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物业管理师历年真题解析9辑

发布时间：2021-07-23
物业管理师历年真题解析9辑

物业管理师历年真题解析9辑 第1辑

以下影响物业价格的各种因素中，属于社会因素的是()。

A:物业周边人文环境
B:房地产投机
C:城乡规划
D:时尚风气

答案：B
解析：
(1)影响物业价格的自身因素主要有区位因素、权益因素和实物因素。区位因素包括位置、交通条件、周边配套设置、周边自然与人文环境等。权益因素主要包括该物业上存在的物权种类、城市规划的要求、因相邻关系等各种原因造成的对权利行使的限制。实物因素主要包括物业所处的土地状况、建筑物主体结构及设施设备情况等。(2)影响物业价格的制度政策因素包括房地产制度因素、税收制度因素、金融制度因素、国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地制度、住房制度等。(3)影响物业价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机因素等。(4)影响物业价格的心理因素主要有购买或出售心态、个人欣赏趣味（偏好）、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水或吉祥号码等。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第三节。

房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过()年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。

A:半
B:1
C:2
D:3

答案：C
解析：

业主全权委托物业服务企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务工作。这种物业租赁管理模式称为()模式。

A:转租
B:包租
C:物业服务委托
D:出租代理

答案：D
解析：
出租代理模式是指业主全权委托物业服务企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务工作，物业服务企业只获得租金收入一定比例的代理佣金。该考点来自教材的第四章“物业租赁管理”中的第一节。

房屋租赁合同中，限定承租户使用房屋只能用于特定的使用功能，这类限定性规定包含在( )条款之中。


A.租赁用途 B.房屋的修缮责任
C.转租的约定 D.租赁期限

答案：A
解析：
租赁用途是租赁合同中的一个重要条款，是指合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租货合同。

《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，主要意义在于奠定了物业管理的 ( )法律基础。


A.民事 C.经济
B.行政 D.专业

答案：A
解析：
《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，奠定了物业管理的民事法律基础。

物业管理师历年真题解析9辑 第2辑

商品租金包括的内容有()。

A:折旧费、维修费
B:管理费、投资利息
C:房产税、保险费
D:地租和利润
E:营业税、城市维护建设税、教育费附加

答案：A,B,C,D
解析：
成本租金是最低租金标准，是租赁经营盈利和亏损的临界点，由折旧费、维修费、管理费、利息和税费五项因素组成。商品租金是在成本租金基础上加上保险费、地租和利润八项因素构成。

当事人申请转移登记的，应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起( )日内申请转移登记。

A．10

B．30

C．60

D．90

正确答案：D

设施管理涉及的主要事项包括( )。

A．所有权的费用

B．生活质量

C．作为资产的设施

D．以上全是

正确答案：D

企业创新模式主要有"内生型"创新模式、"外生型"创新模式和( )创新模式三种。

A:"混合型"
B:"市场型"
C:"结合型"
D:"竞争型"

答案：A
解析：

以下关于要约和承诺的说法中，正确的有( )。

A:要约就是订立合同的意思表示，承诺就是对要约的接受
B:要约人在要约中提出合同的基本条件，并表明愿意以此条件订立合同。一旦受要约人同意，合同即成立，双方均应受合同的约束
C:如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为反要约
D:要约一经承诺，合同即告成立
E:承诺是指受要约人按照要约规定的时间和方式，用语言或行为对要约表示部分接受以缔结合同的一种意思表示

答案：A,B,C,D
解析：

物业管理师历年真题解析9辑 第3辑

从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业服务事项具有（ ）特点。


A.临时性B.长期性 C.专项性D.综合性

答案：D
解析：
从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业管理事项具有综合性，不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护，这就使得物业管理服务有别于业主与专业公司之间的专项服务业务委托。

物业经营管理中的战略性工作包括( )。

A．确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合

B．确定战略、确定标准、构建信息基础、预测分析、可行性研究

C．确定成本、确定质量管理目标、构建信息基础、决策分析、进行资产组合

D．确定成本、质量、计划、构建信息基础、决策分析、进行资产组合

正确答案：A

下列哪项不是物业管理最初在欧美国家诞生并得以发展的原因()

A:房屋商品化进程的加快
B:房地产物质形态演变
C:建筑物区分所有
D:业主共同管理物业

答案：A
解析：

物业查验的主要内容包括( )。

A:物业资料
B:园林绿化工程
C:业主资料
D:其他公共配套设施
E:物业共用部位、共用设施设备

答案：A,B,D,E
解析：

除尘器是除尘系统的重要设备，通过除尘器可将排风中的粉尘捕集，使排风中粉尘的浓度降低到排放标准允许值以下，保护大气环境。其中( )除尘器是通过将滤料(纤维、织物、棉布等)做成滤袋，装在箱体内，对含尘气流进行过滤的除尘设备。

A．静电

B．湿式

C．旋风

D．袋式

正确答案：D

物业管理师历年真题解析9辑 第4辑

为避免过分集中入住导致工作的混乱，降低入住工作强度，在向业主发出入住通知书时，应明确告知其入住办理时间，现场亦应有明确标识和提示，以便对业主入住进行有效疏导和分流，确保入住工作的顺利进行的应对办法是( )。

A．人力资源充足

B．资料准备充足

C．分批办理入住手续

D．紧急情况有预案

正确答案：C

()是物业服务企业最为重要的无形资产。

A:信息
B:技术
C:资源
D:品牌

答案：D
解析：
品牌是物业服务企业最为重要的无形资产。品牌的建立需要个长期的过程和艰辛的努力与投入，不同的品牌其价值是不同的。

非业主的专有部分使用人享有的权利主要不包括()。

A:合理利用专有部分的权利
B:接受物业服务的权利
C:执行业主大会和业主委员会依法做出的决定的权利
D:居住利益、相邻权受到侵害时，提起诉讼的权利

答案：C
解析：
非业主的专有部分使用人享有的权利主要包括：(1)合理利用专有部分的权利；(2)合理利用共有部分的权利；(3)接受物业服务的权利；(4)居住利益、相邻权受到侵害时，提起诉讼的权利等。

当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，体现的是合同签订中应遵循的( )原则。

A:主体平等
B:守法和维护社会公益
C:诚实信用
D:合同自由

答案：B
解析：

住宅专项维修资金的交存主体主要包括()。

A:住宅的业主，但二个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外
B:住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主
C:公有住房出售的售房单位
D:小区内全体物业使用人
E:公有住房的购房单位

答案：A,B,C
解析：
住宅专项维修资金的交存主体主要包括三类：①住宅的业主，但个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外，②住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主，③涉及公有住房出售的售房单位。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提职的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

物业管理师历年真题解析9辑 第5辑

商品房建筑面积由()组成。

A:套或单元
B:预测面积
C:实测面积
D:套内建筑面积
E:分摊的共有建筑面积

答案：D,E
解析：
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分分为独立产权，分摊的共有建筑面积面积部分分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

租赁合同的租赁期限不得超过()。

A:30年
B:10年
C:50年
D:20年

答案：D
解析：

资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有（ ）。

A．即期消费损失值

B．投资利润率

C．收益现值

D．通货膨胀率

E．风险因素

正确答案：BDE

房地产价格的形成条件有( )。

A．房地产的需求

B．房地产的有用性

C．房地产的有效需求

D．房地产的相对稀缺性

E．房地产的有效供给

正确答案：BCD

《物业管理条例》强调物业管理是( )，必须遵守市场规则。

①市场行为；②市场关系；③市场活动；④市场竞争；

A．①②④

B．②③④

C．①②③

D．①③④

正确答案：C

物业管理师历年真题解析9辑 第6辑

安全防范工作的检查方法包括()。

A:日检
B:周检
C:月检
D:专项抽检
E:督查

答案：A,B,C,E
解析：
公共安全防范管理服务是物业服务企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动，安全防范工作检查方法包括：①日检；②周检；③月检；④督查。

偿债能力状况修正指标中，流动比率用来判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力。但是该指标若过高，说明企业的资金利用效率比较低下，国际上公认标准比率为200%，我国较好的比率为()左右。

A:100%
B:120%
C:150%
D:180%

答案：C
解析：
偿债能力状况修正指标中，流动比率用来判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力。该指标越高，表明企业流动资产流转越快，偿还流动负债的能力越强。但该指标若过高，说明企业的资金利用效率比较低下。国际上公认标准比率为200%，我国较好的比率为150%左右。

某企业物业服务的预算成本(费用)为100万元，实际成本(费用)为90万元，则该企业的成本(费用)降低率是( )。

A:-11.11%
B:-10%
C:10%
D:11.11%

答案：C
解析：

房地产价格的形成条件有( )。

A．房地产的需求

B．房地产的有用性

C．房地产的有效需求

D．房地产的相对稀缺性

E．房地产的有效供给

正确答案：BCD

室内消火栓栓口处的出水压力超过( )水柱时，应有减压设施。

A:30m
B:40m
C:50m
D:80m

答案：C
解析：

物业管理师历年真题解析9辑 第7辑

投资者的投资行为(或交易)能够实现的基本条件是其所评估的物业( )。

A．具备有用性、稀缺性和有效需求

B．既有使用价值也有交换价值

C．需求大于供给

D．投资价值大于或等于该物业的市场价格

正确答案：D

集体土地转为国有土地后，地上房屋纳人城市房屋管理范围所进行的登记是（ ）登记。


A.初始 B.转移
C.变更 D.原始

答案：A
解析：
初始登记一般有三种情况：（1）新建房屋进行的初始登记；（2）集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记；（3）城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。

管辖区内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应()。

A:将其劝离管辖区
B:通知家属将其领走
C:通知公安机关将其领走
D:将其给予强制限制人身自由
E:通知单位将其领走

答案：A,B,C,E
解析：
治安防范注意事项中，管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其劝离管辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。

房地产的权益包括( )。

A．转让权

B．使用权

C．收益权

D．处置权

E．占有权

正确答案：BCDE

政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但与一般写字楼在（）方面有所区别。


A.建筑规模 B.建筑结构
C.公共性 D.社会性

答案：C
解析：
写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（如电梯、楼梯、卫生间，饮水间、走廊等）构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。

物业管理师历年真题解析9辑 第8辑

国务院在房地产领域颁布的行政法规有()

A:《城市房屋拆迁管理条例》
B:《城市房屋拆迁单位管理规定》
C:《土地管理法实施条例》
D:《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》
E:《城市房屋权属登记管理办法》

答案：A,C,D
解析：
国务院关于房地产颁布的行政法规有《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》等。

物业服务企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入称做( )。

A:物业管理收入
B:物业资产收入
C:物业经营收入
D:物业大修收入

答案：A
解析：
本题考核的是物业服务企业主营业务收入中物业管理收入的概念。物业管理收入是指物业服务企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。

以下对物业管理从业人员应具备的条件的表述，错误的是( )。

A．具有本专业中专毕业以上学历，见习一年期满，经单位考核合格者

B．按国家有关规定已担任本专业初级专业技术职务或通过专业技术资格考试取得初级资格，经单位考核合格者

C．在本专业岗位工作，经过国家或国家授权部门组织的从业资格考试合格者

D．具有个人开办物业服务企业的经验

正确答案：D

致使住房产权多元化格局迅速形成的原因是（ ）。

A．城市住房制度改革

B．城市新建住宅小区物业管理体制的确立

C．个人购房比例的迅猛增加

D．住房装饰装修管理体制的改革

正确答案：C

下列不属于制订管理计划包台的工作步骤的是()。

A:交通与公用设施情况调查
B:确定管理计划目标
C:进行严密的经济论证
D:组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标

答案：B
解析：
制订管理计划一般应遵循如下工作步骤：①市场分析。包括对本地区和周边的市场分析，具体需要调查分析当地人口、经济状况和发展趋势、就业与收入状况、消费水平、产业结构变动、利率水平等。②交通与公用设施情况调查。重点是公共交通和停车场情况，交通布局可能发生的变化等。③同类物业供求关系调查。着重同类物业的供求平衡分析、租售情况分析。④消费者调查、分析。调查潜在消费者收入水平、消费心理、行为与习惯（消费价格区间、消费地点、消费的时间和频率、和谁一起消费等）。在此基础上，确定主要目标消费群体。⑤进行严密的经济论证。全面衡量项目经营周期收支，做出慎重的可行性论证和风险评估。⑥组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标。

物业管理师历年真题解析9辑 第9辑

建筑区划内的事项需由业主共同决定的有( )。

A．制定和修改法律法规

B．制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约

C．选举业主委员会和更换业主委员会成员

D．选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人员

E．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

正确答案：BCDE

下列选项中，属于业主对建筑区划内的共有部分的共有权的有( )。

A．电梯

B．承重墙

C．楼梯

D．水箱

E．水、电、气

正确答案：ACDE

通过( )，可以了解企业起初来抵扣的数额，当期发生的销项税额，当期抵扣情况和未交增值税。

A．应交增值税说明表

B．股东权益增减变动表

C．资产减值准备明细表

D．利润分配表，

正确答案：A

共用题干
2012年12月24日下午，晨光小区业主张某在无车证情况下，强行开车闯进地下车库，造成当时的保安员小李受伤，汽车栏杆损坏。事发后，自于张某态度恶劣，激起小区其他业主的极大不满，报110后，各位业主向警方作证，证实张某的违法行径。最终，警察判定该业主故意伤人和损坏公物罪，已构成执行刑事拘留的条件。但该小区物业服务中心陈主任十分冷静地处理了此事，在张某承认了错误，赔偿了损失并征得受伤保安的认可后，没有要求派出所追究其刑事责任。事后，张某及其家人都十分感激物业的宽容和大度，并诚心诚意地向物业管理人员说：“我欠你们物业的太多，今后我一定要做一个守规矩的好业主。”

某业主新入住晨光小区，物业管理公司以其高昂的精神面貌，热情的态度，优质的服务给其业主留下了深刻的印象，这是影响人际关系的()因素。
A:临近
B:首因效应
C:相似性
D:互补性

答案：B
解析：
人与人第一次交往中给人留下的印象，在对方的头脑中形成并占据着主导地位，这种效应即为首因效应。即最初接触到的信息所形成的印象对人们以后的行为活动和评价的影响，实际上指的就是“第一印象”的影响。人们根据最初获得的信息所形成的印象不易改变，甚至会左右对后来获得的新信息的解释。
影响人际关系的心理效应有：①罗密欧与朱丽叶效应。人性在外力强制条件下很容易引起对立情绪，很可能出现反抗作用，②从众效应。即个体因受到群体的影响而怀疑、改变自己的观点、判断和行为等，以和他人保持一致，③晕轮效应。指人们对他人的认知判断首先是根据个人的好恶得出的，然后再从这个判断推论出认知对象的其他品质的现象。晕轮效应的最大弊端在于以偏概全，日常人际关系中“爱屋及乌”就是最常见的关系状态，④马太效应。在人际关系的建立与维系中，马太效应提醒我们：想在某一个领域保持优势，就必须在此领域迅速做大，⑤皮格马利翁效应。皮格马利翁效应启示：赞美、信任和期待具有一种正能量，它能改变人的行为，⑥首因效应和近因效应。首因效应即最初接触到的信息所形成的印象对人们以后的行为活动和评价的影响，实际上指的就是“第一印象”的影响。近因效应是指在多种刺激一次出现的时候，印象的形成主要职决于后来出现的刺激，即交往过程中，我们对他人最新的认识占了主体地位，掩盖了以往形成的对他人的评价，因此，也称为“新颖效应”。
物业管理是人对人、面对面的服务，它的自身特点决定了沟通和配合是优质服务的必备前提。①物业管理文化塑造社区文化；②物业管理是社区关系的润滑剂；③物业管理是社区文化的附加值。

下列( )不是合同要约的构成条件。

A．要约必须包括合同的主要内容

B．要约必须传达到要约人才能生效

C．要约必须是特定人的意思表示

D．要约人必须承担法律责任

正确答案：D

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