2021房地产估价师考试题免费下载9辑 第1辑
估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃。因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地査勘。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
(一)估价对象实物状况（略）
(二)估价对象权益状况（略）
(三）估价对象区位状况（略）
四、估价目的
为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
五、价值定义
估价对象于估价时点的公开市场价值。
六、估价时点2008年9月5日。
七、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2.《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。
3.《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)。
4.《A市城市房屋拆迁管理实施办法KA市人民政府令130号）。
5. ?A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》。
6.《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》(A房市〔2002〕148号）。
7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知KA价房字〔2004〕74
号）。
8.《房屋拆迁许可证》(证号：X规拆许（2008)第X X号）。
9.托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地査勘记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等。
10.其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。
八、估价原则（略）
九、估价方法
由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义
略)。
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告使用期限（略）
答案：
解析：
1.价值定义错，应为估价对象（包含建筑物室内自行装饰装修部分的价值）的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
2.估价时点错，应为2008年8月30日（取得拆迁许可证之日）。
3.估价时点位置错，估价时点应在价值定义之前。
4.估价方法选用理由错，应将成本法改为或增加。由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。
建筑材料是重要的室内环境污染源，既有辐射污染源，也有致敏源，甚至还有一些有毒物质。 ( )
答案：对
解析：
建筑材料一般都含有种类不同、数量不等的污染物。其中的大多数具有挥发性，可造成较为严重的室内环境污染。另有一些不具有挥发性的重金属，如铅、铬等有害物质，当建筑材料受损后剥落成粉尘，也可通过呼吸道进人人体，造成中毒。
长期融资工具是指收回本金和利息要在一年以上的凭证，也包括没有回收期限的股票。（ ）
此题为判断题(对，错)。
若重新评估的结果为14万元左右，重新评估的费用由（ ）支付。
A．甲某
B．丁某
C．甲某与客户丁某
D．房地产管理部门
直接资本化法的优点是不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法的优点：（1）不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；（2）资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；（3）计算过程较简单。
从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费所应得到的补偿。（ ）
答案：对
解析：
资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
随着社会经济发展，房地产估价业务越来越精细化。（ ）
答案：对
解析：
考点:中国房地产估价行业发展。随着社会经济发展，为满足社会需要，从估价目的、估价对象、价值类型等方面，不断对房地产估价业务进行了深化和拓展，提供越来越精细化的估价服务。
下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（ ）。
A．生活方式
B．受教育程度
C．购买动机
D．自我形象
下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的有（ ）。
A、进行项目的财务评价
B、获取项目所需土地
C、确定规划设计方案并获得批准
D、对项目的建设工程进行招标
E、提交项目开工申请并获得批准
答案：B,C,D,E
解析：
考点:投资机会选择与决策分析。选项A进行项目的财务评价属于投资机会选择与决策分析阶段。
2021房地产估价师考试题免费下载9辑 第2辑
资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。（ ）
答案：对
解析：
考点:资本化率和收益乘数的求取方法。资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。
如果计息周期为一定的时间区间(如年、季、月等)，并按复利计息，称为间断复利。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有（ ）。
A．双方达成的是一种单务合同
B．双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C．估价机构提交咨询报告后享有获得余款的债权
D．开发公司开始支付的款项是一种定金
（ ）是资产证券化的最核心原理。
A.基础资产的现金流分析
B.资产重组原理
C.破产隔离原理
D.信用增级原理
答案：A
解析：
本题考查的是资产证券化。基础资产的现金流分析是资产证券化的最核心原理。
评估某宗房地产2017年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2016年10月1日，成交价格为13500元/m2，另知：该类房地产市场价格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月上涨1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比较价格为（ ）元/平方米。
A.16171.27
B.15742.17
C.15776.47
D.16333.38
答案：B
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。2016年10月1日到2017年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%。2017年3月1日至2017年7月1日（价值时点），共4个月，月平均上涨2%。13500×（1＋1.5%）5（1＋2%）4＝15742.17（元/m2）。
地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。地物指地表面上的固定性物体，如山地、丘陵、平原等；地貌指地表面高低起伏的形态，如房屋、道路等。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
陈某等人在预售期间通过抵押贷款方式购买了商品房，有关该抵押贷款不正确的表述为（ ）。
A．因为该商品房还在建设，所以应当办理在建工程抵押登记
B．因为是预购，所以应当办理预购商品房抵押登记 建设工程教育网提供
C．由于预购商品房风险较大，抵押当事人约定对抵押房地产保险，由抵押人为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人
D．抵押房地产价值可以由房地产估价机构评估
正确答案：AC
答案：AC
解析：在建工程抵押一般是开发商抵押行为，在建工程抵押登记一般由开发商办理。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。 （已更正勿再提交！）
关于建筑面积的计算，下列说法不正确的是( )。
A、 室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积
B、 设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积
C、 坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2.2m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积
D、 建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积
答案：A
解析：
室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积；室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。
对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向( )。
A、 相同
B、 不相同
C、 可能相同，也可能不同
D、 单边波动
2021房地产估价师考试题免费下载9辑 第3辑
(2015真题) 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。（）
答案：对
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
答案：对
解析：
⑴直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。
房屋登记机构办理在建工程抵押登记后，应向权利人发放（ ）。
A．备案证明
B．房屋所有权证书
C．登记证明
D．房屋他项权利证书
答案：C
解析：
在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，房屋登记机构向在建工程抵押权人发放在建工程抵押登记证明。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（ ）等。
A．意外破坏的损毁
B．市场供给的过量
C．建筑设计的缺陷
D．人们消费观念的改变
E．周围环境条件恶化
正确答案：CD
功能折旧(functional depreciation，functional obsolescence)又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。
（二）甲公司拥有一宗面积为80000㎡的工业用地，地上建有面积为50000㎡的厂房及10000㎡的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。 第 8 题 甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（ ）。
A．按工业用途估价
B．按居住用途估价
C．按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值
D．先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合
区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般要发生精神损害赔偿的问题。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
本题考查的是长期趋势的测定。长期趋势的测定主要是求趋势值。
市场主体通常包括（ ）。
A．买家
B．卖家
C．交易对象
D．交易价格
E．交易行为
以划拨方式职得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续
答案：错
解析：
对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。
1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十四条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行。因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续；
2)私有住宅转让后仍用于居住的；
2021房地产估价师考试题免费下载9辑 第4辑
某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A．180
B．196
C．200
D．300
近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？
正确答案：
答：
在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：
（1）预测开发完成后的价值宜谨慎。
（2）开发费用可能发生变化。
（3）开发周期可能延长。
（4）开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。
（5）折现率或利润率水平可能发生变化。
影响需求价格弹性的因素不包括（）。
A、商品的耐用程度
B、时间的长短
C、商品本身用途的多样性
D、消费者的偏好
答案：D
解析：
本题考查的是需求弹性。影响需求价格弹性的因素：（1）商品的替代品数目和可替代程度；（2）消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例；（3）商品本身用途的多样性；（4）商品的耐用程度；（5）时间的长短。参见教材P183。
评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（ ）万元。
A．2526
B．2241
C．2135
D．2985
正确答案：C
3000/(1+12%)3＝2135(万元)
普通股股东享有的权利有（ ）。
A．股票转让权
B．要求赎回权
C．参加表决权
D．公司剩余财产分配权
E．股息红利分配要求权
答案：A,C,D,E
解析：
从具体内容来看，普通股股东享有的权利包括：①参加股东大会；②参加表决；③股票转让权；④股息红利分配的要求权；⑤公司剩余财产的分配权；⑥对公司事务的质询权；⑦除上述权利以外，股东还享有公司章程规定的其他权利。
经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是住房公积金制度。在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债。P10。
王某购买的住宅的产权登记面积为（ ）。
A．套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
B．套内房屋使用面积+分摊的共有建筑面积
C．套内建筑面积+套内阳台面积+分摊的共有建筑面积
D．套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积+分摊的共有建筑面积
正确答案：AD
房屋产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的，房屋的建筑面积。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
比较各种融资方式，下列说法错误的是（ ）。
A．向社会直接融资手续费和利息负担大
B．利用外资的率比较优惠
C．利用外资受国内金融融资较大
D．利用外资存在政治风险和汇率风险，申请较难
变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝，其中伸缩缝和沉降缝可以互相替代。
答案：错
解析：
伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开。这两种缝相同之处是，都要保证缝的两侧构件均能自由伸缩而互不影响。缝的表面必须遮盖妥善，不得渗漏。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。
2021房地产估价师考试题免费下载9辑 第5辑
房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（ ）。
A．利润总额
B．投资利润
C．税后利润
D．可分配利润
被征收房屋价值的补偿，包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，以及房屋室内装饰装修的价值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收中的评估工作。室内装修可以通过评估确定，而是否补偿，要经过协商确定。房屋征收当事人对房屋室内装饰装修、机器设备、物资搬迁费用以及停产停业损失等补偿协商不成时，可以通过委托评估机构确定。
某房地产估价机构在交付估价报告时，由于负责评估的张估价师出差外地，所以估价报告中以其印章代替签字。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价报告的组成。估价结果报告中，注册房地产估价师应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，并应由本人签名及著名签名日期，不得以个人印章代替签名。
房地产开发项目的建筑安装工程费不包括电梯的采购费用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是投资估算。建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明、空调通风、弱电、电梯、其他设备的采购及安装等）等。参见教材P260。
调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（ ）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。
A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法
E.建筑物剩余技术
答案：A,B
解析：
本题考查的是路线价法。调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。
城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（ ）。
A．最低价格
B．平均价格
C．出让地价
D．标定地价
（ ）是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。
A.工程量计算
B.工程定额的套用
C.施工组织设计
D.施工方案的编制
答案：A
解析：
本题考查的是工程量计量。工程量计算是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。
假设开发法其实就是成本法的倒算法，它与成本法其实没有什么区别。 （ ）
正确答案：×
假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需求取的是土地的价格
依据国家有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为（ ）。
A.国家鼓励类项目
B.国家限制类项目
C.国家禁止类项目
D.国家监督类项目
E.国家投资类项目
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是建设用地供应政策。依据国家有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为国家鼓励类项目、国家限制类项目、国家禁止类项目。
2021房地产估价师考试题免费下载9辑 第6辑
在商品房交易中，常见的最低价格有（ ）。
A．商品房销售中的起价
B．拍卖活动中的保留价
C．拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
D．招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价
E．采用收益法确定的参考价格
正确答案：AB
拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价，招标活动中的开发建设方案最为合理的中标价一般也是最高价，采用收益法确定的参考价格也不一定是最低价。
某类房地产2012～2016年的价格见下表，根据平均发展速度，预测该类房地产2017年的价格为（ ）元/m2。
某类房地产2012～2016年的价格
A、10300
B、10400
C、11140
D、11265
答案：C
解析：
本题考查的是平均发展速度法。平均发展速度＝（9000/3800） 1/4＝1.24
2011年价格＝3800×1.24 5＝11140
参见教材P389。
(2015真题) 抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是（）。
A.抵押人
B.继承人
C.担保人
D.抵押权人
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成安置补偿的，原安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。
房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（ ）
答案：错
解析：
房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。
“可贷资金利率理论”认为（ ）。
A．可贷资金的需求主要由投资需求，赤字需求和家庭需求三个要素构成
B．可贷资金的供给由家庭储蓄，企业储蓄和政府储蓄三个要素构成
C．利率不是由可贷资金的供求决定的
D．可贷资金的需求函数是利率的递增函数
E．可贷资金的供给函数是利率的递增函数
房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。 （ ）
答案：对
解析：
本题考查的是替代原则。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。
估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/m2，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见表1；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为（ ）元/m2。
表1 5层、6层住宅楼不同楼层的价格差异系数
A．6280
B．6408
C．688l
D．702l
答案：C
解析：
具体的计算过程如下：
①先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：
②再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：
挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前（ ）天。
A、2
B、5
C、7
D、10
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。
2021房地产估价师考试题免费下载9辑 第7辑
关于估价机构服务款项在会计核算方面的描述中，正确的有（ ）。
A．当期获得的部分款项在会计要素中属收入类
B．当期获得的部分款项在会计要素中属损益类
C．下期应获得的余款在会计科目中属损益类
D．下期应获得的余款在会计科目中属资产类
国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。
答案：错
解析：
①征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；
②征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件（ ）。
A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金
B、取得土地使用权证书
C、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
D、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件
E、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上
答案：A,B,C,D
解析：
考点:合法原则。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
下列财务指标中，反映企业营运能力的指标的（ ）。
A．流动比率
B．速动比率
C．存货周转率
D．应收账款周转率
E．资本金利润率
正确答案：CD
营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。(1)存货周转指标包括存货周转率和存货周转次数。(2)应收账款周转指标包括应收账款周转率和应收账款周转次数。
土地使用者向国家支付75%土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。 ( )
答案：错
解析：
土地使用者只有向国家支付全部土地使用权出让金才能领取土地使用权证书。
若年利率6%，每季度计息一次，则月实际利率为0.51%。( )
正确答案：×
[答案] × 若年利率为6%，按季度计息，则季度实际利率为6%÷4＝1.5%，设月实际利率为x，则(1+x)3-1＝1.5%，得x=0.498%
可比实例房地产成交价格为3500元/m2，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为（ ）元/m2。
A．3290
B．3302
C．3500
D．3710
正确答案：B
3500÷(1+6%)＝3302(元/m2)
遵循了最高最佳利用原则，但并不意味着一定遵循了合法原则中对估价对象依法利用的要求。 （ ）
答案：错
解析：
考点:最高最佳利用原则。遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求。
房地产广告中涉及资产评估的，应当标明评估单位、估价师和评估时间；使用其他统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，标明出处。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题免费下载9辑 第8辑
为评估某商品住宅2007年8月15日的正常市场价格，在该住宅附近调査选取了 A、 B、C三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
(1)可比实例的成交价格及成交日期，见表2—25。
(2)交易情况的分析判断结果，见表2—26，表中交易情况的分析判断是以正常市场价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。
(3)该类住宅2007年2月至8月的价格指数，见表1—11。表中的价格指数为定基价格指数。
(4)房地产状况的比较判断结果，见表2—28。
(6)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则：
估价对象的正常市场价格（单价）=(4 097. 56 + 4 416. 79 + 4 203. 83)元/m2+3
=4239.39元/m2
由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（ ）。
A、操作风险
B、信用风险
C、管理风险
D、市场风险
答案：B
解析：
考点:房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。
下列不属于房地产投资项目动态经济评价指标的是（ ）。
A、财务内部收益率
B、财务净现值
C、投资利润率
D、动态投资回收期
答案：C
解析：
考点:经济评价指标体系。房地产开发投资静态盈利能力指标：成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期；房地产置业投资静态盈利能力指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回报率、投资回报率、静态投资回收期；房地产开发投资与置业投资的动态盈利能力指标：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。
对零售商业物业进行分类的主要依据有( )。
A．建筑规模
B．经营商品的特点
C．商业辐射区域的范围
D．周围环境
E．服务人口的收入水平
正确答案：ABC
[答案] ABC 零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射压域的范围等三个方面。
经济适用房的土地采用（ ）方式取得。
A．行政划拨
B．转让
C．出让
D．低价出让
正确答案：A
1998年7月3日以国发[1998]23号文件发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。”
如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。( )
正确答案：×
[答案] ×
在合法使用方面，应以使用管制为依据。城市规划规定了该宗土地为居住用途，应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。
在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2018年6月1日，该项目取得《商品房预售许可证》，准许销售300套。
甲企业应在取得《商品房预售许可证》10日内，一次性公开（ ）套房源。
A.100
B.200
C.300
D.400
答案：C
解析：
本题考查的是商品房预售。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。参见教材P129。
业主之间在物业服务过程中发生的关系属于民事关系，可以采取行政手段进行管理。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是管理规约制度。业主之间在物业服务过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，《条例》规定管理规约对全体业主具有约束力。
可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债权，统一为不带债权债务的价格。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是统一财产范围。估价对象是“干净”的房地产，而选取的可比实例带有债权债务时，统一财产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：不带债权债务的房地产价格＝带有债权债务的房地产价格－债权＋债务。（剥离法）参见教材P185。
2021房地产估价师考试题免费下载9辑 第9辑
所有工程建设项目，均需向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。（ ）
答案：错
解析：
《城乡规划法》规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”其他的建设项目不需要申请选址意见书。
下列关于净收益按一定比率递减公式的说法中，错误的是（ ）。
A、有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递减的公式计算估价对象的收益价值
B、净收益按一定比率递减公式中，有效毛收入的折现值与运营费用的折现值必然是相减的
C、收益期为有限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率不等于零
D、收益期为无限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率大于零
答案：A
解析：
考点:净收益按一定比率递减的公式。选项A错误，如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。
征用农地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是征收土地批准权限的规定。经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。
王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，关于优先受偿顺序的说法，错误的有（ ）。
A.按贷款发放的先后顺序
B.按贷款数额的大小顺序
C.按各银行起诉的先后顺序
D.按贷款合同签订的先后顺序
E.按房地产抵押登记的先后顺序
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押登记。依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
在一国金融机构体系中居领导核心地位的是（ ）。
A．政策性银行
B．商业银行
C．中央银行
D．人民银行
正确答案：C
答案：C。中央银行，是指代表国家对金融活动进行监督管理、制定和执行货币政策的金融机构。中央银行在一国金融机构体系中居领导核心地位。
房地产供给有限特性的本质是（ ）。
A．土地的总量有限
B．房地产的不可移动性
C．房地产的独一无二性
D．房地产的价值量大
答案：B
解析：
房地产具有供给有限特性，本质上不在于土地总量不能增加，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处。这也是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。
住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设备设施交付使用后的维修、更新、改造，不得挪作他用。（ ）
答案：错
解析：
住宅专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的时限性。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是对市场调查的分析与评估。对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。
(2013真题) 从工程地质条件看，滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。（）
答案：对
解析：
本题考查的是城市用地。属于常识性试题。从工程地质条件看，滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。
