物业管理师历年真题5节 第1节
下列业绩考核指标中，属于成本控制中心经济效益指标的是（）。
A:物业增值率
B:房屋完好率
C:成本降低率
D:事故发生率
《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通
过，2007年10月1日起施行。《中华人民共和国物权法》的立法目的是维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利入的物权。《中华人民共和国物权法》共分为19章247条。
问题
1．简述物业权属、物业权利的含义。
2．简述物业管理法律关系的含义。物业管理法律关系的三要素是指哪些？
正确答案：
1.物业权属是指物业权利在主体上的归属状态。物业权利是指业主、非业主使用人及他项权利主体根据有关法律规范通过各种途径取得的以物业的所有权为核心，包括物业使用权、物业抵押权、物业典权等内容的权利。
2．物业管理法律关系是指物业管理法规调整物业管理社会关系和社会行为时所形成的相关主体间的权利、义务关系。物业管理法律关系的三要素是指物业管理法律关系的主体、物业管理法律关系的客体和物业管理法律关系的内容。
二级资质物业管理企业资质证书由( )颁发和管理。
A．国务院建设主管部门
B．省、自治区人民政府建设主管部门
C．省、自治区人民政府房地产主管部门
D．直辖市人民政府房地产主管部门
E．设区的市的人民政府房地产主管部门
根据物业维护保养的需要，在大修、中修和更新改造费用不足时，由( )决定向全体业主续筹的资金。
A.物业单位
B．业主大会
C．居民委员会
D．业主大会和居民委员会
物业服务企业应建立有效的供电运行管理制度，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许()。
A:超负荷供电
B:超时间供电
C:超范围供电
D:超限量供电
答案：A
解析：
物业服务企业应建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电。
从长期投资的角度出发，置业投资者通常期望获得()等方面的利益。
A:股息
B:收益
C:保值
D:增值
E:消费
答案：B,C,D,E
解析：
本题考核的知识点为房地产投资的形式。房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。
由于同类的公寓和写字楼大量存在着出租现象在直接产生经济收益，该尚未疆出的公寓和写字楼的收益可以通过( )来求取。
A.市场比较法
B．成本法
C．对比法
D.收益法
物业管理师历年真题5节 第2节
物业管理师或者聘用单位有()行为的，本人或者聘用单位可以向当地注册审批机构提出申请，经注册审批机构核准后，办理注销手续并收回《物业管理师注册证》。
A:刑事处罚尚未执行完毕
B:不具有完全民事行为能力
C:注册有效期满且未延续注册
D:在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满2年
E:造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚
答案：B,C,E
解析：
物业管理师或者聘用单位有以下情形之一的，本人或者聘用单位可以向当地注册审批机构提出申请，经注册审批机构核准后，办理注销手续并收回《物业管理师注册证》：(1)不具有完全民事行为能力的；(2)申请注销注册的；(3)与聘用单位解除劳动关系的；(4)注册有效期满且未延续注册的；(5)被依法撤销注册的；(6)造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的；(7)聘用单位被吊销营业执照的；(8)聘用单位被吊销物业管理资质证书的；(9)聘用单位破产的；(10)应当注销注册的其他情形。
住宅专项维修资金的使用，应当遵循()的原则。
A:社会监督
B:方便快捷
C:公开透明
D:受益人和负担人相一致
E:所有权人决策
实现房地产市场持续健康发展的主要标志是( )。
A．存量房地产资源得到最有效的使用
B．供求结构基本合理
C．市场价格基本稳定
D．市场供求总量基本平衡
E．各类生产生活需要已有适当的入住空间
物业服务收费办法是由国务院价格主管部门会同( )制定的。
A．业主委员会
B．国家财政部
C．物业服务企业
D．国务院建设行政主管部门
从发达国家购物中心布局的发展历史来看，一般都经历了以下( )阶段。
A.在城市建设初期，主要在市中心集中建设
B．随着城市建设的发展，市区面积的扩大，开始建设城市级的购物中心
C.接下来由于城市化所带来的交通不畅、地价昂贵等问题，设在郊外交通要道的购物中心纷纷兴建
D．最后，城市人口向郊区卫星城镇分流
E．最后，出现了所谓的“城市空心化”现象，新的社区性的商业中心建设后来居上
前期物业服务合同中，服务内容主要包括：( );物业共用部位和相关场地环境管理;物业共用部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理;公共秩序维护、安全防范的协助管理;物业装饰装修管理服务;物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容等。
A:车辆停放管理
B:物业服务费用的收取标准
C:物业类型
D:物业服务费用的缴纳
根据物业服务收费的()原则，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。
A:合理
B:公开
C:公平
D:费用与服务水平相适应
答案：B
解析：
物业服务收费的公开原则的具体做法是：应当明码标价，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。
物业管理师历年真题5节 第3节
关于等产量曲线的特点，下列不正确的是( )。
A．等产量曲线图上任意两条等产量曲线不能相交
B．等产量曲线按产量大小顺序排列，离原点越近的等产量曲线所代表的产量越大
C．等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值
D．等产量曲线凸向原点，它表示随着一种生产要素每增加一单位，可以替代的另一种生产要素的数量将逐次减少
下列业主在物业管理活动履行的义务中，( )是确保物业管理正常运行的必要前提。
A．执行业主大会的决定
B.按照国家有关规定交纳专项维修资金
C．配合物业服务企业开展服务活动的义务
D．按时交纳物业服务费用
新城区开发房地产具有的不利条件有( )。
A．增加安置补偿费开支
B．获得土地非常困难
C．规划设计条件苛刻
D．市政配套设施缺乏
下列有关文化的说法，错误的是()。
A:文化就是人们的生活方式和认识世界的方式
B:文化表示为人们的态度和行为，它是世代相传的对于存在、价值和行动的共识
C:社会的不同在于文化模式的不同
D:行为模式不同是因为信仰不同
答案：D
解析：
价值观是文化的核心，文化冲突是以价值观为中心的。不同文化背景的人，就会有不同的价值及相应的行为模式。
业主大会决定《物业管理条例》规定的事项时，应当经专有部分占建筑物总面积（ ）以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
A．1/3
B．2/3 考试大(∩_∩)在线考试中心O
C．1/4
D．1/2
物业在保修期内，()应当按照国家规定的保修范围，承担物业的保修责任。
A:建设单位
B:物业服务企业
C:房屋管理部门
D:业主
答案：A
解析：
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。
规模较小的住宅物业，采用招标程序选择物业服务企业可能会出现的问题不包括( )。
A.费时较多
B.程序复杂
C．费用较高
D．缺乏竞争力
物业管理师历年真题5节 第4节
在临时管理规约中，涉及业主共同利益的事项不包括()。
A:全体业主授予物业服务企业行使的管理权利
B:利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定
C:涉及公共利益与公共安全的物业维修养护
D:业主承诺按时足额交纳物业服务费用
答案：C
解析：
涉及业主共同利益的事项：(1)全体业主授予物业服务企业行使的管理权利；(2)业主承诺按时足额交纳物业服务费用；(3)利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定。
在人工费的估算中，福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项，其中教育经费应按工资总额的( )计算。
A.14%
B．5%
C．2%
D．1.5%
一般装在水箱、水池的进水管上，用以控制他们的水位，避免溢流的给水附件是()。
A:截止阀
B:闸阀
C:安全阀
D:液位控制阀
答案：D
解析：
液位控制阀，一般装在水箱、水池的进水管上，用以控制它们的水位，避免溢流。A项，截止阀是一种可以开启和关闭水流的阀门，B项，闸阀作用同截上阀，用于管径＞50毫米的管道，C项，安全阀为避免管网或设备中的压力因超过规定值而遭破坏，安全阀一般有弹簧式、杠杆式两种。
我国房屋租赁实行（）制度。
A:审批
B:审核
C:备案
D:报告
答案：C
解析：
物业租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地的人民政府建设（房地产）主管部门办理租赁备案。该考点来自教材的第四章“物业租赁管理”中的第三节。
在建筑物分等中，建筑物按破坏产生的后果严重性分为三级。其一般性建筑属于( )。
A．一级
B．二级
C．三级
D．四级
有关物业服务费代收代交费用的表述，说法正确的有()。
A:物业服务企业有权向业主收取通信、有线电视费
B:物业服务企业没有义务向公用事业单位支付水、电、气、热、通信、有线电视费
C:市政公用单位委托物业服务企业向业主收取有关费用，双方应当签订委托合同
D:就代收费用而言，物业服务企业有权向业主收取手续费
E:就代收费用而言，物业服务企业有权向供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收取报酬
关于水泥的说法，错误的是( )。
A:水泥属于水硬性胶凝材料
B:水泥在良好的储存条件下，也不可储存过久
C:要求快硬高强的混凝土应优先选用硅酸盐水泥
D:厚大体积混凝土应优先选用硅酸盐水泥
物业管理师历年真题5节 第5节
为了保证物业承接查验工作有约可依和有据可查，应当约定的契约性文件有()。
A:物业买卖合同
B:临时管理规约
C:前期物业服务合同
D:物业规划设计方案
E:建设单位移交的图纸资料
答案：A,B,C
解析：
为了保证物业承接查验工作有约可依和有据可查，《物业承接查验办法》明确规定，应当约定物业承接查验相关内容的三个契约性文件：①建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准，②建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定，②建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。
物业管理招标的主体一般是物业的（ ）。
A．建设单位
B．单一业主
C．专业管理公司
D．事业单位
E．物业产权人
共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费在物业管理成本中通常都占有较大比例，其中不包括（ ）。
A．装修费
B．康乐设施费
C，能源费
D．更新储备金
物业项目的出入管理，要结合物业的类型和档次，制订相应的方案，实现( )等出入的有效管理。
A:人员、车辆
B:物品、车辆
C:人员、物品、机动车
D:人员、物品、车辆
关于签订物业服务合同要注意的事项，下列说法正确的有()。
A:对违约责任进行约定
B:合同的主要条款宜粗不宜细
C:没有免责条款
D:明确物业服务企业的权利和义务
E:合同的签订要实事求是
答案：A,D,E
解析：
签订物业服务合同应注意的事项有：①明确业主委员会的权利义务；②明确物业服务企业的权利和义务；③对违约责任的约定；④对免责条款的约定；⑤物业服务合同的主要条款宜细不宜粗；⑥合同的签订要实事求是；⑦明确违约责任的界定及争议的解决方式。
物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中()不得少于成员总数的2/3。
A:市政主管部门代表
B:业主委员会委员
C:物业管理方面的专家
D:招标人代表
答案：C
解析：
评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。
财务效益状况指标包括( )。
A．资产负债率
B．流动资产周转率
C．净资产收益率
D．资本积累率
