21年物业管理师真题下载6章 第1章
共用设施设备订立外包管理合同时，应注意的事项有()。
A:在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致
B:合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷
C:应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验
D:委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况
E:建立针对承包方的检查控制制度并落实专人负责实施
答案：A,B,C,D
解析：
共用设施设备外包管理合同的签署应特别注意以下几个方面：①在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致；②在合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷；③应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验；④委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况，保证设施设备历史资料的完整性。
下列关于收益性物业现金流的计算，正确的有( )。
A．潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=有效毛收入-运营费用
B．税后现金流=税前现金流-准备金-所得税
C．净运营收益=有效毛收入-运营费用
D．净运营收益=潜在毛租金收入-运营费用
E．税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息
下列关于物业服务收费原则中的合理原则的表述，错误的是（ ）。
A．在物业服务合同中约定
B．研究和确定物业服务收费标准，应当面向实际，客观决策
C．适当调整物业服务费用的政府指导价标准
D．不能一味降低收费水平，进而造成业主房屋财产的贬损和制约群众生活水平的提高
下列说法错误的是( )。
A．对整改不合要求的工程项目应继续督促建设单位处理
B．为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作
C．工程质量问题整理出来之后，由管理单位提出处理方法
D．收集所有的《物业查验记录表》是处理程序中的收集整理存在问题
塑料门窗最适用于()房间和海洋气候地带及室内玻璃隔断。
A:炎热干燥
B:通风良好
C:严重潮湿
D:低温
答案：C
解析：
塑料门窗具有质轻、刚度好、美观光洁、不需油漆、质感亲切、热工性能好、加工精密、耐腐蚀等优点。最适用于严重潮湿房间和海洋性气候地带及室内玻璃隔断。
物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业( )决定。
A．所处子市场的价格政策
B．所处子市场的供求关系
C．可供出售面积
D．租赁方式
下列选项中，不属于房地产权属登记作用的是（ ）。
A．保护当事人的合法权益
B．保护房地产权利人的合法权益
C．避免交易风险实行房地产权属登记管理制度可以有效避免交易风险
D．房地产权属登记是房地产管理的基础工作
下列说法不正确的是( )。
A．物业管理企业不履行物业服务合同义务的，应当按照合同约定承担责任
B．物业管理企业在物业管理活动中的权利、义务和责任只来自《物业管理条例》中的规定
C．物业管理改善了居住环境，提高了物业管理区域内业主的生活质量，有利于物业的保值增值
D．物业保安人员的主要职责是维护物业管理区域内的公共秩序，为业主提供良好的生活环境
21年物业管理师真题下载6章 第2章
自管公房是由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理，其法律特征是持有( )。
A．《房屋所有权证》
B．《土地所有权证》
C．《房地产权证》
D．《房屋使用权证》
E.《房屋租赁证》
以下关于从事物业管理的招标代理机构应当具备的条件的说法中，错误的是( )。
A．有从事招标代理业务的营业场所和相应资金
B．有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量
C．有房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家名册
D．有超过100万元的注册资金和50人以上的工作团队
物业租赁按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为（ ）。
A．公房租赁
B．定期租赁
C．私房租赁
D．自动延期租赁
E．意愿租赁
下列关于业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，表述不正确的是()
A:业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可直接占有、使用，实现居住或营业的目的
B:业主可以对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分出租，获取利益
C:业主可以将属于自己的住宅出借，解决亲朋好友居住之难
D:业主不可把属于自己的住宅或经营性用房用以抵押以取得贷款
答案：D
解析：
业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定抵押权，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等，还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。
房地产长期贷款利率上调，导致( )。
A．新开发量增加，存量增加，租金下降
B．新开发量减少，存量减少，租金增加
C．租金减少，开发成本减少，存量下降
D．新开发量增加，存量减少，租金增加
按照成本的经济性质或内容分类，通常可以将物业管理企业发生的成本分为( )。
A．外购材料
B．工资和职工福利费
C．折旧费
D．利息支出和税金
E．固定成本
1949年以后，我国对城市房地产确立了逐步实行( )政策。
A．国有化
B．民营化
C．城市化
D．政府化
下列选项中，不属于房屋权属登记的是( )。
A．总登记
B．初始登记
C．转移登记
D．变迁登记
21年物业管理师真题下载6章 第3章
水泥的强度是评定其质量的重要指标。分为42.5、42.5R、52.5、52.5R、62.5和62.5R等6个强度等级。与硅酸盐水泥相比，普通水泥增加了()的等级。
A:32.5
B:42.5
C:52.5R
D:62.5
答案：A
解析：
水泥的强度是评定其质量的重要指标。分为42.5、42.5R、52.5、25.5R、62.5和62.5R等6个强度等级。与硅酸盐水泥相比，普通水泥增加了32.5的等级而减少62.5的等级。
在心理学上，情绪的典型状态有()。
A:心境
B:安静
C:激情
D:应激
E:理智
答案：A,C,D
解析：
情绪有三种典型状态，分别是心境、激情和应激。
《物业管理条例》颁布后这一阶段的物业管理政策法规主要特点是()。
A:配套性
B:过渡性
C:借鉴性
D:经验性
E:操作性
答案：A,D,E
解析：
过渡性、借鉴性、针对性是《物业管理条例》颁布前这一阶段的物业管理政策法规的主要特点。
物业管理市场化集中体现在( )。
A．遵循公平原则
B．等价有偿
C．双向选择
D．双向选择和等价有偿
物业服务企业应本着( )原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。
A.诚信
B．公正
C．诚信公平
D．自愿公平
物业的承接查验是物业服务企业承接物业前必不可少的环节，其（ ）对以后的物业管理服务至关重要。
A．服务设备
B．工作内容
C．检验方式
D．工作质量
有权选择物业管理单位的是()
A:业主
B:业主大会
C:业主委员会
D:物业服务企业
答案：A
解析：
在市场经济的新的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争1市场，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能进入和占领这个市场。
()是物业服务企业评估衡量一项经营服务项目可否开展标准之一，也是其增强市场竞争力的重要方面。
A:特殊性
B:规模性
C:多样性
D:不确定性
答案：B
解析：
一般情况下，物业服务企业可以采取项目与项目联合、区域与区域联合、企业与企业联合的经营管理形式，也可以尽可能地为写字楼客户群体提供所需要的所有服务，尽量满足他们的切需要，达到规模效益。规模性应是物业服务企业评估衡量一项经营服务项目可否开展标准之一，也是其增强市场竞争力的重要方面。
21年物业管理师真题下载6章 第4章
某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为4200元／m2，出租的年末净收益为380元／m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格为( )元／m2。
A.3764.15
B.3932.15
C.3848.15
D.3770.55
房屋的种类可按房屋的( )划分。
A．用途
B．层次和高度
C．周围的环境
D．承重受力方式
E．建筑结构类型和材料
实施物业管理绩效评价的参照系数称为（）。
A:评价措施
B:评价方法
C:评价标准
D:评价时点
按房屋租赁期限约定模式的不同，房屋租赁可分为( )租赁。
A．周期性
B．不定期
C．直管公房
D．定期
E．意愿
下列不属于写字楼物业特点的是( )。
A．所处区位好，规模大
B．处于偏僻地带，交通受到阻碍
C．功能齐全、配套设备完善
D．保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键
下列关于资产管理深度发展的上游环节的说法错误的是()。
A:物业服务企业利用物业管理的优势，为开发商规划、设计、施工、销售和管理物业项目提供专业服务和资产经营
B:在物业项目的开发过程中，物业服务企业可为开发商开发物业进行周边商圈调查，提供物业设计建议、提供设备设施选购及安装备询等专业服务
C:在项目销售过程中，物业服务企业可以为开发商设计物业营销配合方案、品牌宣传策划，提高项目营销业绩，或代理尾盘销售等资产经营服务
D:在资产经营方面，通过优质的传统物业管理，物业服务企业可通过全体业主或部分业主的委托，对共有物业或个人所有物业或其他财产进行租赁、销售或从事其他理时活动
答案：D
解析：
向上游环节拓展资产管理是指物业服务企业利用物业管理的优势，为开发商规划、设计、施工、销售和管理物业项目提供专业服务和资产经营。如：①在物业项目的开发过程中，物业服务企业可充分发挥自身综合信息优势，为开发商开发物业进行周边商圈调查，提供物业设计建议、提供设备设施选购及安装咨询等专业服务。②在项目销售过程中，物业服务企业可以为开发商设计物业营销配合方案、品牌宣传策划，提高项目营销业绩，或代理尾盘销售等资产经营服务。从目前的实践看，这类业务专业服务技术含量高，对物业服务企业要求高，盈利水平也高且市场巨大，是物业服务企业向物业管理的上游环节拓展资产管理的重点。D项属于下游环节。
房屋承租人将承租的房屋再出租的行为称为()
A:房屋转租
B:房屋出租
C:房屋承租
D:房屋批租
答案：A
解析：
租赁房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。
投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前连达投标文件()。
A:可以补充、修改但不能撤回已提交的投标文件，其补充、修改的内容为投标文件的组成部分
B:可以补充、但不能修改或撤回已提交的投标文件，修改的内容作为投标文件的组成部分
C:可以补充、修改或撤回已提交的投标文件，其补充、修改的内容作为投标文件的组成部分
D:不得补充、修改或撤回已提交的投标文件
答案：C
解析：
投标文件送达后，投标人可以补充、修改或撤回投标文件，但必须在招标文件要求投标文件的截止时间前进行。投标人补充、修改或者撤回已提交的投标文件的，应当将补充、修改的内容作为投标文件的组成部分，并书面通知招标人。
21年物业管理师真题下载6章 第5章
在财务服告分析中，采用（ ）时，应注意进行对比的指标必须是同质的，在经济内容、计算方法、计算期以及企业类型、经营规模、财务规模和目标等方面具有可比性。
A．比率分析法
B．比较分析法
C．水平分析法
D．垂直分析法
物业管理成本按照与决策的关系划分，不包括()
A:目标成本
B:边际成本
C:机会成本
D:差异成本
答案：A
解析：
物业管理成本按照与决策的关系划分，可分为边际成本、差异成本、机会成本、估计成本、沉没成本、可缓成本、可免成本和附加价值成本。
从企业资产管理角度对企业资产营运状况进行修正的指标是（ ）。
A．不良资产比率
B．应收账款周转率
C．资产损失比率
D．盈余现金保障倍数
在管理会计中，按照成本总额与业务量之间的依存关系，可以将成本分为()。
A:比例成本和非比例成本
B:固定成本、变动成本与混合成本
C:变动成本和非变动成本
D:固定成本和变动成本
答案：B
解析：
在管理会计中，按照成本总额与业务量之间的依存关系，可以将成本分为固定成本、变动成本与混合成本三大类。该考点来自教材的第九章“财务管理与绩效评价”中的第二节。
在划拨土地使用权的房地产转让中，房地产转让价格包含( )，因此直接关系到国家的土地收益。
A．土地使用权价格
B．土地转让价格
C．土地占用价格
D．房地产转让价格
下列选项中，( )是现代市场经济中各行各业所呼唤的一个基本原则，也是人际关系建立、维持和发展所必须遵循的一个基本原则。
A．诚信原则
B．平等原则
C．互惠互利原则
D．宽容原则
前期物业服务合同的主要内容与物业服务合同的主要内容类似，包括（ ）。
A．物业合同的终止时间
B．物业基本情况描述与物业服务范围界定
C．物业使用与维护
D．服务内容与质量
E．服务费用及其计费方式
关于建筑给水系统的说法，正确的是()。
A:生活给水系统和消防给水系统必须独立设置
B:给水方案的确定与建筑物高度无关
C:直接给水方案是简单、经济的给水方案
D:直接给水方案的特点之一是管网系统内无水箱
答案：C
解析：
本题考核的知识点为建筑给水系统的内容。给水系统可独立设置，也可根据生活、生产、消防用水对给水的要求，两种或三种合并设置。给水方案是根据建筑物高度、用水量、配水点布置及室外给水管网的压力和水量等因素确定的。直接给水方案是当室外给水管网的压力和水量能满足室内用水要求时，应采用这种简单、经济的给水方式。这种给水方式有时需设置水箱来调节。
21年物业管理师真题下载6章 第6章
物业资源的经营管理原则包括()。
A:不可越权经营
B:经营成本管理
C:不妨碍物业管理基本服务的开展
D:开展统一的专业化经营
E:区别不同物业类型及业主群体
人群关系理论的基本观点有( )。
A:影响人的生产积极性，除了物质利益等物质因素以外，还有社会的心理因素
B:管理上强调实行工作方法的科学化，劳动组织的专业化，作业程序的标准化
C:主张沟通人际关系来提高管理的效率
D:在企业中并存着"正式组织"和"非正式组织"
E:生产效率的提高和降低，主要取决于工作方法
房地产市场分析中，（ ）是物业管理规划一系列子过程的结果，是物业管理师思想的具体化。
A．物业经营计划
B．物业经营管理计划
C．物业控制管理计划
D．物业资金管理计划
收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅(特别是其中的公寓)、影剧院、停车场、加油站和( )等。
A．商店、餐馆、游乐场、写字楼、厂房
B．旅馆、商店、厂房、餐馆、游乐场、写字楼
C．旅馆、商店、餐馆、厂房、游乐场、写字楼
D．旅馆、商店、餐馆、游乐场、写字楼
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的()
A:违约责任
B:侵权责任
C:赔偿责任
D:法律责任
答案：D
解析：
《物业管理条例》第三十六条第二款规定：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
在物业管理区域内，房屋装饰装修对小区环境、物业安全等影响甚大，为了规范房屋装饰装修行为，《物业管理条例》规定了业主和物业服务企业之间的()义务。
A:告知
B:监督
C:管理
D:公示
答案：A
解析：
在物业管理区域内，房屋装饰装修对小区环境、物业安全等影响甚大，为了规范房屋装饰装修行为，《物业管理条例》第五十三条规定了业主和物业服务企业之间的告知义务。
日本人开始接管部分楼宇管理工作。
A．1956年
B．1958年
C．1957年
D．1960年
某市的一个花园小区入住不到一年，其园林设计得了景观设计大奖。但入住三年多后，物业服务企业管理人员发现业主、物业使用人为了抄近路，在绿化带走出了一条小道，尽管物业服务企业多次补种植被，并在小道人口处增设了爱护绿化警示标志牌及护栏，但依然收效甚微。后来物业服务企业管理人员经过分析，了解到业主抄近道是因为原设计园路不合理，不便于业主出行。发现此问题后，物业服务企业管理人员采取了"疏"的方法，在已踩出"路"的地面铺设石板路径，既方便了业主、物业使用人，又保护了园林景观。
问题：
1.物业环境管理的基本要求是什么?
2.分析案例并结合实际思考小区园林设计的前提是什么?
3.物业绿化管理的内容包括哪些?
答案：
解析：
1.物业环境管理的基本要求如下。(1)保持植物正常生长。应加强对植物病虫害、水肥的管理，保证病虫害不泛滥成灾，确保植物正常生长，没有明显的生长不良现象。(2)加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作。为了保证小区环境整洁及安全，应及时清除园林植物的枯枝黄叶，对园林绿地范围进行清扫保洁，每年要对大乔木进行清理修剪，清除枯枝。在灾害天气来临前还应巡视所辖物业园林树木，防止其对业主、物业使用人造成潜在危害。(3)及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害。如对交通道路行道树进行适当修剪，对因设计.不合理而造成的对居民正常生活有明显影响的园路分布进行合理化改造。这样既方便业主、物业使用人，也减轻物业公司绿化补种的压力。(4)创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。要对主要花木进行挂牌宣传，注明其植物名、别名、学名、科属、原产地、生长习性等方面的知识。引导业主主动参与绿化管理，使绿化管理达到事半功倍的效果。
2.小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调"实用"。小区园林的用户是相对固定的，其活动方向也是基本固定的，在设计时必须首先考虑"方便"、"实用"，然后才是美观。物业公司在前期介入时必须注意园林的园路分布及园林功能的合理性，提前请建设单位做好安排，避免给日后的使用带来不便。
3.物业绿化管理的内容包括对绿化植物及园林小品等进行养护管理、保洁、更新、修缮，使其达到改善、美化环境，保持环境生态系统的良性循环的效果。物业绿化管理除了日常绿化养护管理工作外，还包括绿化翻新改造、花木种植、环境布置、绿化有偿服务等工作。
