物业管理师考试真题及详解7卷 第1卷
一套建筑面积100m2、单价3000元/m2、总价30万元的住房，在实际交易中，如果在成交日期时一次付清则给予优惠5%；则实际总价为()万元。
A:28.5
B:28.7
C:29.2
D:30
答案：A
解析：
在实际交易中，如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5%，则：实际单价=3000*(1-5%)=2850（元/m2），实际总价=100*2850=285000(元)=28.5（万元）。
营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括()
A:直接人工费
B:物业运营费
C:直接材料费
D:董事会费
E:间接费
答案：A,C,E
解析：
营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。
给排水系统管理的注意事项包括()。
A:应保证消防用水的基本储备
B:北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故
C:餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化粪池和隔油池，防止污水管道堵塞
D:任何污水都可以通过雨水管道排放
E:采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放，不允许污水通过雨水管道排放
答案：A,B,C,E
解析：
给排水系统管理的注意事项有：①应保证消防用水的基本储备；②北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故；③餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化粪池和隔油池，防止污水管道堵塞；④采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放，不允许污水通过雨水管道排放。
对于物业管理机构更迭时管理工作的移交来说，在办理交接手续时应注意一些主要方面。其中对应注意的主要方面表述不正确的是( )。
A:对物业及共用配套设施的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度
B:各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用一笔勾销
C:确认原有物业服务企业退出或留下人员名单
D:提出遗留问题的处理方案
管理规约必须协调单个业主利益与业主整体利益存在的各种矛盾，并按照()的原则解决存在的分歧。
A:个人服从组织
B:公平、公正、公开
C:保护弱者
D:少数服从多数
答案：D
解析：
管理规约必须协调单个业主利益与业主整体利益存在的各种矛盾，并按照少数服从多数的原则解决存在的分歧。
物业管理师考试真题及详解7卷 第2卷
业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有( )。
A．决策权
B．知情权
C．监督权
D．收益权
E．处分权
业主( )，需要通过民主协商的机制来实现，管理规约集中体现了经民主协商所确 立的全体业主均需遵守的规则。
A．共同财产的监督和共同利益的分配
B．共同财产的管理和共同利益的平衡
C．共同财产的分配和共同利益的分配
D．共同财产的分配和共同利益的平衡
礼仪文书是物业管理公司用于日常生活并反映一定的礼节、仪式的文字形式。礼仪文书的显著特点包括( )。
A:政策性
B:礼节性
C:指导性
D:规范性
E:结论性
下列关于《物业管理条例》适用范围的表述中，正确的是()
A:《物业管理条例》所有规定都同时适用住宅物业和非住宅物业
B:《物业管理条例》只调整住宅物业的物业管理活动，对非住宅物业的物业管理活动未作规定
C:《物业管理条例》，只适用城市，不适用乡村
D:《物业管理条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村
答案：D
解析：
《物业管理条例》在某些问题上对住宅物业和非住宅物业作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。《物业管理条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。
由于木材构造的不均匀性，在不同的方向干缩值不同，()。
A:顺纹方向最大
B:径向较小
C:弦向较大
D:弦向最大
答案：D
解析：
顺纹方向（纤维方向）干缩值最小，径向较大，弦向最大。
物业管理师考试真题及详解7卷 第3卷
物业服务收费实行政府指导价的具体方式是由( )根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。
A．建设单位行政主管部门
B．房地产行政主管部门
C．物业服务企业
D．政府价格主管部门
集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的登记是()
A:变更登记
B:转移登记
C:初始登记
D:注销登记
答案：C
解析：
初始登记一般有三种情况：(1)新建房屋进行的初始登记；(2)集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记；(3)城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。
物业管理绩效评价的基本要素包括()
A:评价指标
B:评价对象
C:评价标准
D:评价人员
E:评价方法
答案：A,C,E
解析：
物业管理绩效评价有三个基本要素，即：评价指标、评价标准和评价方法，这是评价活动得以开展的重要条件。
()地震发生过后，电梯必须经专业技术人员和劳动安全部门检查合格后方可使用。
A:三级以上
B:四级以上
C:五级以上
D:六级以上
答案：B
解析：
四级以上地震发生过后，电梯必须经专业技术人员和劳动安全部门检查合格后方可使用。
物业管理的制度文书主要包括( )。
A:意见
B:办法
C:制度
D:守则
E:公约
答案：B,C,D,E
解析：
本题考核的是物业管理制度文书的类型。物业管理的制度文书主要有制度、办法、守则、公约四种。
物业管理师考试真题及详解7卷 第4卷
电梯通常自机房、井道、()轿厢几部分组成。
A:层站
B:电源开关
C:曳引电动机
D:呼梯盒
答案：A
解析：
电梯通常由机房、井道、层站、轿厢等几部分组成。
下列说法错误的是( )。
A．如果供水、供电、供气等单位每次均向每一个业主收费将有益处
B．在一个物业管理区域内的新建物业，产权的多元化需要一个过程
C．物业服务费用由建设单位交纳
D．已出售并交付给业主的物业，物业服务费用由业主缴纳
房屋租赁契约必须是()。
A:法定要式合同
B:非要式合同
C:抵押合同
D:买卖合同
答案：A
解析：
房屋租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系。同时由于房屋租赁的特殊性，租赁契约又必须是要式合同，而且是法定要式合同。
写字楼物业管理的目标中，( )目标是物业所有人与使用人满意率最大化。
A．服务
B．宏观
C．管理
D．经营
房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有的特征包括()
A:房屋租赁不转移房屋的所有权
B:房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
C:租赁双方都必须是符合法律规定的责任人
D:房屋租赁关系是一种经济非要式契约关系
E:房屋租赁关系不因所有权的转移而中止
答案：A,B,C,E
解析：
房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征：(1)房屋租赁不转移房屋的所有权；(2)房屋租赁的标的是作为特定物的房屋：(3)房屋租赁关系是一种经济要式契约关系：(4)房屋租赁关系不因所有权的转移而中止；(5)租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。
物业管理师考试真题及详解7卷 第5卷
物业管理绩效评价修正指标中，( )是企业一定时期经营现金流量同净利润的比值，它反映了企业当期净利润中现金收益的保障程度，真实地反映了企业盈余的质量。
A．盈余现金保障倍数
B．主营业务利润率
C．成本费用利润率
D．应收账款周转率
物业的商品租金与成本租金相比，成本租金的构成不包括( )。
A．投资利息
B．地租
C.利润
D.房产税
E．保险费
房地产投资的优点包括( )。
A．相对较低的风险
B.能够得到税收方面的好处
C．易于获得金融机构的支持
D.提高投资者的资信等级
E．能抵消通货膨胀的影响
根据有关法律，为维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》明确了不得转让房地产的情况有( )。
A．达不到法定条件的房地产的
B．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产本利的，在权力受到限制期间的
C．依法收回土地使用权的
D．共有房地产的
E．未依法登记领取权属证书的
供电的主要指标有（）指标。
A:电压
B:频率
C:负荷
D:可靠性
E:电路电阻
物业管理师考试真题及详解7卷 第6卷
业主临时公约规定的违约责任主要包括( )。
A．业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼
B．业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼
C．物业管理企业违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，业主可依据临时公约向人民法院提起诉讼
D．物业管理企业违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，业主可依据临时公约向人民法院提起诉讼
E．建设单位未能履行临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据临时公约向人民法院提起诉讼
收益递增递减原理揭示的投入产出关系包括( )。
A．适合原理
B．利润最大化规律
C．均衡原理
D．利润最大化规律
E．规模报酬规律
在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用的估价方法是()。
A:市场法
B:成本法
C:收益法
D:折旧法
答案：B
解析：
在物业保险（包括担保和理赔）及其他损害赔偿中，一般采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，物业的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状，对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要用重建或重置的办法来解决。
写字楼物业经营管理项目选择的论证小组包括()等。
A:项目主管负责人
B:行业专家
C:市场开发营销总监
D:物业管理服务技术总监
E:具有代表性的客户
答案：A,C,D
解析：
论证小组成员包括项目主管负责人、会计师、市场开发营销总监、物业管理服务技术总监等，专家成员包括调研项目所涉及的行业专家、具有代表性的客户等。同时，要充分考虑结论项目所涉及的行政审批管理规定，如营业执照、资质、专业人员等条件要求是否能够实现。
单利计息与复利计息的区别在于()。
A:是否考虑资金的时间价值
B:是否考虑本金的时间价值
C:是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D:采用名义利率还是实际利率
答案：C
解析：
单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比；复利计息是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。
物业管理师考试真题及详解7卷 第7卷
客户投诉的主要途径是（ ）。
A．通过保安、清洁等物业操作人传言投诉
B．电话和个人亲临
C．传真投诉
D．网上投诉
人进行生活、学习、工作的最基本的心理基础是( )。
A:智力正常
B:行为协调
C:健全的情绪
D:行为反应适度
关于物业价格与一般物品的价格相同之处，不正确的是()。
A:都容易受单个消费的个别因素影响
B:都是价格，用货币来表示
C:都有波动，受供求因素的影响
D:都是按质论价：优质高价，劣质低价
贷款被企业作为流动资金长期占用，偿还能力极低，严重影响了信贷资产的( )。
A．复杂性
B．特殊性
C．盈利性
D.流动性
E．安全性
业主李先生来到某物业服务中心，想咨询有关物业服务费构成和支出方面的问题，接待员小赵告诉李先生：我不明白，等我们领导来了再说。此时，服务中心门外又来了一位先生，小赵对第二位先生说了句："等等，我们现在正在接待业主"。
请分析后回答以下问题：
1.在接待业主来访时，应注意哪些问题?
2.本案例中有两位业主需要接待，作为物业服务中心的接待员应该如何处理为好?
答案：
解析：
1.在接待业主来访时，工作人员首先要注意礼仪礼节，尤其是最基本的礼仪一定要按标准操作，这与平时的培训和不断的实践是分不开的。另外，第一时间接待业主也很关键，要让业主在到达服务中心的第一时间就受到关注，保持轻松愉快的心情，避免"节外生枝"，使问题复杂化。最后，当业主简单说明咨询内容后，接待人员应快速判断自己能否准确解答，如果存在困难，则应向其他工作人员请求支援或查阅相关文件资料，尽可能让业主得到满意的答复。
2.在这种情况下，接待人员应立即判断两项工作中是否有一项可在非常短时间内完成，如果可以，则让另一位来访者稍等，先处理简单事务;如果发现两项事务都无法很快处理完，则应立刻请求其他工作人员的支援，协助接待工作，这样可提高工作效率，节约业主时间，同时避免使业主有受冷落的感觉，产生不满情绪。
