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2021房地产估价师历年真题解析9篇

发布时间：2021-07-04

2021房地产估价师历年真题解析9篇 第1篇

甲公司拥有的某汽车加油站于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢,有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。
请问：
1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？
2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？

答案：
解析：
1.该估价项目的估价对象范围具体应包括：营业楼及加油棚各一幢、若干个储油罐、加油机和加油枪、加油站所占用的土地。
2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供的资料有：①房地产权证；②若干个储油罐、加油机和加油枪等的型号、购置时间、寿命等资料;③装修改造的具体项目。

土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为( )。

A.30%
B.40%
C.50%
D.60%

答案：C
解析：
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；
(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；
(4)增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。
每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。

在承包方式和内容上，房地产开发商通常选择（ ）。

A．全部包工包料总价合同方式

B．全部包工包料成本加酬金合同

C．专业工程发包的总价合同

D．部分包工包料的单价合同

正确答案：A

(2015真题) 房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（）。

A.房屋互换
B.房屋继承
C.房屋作价入股
D.房屋拆除
E.房屋所有权人改变名称

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。转移登记是指不动产物权转移时进行的登记。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。

赵某于2002年4月1日以40万元购得一套住宅，购房款中的70%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现赵某拟于2007年4月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2007年4月1日至2017年4月1日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.3%)。试求李某在新还款方案下的首次月还款额。

答案：
解析：


2021房地产估价师历年真题解析9篇 第2篇

(2013真题) 在现行建筑安装工程费用组成中，夜间施工增加费属于（）。

A.规费
B.措施费
C.直接工程费
D.企业管理费

答案：B
解析：
本题考查的是工程造价的构成。直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用，包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水、降水费等。

依法必须实行工程监理的建设工程包括( )。

A.国家重点建设工程
B.居民自行装修住宅
C.成片开发建设的住宅小区工程
D.利用外国政府贷款的工程
E.利用国际组织援助资金的工程

答案：A,C,D,E
解析：
下列建设工程必须实行监理：
(1)国家重点建设工程；
(2)大、中型公用事业工程；
(3)成片开发建设的住宅小区工程；
(4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；
(5)国家规定必须实行监理的其他工程。

某企业12月末部分资产与负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业的流动比率是（ ）。

A．40%

B．50%

C．200%

D．250%

正确答案：C

房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润，其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。 （ ）

正确答案：×
经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。

押题考前联网自动更新，暂无试题

答案：B
解析：

2021房地产估价师历年真题解析9篇 第3篇

国家和地方重点项目，如不适宜公开招标的，经批准可以进行邀请招标。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（ ）。

A．销售费用

B．维修费用

C．经营费用

D．管理费用

E．财务费用

正确答案：CDE
CDE开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。

(2011真题) 经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是保障性住房。经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。

在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。

A．市场案例

B．交易实例

C．交易预期值

D．市场预期值

正确答案：B
[答案] B
可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。

在下列行为中，属于犯罪的有（ ）。

A．欠税

B．偷税

C．抗税

D．退税

E．漏税

正确答案：BC
偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。

2021房地产估价师历年真题解析9篇 第4篇

在下列说法运用市场法估价，其步骤包括（ ）。

A．搜集交易比例

B．选取可比实例

C．对可比实例成交价格做适当处理

D．价格调整

E．求取比准价格

正确答案：ABCE
D项为C项中的一部分。

下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有（　）。

A、目标定价法
B、挑战定价法
C、领导定价法
D、认知价值定价法
E、随行就市定价法

答案：B,C,E
解析：
本题考查的是制定租售方案。竞争导向的房地产定价方法有挑战定价法、领导定价法和随行就市定价法。

某地区房地产投资的各期环比增长速度为2%、5%、8%、7%，则该地区相应期间房地产投资的定基增长速度的计算方法为( )。

A.102%×105%×108%×107%－100%
B.102%×105%×108%×107%
C.2%×5%×8%×7%－100%
D.2%×5%×8%×7%

答案：A
解析：
①根据环比增长速度+1(或100%)=环比发展速度，求得各期环比发展速度为102%、105%、108%、107%；②根据各期环比发展速度，求得该期间定基发展速度为102%×105%×108%×107%；③根据该期间定基发展速度，利用公式：定基增长速度+1(或100%)=定基发展速度，求得定基增长速度=定基发展速度-1=102%×105%×108%×107%-1。

下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）。

A．建筑密度

B．建筑控制高度

C．建筑色彩

D．建筑红线后退距离

E．容积率

正确答案：ABDE
建筑色彩属于指导性指标。规定性指标有：(1)用地性质；(2)用地面积；(3)建筑密度；(4)建筑控制高度；(5)建筑红线后退距离；(6)容积率；(7)绿地率；(8)交通出入口方位；(9)停车泊位及其他需要配置的公共设施。

土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

2021房地产估价师历年真题解析9篇 第5篇

建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。（）

答案：错
解析：
本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。此为重建成本。建筑物重建成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。

可行性研究包括( )等阶段。

A．投资机会研究

B．项目开发期

C．项目的评估与决策

D．项目技术可行性研究

E．初步可行性研究

正确答案：ACE
答案；ACE  可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目的评估和决策四个阶段。

下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（　）。

A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估
B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估
C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估
D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

答案：C
解析：
本题考查的是价值时点原则。选项A，价值时点为现在、估价对象状况为现在；选项B，价值时点为现在，估价对象状况为过去；选项C，受贿房地产的价值时点是受贿日，估价对象状态也是受贿时的状态，都是过去；选项D，价值时点为现在、估价对象状况为现在。参见教材P162～163。

如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（ ）。

A．减少

B．增加

C．不变

D．同步递减

正确答案：B

房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。（）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，一般均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。

2021房地产估价师历年真题解析9篇 第6篇

甲公司转让商场时，应当（ ）。

A．将商场拟转让的情况告知抵押权人

B．将商场已经抵押的情况告知丁公司

C．征求乙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利

D．征求丙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利

正确答案：AB

征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括( )。

A.土地补偿费

B.安置补助费

C.拙上附着物和青苗的补偿费

D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用

E.安排被征地农民的社会保障费用

正确答案：ABCE

某房地产交易属于非正常交易，成交价格3500元/m2，比正常价格高8%，则正常价格为 ( )元/m2。

A．3130

B．3220

C．3241

D．3500

正确答案：C
[答案] C
3500÷(8%+1)＝3241(元/m2)

某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为( )。

A、 150%
B、 200%
C、 300%
D、 400%

答案：C
解析：
[知识点] 清偿能力指标及其计算

房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（　）

答案：错
解析：
考点:房地产估价原则的作用。对同一估价对象在同一估价目的，同一价值时点的评估价值趋于相同或接近。

2021房地产估价师历年真题解析9篇 第7篇

（ ）是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。

A．消费信用

B．个人信用

C．民间信用

D．相互信用

正确答案：C
题干的表述是“民间信用”的定义。

房地产置业投资中，在持有期内获得每年（ ）的股本收益率也是很平常的事。

A．20%～30%

B．20%～25%

C．15%～20%

D．10%～15%

正确答案：C
房地产置业投资中，在持有期内获得每年15％～20％的股本收益率也是很平常的事。

商品房现房广告不得涉及的内容是（　）。

A、装修装饰
B、开发企业名称
C、物业管理内容
D、以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置

答案：D
解析：
本题考查的是房地产广告。选项D，房地产广告中不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。

对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是( )。

A．服务市场

B．合格有效市场

C．有效市场

D．潜在市场

正确答案：D
[答案] D潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。

下列情况中会导致房地产价格上升的有（　）。

A.上调开发商贷款利率
B.限制房地产投机行为
C.城市化的加速发展
D.国际上的政治对立
E.政府制定最高限价

答案：A,C
解析：
本题考查的是制度政策因素。选项BDE均可能降低房地产价格。

2021房地产估价师历年真题解析9篇 第8篇

房地产开发项目评估中的现金流量分析，一般要对（ ）几个经济技术指标进行测算。

A．财务内部收益率

B．财务净现值

C．动态投资回收期

D．租售期

正确答案：ABC

根据城市用地适用性评价结果，i类土地一般是不适于修建的用地。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。( )

答案：对
解析：
[知识点] 高层建筑地价分摊的方法

下列选项中，不属于解决房地产市场信息不对称问题的主要途径的是（　）。

A.发展房地产估价等专业服务
B.政府加强房地产市场信息的发布工作
C.加强开发商的管理体制
D.提高房地产市场的透明度

答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。解决房地产市场信息不对称问题的主要途径，就是发展房地产估价等专业服务业，政府加强房地产市场信息的发布工作，提高房地产市场的透明度。

(2017年真题) 利率调升对房地产投资产生的影响有（）。

A.导致房地产实际价值折损
B.增加收益现金流
C.加大投资者融资成本
D.增加市场供给
E.抑制市场投资需求

答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。

2021房地产估价师历年真题解析9篇 第9篇

某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（ ）。

A．30000件

B．21400件

C．21800件

D．15600件

正确答案：B

商业用地房地产位置的优劣主要取决于( )。

A．周围环境状况、安宁程度

B．位置有利于原料和产品的运输

C．交通是否便捷及离市中心的远近

D．繁华程度、临街状况

正确答案：D
[答案] D
房地产区位优势的判断标准因不同的用途而有所不同。

关于估价对象实地查勘的说法，错误的是（　　）。

A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘
B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解
C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况
D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可

答案：D
解析：
实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。另外，对于伪造房地产权属证书或虚构估价对象的情况，只要通过认真的实地查勘，与被查勘房地产内的有关人员和四邻进行交谈，是可以发觉的。实地查勘的工作内容包括：①感受估价对象的区位优劣；②核对之前搜集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况；③观察估价对象的内外部状况，如土地形状、建筑结构、设施设备、装饰装修、维修养护等；④拍摄反映估价对象内外部状况以及周围环境或临路状况的照片等影像资料；⑤调查估价对象的历史使用状况(例如是否存放过污染物)、周边以及当地同类房地产的市场行情；⑥补充搜集估价所需要的其他资料。

估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

速动比率是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标，但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更加可信。（　　）

答案：对
解析：
速动比率是速动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标。速动资产等于流动资产减去存货、待摊费用等的余值，主要包括现金（货币资金）、短期投资、应收票据、应收账款等。计算速动比率时，扣除存货的主要原因是：①在流动资产中，存货的变现能力最差；②由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理；③部分存货可能已经抵押给债权人；④存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题。因此，速动比率所反映的企业短期偿债能力更加可信。

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