2021房地产估价师历年真题和解答5篇
2021房地产估价师历年真题和解答5篇 第1篇
招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制完招标文件以后进行。( )
[答案] × 招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制招标文件的同时进行。
（ ）适用于已分组的分布数列。
A．简单调和平均数
B．加权调和平均数
C．简单几何平均数
D．加权几何平均数
下列关于供给价格弹性的描述正确的是（ ）。
A．产品的成本状况对供给价格弹性的大小影响很小
B．Es＝O时，供给完全无弹性，供给曲线是一条水平直线
C．时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素
D．同一条供给曲线上的供给价格弹性系数大小相同
下列房地产中，可以设定抵押的是（ ）。
B.权属有争议的房地产
C.已依法公告列入征收范围的房地产
D.以出让方式取得的国有土地使用权
对零售商业物业进行分类的主要依据有( )。
A．建筑规模
B．经营商品的特点
C．商业辐射区域的范围
D．周围环境
E．服务人口的收入水平
[答案] ABC 零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射压域的范围等三个方面。
下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是 （ ）
A与财务报表中的成本完全不一样
B应根据实际发生费用记录来确定
C与财务报表中的成本一样
D是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
B．市、县人民政府
C．省级人民政府土地行政主管部门
D．省级人民政府
2021房地产估价师历年真题和解答5篇 第2篇
B.在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用--价格效应来解释
C.其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化，但对价格变动商品的需求量发生变化的现象
D.由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象
B．房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点
C．发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内
D．各期运营费用的垂直箭线全部向下
E．转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上
B.所有权
C.担保物权
D.用益物权
如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括（ ）。
A.通胀率上行 B.存款利率下调
C.办公用房销售市场降温 D.办公用房租赁市场升温
根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）。
A．土地所有权
B．国有工业用地土地使用权
C．宅基地土地使用权
D．大型游乐场
E．乡镇企业用房
《中华人民共和国担保法》第37条规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外；(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六)依法不得抵押的其他财产。”
在成本法中，房地产成本采用的是实际成本。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B.配股
C.发行可转换债权
D.发行认股权证
E.增发股票
2021房地产估价师历年真题和解答5篇 第3篇
若运用假设开发法进行估价时，（ ）。
A.不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润
B.不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地査看
C.不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率不应偏低
D.不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的，合法权益包括合法产权、合法区位、合法使用、合法处分。( )
[答案] ×
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分，区位是指房地产的空间位置，不属于其权益。
房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。 （ ）
房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率．从而影响资产市场中的需求：同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。
有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价（土地单价）为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为（ ）万元。
矩形土地平均深度价格修正率表 临街深度/英尺 25 50 75 100 125 150 175 200 平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87.2 78.O 70.8 65.O
三角形土地平均深度价格修正率表
临街深度/英尺 25 50 75 lOO 12S 150 175 200 平均深度价格修正率（%） 80 75 70 65 60 50 30 20
A．350
B．345
C．315
D．305
2000×120%×70%×75×50÷2＝315(万元)
股票与股单的相同点是（ ）。
A．适用范围相同
B．性质相同
C．都属于证据证券
D．表现形式相同
股票和股单都是在股份制企业中运用的概念。它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券，但两者的区别是根本性的。
B、工程交付使用
C、物业管理企业进驻
D、内部装修完成
(1)如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？
(2)如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现在租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？
(3)该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？
(2)显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。
(3)该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。
B.时间风险
C.周期风险
D.机会成本风险
评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为 1.5%、2.5%、O.5%、－1.5%、－2.5%、－1.0%、1.5%、－1.5%、O。则该可比实例在 2005年9月末的价格为（ ）元/m2。
A．2938
B．2982
C．3329
D．3379
可比实例在2005年9月末的价格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1－1.5%)×(1－2.5%)×(1－1.0%)×(1+1.5%)×(1－1.5%)×1－3000×1.025×1.005×0.985×0.975×0.99×1.015×0.985×1=2938(元/m2)
2021房地产估价师历年真题和解答5篇 第4篇
B.满足目标收益率要求
C.大于20％
D.不满足目标收益率要求
B、117.00
C、134.91
D、136.00
B、2380.95
C、2336.45
D、2447.37
B.生物
C.物理
D.社会
E.化学
业主，即物业产权人，指房屋所有权人。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
【解】设该旧厂房的正常购买总价为V:
B.统计总体
C.标志
D.总体单位
B、租户的目标
C、政府的目标
D、物业管理机构的目标
2021房地产估价师历年真题和解答5篇 第5篇
关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是( )。
A．在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出
B．以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本
C．以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本
D．以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本
[答案] B 以出租为经营方式的房地产开发投资中，其投资成本含建设成本和出租成本。
B.分解法
C.分部分项法
D.市场提取法
E.指数调整法
B．最小二乘法
C．扩大时距法
D．中位乘数法
E．移动平均法
某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入地30%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（ ）元
A34000.00
B83265.38
C87867.78
D91022.12
17 月还款额6000×30%=1800元，10年（按月计息为120期）， 在月利率0.5%（6% ÷12）的现值为P=A[(1+i)n-1]/i
( 1+i)n=1800×[(1+0.5%)120-1/[0.5%( 1+0.5%)120]=162132.22(元)
则该家庭 得首付款额是250000-162132.22=87867.78（元）
在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。( )
此题为判断题(对，错)。
（ ）是招标工程的预期价格，是审核投标、评价、决标的重要依据。
A．标价
B．标底
C．报价
D．竞价
B．责任保险
C．财产损失保险
D．信用保证保险
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