2021房地产估价师试题5章 第1章
一般情况下，商品房价格上涨将导致人们对建筑装饰材料的需求减少。
答案：对
解析：
互补关系——是指两种商品共同满足一种欲望，如车库和商品住宅，汽车和汽油；两种互补商品之间，一种商品的需求与另一种商品的价格呈反向变动，如汽油价格上涨将导致人们使用汽车的费用增加，从而引起人们对汽车的需求减少。
根据《房屋征收条例》，（ ）组织实施本行政区的房屋征收与补偿工作。
A.市、县级人民政府
B.房屋征收部门
C.房屋征收实施单位
D.建设单位
答案：B
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。P55。
下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有( )。
A.司法鉴定
B.公司上市
C.房屋征收
D.企业清算
E.在建工程抵押
答案：A,C,E
解析：
二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
下列各项中，可以设定抵押的是（）。
A、建设用地使用权
B、土地所有权
C、学校的教学楼
D、依法被监管的财产
答案：A
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。《物权法》规定，债务人或者第三人有权处分可以抵押的财产有：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上列财产一并抵押。
宅基地上的房屋所有权人与房屋所占用土地的所有权人不一致。（ ）
答案：错
解析：
《房屋登记办法》规定，办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人。在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人，应查明原因。
房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司、股份有限公司或者合伙企业的形式设立。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师试题5章 第2章
收益法估价需要具备的条件是房地产的收益和报酬率(折现率)都能够准确的量化。
（ ）
此题为判断题(对，错)。
不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是先分别评估房地产在损害之前状况下的价值和在损害之后状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产的种类。不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是先分别评估房地产在损害之前状况下的价值和在损害之后状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。
表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于（ ）。
A．货币证券
B．信用证券
C．商品证券
D．资本证券
某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（ ）万元。
A.159.56
B.168.75
C.169.39
D.277.70
答案：B
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。分两步求解：（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益：15.1/（1+9%）＋16.3/（1+9%）2＋15.5/（1+9%）3＋17.21/（1+9%）4＝A/9%×[1－1/（1+9%）4]，求得A＝15.97（万元）；（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格＝A/9%×[1－1/（1+9%）35]＝168.75（万元）。
房地产投资收益包含（ ）。
A．等效租金
B．转售收益
C．转售增值收益
D．有效租金
E．效益租金
正确答案：AC
AC在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。投资收益包含两部分，一是在拥有房地产期间内每单位时间(例如每年)所获得的租金(或等效租金)，二是在转售时所实现的增值收益。
答案：错
解析：
位于基础下面并承受由基础传来全部荷载的土层叫地基。地基与基础是密切相关的，整个建筑物的全部荷载都通过基础最终传给地基来承受。
2021房地产估价师试题5章 第3章
合同手段是达到控制建设工期、造价和质量三个目标的重要因素。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设监理制度。在业主、承包商和监理单位三方中，以经济为纽带、合同为依据进行制约的，其中经济手段是达到控制建设工期、造价和质量三个目标的重要因素。
下列论述不正确的是( )。
A、 收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值
B、 直接资本化法又称为收益乘数法
C、 现代的收益法是建立在资金具有时间价值观念上的
D、 收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地进行量化
答案：B
解析：
此题属于熟悉的范畴。是在考查有关收益法的一些概念。收益乘数法是直接资本化法的一种，不能将直接资本化法称为收益乘数法。解决此题的关键在于正确理解收益法的一些相关概念。
建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是年限法。建筑物的有效年龄取决于建筑物的维护保养情况。
2015年某市商品住宅实际销售量为400万m2，预测销售量为350万m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的2016年该城市商品住宅销售量为（ ）万m2。
A、367.5
B、382.5
C、523.5
D、543.0
答案：B
解析：
本题考查的是市场趋势分析。根据指数平滑法的公式：Q=0.65×400+(1-0.65)×350=382.5（万m2）。
(2014真题) 某城市某类住房需求价格弹性系数为0，表明该城市该类住房需求价格弹性类型是（）。
A.单一价格弹性
B.完全无弹性
C.富有价格弹性
D.缺乏价格弹性
答案：B
解析：
本题考查的是弹性理论。需求价格弹性系数等于0，表示完全无弹性。
某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（ ）万元。
A.1838.00
B.1843.55
C.1845.87
D.1850.00
答案：B
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。2000－150－0.8÷9％×[1－1÷（1＋9％）15]＝1843.55（万元）。
2021房地产估价师试题5章 第4章
房地产投资的优点包括（ ）。
A．自然寿命长
B．易于满足使用者不断变化的需要
C．能从公共设计的改善中获益
D．能从投资中获益
E．投资质量绝对有保障
正确答案：ABCD
房地产投资的优点，包括自然寿命长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益等。
编制资产负债表，对未分配利润项目，应根据“利润”账户借方分额减去“利润分配”账户借方余额后的差额填列。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2012真题) 以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目，实际投入开发建设的资金额与交纳的地价款之和占全部开发投资总额的25%以上，可以转让。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目转让，须除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金占全部开发投资总额的25%以上。
某估价机构于2003年6月10日～20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）。
A．2003年6月15日
B．2003年8月15日
C．签订估价委托合同之日
D．估价人员与委托人商定的某日
对于公民（ ），利害关系人可以申请宣告其为失踪人。
A.下落不明满1年的
B.下落不明满2年的
C.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的
D.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的
答案：B
解析：
本题考查的是自然人、法人和非法人组织。公民下落不明满2年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。
当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（ ）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A．出售
B．抵押
C．转让
D．经营
2021房地产估价师试题5章 第5章
业主大会履行的职责有( )。
A、 制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B、 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C、 监督业主公约的实施
D、 决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施
E 选聘、解聘物业企业
答案：A,B,D,E
解析：
监督业主公约的实施是业主委员会的职责。此外，业主大会的职责还有：制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
对于“开发－销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（ ）。
A.开发期
B.论证决策期
C.经营准备期
D.经营期
E.销售期
答案：A,E
解析：
本题考查的是财务净现值。开发销售型的计算期为开发期加上销售期。
申请注册房地产估价师执业资格证时．需提供的资料有（ ）。
A．房地产估价师初始注册申请表
B．房地产估价师执业资格证书
C．业绩证明
D．所存单位考核合格证明
E．个人家庭、工作简历
房地产广告中涉及面积的，只能标明为建筑面积。（ ）
此题为判断题(对，错)。
除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（ ）。
A．变动成本的设置
B．销售收入的不同
C．固定成本的设置
D．平衡点的设置
