2021房地产估价师历年真题5卷

发布时间:2021-06-30

2021房地产估价师历年真题5卷 第1卷


房地产是实物、权益和区位三者的结合物。实物是其中具体的部分,如建筑物的结构、外观、质量、功能和土地的形状等。权益是其中无形的部分,如房屋的所有权。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装,以及城镇市政基础设施工程的施工,建设单位在开工前必须向工程所在地的人民政府申请领取施工许可证。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


估价报告应采取书面形式,一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。
下列各选中,不需要在附件中写明的是( )。

A.估价委托书复印件
B.专业帮助情况和相关专业意见
C.估价对象变现能力分析
D.估价对象法定优先受偿款调查情况

答案:C
解析:
本题考查的是房地产估价报告的写作。选项C,当出具房地产抵押估价报告时,需要进行估价对象变现能力分析与风险提示,但是变现能力分析不属于附件的内容。


当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时,其统一房地产范围的价格换算公式是:房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


开发投资的投资者主要是( )。

A、 赚取利润
B、 保值增值
C、 获得收益
D、 消费

答案:A
解析:
[知识点] 投资


进行拆迁房屋评估时,应充分考虑,被拆迁人拥有的附属设施(院落除外)。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


通常是构成居住区的基本单位的是( )。

A.居住小区
B.居住组团
C.独幢住宅楼
D.分户家庭

答案:B
解析:
居住组团——一般称组团,是指被小区道路分割,并与居住人口规模(1000~3000人、300~1000户)相对应,配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成,通常是构成居住区的基本单位。


随着房地产市场体系的不断完善,人们关心的三大问题是:房价、质量、售后服务。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


采用长期趋势法估价时,决定直线趋势法公式Y=a+bX中的常数a、b的因素应是(  )。

A.房地产的历史价格资料
B.房地产的现时价格资料
C.房地产的未来价格资料
D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和

答案:A
解析:
运用直线趋势法预测,估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图,应表现出明显的直线趋势。在这种条件下,如果以Y表示各期的房地产价格,X表示时间,则X为自变量,Y为因变量,Y依X而变。因此,房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述:Y=a+bX。式中,a,b为未知参数,其值通常是根据房地产的历史价格资料,采用最小二乘法来确定。


2021房地产估价师历年真题5卷 第2卷


某投资者以30%的预付款订购了一写字楼,一年后该写字楼价格上涨了15%,该投资者预付款的收益率是(  )。

A.15.0%
B.21.4%
C.30.0%
D.50.0%

答案:D
解析:
在房地产市场前景看好的情况下,大部分投资置业人士和机构,对预售楼宇感兴趣,因为他们只需先期支付少量定金或预付款,就可以享受到未来一段时间内的房地产增值收益。根据题意得,投资者预付款的收益率=15%/30%=50%。


房地产估价师注销注册可以由当事人申请。( )

答案:对
解析:
本题考查的是房地产估价师注册。注销注册可由当事人申请,也可由国务院建住房城乡设主管部门依职权直接作出。


房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等,如尚处在规划或建设阶段,必须在广告中注明。()

答案:对
解析:
本题考查的是房地产广告。房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等,如在规划或者建设中,应当在广告中注明。


下列属于会计恒等式的是( )。

A.资产-费用-负债+所有者权益-收入

B.所有者权益-资产+负债

C.资产+费用=负债+所有者权益+收入

D.负债-资产+所有者权益

正确答案:C
六大会计要素之间的关系:资产=负债+所有者权益+(收入-费用)……………分配前资产+费用=负债+所有者权益+收入


城市基本地形图的复测周期一般是5~10年。( )

参考答案:正确


某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估,出具了估价报告,估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款,贷款期限为20年。下列说法正确的是( )。

A、此估价报告的有效期为20年
B、此估价报告的有效期原则上不超过1年
C、该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上
D、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款,则此估价报告失效,需要重新评估
E、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款,则此估价报告继续有效,不需要重新评估

答案:B,C,D
解析:
考点:保存估价资料。选项A错误,估价报告有效期应到估价服务的行为结束为止;选项E错误,估价报告的有效期,不宜超过一年。


根据有关统计资料,对某类房地产价格统计数据整理如表2所示,其中,2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法,正确的有(  )。
表2

A.利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2
B.利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2
C.利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2
D.利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2
E.利用平均发展速度法预测2010年的价格为8873元/m2

答案:A,B,C,E
解析:
在平均增减量法下,逐年增减量的平均数d=[(7130-6810)+(7810-7130)+(8150-7810)+(8490-8150)]/5=336(元/m2),则V2006=6810+336×2=7482(元/m2),V2010=6810+336×6=8826(元/m2)。在平均发展速度法下,该类房地产价格平均发展速度:Vi=P0×ti,



V2006=6810×1.04512=7438(元/m2),V2010=6810×1.04516=8873(元/m2)。


在可比实例的成交日期至估价时点期间,无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展,都必须进行交易日期调整。 ( )

正确答案:×
[答案] ×
房地产价格在乎稳发展时没必要进行交易日期调整。


某高层住宅大楼,房地总价值为8000万元,其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅,房地价值为150万元,该部分的建筑物价值为50万元,则此人占有的土地份额为( )。

A.1.9%

B.2.1%

C.2.3%

D.2.5%

正确答案:A


2021房地产估价师历年真题5卷 第3卷


单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为( )。

A.屋面板

B.屋架

C.天窗架

D.托架

正确答案:B
屋盖结构的主要承重构件为屋架或屋面梁,承受屋面板、天窗的荷载,并传递给搁置其上的柱子。


不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析,是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。( )

答案:错
解析:
[知识点] 风险分析的界定


房地产估价收费采用(  )计收。

A.分类定率
B.差额定率分档累进
C.差别比例
D.幅度定额分档累进

答案:B
解析:
房地产中介服务收费分为房地产咨询收费、房地产估价收费、房地产经纪收费三种。其中,房地产估价采用差额定率分档累进计收,即按房地产价格总额大小划分计费率档次,分档计算各档次的收费,各档收费额累计之和为收费总额。


丁某新购商品住宅,办理产权登记前应缴纳的契税是( )。

A.7220元

B.7600元

C.14440元

D.15200元

正确答案:D


某房地产占地面积2580m2,建筑面积9440m2,每层建筑面积2360m2 。其中,一、二层为出租商铺,三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格,估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确),确定其价值时点的价格为1 2666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一、二层差价2%,一、三层差价5%,三、四层差价2%),判断出二层价格为1 2309元/m2,三层价格为11694元/m2,四层价格为1 1460元/m2,从而得出估价对象房地产的市场价格为:(12566 +12309+11694+11460)*2360=113348440(元)。试问:如此确定的最终结果是否正确?为什么?



答案:
解析:
不正确。因为估价对象用途是商住混合,需按不同用途分别估价。


招标方式可以分为公开招标和( )招标。

A.隐式

B.私下

C.幕后

D.邀请

正确答案:D
[答案] D  招标方式可以分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式。


税收加成是对所有纳税人的加征,附加则是对特定纳税人的加征。( )

答案:错
解析:
本题考查的是税收制度及构成要素。加成和附加不同,加成只对特定的纳税人加征,附加对所有纳税人加征。


估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象,估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和( )。

A.价值类型和定义.估价作业日期.估价的假设与限制条件
B.价值类型和定义.估价对象分析.致估价委托人函
C.价值类型和定义.估价的假设与限制条件.估价报告应用的限制
D.价值类型.估价作业期.实地查勘期

答案:D
解析:
本题考查的是撰写估价报告。估价的假设与限制条件与估价结果报告并列,估价对象分析在技术报告中;致估价委托人函与估价结果报告并列。


公共设施设备日常运行、维修及保养费在物业运营费用中占较大比例,不属于该项费用的是( )。

A、维修和保养费
B、杂项费用
C、法定税费
D、能源费

答案:C
解析:
本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。公共设施设备日常运行、维修及保养费包括:维修和保养费、室内装修费、生活用水和污水排放、能源费、康乐设施费、杂项费用。


2021房地产估价师历年真题5卷 第4卷


下列关于担保物权的表述,错误的是( )。

A.质权的标的物只能是动产或不动产
B.担保物权包括抵押权、质权、留置权
C.留置权是债权人留置债务人动产的权力
D.抵押权是不转移标的物占有的物权

答案:A
解析:
本题考查的是担保物权。质权的标的物只能是动产或财产权利。P422。


下列导致地闲置的情形中,不征收土地闲置费的有(  )。

A.资金短缺
B.洪涝灾害
C.建材供应短缺
D.开挖基槽发现重要古墓
E.规划方案上报后审批期限超过一年

答案:B,D,E
解析:
《城市房地产开发经营管理条例》规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置,不征收土地闲置费:①因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素,如地震、洪涝等自然灾害。②因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。③因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。


市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。 ( )

答案:错
解析:
房地产状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。


不属于保险合同辅助人的是( )。

A、 保险受益人
B、 保险代理人
C、 保险公估人
D、 保险经纪人

答案:A
解析:
[知识点] 保险合同


某建筑物的建筑面积5000m2,坐落的土地面积为2000m2,土地价格为1500元/m2,用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2,市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2,则该建筑物的价格为( )元/m2。

A.1000

B.1100

C.1200

D.1300

正确答案:C


在征收集体土地的土地成本中,每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前3年平均年产值的( )倍。

A、5
B、10
C、15
D、20

答案:C
解析:
考点:土地成本。每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。


在房地产市场分析报告中,不包括的内容是(  )。

A.开发地点的最佳用途分析
B.开发项目的SWOT 分析
C.开发项目的偿债能力分析
D.房地产市场供求分析

答案:C
解析:
房地产市场分析报告通常由以下几部分内容组成:①地区经济分析。②区位分析。该部分是开发地点多种用途比较分析,是为一块土地选择用途,即该地点的最佳用途分析。③市场概况分析。④市场供求分析。⑤项目竞争分析。⑥营销建议。⑦售价和租金预测。⑧吸纳量计划预测。⑨回报率预测。⑩敏感性分析。


下列各项中,属于禁止流通物的有( )。

A.弹药
B.麻醉药品
C.文物艺术品
D.化工物品
E.武器

答案:A,E
解析:
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。禁止流通物指法律明令禁止流通的物品,如毒品、武器、军火、弹药等。选项BCD属于限制流通物。


在正常使用情况下,开发商对销售的商品住宅的保修项目保修期限为1年的有()等。

A.屋面防水
B.管道渗漏
C.顶棚抹灰层脱落
D.管道堵塞
E.卫生洁具

答案:B,C,E
解析:
本题考查的是商品房交付使用。屋面防水的保修期为3年,管道堵塞的保修期为2个月。


2021房地产估价师历年真题5卷 第5卷


采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%,估价对象比标准房地产劣5%,则有关房地产状况调整的说法,正确的是( )。

A、标准化修正的分子应为100
B、标准化修正的分母应为97
C、房地产状况调整的分子应为100
D、房地产状况调整的分母应为95

答案:A
解析:
本题考查的是房地产状况调整的方法。可比实例在自身状况下的价值×标准化修正100/( )×房地产状况调整( )/100=可比实例在估价对象下的价格上式位于分母和分子的括号内应填写的数字,分别是可比实例状况和估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。
选项B错误,标准化修正的分母应为103;选项C错误,房地产状况调整的分子应为95;选项D错误,房地产状况调整的分母应为100。参见教材P201。


假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%,i4=18%时,其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元,则依此测算的内部收益率精度最高的是( )。

A、16.67%
B、16.71%
C、16.80%
D、17.00%

答案:A
解析:
考点:财务内部收益率。


在收益性物业管理中,物业服务企业对租户的人身安全和财产安全负主要责任。( )

答案:错
解析:
考点:安全保卫。因此,业主对租户的人身和财产安全负有保障义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业意见,并代表业主实施该计划。


比较法估价中,对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括( )。

A、租赁权限制情况
B、交易税费负担转嫁情况
C、已抵押担保债权情况
D、地役权设立情况
E、利用方式限制情况

答案:A,C,D,E
解析:
本题考查的是房地产状况调整的内容。权益状况调整的内容主要有规划条件(如容积率)、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。选项B是建立统一比较基础。参见教材P199。


甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权,该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼,并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放人河景特色,甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同(但未经登记),约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑,甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司,但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后,经规划批准开始建造 高层住宅楼。
该案例中河景房购房人及甲公司因权益受到侵害要求获得经济赔偿,对购房人和甲公司而言,赔偿人分别是()。
A.甲公司和乙公司 B.甲公司和丙公司
C.乙公司和丙公司 D.丙公司和乙公司

答案:A
解析:


收益性房地产经济寿命的起始点,是地上建筑物(  )之日。

A.开始施工
B.竣工
C.登记
D.开始营业

答案:B
解析:
经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。收益性房地产的经济寿命是从地上建筑物竣工之日开始,在正常市场和运营状态下,出租经营收入大于运营费用,即净收益大于零的持续时间。


在测量和计算成套住宅的建筑面积中,住宅套内建筑面积包括( )。

A.套内居住面积
B.电梯井面积
C.套内储藏面积
D.套内结构面积
E.套内阳台建筑面积

答案:A,C,E
解析:
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。
套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。


某房地产估价机构投保的险种有:①火灾保险,②社会养老保险,③预防公害保险,④失业保险,⑤人身伤害保险,⑥运输工具保险,⑦劳动工伤保险,⑧统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有( )。

A.3
B.4
C.5
D.6

答案:B
解析:
社会保险——是指国家根据立法对社会劳动者暂时或者永久丧失劳动能力提供一定物质帮助,以保障其基本生活的保险。
与商业保险不同,社会保险是一种强制保险,任何符合国家规定条件的都必须参加。
目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。


房地产投资的经济效果主要表现为( )。

A、 销售收入
B、 开发利润
C、 成本利润率
D、 投资收益率

答案:A
解析:
参考教材的有关内容。