2021房地产估价师历年真题6章 第1章
发行库的任务包括（ ）。
A.统一调度发行基金
B.实际办理货币发行工作
C.保管.调运发行基金
D.办理全国发行业务的汇集核算
E.对货币流通进行管理
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是中国的货币体系。发行库的任务是：（1）统一调度发行基金；（2）根据政府有关货币发行的决定和中央银行的货币政策，实际办理货币发行工作，包括新印货币发行和损伤票币的销毁工作；（3）保管、调运发行基金，调剂市场各种票币的流通比例；（4）办理全国发行业务的汇集核算，正确全面地反映市场货币投放和回笼的情况
(2013真题) 三级资质的房地产估价机构不得从事（）等评估。
A.企业清算
B.房地产课税
C.房地产抵押
D.房地产司法鉴定
E.房屋征收补偿
答案：A,D
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。
下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（ ）。
A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产
B.已灭失的房地产
C.有租约限制的房地产
D.整体资产中的房地产
E.手续不齐全的房地产
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产按权益状况划分的种类。“已灭失的房地产”和“整体资产中的房地产”是按实物形态划分的类型。参见教材P71～73。
房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。
A、1.99
B、7.30
C、8.53
D、9.00
答案：A
解析：
考点:名义利率与实际利率。I＝F－P＝P（1＋i）n－P，按月计算：I＝1000×（1＋8%/12）12×3－1000＝270.23（万元），按季计算：I＝1000×（1＋8%/4）4×3－1000＝268.24（万元），利息差＝270.23－268.24＝1.99（万元）。
物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。 （ ）
正确答案：×
物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。
2021房地产估价师历年真题6章 第2章
收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
识别竞争者的关键，是从企业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是识别竞争者。识别竞争者的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。
下列估价业务中，估价机构可以承接的是（ ）。
A、超出了估价机构业务范围的估价业务
B、承接后出现很大执业风险的估价业务
C、估价机构的专业能力难以胜任的估价业务
D、估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务
答案：D
解析：
考点:不应承接估价业务的情形。这些有利害关系的估价师回避就行了，选派其他没有利害关系的估价师进行评估。
在正常使用情况下，开发商对销售的商品住宅的保修项目保修期限为1年的有（）等。
A.屋面防水
B.管道渗漏
C.顶棚抹灰层脱落
D.管道堵塞
E.卫生洁具
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是商品房交付使用。屋面防水的保修期为3年，管道堵塞的保修期为2个月。
2021房地产估价师历年真题6章 第3章
城市总体规划的近期建设规划期限一般为（ ）年。
A．5
B．10
C．15
D．20
正确答案：A
城市总体规划的期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年；建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会是我国房地产估价行业组织，为了加强房地产经纪行业自律管理，即将接管房地产估价师考试、注册和继续教育工作。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是中国房地产估价行业的发展。中国房地产估价师与房地产经纪人学会承办房地产估价师考试、注册和继续教育工作，并非即将接管。
房地产投资方案比选通常是在（ ）之间进行。
A．独立方案
B．互斥方案
C．净现值法
D．等额年费用法
企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于保证保险。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有（ ）。
A．建筑安装工程费
B．其他工程费用
C．管理费用
D．营业税金
E．专业人员费用
答案：A,B,C,E
解析：
成本利润率（RPC），是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。在计算成本利润率时应计算利息的有：①土地费用；②建筑安装工程费；③其他工程费用；④管理费用；⑤专业人员费用；⑥在开发完成前发生的销售费用。D 项，营业税金属于销售税费，不计算利息。
2021房地产估价师历年真题6章 第4章
由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以，一般是选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利润去代替无风险的报酬率。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
以划拨方式取得的建设用地使用权没有使用期限的限制，任何情况都不可以转让、抵押。（ ）
答案：错
解析：
建设用地使用权划拨是指建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
拍卖方式的特点是有利于公平竞争，主要适用情形包括（ ）。
A.区位条件好的地块的出让
B.交通便利的繁华市区地块的出让
C.土地利用上有较大灵活性的地块的出让
D.非盈利性的某些特殊用地的出让
E.需要优化土地布局地块的出让
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的繁华市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。
(2015真题) 下列区域中，对环境噪声限值要求最低的是（）。
A.医院
B.疗养院
C.商场
D.住宅区
答案：B
解析：
本题考查的是环境噪声标准。中国城市区域环境噪声标准中，0类声环境功能区对环境噪声限值要求最低，0类声环境功能区指康复疗养区等特别需要安静的区域。
建筑高度、容积率、建筑间距都属于建筑形态控制指标。
2021房地产估价师历年真题6章 第5章
临时用地的期限，最多不能超过（ ）。
A．1年
B．2年
C．3年
D．4年
已知某投资项目当折现率为11%，净现值为1700万元，当折现率为12%时，净现值为-870万元，则该投资项目的内部收益率为（ ）。
A.11.12%
B.11.36%
C.11.66%
D.12.59%
答案：C
解析：
本题考查的是的是财务内部收益率。P182。
房屋建筑工程保修期从（ ）之日起计算。
A、工程竣工验收合格
B、工程交付使用
C、物业管理企业进驻
D、内部装修完成
答案：A
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。参见教材P99。
比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件、配套设施状况、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产状况调整的内容。比较法中权益状况调整的内容不包括配套设施状况。
下列有关各种系统风险的含义阐述不正确的是（ ）。
A．通货膨胀也成为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力提高给投资者带来的风险
B．市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险
C．变现风险是指急于将商品兑换为现金是由于折价而导致的资金损失的风险
D．周期风险是指房地产业的规则周期变化给投资者带来的风险
2021房地产估价师历年真题6章 第6章
下列情况，属于成交价格偏离正常价格的交易有（ ）。
A.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易
B.被迫出售或被迫购买的交易
C.人为哄抬价格的交易
D.对交易对象有特殊偏好的交易
E.相邻房地产未合并的交易
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。造成成交价格偏离正常价格的因素：（1）利害关系人之间的交易；（2）对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；（3）被迫出售或被迫购买的交易；（4）人为哄抬价格的交易；（5）对交易对象有特殊偏好的交易；（6）相邻房地产合并的交易；（7）受迷信影响的交易。选项E，相邻房地产合并的交易才属于成交价格偏离正常价格的交易。
通常是构成居住区的基本单位的是( )。
A.居住小区
B.居住组团
C.独幢住宅楼
D.分户家庭
答案：B
解析：
居住组团——一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模(1000～3000人、300～1000户)相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。
2012年，某市新增房地产供应量中，90㎡以下住宅建筑面积是90㎡以上住宅建筑面积的1.5倍。反映这两者关系的统计指标是( )。
A.强度相对指标
B.比较相对指标
C.比例相对指标
D.结构相对指标
答案：C
解析：
比例相对指标——是指同一现象总体相互联系的各指标之间对比的综合指标。
《物权法》出台后，确定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。《物权法》出台后，确定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。
营业税改征增值税后，一般情况下，年销售额超过规定标准（ ）万元的为一般纳税人。
A、300
B、500
C、700
D、900
答案：B
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人。
