物业管理师经典例题9章 第1章
业主和物业服务企业在()的基础上签订物业服务合同。
A:平等
B:自愿
C:等价有偿
D:合理
E:诚实信用
答案：A,B,C,E
解析：
由业主通过市场选聘物业服务企业，并和物业服务企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。
政府通过税收政策，鼓励使用新兴节能环保设备，限制使用原来能耗高的设备，会导致设备的()。
A:第一类有形磨损
B:第二类有形磨损
C:第一类无形磨损
D:第二类无形磨损
答案：D
解析：
本题考核的知识点为设备更新的原因。第一类有形磨损达到一定程度时，整个设备的功能就会下降，导致设备故障频发、运行成本上升，甚至难以继续正常工作，丧失使用价值。第二类有形磨损与生产过程的使用无关，甚至在一定程度上还同使用程度成反比。第一类无形磨损的后果是导致现有设备原始价值部分贬值，设备本身的技术特性和功能，即使用价值并未发生变化，故不会影响现有设备的使用。第二类无形磨损是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的。由于政府节能、环保等政策的调整，通过税费政策，鼓励新兴节能环保设备的使用，限制原来能耗高、污染环境的设备使用，也会导致设备的第二类无形磨损。
偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年()的比率。
A:可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额
B:可用于还款的利润与当期应还本付息金额
C:可用于还本付息的资金与全部应还本付息金额
D:可用于还款的利润与全部应还本付息金额
答案：A
解析：
偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。其计算公式为：偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额。偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。
物业服务收费的原则为( )。
A．合理原则
B．自愿原则
C．公开原则
D．收费与服务水平相适应原则
E．有偿原则
某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万m2，地下2层，部分为配套停车库，部分为机电设备层。整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积为项目占地面积5%，且以本地树种和灌木为主。1至4层为商业裙楼，5层以上为散租写字楼。裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营。物业管理服务由业主聘请的一家物业管理公司承担，出租经营内部区域，由各承租单位自行管理。
问题：
1.节能减排的措施一般可分为技术节能(如投入资金进行设备改造)和管理节能(在管理手段方法等方面上下工夫)。请就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各2项以上(含2项)。
2.该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区文化等内容。相对而言，哪些是管理服务的重点工作?请简要说明理由。
3.在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点。
(1)物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所。
(2)各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务。
(3)百货商场内夜间值班巡视不属于物业管理公司的职责。
(4)写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承担。
(5)大厦屋顶设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任指定账户，由业主委员会管理、支配和使用。
请分别指出上述观点正确与否，并对不当或错误的观点说明理由。
答案：
解析：
1.技术节能措施有：对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平。
管理节能措施如下。
(1)落实组织和管理体系。
(2)加强节能宣传和培训，树立节能意识。
(3)建立能源消耗的计划和考核制度。
(4)在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。
(5)调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间。
(6)合理设定运行参数(如空调温控点)，既保证正常使用功能，又节省能源。
2.房屋维修管理服务、设备设施管理服务和消防管理服务是管理服务的重点工作。
理由：房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一，消防管理服务直接涉及业主的生命财产安全。
3.观点正确与否的判断如下。
(1)不正确。理由：物业服务的消防安全管理涉及整个物业项目。
(2)不正确。理由：物业服务合同是由业主和物业管理公司签订的。
(3)正确。
(4)正确。
(5)不正确。理由：《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理相关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业管理师经典例题9章 第2章
在通用的应用文书中，( )是法定机关与组织按照特定的规范体式、经过一定的处理程序制成，并在特定范围内使用的书面文字资料。
A:行政公文
B:事务公文
C:会议公文
D:制度公文
在物业服务企业发生更迭时，代管的维修资金账目经( )审核无误后，应当办理账户转移手续。
A.业主大会
B．业主委员会
C．物业服务企业
D．物业产权人
物业管理机构更迭时的承接查验的内容有( )。
A．物业资料情况查验
B．物业共用部位、共用设施设备及管理现状查验
C．各项费用与收支情况查验
D．项目机构运行情况查验
E．其他内容查验
通常从()的角度，将其划分成正式结构和非正式结构两类。
A:组织内部各种关系正式与否
B:组织是否营利和是否具有竞争性
C:组织对成员的控制类型
D:组织目标和获利者的类型
答案：A
解析：
通常从组织内部各种关系正式与否的角度，将其划分成正式结构和非正式结构两类。
某住宅项目建筑面积31万m2，具备该项目管理资格的应是( )资质的物业服务企业。
A:一级
B:二级
C:三级
D:三级暂定
物业管理师经典例题9章 第3章
物业服务企业，应依据所经营管理的商业物业的()去选配承租商。
A:规模大小
B:不同层次
C:业主要求
D:发展战略
E:租赁方案
答案：A,B
解析：
物业服务企业，应依据所经营管理的商业物业的规模大小和不同层次去选配承租商。该考点来自教材的第六章“零售商业物业经营管理”中的第四节。
下列选项中，不得列入包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出的内容是( )。
A．物业共用设施的更新费用
B．物业共用设施设备的维护费用
C．物业管理区域秩序维护费用
D．物业服务企业固定资产折旧
物业管理企业在与业主谈判签订《物业管理委托合同》时，可以考虑将整个物业管理服务过程拆分为若干阶段，分别报价，分别谈判。一般可分为( )三个阶段。
A．竣工交接
B．二次装修
C．正式运行
D．招投标
E．前期工作
、物业管理企业的根本任务和基本属性是()。
A.维修
B.管理
C.经营
D.服务
在实际工程中大量采用的“早期发现”探测器是( )火灾探测器。
A．感烟
B．感温
C．感光
D．复合式
物业管理师经典例题9章 第4章
关于可持续发展与物业管理，下列说法正确的是()
A:可持续发展的物业管理，既包括对人居与自然生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用
B:智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，但其高耗能、高成本，使用有待考虑
C:噪声控制是可持续物业管理的重要内容之一
D:要加强雨水、污水的排放、处理和再利用
E:垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用
答案：A,C,D,E
解析：
可持续发展的物业管理是一个内涵深邃、外延广袤的概念，是人性化、生态型的系统工程，既包括对人居与自然的生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用。可持续发展的物业管理，除了常规物业管理内容外，还应融入的要素有：(1)控制空气质量，提高大气洁净度。(2)加强雨水、污水的排放、处理和再利用。(3)垃圾分类处理。垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用。(4)控制噪声。与物业管理有关的噪声源主要有：配套设备（如应急发电机组、中央空调机组等）运行产生的噪声、汽车启停刹和各类防盗报警设备误报产生的噪声、农贸集市噪声等。(5)建立生态绿化系统，美化住区环境。(6)注重采用新型建材饰材和自然能源。(7)提高物业管理的信息化水平。智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，对降低能耗和管理成本等都有重要的意义。
对于房屋及设施设备维修养护计划实施中的修前预检的步骤来说，其下列属于使用和维护人员介绍对象目前的技术状态和主要缺陷与进行运行检查，开动设备，观察运行情况两步骤之间的步骤是( )。
A:进行外观检查，如磨损、油漆及缺损情况等
B:预检完毕后，将记录进行整理，编制维修工艺准备资料
C:按部件解体检查
D:使用和维护人员介绍对象目前的技术和主要缺陷
房地产中介服务的特点不包括()。
A:人员特定
B:对象特定
C:服务有偿
D:委托服务
答案：B
解析：
房地产中介服务具有人员特定、委托服务、服务有偿的特点。
火灾保险的除外责任包括( )。
A．保险标的自身变化、自身发热或烘焙所致的损失
B．由于地震、飓风、洪水、冰雹等自然灾害以及战争、暴乱、罢工等战争或政治风险
C．闪电所造成的保险标的物的损失负赔偿责任
D．直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染
E．投保人的故意行为或重大过失
临时管理规约规定，业主使用物业应当遵守的规则包括()
A:遵守相邻权规定
B:遵守房屋装饰装修规定
C:共用部位共用设施设备的使用规定
D:按设计用途使用物业的规定
E:使用物业的禁止性规定
答案：A,B,C,E
解析：
临时管理规约规定，业主使用物业应当遵守的规则包括：遵守相邻权规定、遵守房屋装饰装修规定、共用部位共用设施设备的使用规定和使用物业的禁止性规定。
物业管理师经典例题9章 第5章
根据我国《公司法》和《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业的设立程序分为工商注册登记和( )阶段。
A．组织机构设置
B．公司章程审批
C．资产评估
D.资质审批
通常写字楼租金调升每次上调幅度尽量控制在()之间。
A:1%～3%
B:3%～5%
C:5%～7%
D:7%～10%
答案：B
解析：
一般情况下，写字楼租金的小幅调升不但可以提高项目收益，同时还可以提升项目的市场形象。价格上调前期，可以适当地给予承租人一定的优惠政策来缓冲，通常每次上调幅度尽量控制在3%～5%之间。
客户希望听到“我会优先考虑处理您的问题”，体现了客户( )的需求。
A．需要服务人员专业化
B．需要迅速反应
C．需要被倾听
D．需要被关心
在物业使用和维护中，各方面反映比较不强烈的问题为( )。
A．公共建筑
B．共用设施改变用途问题
C．业主年龄、姓名
D．供气、供热、通信
共用题干
物业管理在我国处于从无到有，从小到大，从不规范到逐步规范的发展过程，一直都在摸索中寻求物业管理的科学发展模式。北京某物业服务企业针对业主和使用人对企业物业管理相关费用开支的情况不太满意的情况，推出物业管理服务承诺制度和财务公开制度，深受业主的信任和支持。该企业同时还主动提出实行酬金制的物业管理收费办法，不仅有利于企业强化成本控制，也可更进步取信于业主和使用人。
要实现物业管理的科学发展，从管理者角度来讲，任何个组织的管理者都需要做好()工作。
A:制定目标
B:从事组织工作
C:从事激励与沟通工作
D:建立绩效衡量标准
答案：A,B,C,D
解析：
作为个管理者需要承担管理责任，完成各种各样的管理活动。如果从管理角度来讲，任何个组织的管理者都需要做好五个方面的工作，即五项基本作业：①制定目标；②从事组织工作；③从事激励与沟通工作；④建立绩效衡量标准；⑤培养人才（包括自己）。
物业服务企业应树互“以顾客满意为中心”的服务营销理念，要把“顾客满意”作为开展服务营销工作的出发点和立足点，把顾客是否满意作为衡量管理与服务工作成败与好坏的首要标准。
管理的基本特征：①管理是为了实现组织未来目标的活动，②管理工作存在于组织中，组织是管理的“载体”，管理的产生来自社会活动组织的要求，③管理的核心是妥善处理各种人际关系和社会关系，④管理工作的本质是协调
物业管理师经典例题9章 第6章
划分物业管理区域不考虑的因素是()
A:物业的共用设施设备情况
B:建筑物的规模
C:社区建设情况
D:业主构成情况
答案：D
解析：
《物业管理条例》规定：物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。
房地产开发项目投资费用中的开发直接费包括( )。
A．土地费用
B．前期工程费
C．房屋开发费
D．管理费
E．服务费
出租房屋的正常维修义务应由( )承担。
A:出租人
B:承租人
C:委托人
D:物业服务企业
物业共用设施设备承接查验的主要内容有()。
A:低压配电设施、柴油发电机组
B:电气照明、插座装置，防雷与接地
C:给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统
D:排烟送风系统、安全防范系统、采暖和空调
E:停车场、物业大门、治安岗亭、运动场地
答案：A,B,C,D
解析：
物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：低压配电设施，柴油发电机组，电气照明、插座装置，防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。E项属于其他公共配套设施。
统计调查按照( )分为统计报表和专门调查。
A:调查的组织形式
B:搜集资料方式不同
C:总体范围的大小
D:调查的形式
物业管理师经典例题9章 第7章
物业管理师应具备的执业能力是（ ）。①掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识；②具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识；③能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定；④具有丰富的物业管理实践经验。
A．①②
B．①②③
C．②③④
D．①②③④
成熟的园区建设，往往在()阶段就引入物业服务企业。
A:招标阶段
B:设计阶段
C:施工阶段
D:入驻阶段
答案：B
解析：
成熟的园区建设，往往在设计阶段就引入物业服务企业，以便从后期园区使用和物业管理服务角度对设计提出建议和意见。
成本控制的主要对象是( )。
A．主要费用中固定费用
B．主要费用中的变动费用
C．次要费用中的固定费用
D．次要费用中的变动费用
根据群体的( )分类，可分为项目群体、友谊群体、兴趣群体、协会群体等。
A．任务性质
B.任务特点
C.形成方式
D．组织特点
物业绩效评价修正指标中，盈利能力状况修正指标包括()。
A:流动比率
B:应收账款周转率
C:成本费用利润率
D:盈余现金保障倍数
E:营业额增长率
答案：C,D
解析：
盈利能力状况修正指标包括：①销售（营业）业务利润率，②盈余现金保障倍数，③成本费用利润率；④资本收益率。
物业管理师经典例题9章 第8章
物业管理三级服务标准的基本要求包括( )。
A．管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情
B．按合同约定规范使用住宅专项维修资金
C．公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录
D．根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目
E．管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书
关于物业管理的说法，错误的是( )。
A:物业管理属于第三产业
B:物业管理是服务性行业
C:物业管理属于房地产行业
D:物业管理的性质是公益性的公共服务活动
以下公式中正确的是()。
A:营运资本=总资产-总负债
B:营运资本=长期资产-长期负债
C:营运资本=流动资产-流动负债
D:营运资本=固定资产-流动负债
答案：C
解析：
营运资本=流动资产-流动负债。该考点来自教材的第九章“财务管理与绩效评价”中的第一节。
市场分析在开发过程中，能帮助（ ）选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型，向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款、寻找投资合作伙伴
A．使用者和租户
B．物业管理者
C．营销经理
D．开发商
只有接受邀请的企业才是合格的( )。
A．投标人
B．招标人
C．产权人
D．企业人
物业管理师经典例题9章 第9章
房地产业的发展，对住宅区以及其他房屋的管理、维护提出了新的要求，房地产经营管理必须从简单的修修补补、收收租金，转向()的社会服务。
A:专业性、综合性
B:专业性、多功能
C:多样性、专业性
D:综合性、多功能
答案：D
解析：
1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。在这次会议上，侯捷部长在讲话中提出：“房地产业的发展，对住宅区以及其他房屋的管理、维护提出了新的要求，要求房地产的售后服务按照市场经济的模式建立新体制，房地产经营管理必须从简单的修修补补、收收租金，转向综合性、多功能的社会服务。”
为了给物业管理的实施提供基础性条件，《物业管理条例》明确了物业管理用房的()
A:所在地和用途
B:权属和用途
C:归属和用途
D:所在地和归属
答案：B
解析：
为了给物业管理的实施提供基础性条件，《物业管理条例》第三十八条明确了物业管理用房的权属和用途。
财务效益状况修正指标中，( )是指物业服务企业一定时期的主营业务利润同主营业务收入净额的比率。
A．盈余现金保障倍数
B．主营业务利润率
C．成本费用利润率
D．营业增长率
《物业管理条例》规定业主委员会成立后应当向物业所在地的( )备案，以便政行政主管部门对业主委员会的情况进行必要的了解和掌握。
A．省级人民政府房地产行政主管部门
B．区、县人民政府房地产行政主管部门
C．区、县人民政府工商行政主管部门
D.区、县人民政府民政府
住宅专项维修资金代收代管单位未按规定定期向业主公布住宅专项维修资金的交存、使用和增值收益等情况的，由( )责令改正，给予警告，并可处以3万元以下罚款。
A．房地产中介服务机构
C．建设主管部门
B．物业服务企业
D．房地产主管部门
E．财政部门
