21年物业管理师历年真题9节
21年物业管理师历年真题9节 第1节
某建设项目投资额为5000万元。在计算内部收益率时，当i＝14%，净现值为800万元；当i＝18%，净现值为－200万元。则该建设项目的内部收益率为（ ）。
A．15%
B．18.2%
C．16.6%
D．17.2%
某物业管理企业为更好地应对市场竞争，决策层决定进行一系列改革。公司总裁认为：管理人员的辛勤劳动和创造不能成为过眼烟云，他们的劳动不可能像制造业员工那样量化计酬、也不能像农民那样个体承包，要克服干好干坏都一样的弊端，就必须把他们的功绩记录在案，并增加他们决策的权力。业务档案具有权威性，可以为今后晋升、提工资、奖励提供详实客观的依据，也是企业的财富。建立业务档案后，出现了管理人员自发向上，大家比贡献的局面。
A:激励因素
B:第一层次需要
C:保健因素
D:第二层次需要
赫菠伯格认为，组织中存在两类性质不同的因素，第一类因素称为激励因素，与工作内容有关，包括工作本身、认可、成就、责任以及成长和发展的机会等，第二类因素称为保健因素，与工作的周围事物有关，包括企业政策和管理、技术监督、薪水、工作条件以及人际关系等。
马靳洛将人的需要由低到高分为五层：生理需要-安全需要-社交的需要-尊重的需要-自我实现的需要。其中，第四层次是尊重的需要，包括受人赏识、受人认同和受人尊敬的需要，还包括自尊的需要。
业主是( )。
A．房屋所有人
B．住宅人
C．管理房屋人
D．房屋所有权人
B:30%
C:40%
D:50%
B:内部收益率
C:资本化率
D:基准收益率
是国家通过立法对被保险人因生产、工作中遭受意外事故或职业病伤害提供一定物质帮助以维持其基本生活的一种社会保险。
A．工伤保险
B．养老保险
C．医疗保险
D．失业保险
21年物业管理师历年真题9节 第2节
B:遵守房屋装饰装修规定
C:共用部位共用设施设备的使用规定
D:按设计用途使用物业的规定
E:使用物业的禁止性规定
房屋和设备设施的各种图样、技术资料、使用说明、检修记录档案，以及与物业管理相关的业主情况资料，是进行物业管理与服务的基本条件，以下关于其移交问题的说法，不正确的是（ ）。
A．物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业服务企业移交物业管理资料
B．物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会
C．物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作
D．物业服务合同终止时，物业服务企业有权带走部分物业管理资料
A.居民委员会 B.业主委员会
C.建设单位 D.原物业服务企业
B:业主机动车的保管
C:使用人的人身保险
D:业主财产保管费用
E:物业公共区域公共责任险
B:协议
C:约定
D:证据
下列有关物业的说法中，不正确的是( )。
A．物业价格形成的时间长
B．收益性物业的产权人通常将物业出租给他人使用
C．物业本身的价格叫服务价格
D．物业的区位是指物业的空间位置
21年物业管理师历年真题9节 第3节
制订物业管理方案时应注意成本的控制，下列对成本控制的表述中，正确的有( )。
A．成本费用控制要在充分调动全体职工控制成本费用的积极性的基础上进行
B．成本费用控制应与提供优质的物业管理服务相结合，不能为控制而控制，即不能为降低耗费而不提供或少提供服务
C．在成本控制方案中，应明确规定各部门和有关人员应承担的责任，赋予其相应的权限，并通过考核其责任履行情况，予以相应的奖罚，使成本费用控制的目标及相应的管理措施真正落到实处
D．在成本全面控制的基础上，对一些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本费 用差异（例外情况）应进行重点控制
E．成本费用控制仅仅是对于部分费用支出的控制
B:物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的
C:因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同将自然终止
D:物业服务合同约定的期限未满，一方无正当理由终止合同的
E:物业管理企业如果被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算，物业管理合同自然无法继续履行
物业管理绩效的评价结果中A类的得分为( )。
A．90分
B．95分
C．80分
D．85分
B:内部收益率
C:资本化率
D:基准收益率
房地产开发项目投资费用中的开发直接费包括( )。
A．土地费用
B．前期工程费
C．房屋开发费
D．管理费
E．服务费
B:乡镇政府
C:省市建设厅(住建委)
D:业主委员会
21年物业管理师历年真题9节 第4节
物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括( )。
A．车辆维修员
B．车辆清洗员
C．交通疏导及管理员
D．停车场保洁员
E．停车收费员
B:购房人
C:价格主管部门
D:物业服务企业
B:专有部分和共用部分
C:共用部位、公共设施设备
D:建设单位所移交的部分
写字楼物业经营管理绩效评价的第二类指标是( )。
A．服务满意度
B．物业经济指标
C．管理计划
D．物业品牌化
需求曲线是一条具有( )。
A．负斜率的向左下方倾斜的曲线
B．负斜率的向右下方倾斜的曲线
C．正斜率的向左上方倾斜的曲线
D．正斜率的向右上方倾斜的曲线
B:5
C:10
D:15
21年物业管理师历年真题9节 第5节
下列选项中，( )是设立房地产中介服务机构应具备的条件之一。
A.依法交纳税费
B．有固定的服务场所
C．遵守自愿、公平、诚实信用的原则
D．遵守有关的法律、法规和政策
B:精准营销信息推送
C:打通线上线下营销
D:影响目标消费者购物前的心理路径
政府的作用主要应该体现在( )业主委员会的成立及运作上，以保证业主委员会真正代表全体业主的利益。
A．指导、维护、管理、监督
B．指导、帮助、协调、监督
C．维护、帮助、协调、管理
D．维护、帮助、管理、监督
B:投入、产出的害观比率
C:投入、产出的知觉
D:投入、产出的计划标准
B:房产税
C:企业所得税
D:空置损失
建筑消防给水系统按( )分类，可分为低层建筑消防给水系统和高层建筑消防给水系统。
A．建筑层数或高度
B．供水范围
C．灭火时间
D．灭火方式
21年物业管理师历年真题9节 第6节
房屋租赁的含义包括( )。
A．出租人必须是房尾所有权人
B．出租人必须是所有权人自己
C．出租人、所有权人必须是自然人
D．出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动
E．出租人将房屋出租给承租人使用，包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产
B:通过细致调研和周密探索，设计出有特色的管理方案和操作流程
C:宽松管理
D:提高物业服务人员化解冲突的能力
E:尽量避免不必要的矛盾和麻烦
成本控制的类型中，成本有了( )控制，就能在每一项生产费用发生之前或发生之时加以控制，把它限制在合理范围之内，以达到降低成本的目的。
A．事先
B．事中
C．反馈性
D．防护性
行政组织中处于同一等级的各组成部门之间属于平等、合作与协调关系的组合方式称为( )。
A．行政组织的横向结构
B．行政组织的纵向结构
C．行政组织的扁形结构
D．行政组织的尖型结构
是通风系统的重要组成部分，其作用是输送气体。
A．室内送风口
B．空气分布器
C．百叶风口
D．通风管道
B:房屋安全验收
C:物业管理区域环境验收
D:项目图纸资料验收
21年物业管理师历年真题9节 第7节
B:对投标人及投标书的要求
C:评标标准和评标方法
D:物业服务合同的签订说明
E:物业管理方案
物业管理绩效评价的指标体系中，关于经营亏损挂账比率，下列说法错误的是（ ）。
A．经营亏损挂账比率是企业经营亏损挂账额与年末利润总额的比率
B．经营亏损挂账比率能够深入反映企业资产经营管理中存在的问题
C．运用该指标可以暴露企业经营中的问题，促进企业改善经营管理，增强盈利能力和发展后劲
D．该指标越小越好，零是最佳状态
物业管理企业应当具有独立的法人资格，意味着物业管理企业应当具备的条件有( )。
A．依法成立的物业管理公司
B．有必要的财产或者经费的物业管理公司
C．有自己的名称、组织机构和场所的物业管理公司
D．能够独立承担民事责任的物业管理公司
E．集体所有的物业管理公司
B:物业服务合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同
C:委托合同的目的在于由受托人用委托人的名义和费用处理管理委托人事务
D:物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同
E:物业服务合同是劳务合同，劳务合同的标的是物质成果或物化成果
B:遵守业主大会议事规则
C:交纳专项维修资金
D:交纳未经约定的服务费用
E:接受物业服务企业提供的服务
B:租户
C:市场
D:投资者
21年物业管理师历年真题9节 第8节
偿债能力状况修正指标中，( )比率用来判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力。
A．速动
B．资产损失
C．现金流动负债
D.流动
B:权利和权限
C:认同的标准
D:指导和合法性
下列选项中，登记机关有权注销权属证书的是（ ）。
A．因正当理由不能按期提交证明材料的
B．依法由房地产行政主管部门代管的房屋
C．因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的
D．属于违章建筑的
物业服务企业在领取营业执照之日起30天内，持( )企业法定代表人的身份证明等资料向当地的房地产主管部门申请资质。
A．营业执照
B．企业章程
C．验资证明
D．业绩证明
E．物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同
仔细阅读某小区管理处给上级物业管理公司的建议信，并回答问题。关于解决某小区管理问题的若干建议公司领导：近日，小区14号楼505室业主张先生到我管理处投诉，反映其楼上业主李先生装修房屋导致其卫生间漏水，要求管理处进行处理，管理处当即派维修人员入户检查，确认是李先生装修损坏防水层所致，提出由张先生和李先生自行处理问题，张先生认为管理处工作人员态度消极，维修人员未着工装，对管理处不满，对我公司服务质量提出质疑，并向市晚报写信，引起不良反映，为处理好张先生的投诉，提高小区管理服务水平，维护公司品牌形象，现将我处有关工作情况及改进建议报告如下：一、经复查，张先生家卫生间漏水确属上层业主李先生装修破坏防水层所致，李先生装修时没有到管理处办理手续，也没有在装修时对卫生间防水层进行闭水试验，因此，管理处没有责任处理漏水问题，我们已经告知张先生找李先生自行协商或通过法律途径解决漏水的维修和赔偿问题，并说明管理处不宜出面协调，以免引起不必要的纠纷。二、针对张先生对媒体反映我公司的服务质量问题，我们已经召开了管理处全体人员会议，要求员工不得接受媒体采访，员工工作时也不要回答业主的类似问题，经过一段时间“冷处理”后，这个风波就会过去。三、我公司的维修人员均是经过专业培训的，业务能力较强，但是考虑到维修工作的特殊性，没有给维修人员配发工服，造成部分业主误会，认为工作人员着装不整，素质低下，我们准备近期统一着装规定，并开展一次维修质量月活动，为业主免费进行水电设施的检查，以树立良好形象。四、我公司维修特约服务收费标准是参照周边地区维修公司的标准制定的，基于管理处维修工作人员在完成日常维修养护工作外，还有一定的富余时间，工作量不饱和，有能力多承接业主的特约维修服务。我们建议公司降低维修特约服务收费标准，以增加特约服务的业务量，这样，在工资成本不增加或增加很少的前提下，可增加公司的利润。××小区管理处2010年7月31日
A:公正责任原则
B:过错责任原则
C:公平责任原则
D:无过错责任原则
承诺是重要约人同意要约的意思表示。有效的承诺应具备以下要件：①承诺必须由受要约人向要约人发出，②承诺的内容应当与要约的内容一致，③承诺必须在要约的存续期间内作出。如要约未确定承诺期间，则依对话方式或者非对话方式而分别确定，④承诺必须向要约人作出。《合同法》第二十二条规定：“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”
在常规物业管理中，使用请示应注意的问题不包括( )。
A．必须坚持一事一请示
B．有重要事情时，可以越级请示
C．请示在未获批准前，不得对下属单位发送
D．请示语言既要简明扼要，还要注重行文语气，选用语句要谦敬，分寸得当
21年物业管理师历年真题9节 第9节
B:租赁合同
C:非要式合同
D:单务合同
《物业管理条例》规定，建设单位制定的临时管理规约应当在物业销售之前向物业买受人明示，这里的明示应理解为（ ）。
A．以口头形式向物业买受人告示
B．以书面形式向物业买受人明确无误的告示
C．以转告形式向物业买受人传递信息
D．以广播形式向物业买受人播报告示
根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实存在两种物业服务合同。分别是( )
A．物业服务合同
B．前期物业服务合同
C．后期物业服务合同
D．物业管理合同
E．物业合同
B:20%
C:10%
D:5%
下面对不良物业资产形成的原始原因、推动器、根本原因说法正确的是( )。
A．经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因
B．房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器
C．银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因
D．以上全部正确
工业用地最高出让年限为( )。
A．40年
B．45年
C．50年
D．70年
