售、以租建房、以租养房的目的。市场租金是在商品租金的基础上，反映物业供求关系而出现的一种租金。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第四节。
物业服务企业在策划公共关系活动时，要结合自身周边的实际情况，在实际操作中要充分体现出( )的特征。
A:准确性
B:完整性
C:目的性
D:系统性
下列( )有助于提高工程质量。
A．对物业的建设结构、管线走向等情况了如指掌
B．减少浪费，提升物业品质
C．理顺与环卫、水电、通信等部门之间的关系
D．从业主及管理角度出发使物业的设计更优化
合同法的基本原则不包括()。
A:互惠互利
B:诚实信用
C:公平
D:遵纪守法
答案：A
解析：
《合同法》规定了平等、自愿、公平、诚实信用、遵纪守法和依合同履行义务原则。
物业管理师考试答案7章 第7章
下列关于房地产抵押的说法，错误的是()
A:房地产抵押应当遵循民事法律原则
B:房地产抵押是以转移财产占有权为条件的物权担保方式
C:房地产抵押存在两种特定的抵押情况与方式，一是在建工程抵押；二是预购商品房贷款抵押
D:权属有争议的房地产不得设定抵押
答案：B
解析：
抵押和质押都是《担保法》规定的担保形式，抵押是以不转移财产占有权为条件的物权担保方式，抵押人对抵押财产仍然享有占有权、使用权和经营权。
新建物业承接验收时，物业管理公司应向（ ）索取物业档案资料。
A.业主 B.建设单位
C.施工单位 D.监理单位
答案：B
解析：
承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是在物业建设单位竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。查验的相关资料由建设单位提供，物业服务企业主要是进行必要的复核。
经济利润等于销售收入减去()。
A:会计成本
B:平均成本
C:经济成本
D:机会成本
答案：C
解析：
企业的经济利润是指企业的总收益和总成本的差额（经济利润=销售收入-会计成本-隐合成本=销售收入-经济成本），简称企业的利润。
业主在物业交接后才发现物业质量问题，业主应当依据有关法律法规追究( )的质量责任。
A．物业服务企业
B．开发商
C．建设单位
D．施工单位
物业管理社会化的必要前提是()。
A:现代化大生产的社会专业分工
B:物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离
C:物业的所有权人在社会上选聘物业服务企业
D:物业服务企业能够在社会上找到可以代管的物业
答案：B
解析：
B项物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，A项，现代化大生产的社会专业分工，是实现物业管理社会化的必要条件。CD两项，物业管理社会化，有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业，二是物业服务企业要到社会上去竞聘可以接管的物业项目。
通过现金流量表的分析，可以了解的内容有()。
A:企业的获利能力
B:企业现金的来源与去向
C:企业净现金流量的多少
D:企业财务状况的变动趋势
E:企业现金流量的构成
答案：B,C,E
解析：
通过现金流量表的分析，可以了解的内容有：①企业现金的来源和去向，以及企业的现金增减变动情况如何。②企业现金流量的构成。③企业净现金流量的多少。
风险应对策略一般应包括风险回避、风险转移、风险分担、应急措施以及( )。
A．风险预测
B．风险减轻、风险承担
C．风险决策
D．风险管理
物业组合投资管理的目标是()。
A:物业企业财富最大化
B:风险控制和组合投资回报最大化
C:利润最大化
D:保持物业保值增值
