物业管理师考试试题及答案8节 第1节
下列( )属于构成建筑形象的因素。
①立面构图；
②细部处理；
③内部空间组合；
④材料的色彩；
⑤质感；
⑥体形；
A．①②③④
B．①④⑤⑥
C．①③④⑤
D．①②③④⑤⑥
新设立的物业服务企业持营业执照和()向房地产主管部门申请资质。
A:企业章程
B:物业服务合同
C:物业管理方案
D:企业法定代表人的身份证明
E:验资证明
答案：A,D,E
解析：
新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市人民政府房地产主管部门申请资质：(1)营业执照；(2)企业章程；(3)验资证明；(4)企业法定代表人的身份证明；(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
合同履行中的抗辩权包括()。
A:同时履行抗辩权
B:先履行抗辩权
C:不安抗辩权
D:后履行抗辩权
E:先诉抗辩权
答案：A,B,C
解析：
抗辩权，是在符合法定条件时，一方得对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其情务的权利。合同履行中的抗辩权有三种：①同时履行抗辩权，②先履行抗辩权，③不安抗辩权。
下列选项中，可以转让房地产的情况是( )。
A．达不到法定条件的房地产
B．依法收回土地使用权的
C．依法登记领取权属证书的
D．权属有争议的
典型紧急事件包括( )。
A．急救
B．气体燃料泄漏
C．电力故障
D．高空坠物
E．交通意外
对新建物业承接查验中发现的问题，不属于一般处理程序的是()。
A:收集整理存在问题
B:处理方法（由建设单位提出处理方法，物业服务企业可提出相应整改意见）
C:跟踪验证
D:负责监控整改质量
答案：D
解析：
对于承接查验发现的问题，一般的处理程序是收集整理存在问题、处理方法和跟踪验证。
关于认真履行合同的内容，正确的有()。
A:加强合同观念、诚信履行合同，是提高物业管理从业人员职业道德的重要手段
B:重视物业服务合同的宣传和解释
C:制定物业服务计划和实施物业管理，须以物业服务合同约定为基础
D:切实履行物业服务合同约定的义务，履行中发现不适当的条款约定，应及时与对方当事人协商变更
E:物业服务合同内容草率、虚夸
答案：A,B,C,D
解析：
加强合同观念，诚信履行合同，是提高物业管理从业人员职业道德的重要手段，物业管理从业人员应做好以下工作：①重视物业服务合同的宣传和解释，②制定物业服务计划和实施物业管理，必须以物业服务合同约定为基础，③切实履行物业服务合同约定的义务，履行中发现不适当的条款约定，应当及时与对方当事人协商变更，并签订补充协议，不能单方面擅自终止履行或改变履行方式；④物业服务合同履行中，若发生违约事项，双方当事人应当依据合同约定和法律规定及时进行处理，保证物业服务合同的安全、适当履行。
物业管理师小王为了提高工作技能而参加了市劳动技能大赛，并取得冠军。这体现了()。
A:基本社会化
B:重新社会化
C:继续社会化
D:再社会化
答案：C
解析：
继续社会化着眼于人的完善，再社会化着眼于人的改造。
物业管理师考试试题及答案8节 第2节
下列说法错误的是( )。
A．物业管理档案是直接汇载物业及物业管理各个方面的历史记录
B．年度分类法是根据形成和处理文件的年度，将全宗内档案归为一类的方法
C．组织机构分类法是按照立档单位的内部组织、机构，把全宗内的档案分成各个类别的方法
D．物业管理企业档案的分类应根据企业自身的情况和档案管理的要求，采用相应的分类方法
写字楼、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过()活动.为业主或投资者创造利润和回报。
A:物业运行管理
B:物业经营管理
C:物业服务管理
D:物业资产管理
答案：B
解析：
写字楼、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。
某建筑物的建筑面积100m2，单位建筑面积的重置价格为5500元/m2，判定其有效年龄为20年，经济寿命为50年，残值率为5%。采用直线法计算的该建筑物的年折旧额为( )元。
A．11000
B．10450
C．26125
D．27500
对于重要的建筑和高层建筑，其屋面防水的设防要求是()防水设防。
A:三道或三道以上
B:二道或二道以上
C:一道
D:二道
答案：D
解析：
屋面防水等级和设防要求如表10-2所示。
业主故意违反物业管理秩序，并给其他业主造成损害后果的，业主大会和业主委员会可以追究其()。
A:刑事责任
B:违约责任
C:行政责任
D:侵权责任
答案：D
解析：
物业服务企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违反公共秩序并给其他业主造成损害后果的业主：业主大会和业主委员会可以依照《民法通则》、《物权法》等法律规定和管理规约的约定，追究违规业主的侵权责任；物业服务企业可以依据《合同法》、《物权法》和物业服务合同的约定，追究违规业主的违约责任。
《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为( )万元人民币，物业服务企业作为服务性企业应符合此规定。
A:10
B:20
C:30
D:50
零售连锁店通常很少自己拥有物业，而是倾向于租用场所，这所体现企业物业资产管理的步骤是（ ）。
A．建立合理的物业资产管理机构
B．适时处置资产并获得收入
C．进行多样化的物业投资
D．结合企业主营业务选择物业占用形式
对刑事案件的主要应对措施叙述正确的有( )。
A:物业管理单位或控制中心接到案件通知后，应立即派有关人员到现场
B:如证实发生犯罪案件，要立即拨打110报警，并留守人员控制现场，直到警方人员到达
C:允许部分人在警方人员到达前触动现场任何物品
D:若有需要，关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止疑犯乘机逃跑
E:积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作
物业管理师考试试题及答案8节 第3节
国家设立城市规划管理部门，依据国民经济和社会发展规划，以及当地的( )，负责编制城市规划。
A．自然环境
B．资源条件
C．历史情况
D.现状特点
E.文化素质
实行一级成本核算的物业管理企业，可不设间接费用，有关支出直接计入( )。
A．管理费用
B．财务费用
C．成本
D．费用支出
“积极配合相关部门做好法律政策宣传教育”，符合()的要求。
A:出入管理
B:配合政府开展社区管理
C:安防系统的使用、维护和管理
D:施工现场管理
答案：B
解析：
配合政府开展社区管理要求：①物业服务企业在社区组织重大活动时，应及时知会辖区派出所及社区居委会，相互协调，避免发生意外事故；②物业管理辖区内发生治安或意外事故时，应及时通知相关部门，并协助做好调查取证及善后处理工作；③积极配合相关部门做好法律政策宣传教育。
美国物业经理职位层次划分为( )。
A．资产经理
B．物业经理
C．楼宇经理
D．前面三项都是
根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，投标人可以()。
A:联合其他人投标
B:向招标人获取潜在投标人的情况
C:以他人名义投标
D:互通投标信息
答案：A
解析：
《前期物业管理招标投标暂行办法》规定了以下投标禁止行为：(1)投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标；(2)投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益；(3)投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益；(4)禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
对拒不交费的业主，物业服务企业有权()。
A:依法追索
B:停水、停电
C:向人民法院起诉
D:依据物业服务合同的约定，通过仲裁解决
E:采取措施胁迫业主交费
合同法的最高要求是( )。
A．诚实信用
B．合同自由
C．主体平等
D．守法和维护社会公益
一般意义上的资产管理，由管理和()组成。
A:保值增值服务
B:经营
C:客户服务
D:资产运营
物业管理师考试试题及答案8节 第4节
( )是指因未来的不确定性所带来的可能损失，是收益或结果偏离期望值或平均值的可能性。
A:风险
B:物业管理风险
C:管理风险
D:提前介入风险
物业管理项目机构想为保安宿舍安装空调，要用“请示”。“请示”是( )。
A．下行文或后行文
B．下行文或外行文
C．上行文或前行文
D．上行文或内行文
出售公有住房的，业主按照所拥有物业的()交存住宅专项维修资金。
A:使用面积
B:套内建筑面积
C:共有建筑面积
D:建筑面积
根据( )不同，投诉分为有效投诉和无效投诉。
A:投诉的方式
B:投诉的受理性质
C:投诉的性质
D:投诉的主体
房地产具有各异性，这种差异往往最终反映在( )方面。
A．管理成本
B．租金水平
C．出租率
D．收益状况
E．服务费
从现象上看，商业模式是企业()的问题。
A:“卖什么”
B:“产多少”
C:“产什么”
D:“怎么卖”
E:“挣多少”
答案：A,D,E
解析：
从现象上看，商业模式是企业“卖什么”，“怎么卖”和“挣多少”的问题；从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题。
在具体的租约中，最常见的代收代缴费用项目包括()。
A:房产税
B:保险费
C:水、电、煤气等资源使用费
D:设备使用费
答案：C
解析：
在写字楼的租赁合同中，“毛租”的方式不多见，常采用“净租”的方式。在具体的租赁合同中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在承租人间按比例分摊计算的方式。最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、气等能源的使用费。
反映企业收益对偿付债务利息的保障程度和企业偿债能力的是()。
A:资产积累率
B:已获利息倍数
C:现金流量表
D:利润率
答案：B
解析：
已获利息倍数是指企业一定时期的息前税前利润总额与利息支出的比值。该指标反映了当期企业收益是所需支付的债务利息的多少倍，从偿债资金来源角度考察企业债务利息的偿还能力。已获利息倍数充分反映了企业收益对偿付债务利息的保障程度和企业的债务偿还能力。
物业管理师考试试题及答案8节 第5节
在确定写字楼租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个()
A:附加租金
B:基础租金
C:毛租金
D:净租金
答案：B
解析：
在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。当算出的基础租金高于市场租金时，物业经营管理企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。
首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议均由( )负责筹备和召集。
A．业主大会的监督者
B．业主
C．业主代表人
D．业主委员会
前期物业管理招标人在发出招标公告或发出投标邀请书的10日前，向房地产行政主管部门备案应提交的资料有()。
A:与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件
B:招标公告或者招标邀请书
C:招标文件
D:评标委员会组成名单
E:风险说明书
答案：A,B,C
解析：
备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：①与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件，②招标公告或者招标邀请书，③招标文件；④法律、法规规定的其他材料。
以下指标中，属于用来考察项目盈利能力水平的指标是( )。
A．投资回报率
B．借款偿还期
C．资产负债率
D．偿债备付率
物业经营管理市场细分的方法有()因素法。
A:诱导
B:单一
C:综合
D:系列
E:体系
答案：B,C,D
解析：
市场细分的方法：(1)单一因素法；(2)综合因素法；(3)系列因素法。
()是企业同时以几个细分市场为目标，分别设计产品及营销方案的市场营销策略。
A:无差异营销
B:精细化营销
C:差异性营销
D:集中性营销
答案：C
解析：
差异性营销是指企业同时以几个细分市场为目标，分别设计产品及营销方案，以满足不同细分市场的需求，无差异营销是指企业不考虑细分市场的差异性，对整个市场只提供种产品。企业的产品针对的是客户的共同需求而不是不同需求，集中性营销是指企业将整体市场细分后，只选择其一个或少数几个细分市场作为目标市场，制订一套营销方案，集中企业资源在目标市场上开展高度专业化经营。
是为了提高周界安全防范的可靠性，传感器安装在围墙或栅栏上及地层下。
A．玻璃破碎报警器
B．开关报警器
C．周界报警器
D．光波报警器
下列风险中，属于房地产投资的系统风险是（）风险。
A:收益现金流
B:未来经营费用
C:利率
D:资本价值
物业管理师考试试题及答案8节 第6节
下列关于住宅专项维修资金监督管理的说法正确的有()。
A:住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督
B:住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定
C:住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照时政部门的有关规定执行
D:财政部门负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督
E:住宅专项维修资金的管理和使用，应当及时在房地产主管部门备案
答案：A,B,C,D
解析：
E项，住宅专项维修资金的管理和使用，经业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。
共同契约要在单个业主利益的()与整体业主利益的协调性之间实现均衡。
A:分散性
B:整体性
C:完善性
D:统一性
答案：A
解析：
共同契约必然要在单个业主利益的分散性与整体业主利益的协调性之间实现均衡，业主加入共同契约就意味着要遵守少数服从多数的原则。
下列关于商品房销售的说法，错误的是()
A:商品住宅按套销售，不得分割拆零销售
B:房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人
C:房地产开发企业可以向购房人承诺，为购房人出租经营所购商品房并按时向购房人支付租金
D:房地产开发企业不得采取返本销售方式销售商品房
答案：C
解析：
无论商品房预售与现售，都必须遵守以下原则：(1)商品住宅按套销售，不得分割拆零销售；(2)商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业服务企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业服务企业订立有关物业管理的协议；(3)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；(4)房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；(5)房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
国家标准《标点符号用法》中共有常用的标点符号十六种，分点号和标号两大类，属于标号的是( )。
A:逗号
B:省略号
C:顿号
D:冒号
答案：B
解析：
本题考核的是应用文书的基础知识中，正确使用标点符号的概述。标点符号简称标点，是辅助文字记录语言的符号，是现代书面语言的有机组成部分。标点符号的作用，大体上有三个方面：第一，表示停顿;第二，表示语气，标明句子是陈述语气、疑问语气，还是感叹语气;第三，标示句子中某些词句的性质。国家标准《标点符号用法》中共有常用的标点符号十六种，分点号和标号两大类。点号七种，标号九种。点号又分句中点号(逗号、顿号、分号和冒号四种)和句末点号(句号、问号和叹号三种)。标号包括引号、括号、破折号、省略号、着重号、连接号、间隔号、书名号和专名号。
某家庭以30万元购买一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元。则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少()元。
A:544.10
B:556.00
C:1776.32
D:2109.38
答案：B
解析：
具体计算过程如下：①n1=15*12=180个月，n2=5*12=60个月，i=6%/12=0.5%;②初始抵押贷款数额为30万元，③该家庭月还本付息额为:A=P*i/[1-(1+i)-n]=30*05%/[1-(1+0.5%)-180]=0.2530（万元），④第6年初尚未偿还折抵押贷款本金额为：P=(A/i)*[1-(1+1)-n]=（0.2530/0.5%）*[1-(1+0.5%)-(180-60)]=22.77（万元）;⑤当该家庭在第6年初一次偿还本金5万元后，则在第6年初尚未偿还抵押贷款本金数额为22.77-5=17.77（万元），⑥从第6年开始该家庭月还本付息额为：A1=P1*i/[1-(1+i)-n]=17.77*0.5%/[1-(1+0.5%)-120]=0.1974（万元）;⑦从第6年开始的月还本付息额将减少：2530-1974=556（元）。
以下不属于《物业管理条例》立法宗旨的是( )。
A．规范物业管理活动
B．改善人民群众的生活和工作环境
C.维护当事人合法权益
D.培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用
通常状况下，()选聘物业服务企业开展工作，物业服务合同在业主大会和物业服务企业之间签订。
A:业主、业主大会
B:业主、业主委员会
C:业主、社区居委会
D:社区居委会、业主委员会
答案：A
解析：
通常状况下，业主、业主大会选聘物业服务企业开展工作，物业服务合同在业主大会和物业服务企业之间签订。
物业管理绩效评价的主要方法是()。
A:功效系数法
B:综合分析判断法
C:隶属度赋值法
D:经验分析判断法
答案：A
解析：
本题考核的知识点为物业管理绩效评价的主要方法。物业管理绩效评价的主要方法是功效系数法，用于计量指标的评价计分；辅助方法是综合分析判断法，用于评议指标的评价计分。
物业管理师考试试题及答案8节 第7节
物业巡视人员发现某栋高层楼道里有较大量木材、旧家具等杂物堆放，有些楼层的杂物堆放已经遮挡住了消防设备。物业巡视人员意识到了’事态的严重性，当即告知业主移聆这些杂物。
根据以上案例，回答5~10题：
消防工作的指导原则是什么?
正确答案：
消防工作的指导原则是“预防为主，防消结合”。
二级资质的房地产开发企业的注册资本不得低于( )万元。
A．1000
B．2000
C．3000
D．4000
在租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当（ ）。
A．履行新增租赁合同的规定
B．继续履行原租赁合同的规定
C．履行重新签订租赁合同的规定
D．履行政府规定租赁合同的规定
下列不属于关于动机因素的是( )。
A．决定人行为的方向
B．人的意志程度
C．坚持的水平
D．努力的水平
客户希望听到“我会优先考虑处理您的问题”，体现了客户( )的需求。
A．需要服务人员专业化
B．需要迅速反应
C．需要被倾听
D．需要被关心
是物业管理社会化的必要前提。
A．物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离
B．物业的经营权和管理权相分离
C．现代化大生产的社会团队合作
D．现代化大生产的社会专业分工
概括地说，物业管理服务的内容包括()。
A:对房屋及配套的设施设备进行维修、养护、管理
B:维护相关区域内的环境卫生和秩序
C:对相关场地进行维修、养护、管理
D:对辖区内邻里关系的协调处理
E:对管理区域内空闲资产的经营
答案：A,B,C
解析：
物业管理服务是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性服务。概括地说，包括以下两方面的内容：①对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，②维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。
选择租户过程中最复杂的工作之一就是确定建筑物内是否有足够的空间来满足某一特定租户的需求。一般来说，为每个办公室工作人员提供( )m2的单元内建筑面积比较合适。
A．1～5
B．5～10
C．15～20
D．20～25
物业管理师考试试题及答案8节 第8节
下列属于物业服务企业二级资质条件的是()
A:注册资本人民币在50万元以上
B:注册资本人民币在300万元以上
C:物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人
D:物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
E:管理两种类型以上物业
答案：B,C,D,E
解析：
物业服务企业二级资质的条件有：(1)注册资本人民币300万元以上。(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：①多层住宅100万m2：②高层住宅50万m2；③独立式住宅（别墅）8万m2；④办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
建设部依据《城市房地产管理法》制定并颁布《城市房地产中介服务管理规定》的目的是( )。
A．加强对房地产中介服务的管理
B．维护房地产市场秩序
C．保障房地产活动当事人的合法权益
D．以上三项都正确
下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有（）
A.由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用
B.管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动
C.物业服务企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计
D.物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担
E.物业服务费用中不包括法定税费
答案：A,D
解析：
物业服务费用包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记是()。
A:移登记
B:原始登记
C:初始登记
D:总登记
商业辐射区域通常被分为（ ）。
A．宏观区域、中观区域和微观区域
B．主要区域、次要区域和中观区域
C．重要区域、发展区域和边界区域
D．主要区域、次要区域和边界区域
黏液质的人( )。
A．性情急躁，动作迅猛
B．性情活跃，动作灵敏
C．性情沉静，动作迟缓
D．性情脆弱，动作迟缓
关于房地产抵押的一般规定，下列说法错误的有()。
A:抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押
B:抵押人可以将几宗房地产一并抵押，但不可将一宗房地产分割抵押
C:房地产已抵押的，再次抵押前，抵押人可以不将抵押事实告知抵押权人
D:房地产已抵押的，再次抵押前，抵押人应将抵押事实告知抵押权人
E:以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物
答案：B,C
解析：
同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人，以便抵押人测算担保价值。
在下列物业管理与居住心理效应中，( )效应又称“成见效应”，指在人际相互作用 过程中形成的一种夸大的社会印象。
A．首因
B．情感
C．晕轮
D．近因
