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2021房地产估价师考试题免费下载8章

发布时间：2021-06-29

2021房地产估价师考试题免费下载8章 第1章

下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（　）。

A、时值是资金运动起点的金额
B、终值是资金运动结束时的金额
C、不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值
D、资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值

答案：D
解析：
考点:资金等效值的概念。选项A错误，现值是资金运动起点的金额；选项B错误，终值是资金运动结束时与现值等值的金额；选项C错误，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。

城市干道的合理间距一般应是（　）。

A、600～1000m
B、300～1000m
C、600～2000m
D、1000～2000m

答案：A
解析：
本题考查的是居住区的用地构成和规模。城市干道的合理间距一般应在600～1000m。

当人们预期到某种房地产的价格会在下一个时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。 ( )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

在各种市场调查方法中，网络联系方法的特点有（　）。

A.成本低　
B.反馈快
C.能深入了解被访者情况　
D.回收率高
E.能深度访谈

答案：A,B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。网络调研：成本低、反馈快，只能联系有网络的人。

房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会从根本上影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。 ( )

正确答案：×
[答案] ×  房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的状况。

业主交存的住宅专项维修资金属于（　　）所有。

A．业主
B．业主大会
C．业主委员会
D．物业服务企业

答案：A
解析：
住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有；从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照

答案：错
解析：
新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30 日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
(1)营业执照复印件；
(2)企业章程；
(3)企业法定代表人的身份证明；
(4)专业技术人员的资格证书和聘用合同。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30 日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于四级资质的条件。《暂定资质证书》有效期1 年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2 年。自领取《暂定资质证书》之日起1 年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收之日被征收房屋类似房地产的市场价格。（）

答案：错
解析：
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。@##

2021房地产估价师考试题免费下载8章 第2章

某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为 10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为( )万元。

A．180

B．196

C．200

D．300

正确答案：B

假设开发法中，关于后续开发经营期的表述中，正确的是（　）。

A、开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产开发完成的日期
B、建设期的起点与开发经营期的起点不同
C、销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间，不会与建设期重合
D、运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或经济寿命结束之日

答案：D
解析：
本题考查的是后续开发经营期。选项A错误，开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期；选项B错误，建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日；选项C错误，销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间，在有预售的情况下，销售期与建设期有重合；选项D正确，运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或经济寿命结束之日。

某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（　）。

A、0.40
B、0.60
C、2.50
D、5.00

答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.5。参见教材P43。

从房地产估价角度来说，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产的含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物，在房地产估价中一般将建筑物作广义理解。

行政裁决应坚持（ ）的原则。

A．公平

B．公正

C．及时

D．以上均正确

正确答案：D

下列情况中会导致房地产价格上升的有（　）。

A、上调开发商贷款利率
B、限制房地产投机行为
C、城市化的加速发展
D、国际上的政治对立
E、政府制定最高限价

答案：A,C
解析：
考点:制度政策因素。选项BDE均可能降低房地产价格。

城市规划行政体系包括城市规划的编制和审批两个方面。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是城市规划体系。城市规划行政体系包括城市规划的编制和审批两个方面。

通过（　），企业可针对不同的市场环境，结合客户需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制定有效的市场营销组合策略，促进消费者购买和新市场开发，以达到企业预期的营销目标。

A、竞争情况调查
B、消费者行为调查
C、市场需求容量调查
D、市场营销因素调查

答案：D
解析：
考点:市场调查的意义和内容。通过市场营销因素调查，企业可针对不同的市场环境，结合客户需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制定有效的市场营销组合策略，促进消费者购买和新市场开发，以达到企业预期的营销目标。

2021房地产估价师考试题免费下载8章 第3章

若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是( )。

A．土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

B．建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

C．施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

D．商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

正确答案：D

我国货币政策的五个“档次”中，处于中间值的是（　）。

A、适度从紧
B、适度宽松
C、稳健
D、适中

答案：C
解析：
考点:制度政策因素。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次。其中“稳健”是中间值。

以保险基金来源的不同为标准，可以将保险分为（　）。

A.商业保险
B.社会保险
C.政策保险
D.财产保险
E.责任保险

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是保险的种类。以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为商业保险、社会保险和政策保险。

下列关于数据表述正确的是（ ）。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 98 101 101 100 101 99 102 97 102 99

A．上述数据的众数为100

B．上述数据的众数为101

C．上述数据的算术平均数为101

D．上述数据的中位数为101

正确答案：B
众数是分布数列中出现频率最大的标志值。

某房地产估价师，因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的，不予注册。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。不予注册的情形有：不具有完全民事行为能力的；刑事处罚尚未执行完毕的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的；被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的；以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的；申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的；为现职公务员的；年龄超过65周岁的；法律、行政法规规定不予注册的其他情形。P192。

非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入商品住宅的价格中。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

国家因建设高速公路的需要，现拟对李某的厂房进行征收，并委托甲房地产估价机构对此厂房进行评估。注册房地产估价师对工厂进行了实地查勘，并出具了估价报告。但是李某认为估价结果与自己的期望值相差太大，对估价结果非常不满。若李某拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章时，房地产估价机构应该怎么处理若李某对估价结果有异议时，应如何处理

答案：
解析：
本题考查的是房屋征收估价工作流程。（1）房屋征收部门、被征收人和房地产估价机构应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在估价报告中说明。
（2）被征收人对估价结果有异议的，应当向原房地产估价机构申请复核估价。申请复核估价的，应当提出书面复核估价申请，指出估价结果存在的问题。被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当向被征收房屋所在地估价专家委员会申请鉴定。

下列关于债券发行的表述中，正确的是（　）。

A、若市场利率低于债券利率，则平价发行
B、若市场利率等于债券利率，则溢价发行
C、若市场利率等于债券利率，则折价发行
D、若市场利率高于债券利率，则折价发行

答案：D
解析：
本题考查的是债券的概念和特征。若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。

2021房地产估价师考试题免费下载8章 第4章

房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。( )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

（　）结构的建筑造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。

A.砖木
B.砖混
C.钢筋混凝土
D.钢

答案：B
解析：
本题考查的是建筑分类。砖混结构的建筑造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。

现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资财务报表体系。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。P270。

当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

在现实中，不会出现同地段的期房价格比现房价格高的现象。（　）

答案：错
解析：
考点:现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。在现实中，通常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象。这主要是由于两者的品质、付款方式不相同，如期房的户型和环境较好、不需要现在付清全款等。

某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为lO%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（ ）。

A．0.21

B．1.23

C．2.01

D．3.23

正确答案：B

不计入房屋面积的有（ ）。

A．房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池

B．活动房屋、临时房屋、简易房屋

C．与房屋室内相通的伸缩缝

D．层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室等

E．房屋之间无上盖的架空通廊

正确答案：ABDE
除了选项A、B、D、E外，不计算房屋面积的还有：突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、垛、无柱雨篷等；建筑物内的操作平行、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分；利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；与房屋室内不相通的房屋问的伸缩缝。

甲公司为2009年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元/m2。甲公司在获得该宗土地后的第1年和第2年，分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。
由于资金原因，甲公司计划从第3年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第3年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第1年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和增值税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。
假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，增值税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。

答案：
解析：
第一问
总建筑面积＝200×666.67×2＝266668（m2）
土地费用＝400×200＝80000（万元）
总建设成本＝3200×266668＝85333.76（万元）
总销售收入＝8500×266668＝226667.80（万元）
管理费总额＝226667.8×2%＝4533.36（万元）
销售费用＝226667.8×3%＝6800.03（万元）
增值税金及附加＝226667.8×5.5%＝12466.73（万元）
项目现金流量表





IRR＝7%－（8%－7%）[1641.28/（1641.28＋2403.80）]＝7.4%。
第二问
乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。
乙公司的现金流量表



NPV（乙）＝-3960.02/（1＋10%）－406.66/（1＋10%）2－4673.35/（1+10%）3＋13106.73/（1+10%）4＝1504.82（万元）
因为NPV（乙）＞0，所以乙公司可以达到投资目标。

2021房地产估价师考试题免费下载8章 第5章

在建立比较基础时，针对统一税费负担，房地产正常负担下的价格等于（　）。

A.卖方实际得到的价格/（1－应由卖方缴纳的税费比率）
B.卖方实际得到的价格－应由卖方负担的税费
C.买方实际付出的价格＋应由买方负担的税费
D.应由卖方负担的税费/应由买方缴纳的税费比率
E.买方实际付出的价格/（1＋应由买方缴纳的税费比率）

答案：A,E
解析：
本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费＝卖方实得金额；正常负担下的价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实付金额；正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率）；正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率）；

下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ ）。

A．消费者的收入增加

B．作为替代品的房地产的价格上升

C．作为互补品的房地产的价格上升

D．消费者预期其未来的收入增加

E．消费者预期未来的房地产价格上升

正确答案：ABDE

以下测算房地产面积的方法中，属于图解法的有（ ）。

A．几何图形法

B．求积仪法

C．界址点坐标法

D．称重法

E．光电面积量算仪法

正确答案：BDE

国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

房地产投资的经济效果主要表现为( )。

A、 销售收入
B、 开发利润
C、 成本利润率
D、 投资收益率

答案：A
解析：
参考教材的有关内容。

某套住宅的月有效毛收入为5000元，运营费用为有效毛收入的15%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（　）元。

A、49627
B、57647
C、65548
D、74687

答案：D
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿的需要。该住宅因被水淹造成的损失为两个部分：装修费和损失的净营运利润，两者都需要折现处理。则该住宅因被水淹造成的损失＝50000×1.005-1.5＋5000×0.85/0.005×（1-1.005-6）＝74687（元）。参见教材P22。

成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（　　）。

A．土地补偿费和安置补助费
B．地上附着物和青苗的补偿费
C．征地管理费
D．安排被征地农民的社会保障费
E．场地平整费

答案：A,B,D
解析：
征收集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。土地征收补偿费用一般由下列四项费用组成：①土地补偿费；②安置补助费；③地上附着物和青苗的补偿费；④安排被征地农民的社会保障费用。

经批准的征收土地方案，由( )组织实施。

A.建设单位
B.被征收土地所在地的市县人民政府土地管理部门
C.被征收土地所在地的市县人民政府建设部门
D.被征收土地所在地的市县人民政府

答案：D
解析：
经批准的征收土地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。

2021房地产估价师考试题免费下载8章 第6章

个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和( )两方面。

A、 政府
B、 建造商
C、 开发商
D、 物业管理企业

答案：C
解析：
因为个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和开发商两方面。

垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件与完全竞争市场不同。

答案：错
解析：
垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件仍然是：MR(边际收益)＝MC(边际成本)。

对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按（ ）的税率征收所得税。

A．10%

B．15%

C．18%

D．27%

正确答案：A

某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。
<1> 、商务办公楼估价的常用方法有哪些？
<2> 、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些？
<3> 、该估价项目适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。

答案：
解析：
1.本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。
2.本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括外观形象；内部装饰装修；设备、设施；智能化程度；物业服务水平以及租户类型。
3. 本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。该估价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限；其次，预测未来各期的净收益；第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。

工程量清单中的工程量是结算时的工程量。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

张某打算转让自己的餐馆，现在请某房地产评估机构对此餐馆进行评估，以确定该餐馆的市场价值。
<1> 、与一般的商业房地产相比，餐饮房地产有哪些特殊性？
<2> 、说明对此餐馆进行评估的技术路线。

答案：
解析：
1.本题考查的是餐饮房地产及其估价特点。餐饮房地产属于商业房地产范畴，其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，但餐饮房地产在以下方面有其特殊性：
（1）地段选择的差异性。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。
（2）营业收入的差异性。餐饮房地产属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入。影响餐饮房地产收入的因素主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。
2. 本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，故利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。

所有的股份制企业都可以发行股票融资。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是股票的概念。对于股份有限公司来说，股票是筹措资金的重要手段。P288。

一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

2021房地产估价师考试题免费下载8章 第7章

下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是（　　）。

A．提高贷款利率
B．提高购房最低首付款比例
C．提高法定存款准备金率
D．提高房地产交易环节税收

答案：D
解析：
财政政策是指国家为实现宏观经济目标而对政府支出、税收和借债水平进行的选择，或是对政府收入和支出水平作出的决策。财政政策主要内容包括政府支出（政府购买、举办公共工程与转移支付）和税收。ABC 三项属于货币政策。

一般小型企业适于进入投资和声誉都较低的群体，因为这类群体较易打入。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

缴存住房公积金的对象包括（ ）。

A．国家机关、国有企业

B．城镇集体企业，城镇私营企业

C．外商投资企业

D．事业单位、民办非企业单位和社会团体

E．农村居民

正确答案：ABCD

下列建筑材料中，有可能产生甲醛污染的有（　）。

A、胶合板
B、塑料壁纸
C、铝合金门窗
D、天然大理石
E、氯化橡胶涂料

答案：A,B,E
解析：
本题考查的是建筑材料的室内环境污染。在建筑材料中，合成隔热板材、吸声及隔声材料、壁纸、涂料和人造板材及人造板家具会产生甲醛污染。参见教材P65。

房地产赠与属于缴纳土地增值税的范围。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是土地增值税。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。

不动产拍卖成交一般以（　）的转移为标志。

A.拍卖标的物实际占有
B.拍卖标的物动产
C.拍卖标的物财产所有权
D.拍卖标的物使用权

答案：C
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。不动产拍卖成交一般以拍卖标的物财产所有权的转移为标志。

经批准的建设用地，由被征收土地所在地的()市县人民政府组织实施。


A．市、县人民政府土地行政主管部门
B．市、县人民政府
C．省级人民政府土地行政主管部门
D．省级人民政府

答案：B
解析：
经批准的建设用地，由被征收土地所在地的市县人民政府组织实施。@##

资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

2021房地产估价师考试题免费下载8章 第8章

估价对象由委托人和价值类型双重决定。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。估价对象由委托人和估价目的双重决定。

某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设施用地15000m2，道路用地5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为50%，绿地率30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了5亿元收益凭证。
　　乙某长期租赁甲运营商的高档长租公寓，并签订了长期租赁合同，另外与丙金融机构通过手机APP直接签署了“租金贷” 合同，用贷款提前预付了1年的房租。丙金融机构的资金均以合法的方式筹集。

甲运营商发行的收益凭证属于（ ）。

A.契约型REITs
B.公司型REITs
C.权益型REITs
D.抵押型REITs

答案：A,C
解析：
本题考查的房地产信托投资基金。选项B需要成立信托投资基金公司，投资者购买基金公司股份成为其股东；选项D是以抵押贷款为基础设立的。P306～307。

农民集体所有的±地依法属于村农民集体所有的，由村民委员会负责经营管理。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

土地出让地价一般包含土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费。其中的城市基础设施建设费不同于房屋开发费中的基础设施建设费。房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责有（ ）。

A.对委托人提供的资料进行审查，确保资料真实性
B.对估价对象进行实地查勘
C.了解抵押房地产的优先受偿权利情况
D.将估价对象现状和有关权属证明材料进行对照
E.拍摄能够反映估价对象外观、内部情况和周边环境、景观的照片

答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产抵押估价。选项A不严谨，必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查。

任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（　）特性决定的。

A、易受限制
B、相互影响
C、独一无二
D、不可移动

答案：D
解析：
考点:不可移动。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。

某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（ ）个月。

A.10
B.11
C.13
D.14

答案：D
解析：
本题考查的是后续开发经营期。后续开发的建设期包括建设前期和建造期＝3＋24－13＝14。

房地产转让是指房地产权利人通过（　）或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

A、买卖
B、出租
C、抵押
D、赠与
E、质押

答案：A,D
解析：
本题考查的是房地产转让概述。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

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