2021房地产估价师历年真题和解答5辑
2021房地产估价师历年真题和解答5辑 第1辑
B、 观察法
C、 专题讨论法
D、 问卷调查法
E 实验法
用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B、资金占用费分析
C、资本金与债务资金的比例分析
D、担保费分析
2021房地产估价师历年真题和解答5辑 第2辑
首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于（ ）万元。
A．4352
B．4800
C．5120
D．5440
人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。8000万元×80%×（1-20%）=5120万元。
B、房地产市场不能实现完全竞争
C、房地产交易不宜采取样品交易的方式
D、房地产价格千差万别，并容易受交易者个别因素的影响
E、房地产价值量大
是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。
A．购买价格
B．权益投资比率
C．空置率
D．运营成本
[答案] A 购买价格是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。高估或低估初始购买价格，会使经济评价指标偏低或偏高，可能导致投资者失去投资机会或承担过多的投资风险。
房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。 （ ）
房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率．从而影响资产市场中的需求：同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。
建筑红线后退距离是指建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以上限控制。（ ）
此题为判断题(对，错)。
所谓（ ）就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计．按照批准的设计总概算控制施工图设计。
A．概算设计
B．限额设计
C．设汁概算
D．限额概算
答案：B。本题主要考查的是限额设计的概念
利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于( )。
A．0
B．1
C．2
D．3
[答案] C 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。否则，表示项目付息能力保障程度不足。对于出租经营或自营的房地产投资项目，该指标的计算非常重要。
2021房地产估价师历年真题和解答5辑 第3辑
在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（ ）。
A．假定建筑结构是安全的
B．肯定建筑物是安全的
C．强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定
D．说明建筑结构安全难以确定
某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.O，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为（ ）万元。
A．93.75
B．115
C．293.75
D．315
依题意，可根据公式：补地价(单价)＝原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率－原容积率)，代人数值即得。
当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．移动平均法
运用平均增减量法进行预测的条件是房地产的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致接近。
某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（ ）。
A．8.0
B．5.6
C．5.0
D．0.7
B.取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历
C.取得房地产估价相关学科学士学位，具有2年以上相关专业工作经历
D.取得房地产估价相关学科博士学位的
征收土地公告应包括的内容有（ ）。
A．征收批准机关、文号、时问和用途
B．被征收土地的所有权人、位置、地类和面积
C．征地补偿标准和农业人口安置途径
D．办理征地补偿的期限、地点
E．土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式
答案：A，B，C，D，E选项的内容是征地补偿安置方案公告的内容之一。
一般来说，标准方差越小，各种可能收益分布就越分散，投资风险也越大；反之，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就越小。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师历年真题和解答5辑 第4辑
B.人民法院是强制拍卖的主体，也是拍卖人
C.强制拍卖标的的所有权人只是强制拍卖的关系人
D.强制拍卖的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产
E.强制拍卖的标的须为人民法院采取了控制性措施的财产
B.已经确定施工企业
C.有保证工程质量和安全的具体措施
D.建设单位已支付工程款
谨慎原则的关键是要搞清楚存在不存在不确定性因素的情况。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.提高法定存款准备金率
C.在公开市场卖出政府债券
D.规定商业银行最高贷款额度
E.金融检查
B．3330
C．3430
D．3460
B、国有土地使用权出让金
C、土地开发成本
D、公共配套设施建设费
E、土地增值收益或溢价
B、存量+新开发量+空置房量-灭失量
C、存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+灭失量
D、存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量
B、工业项目生产规模
C、容积率
D、临时用地使用比例
E、非生产设施占地比例
2021房地产估价师历年真题和解答5辑 第5辑
下列说法不正确的是（ ）。
A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离
B．共同共有与按份共有的最显著区别存于：共同共有是平等地共有
C．不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等
D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利．视为一并转让
共同共有与按份共有的最显著区别存于：共同共有是不确定份额的共有。
B.业主委员会
C.物业服务企业
D.房地产主管部门
B、短期投资和长期投资
C、直接投资和间接投资
D、生产性投资和非生产性投资
房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
关于本次抵押估价的说法，正确的是（ ）。
B.抵押净值＝未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额
C.再次抵押价值＝（未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额）×抵押率
D.再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/抵押率
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