21年物业管理师真题下载6章 第1章
由于可以将物业抵押，所以置业投资者( )地获得金融机构的支持。
A．较容易
B．不容易
C．比较难于
D．很难
，国务院颁布了《物业管理条例》。
A．2002年6月28日
B．2002年8月6日
C．2003年6月8日
D．2003年8月6日
业主委员会有权对()的实施情况进行监督，一旦有业主不遵守管理规约的规定，影响到其他业主的合法权益或者物业管理区域内的公共利益时，业主委员会有权予以制止、批评教育、责令限期改正，并依照管理规约的规定进行处理。
A:物业管理条例
B:管理规约
C:临时管理规约
D:业主大会颁布的条例
答案：B
解析：
管理规约在物业管理区域内的实施是否到位直接影响到物业品质、公共秩序和环境卫生状况的好坏。业主委员会有权对管理规约的实施情况进行监督，一旦有业主不遵守管理规约的规定，影响到其他业主的合法权益或者物业管理区域内的公共利益时，业主委员会有权予以制止、批评教育、责令限期改正，并依照管理规约的规定进行处理。
下列选项中，关于前期物业管理阶段经营亏损的表述，不正确的是( )。
A．需要投入较大人力、财力、物力等资源
B．管理成本相对较高
C．物业空置率较低，管理费收缴率高
D．前期物业管理阶段的经营收支一般呈现收入少、支出多、收支不平衡和亏损状态
业主委员会应当在召开业主大会会议()日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。
A:10
B:15
C:20
D:30
答案：B
解析：
业主委员会应当在召开业主大会会议15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。如果是住宅小区召开业主大会会议，还应当同时告知与物业管理区域相关的居民委员会。
业主的( )是物业管理的基础。
A．人身权
B．财产权
C．安全权
D．知悉权
在财务服告分析中，采用（ ）时，应注意进行对比的指标必须是同质的，在经济内容、计算方法、计算期以及企业类型、经营规模、财务规模和目标等方面具有可比性。
A．比率分析法
B．比较分析法
C．水平分析法
D．垂直分析法
临时管理规约由（ ）制定。
A.建设单位 B.购房人
C.物业服务企业 D.房地产行政主管部门
答案：A
解析：
物业销售前，由建设单位制定临时管理规约。在此阶段，物业服务企业可协助建设单位按国家物业管理相关法规和示范文本制定临时管理规约。
物业经营管理层次中，房地产资产管理和房地产投资组合管理以()为主。
A:运行管理
B:灵活性管理
C:服务管理
D:策略性管理
答案：D
解析：
在物业经营管理层次中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
21年物业管理师真题下载6章 第2章
早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在( )。
A．服务的对象不同
B．取费方式不同
C．合作方式不同
D．内容作用不同
E．期限不同
风险管理是一门新兴的管理学科，其以( )为手段。
A．观察实验
B．经验积累
C．科学预测
D．科学分析
台湾物业管理服务项目不包括()。
A:建筑物与环境的使用管理与维护
B:生活与商业支持服务
C:资产管理
D:物业管理
答案：D
解析：
台湾物业管理以实现整合业界转硬件标准化系统、提升服务质量为目标，将物业管理服务业产业范畴依其服务项目分为三类：①建筑物与环境的使用管理与维护，包括提供建筑物与环境管理维护、清洁、公共安全检查、消防安全设备及附属设施设备检修等服务，②生活与商业支持服务，包括提供物业代办及咨询业务、物业生活服务（小区网络、照顾服务、保姆、宅配物流）、生活产品（食衣住行育乐）及商业支持等服务，③资产管理，包括提供不动产经营顾问、开发租赁及投资管理等服务。
新建物业承接查验的主要内容不包括（ ）。
A．物业资料
B．物业共用部位
C．共用设施设备
D．建设单位资料
在期房与现房同品质下，期房价格比现房价格低，其原因有()。
A:期房未来开发成本低
B:从期房成为现房期间租金收入的损失
C:风险的补偿
D:不能够直接使用
E:少交纳一部分物业管理服务费用
答案：B,C,D
解析：
在期房与现房同品质下，期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险，所以期房价格会低于现房价格。
物业管理工作的评价应着重考虑的内容包括()
A:与租户有良好的沟通
B:物业权益状况良好
C:及时收取租金
D:为业主的利益主动提出建议
E:达到了出租率目标
答案：A,C,D,E
解析：
物业管理工作的评价应着重从以下几个方面考虑：(1)与租户有良好的沟通；(2)及时收取租金；(3)及时处理租户的投诉；(4)达到了出租率目标；物业维修状况良好；(5)经营费用没突破事先的预算；及时提供有关物业报告；(6)为业主的利益主动提出建议；(7)对业主的批评或建议反应迅速。
将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的是( )。
A．全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任
B．业主的自主选择权必须依法得到保护
C．强调物业活动必须纳入市场秩序
D．业主与物业服务企业相互之间所承担的违约责任，必须在物业服务合同中作出明确约定
E．强调业主在市场活动中的自主权
物业服务企业的风险防控具体措施有()。
A:增强风险意识
B:认清权利边界
C:加强企业管理
D:依法维护权利
将统计调查分为全面调查和非全面调查所依据的分类标准是( )。
A．总体范围大小
B．组织形式
C．搜集资料的方式
D．调查形式
21年物业管理师真题下载6章 第3章
有关车辆管理注意事项的叙述中，错误的是（ ）。
A．车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系
B．车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道
C．车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷
D．对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯人口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内
公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于( )日。
A．10
B．15
C．20
D．25
下列属于早期介入和前期物业管理阶段的招标内容的是( )。
A．房屋及共用设施设备的管理
B．客户管理、客户服务和便民措施
C．对投标、物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见
D．物业的租赁经营
年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年。一年12次按月利率计息，则一年后的本利和为 ( )元。
A．1120.00
B．1125.51
C．1126.83
D．1147.96
《物业管理条例》规定，对于投标人数少于（ ）个的，由于缺乏足够的竞标，进行招标的意义不大，也可以采用协议的方式选聘物业服务企业。
A．1
B．2
C．3
D．4
只能承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务的物业服务企业属于()
A:一级物业服务企业
B:二级物业服务企业
C:三级物业服务企业
D:四级物业服务企业
答案：B
解析：
一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业服务企业可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务；三级资质物业服务企业可以承接20万m2以下的住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。
按照《公司法》规定，物业服务企业为有限责任公司的，注册资本不得低于( )万元。
A．5
B．10
C．15
D．20
房地产开发企业应当在商品房（ ），按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘。
A．预售前
B．交付使用前
C．完工后
D．竣工验收后
品牌战略的内容包括()。
A:品牌化决策
B:品牌模式选择
C:品牌延伸规划
D:市场细分
E:品牌管理规划与品牌远景设立
答案：A,B,C,E
解析：
品牌战略，就是把品牌作为企业获得核心竞争力的主要手段，以获取差别利润与价值的企业经营战略。产品战略是品牌战略的部分，品牌战略是市场细分、目标市场选择、产品定位与4P营销组合（产品、价格、地点、促销）策略的总和。其内容包括六个方面：①品牌化决策，②品牌模式选择，③品牌识别界定，④品牌延伸规划，⑤品牌管理规划，⑥品牌远景设立。
21年物业管理师真题下载6章 第4章
刘先生购买了一套位于顶层的商品房，"入住时与物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》和《管理规约》中都明确规定：为维护小区整体形象和相邻住户的安全。业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏。"入住后。刘先生未经物业管理公司同意。擅自封闭了观景阳台并加装防护栏。物业管理公司发现后要求其拆除。刘先生认为：这是自己的房子，自己有权利处理，拒不拆除。物业管理公司决定：对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下，物业管理公司采取了断水、断电、停止服务等系列"制裁措施"。双方矛盾十分尖锐。物业管理公司因此把刘先生告上了法庭。物业管理公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款;刘先生承担此案的诉讼费。请问物业管理公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持?刘先生在此案中的不当之处?物业管理公司在操作中的错误所在?
(1)A.物业管理公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据，应予以驳回;
B.诉刘先生拆除阳台及护栏的请求应予支持;
C.此案的诉讼费应由双方承担。
(2)业主应合理使用房屋，不得损害他人权益和公共利益。刘先生致小区整体形象和相邻住户的安全于不顾，擅自封闭阳台和加装护栏，不仅侵犯了其他相关业主的利益，而且违反了《前期物业管理服务协议》和《管理规约》的约定，行为不当。(3)首先，作为物业管理公司不是行政管理部门也不是执法单位，无权罚款;其次，物业管理公司应依照合同约定，采取协商或司法途径解决矛盾，无权采取停水、停电等方式处理纠纷。
劳动者的心理健康主要包括的特征有( )。
A.智力正常
B．精力充沛
C.健全的情绪
D．行为协调
E．行为反应适度
债权发生的原因不包括( )。
A．合同
B．债权行为
C．互利
D．不当得利
下列能力中，属于心理学上所说的综合能力的有()。
A:记忆能力
B:数学能力
C:思维能力
D:音乐能力
E:管理能力
答案：B,D,E
解析：
基本能力是指某些单因素能力，即主要通过大脑某一种功能完成的心理活动中所表现出来的能力，如感知、记忆、思维、肌肉运动等。综合能力是由许多基本能力分工合作完成一项活动中所表现出来的能力，如数学能力、音乐能力、管理能力等。
按照我国《公司法》的规定，物业服务企业股份有限公司的注册资本不得低于( )万元。
A．50
B．100
C．500
D．1000
房地产估价的基本方法包括()。
A:比较法
B:折旧法
C:收益法
D:趋势法
E:成本法
答案：A,C,E
解析：
房地产估价的三种基本方法是：比较法、成本法和收益法。比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。
下列关于成本的相关计算公式，正确的有()。
A:会计成本=显性成本
B:经济成本=会计成本（显见成本）+隐性成本
C:经济利润+会计成本+隐性成本=销售收入
D:经济利润+显见成本=销售收入
E:正常利润=销售收入-会计成本-隐含成本
答案：A,B,C
解析：
A项，会计成本也被称为显性成本。隐性成本是企业自身拥有并使用的资源的成本，在做企业成本分析时，它实际上可以被看做是一种机会成本，可以从机会成本的角度按照企业自有生产要素在其他用途中所得到的最高收入来计算和衡量。B项，经济成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中的企业自有生产要素的报酬。企业的所有的显性成本和隐性成本共同构成了企业的总成本。C、D、E项，企业的经济利润是指企业的总收益和总成本的差额（经济利润=销售收入-会计成本-隐含成本），简称企业的利润。
物业管理计划中的预算有许多种类型，其中（ ）表明预计的运营收入、费用支出和准备金基金的来源。
A．资本支出预算
B．长期预算
C．年度运营预算
D．财务收支预算
新设立的物业管理企业的资质等级按最低等级核定，并设( )的暂定期。
A．一年
B．半年
C．二年
D．三年
21年物业管理师真题下载6章 第5章
写字楼租赁合同中，常采用()的收费方式。
A:代收代缴
B:定期增加
C:毛租
D:净租
集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的登记是()
A:变更登记
B:转移登记
C:初始登记
D:注销登记
答案：C
解析：
初始登记一般有三种情况：(1)新建房屋进行的初始登记；(2)集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记；(3)城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。
房地产转让可分为()
A:拍卖转让和查封转让
B:继承转让和赠与转让
C:自愿转让和强制转让
D:有偿转让和无偿转让
答案：D
解析：
房地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种。无偿转让主要是因继承行为或赠与行为发生的房地产转让。有偿转让主要是因买卖、变换以及其他合法方式发生的房地产转让。
员工的解聘包括（）三种情况。
A:员工辞职、辞退和资遣
B:员工辞职、开除和资遣
C:员工辞退、终止合同和派遣
D:员工辞退、旷工和除名
房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金()以下的土地闲置费。
A:5%
B:10%
C:20%
D:30%
答案：C
解析：
房地产开发项目管理应当遵循以下制度：(1)必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地。(2)房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20%。(3)项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。（4）房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。(5)转让房地产开发项目应当符合法定条件，一是支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，必须形成工业用地或者其他建设用地条件。同时，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。(6)转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。(7)房地产开发项目应当符合法律、法规规定的建筑工程质量、安全标准和技术规范。同时，建设、勘察、设计、施工、监理等单位，依照法律、法规及合同约定承担开发项目的质量责任。(8)房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用。
下列考试方式中，不属于物业管理职业资格考试所实行的是( )。
A.统一地点
B．统一组织
C．统一大纲
D．统一时间
性格的( )特征主要表现为行为活动的习惯方式，这是人对现实态度的另一种表现。
A．意志
B．情绪
C．智力
D．理智
一旦有业主不遵守业主公约的规定，影响到其他业主的合法权益或物业管理区域内的公共利益的，业主委员会有权( )。
A．予以制止
B．批评教育
C．责令限期改正
D．以上三项都正确
管理的基本职能应包括( )等基本功能活动。
A.决策、计划、组织、指挥、激励和控制
B.决策、计划、指挥、领导、奖励和控制
C.决策、计划、组织、领导、激励和控制
D.计划、组织、领导、指挥、奖励和控制
21年物业管理师真题下载6章 第6章
下列关于抵押权的实现说法正确的是( )。
A:同一财产向两个以上债权人抵押时，登机的抵押权优先于未登记的抵押权
B:顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在先的抵押担保债权
C:为债务人提供抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押后，有权向债权人追偿
D:抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由抵债人清偿
E:债务人无权将同一份财产向两个以上的债权人抵押
影响创新成功的过程因素有( )。
A．企业对变化有积极的响应，企业内部的创新机制合理
B．企业家环境、制度环境和金融环境支持创新，外部激励有效
C．重大项目的长期资源配备不能仅仅依据单一的短期投资收益准则更要基于未来的市场渗透与未来的市场成长
D．建立良好的内、外部沟通交流
E．高质量管理活动
在我国，下列项目中涉及的利息计算方式为单利的有()。
A:个人储蓄存款
B:住房抵押贷款
C:国库券
D:房地产开发贷款
E:民间借贷
答案：A,C
解析：
单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”。
下列( )是规模报酬存在的阶段。
A．递减后递增
B．递增
C．递增后迅速递减
D．不变
E．递减
你是某物业管理公司的安全管理人员，负责所承管项目的安全管理工作。请说明公共安全防范管理服务包括哪些内容及治安防范的注意事项。
(1)公共安全防范管理服务内容包括：出入管理，安防系统的使用、维护和管理，施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。(2)治安防范的注意事项包括：①遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。②遇到有违法犯罪分子进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取措施予以抢救、排险，尽量减少损失。对于已发生的案件，应做好现场的保护工作，以便公安机关进行侦察破案。③管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其劝离辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。 ④辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问。⑤管辖区域内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门、家属，并维护好现场，做好辖区内客户的安抚工作，等待急救单位及公安部门前来处理。
房地产中介服务合同的主要内容不包括（ ）。
A．房地产的用途或使用性质
B．中介服务项目的名称、内容、要求和标准
C．合同履行期限
D．收费金额和支付方式、时间
按照人们社会结合的形式和人们之间社会关系的表现，可将社会组织分为()组织。
A:经济
B:政治
C:生产
D:文化
E:群众
答案：A,B,D,E
解析：
按照人们社会结合的形式和人们之间社会关系的表现，将社会组织分为经济组织，政治组织，文化、教育、科研组织，群众组织和宗教组织等几种类型。
业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，（ ）应当督促其限期交纳。
A.业主大会 B.房产行政管理部门
C.社区居民委员会 D.业主委员会
答案：D
解析：
为维护物业管理活动的交易秩序，《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
建设资金已经落实，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的( )。
A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
