21年房地产估价师考试题目下载7辑 第1辑
基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由（ ）审批。
A．国务院
B．国家
C．农业部
D．国土资源部
正确答案：A
《土地管理法》对于征收土地批准权限的规定中，明确指出，基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由国务院审批
下列符合房地产开发项目转让条件的有（ ）。
A.取得土地使用权证书
B.土地出让金缴纳进度符合要求
C.土地开发项目应形成工业用地条件
D.总投资2000万元，已完成投资达到400万元
E.总投资2000万元，已完成投资达到600万元
答案：A,C
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。P111。
在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。如果选择直接资本化法估价，则选取的资本化率较小；如果选择报酬资本化法估价，则选取的报酬率较大。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是直接资本化法语报酬资本化法的比较。直接资本化法中，资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比，预期期末转售收益较大时，资本化率是选择较小的。用报酬资本化法时，报酬率不受影响。参见教材P271。
下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（ ）。
A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值
B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平
C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度
D.对可比实例进行市场状况调整
E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估
答案：B,D
解析：
本题考查的是长期趋势法。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：（1）用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；（2）用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；（3）用来比较、分析两宗或两类以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力；（4）用来填补某些房地产历史价值、价格资料的缺乏。由于长期趋势法主要是依据某类房地产过去和现在较长时期的历史价格资料来判断推测出该类房地产未来的价格，因此不适用于对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估。
关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（ ）。
A．本质上都是比较法
B．都需要进行市场状况调整
C．都需要进行交易情况修正
D．都需要进行土地状况调整
E．都是批量估价方法
答案：A,D
解析：
A项，路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法。B项，路线价法不需要进行市场状况调整，基准地价修正法需要。C项，利用路线价法求取临街土地价值时不进行交易情况修正。D项，进行土地状况调整，是将估价对象宗地的状况与在评估基准地价时设定的有关状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。此处的土地状况调整的内容和方法，与比较法中房地产状况调整的内容和方法相似。利用路线价法求取临街土地价值时仅进行房地产状况调整。E项，路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方法，是批量估价方法，基准地价修正法不是。批量估价主要适用于房地产计税价值评估、房地产抵押贷款后重估。房地产抵押贷款前估价、房屋征收估价不宜采用批量估价。
房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（ ）导向定价法。
A．成本
B．购买者
C．竞争
D．市场
拍卖人必须在拍卖前（ ）日内，以广告媒体或其他法律允许的形式，公开发布拍卖公告。
A、5
B、7
C、10
D、12
答案：B
解析：
本题考查的是拍卖的涵义和原则。拍卖人必须在拍卖前7日内，以广告媒体或其他法律允许的形式，公开发布拍卖公告。
21年房地产估价师考试题目下载7辑 第2辑
甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。
已出租的房地产转让估价，应评估（ ）。
A.承租人权益价值
B.出租人权益价值
C.无租约限制价值
D.投资价值
答案：B
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。
如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利。（ ）
正确答案：×
从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。
国有土地上房屋征收补偿内容包括（ ）的补偿。
A.被征收房屋价值
B.因征收房屋造成的搬迁费
C.因征收房屋造成的停产损失
D.因征收房屋造成的临时安置
E.因征收房屋造成的上、下班交通费
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收人给予的补偿内容包括:（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
某写字楼过去的市场价格为12000元/m2，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/m2。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%。
该写字楼目前的价值为（ ）元/m2。
A.10367 B.10734 C.11756 D.12463
业主对建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其共有和共同管理的权利，视为一并转让。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是所有权。业主对建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其共有和共同管理的权利，视为一并转让。参见教材P393。
某类房地产2013年4月的市场价格为6500元／m2，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（ ）元／m2。
A．5110.51
B．5307.26
C．5548.37
D．5638.13
答案：A
解析：
价格指数有定基价格指数和环比价格指数。采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数=可比实例在价值时点的价格。本题中，
申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有（ ）。
A．合法建造房屋取得房屋所有权
B．权利人放弃房屋所有权
C．继承取得房屋所有权
D．产权交换取得房屋所有权
E．依据人民法院生效法律文书取得房屋所有权
答案：A,B,C,E
解析：
《房屋登记办法》规定，可以由当事人单方申请的情形有：①因合法建造房屋取得房屋权利；②因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；③因继承、受遗赠取得房屋权利；④《房屋登记办法》所列变更登记情形之一；⑤房屋灭失；⑥权利人放弃房屋权利；⑦法律、法规规定的其他情形。
21年房地产估价师考试题目下载7辑 第3辑
商品房现售，必须符合的条件不包括（ ）。
A、供水、供电已确定施工进度和交付日期
B、持有建设工程规划许可证和施工许可证
C、已通过竣工验收
D、拆迁安置已经落实
答案：A
解析：
本题考查的是商品房现售。商品房现售，必须符合以下条件：出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置巳经落实；供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。
下列关于物业服务招投标制度表述错误的是（ ）。
A.物业服务是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征
B.提倡业主通过公开.公平.公正的市场竞争机制选择物业服务企业
C.鼓励建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业
D.鼓励建设单位将房地产开发与物业管理结合
答案：D
解析：
本题考查的是物业服务招投标制度。物业服务是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000/元㎡．建筑面积为500㎡，首付款比例为20％，则该店面带债务转让的价格应为( )。
A 20％的首付款．加上该苣付款2年的利息
B．20％的首付款，加上该首付款2年的利启、和已偿还月供在估价时点的本息值
C．该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格．减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本启、值在估价时点的现值之和
D．2004年10月的购买价格，加上20％的首付款的二年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
（二）甲公司拥有一宗面积为80000㎡的工业用地，地上建有面积为50000㎡的厂房及10000㎡的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。 第 8 题 甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（ ）。
A．按工业用途估价
B．按居住用途估价
C．按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值
D．先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合
企业有选择地进入几个细分市场时，该企业采用的目标市场选择模式是（ ）模式。
A、全面覆盖
B、产品专业化
C、市场专业化
D、选择专业化
答案：D
解析：
考点:目标市场选择。选择目标市场时，选择专业化是指企业有选择地进入几个不同的细分市场。
住房公积金管理的基本原则不包括（ ）。
A．住房公积金管理中心动作
B．银行专户
C．低存低贷
D．财政监督
收益期限为有限年的公式的假设前提是( )。
A．净收益每年不变
B．报酬率不等于零
C．收益期限为有限年
D．以上均正确
正确答案：D
21年房地产估价师考试题目下载7辑 第4辑
对于高架污染源来说，离污染源越近，污染物的浓度就越高。（ ）
此题为判断题(对，错)。
保险的近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，来确定保险赔偿责任的原则。 ( )
市场调查中，关于各种联系方法的表述中，错误的是（ ）。
A、在被访者担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法是面谈
B、电话访问的优点是被访者不理解问题时能得到解释
C、网络调研具有成本低、反馈快等优点
D、最传统也最常用的联系方法是面谈法
答案：A
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。选项A错误，邮寄问卷是在被访者不愿面访或担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法，但邮寄方式回收率低、回收速度也慢。
根据当事人双方权利义务的分担方式，房地产买卖属于（ ）。
A.单务行为
B.双务行为
C.无偿行为
D.有偿行为
答案：B
解析：
本题考查的是房地产转让概述。房地产买卖属于双务行为。
答案：对
解析：
本题考查的是统计数据的收集。重点调查和典型调查都属于判断抽样。P342。
对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。P21。
有条件的地方，城镇个体工商户可申请缴存住房公积金，并有权按规定申请住房公积金贷款。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试题目下载7辑 第5辑
完好房的成新度可以有（ ）。
A.六成
B.七成
C.八成
D.九成
E.十成
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。严重损坏房及危险房是三成以下，一般损坏房是五、四成，基本完好房是七成和六成，完好房是十、九、八成。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为（ ）。
A.同质偏好市场
B.异质偏好市场
C.分散偏好市场
D.集群偏好市场
E.个体偏好市场
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。
我国城市居住地区一般分为居住区和商业区两级。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（ ）。
A.市场因子推演法
B.加权移动平均法
C.简单平均法
D.指数平滑法
答案：A
解析：
【考点】市场趋势分析。时间序列分析法包括：简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。选项A属于相关分析法。
我国货币政策的五个“档次”中，处于中间值的是（ ）。
A.适度从紧
B.适度宽松
C.稳健
D.适中
答案：C
解析：
本题考查的是制度政策因素。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次。其中“稳健”是中间值。
《城市房地产管理法》规定的房地产基本制度有（）等。
A.国有土地有偿有限期使用制度
B.房地产成交价格申报制度
C.房地产价格评估制度
D.住房公积金制度
E.房地产价格评估人员资格认证制度
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
21年房地产估价师考试题目下载7辑 第6辑
敏感性分析是一种（ ）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。
A、动态确定性
B、动态不确定性
C、静态确定性
D、静态不确定性
答案：B
解析：
考点:敏感性分析的“三项预测值”法。敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。
以下不是房地产投资信托特征的是( )。
A、 流动性好
B、 高现金汇报
C、 市场价值不稳定
D、 抵御通货膨胀
建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对新设立的单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20日内持住房公积金中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列可能导致普通商品住宅的价格下降的因素是（ ）。
A．消费者对普通商品住宅未来价格的预期
B．普通商品住宅的造价降低
C．大量高档商品住宅投放市场
D．生产技术水平的提高
房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（ ）登记。
A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
正确答案：D
变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。
城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按（ ）征收。
A、土地出让金
B、占用面积
C、经营收入
D、销售收入
答案：B
解析：
考点:营业收入、利润和税金。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收。
21年房地产估价师考试题目下载7辑 第7辑
下列房地产中，属于可以转让的有（ ）。
A．被查封的房地产
B．异议登记期间的房地产
C．抵押权人同意转让的房地产
D．购买已满五年的经济适用住房
E．已登记尚未领取房屋所有权证的住房
答案：C,D
解析：
《宪法》第十条规定：“任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让”现阶段按照国家有关规定，区的建设用地使用权的途径有：①通过行政划拨方式取得；②通过国家出让方式取得；③通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；④通过土地或房地产租赁方式取得。经济适用住房单套建筑面积控制在60m2 左右；购房人拥有有限产权，购房满5 年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。
工程建设监理基本工作中的“三控”包括（ ）控制。
A.工程进度
B.工程合同
C.工程质量
D.工程投资
E.工程总量
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是建设监理制度。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制。
注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前( )日内办理注册手续。
A.10
B.20
C.30
D.60
答案：C
解析：
注册结构工程师注册有效期为2 年，有效期届满需要继续注册的，应当在期满前30 日内办理注册手续。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、地上(下)管线等，但不包括水井。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2015真题) 某国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是（）。
A.房屋征收部门
B.市、县级人民政府
C.地产行业主管部门
D.房屋征收实施单位
答案：A
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。
A、 委托人
B、 估价报告预期使用者
C、 管理部门
D、 中立
答案：D
解析：
遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。
对于（ ），市场营销者应采取有效措施帮助消费者了解产品性能及其相对重要性，并介绍产品优势及其给购买者带来的利益，从而影响购买者的最终选择。
A、寻求多样化购买行为
B、习惯性购买行为
C、复杂购买行为
D、化解不协调购买行为
答案：C
解析：
本题考查的是消费者购买决策过程。对于复杂购买行为，市场营销者应采取有效措施帮助消费者了解产品性能及其相对重要性，并介绍产品优势及其给购买者带来的利益，从而影响购买者的最终选择。参见教材P133。
