2021房地产估价师考试真题及详解6节
发布时间：2021-06-27
2021房地产估价师考试真题及详解6节 第1节
因政府调整规划导致动工开发日期拖延二年的土地不认定为闲置土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是闲置土地的认定。闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择相应的方式处置闲置土地。
关于房地产"购买-更新改造-出租-出售"模式现金流量图的说法，正确的有（ ）。
A．横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点
B．房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的"1"时点
C．发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内
D．各期运营费用的垂直箭线全部向下
E．转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上
正确答案：ACD
在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格是（ ）。
A、现货价格
B、期货价格
C、现房价格
D、期房价格
B、期货价格
C、现房价格
D、期房价格
答案：B
解析：
考点:现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。
的成交日期应与估价时点接近。
A．可比实例
B．要约案例
C．指数实例
D．加权实例
正确答案：A
[答案] A
可比实例的成交日期应与估价时点接近。
[答案] A
可比实例的成交日期应与估价时点接近。
土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
该房地产开发公司的性质可以分（ ）。
A．股份有限公司
B．有限责任公司
C．无限公司
D．两合公司
正确答案：A
（ ）负责全国房地产开发企业的资质管理工作。
A．土地管理局
B．城市规划管理部门
C．国务院建设行政主管部门
D．国务院
正确答案：C
答案：C。国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以匕地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
答案：C。国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以匕地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
2021房地产估价师考试真题及详解6节 第2节
关于合法原则具体应用的说法，错误的是（ ）。
A.估价对象的状况应依法判定，可以不是实际状况
B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C.未经登记无产权信息的房地产经政府组织有效认定处理后可以作为征收估价对象
D.司法拍卖估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响
B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C.未经登记无产权信息的房地产经政府组织有效认定处理后可以作为征收估价对象
D.司法拍卖估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响
答案：B
解析：
本题考查的是合法原则。选项B错误，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，就不能成为以抵押为估价目的的估价对象。P156。
已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。如果投资者投入的权益 资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。则该投 资项目的资本金净利润率为（ ）。
A．13.O %
B．43.3%
C．30%
D．23.3%
正确答案：C
600÷2000×100%=30%
600÷2000×100%=30%
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。（ ）
答案：对
解析：
房屋征收评估基本事项中评估时点确定：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
指数曲线趋势法是数学曲线拟合法中最简单的方法。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是长期趋势法。数学曲线拟合法中最简单的是直线趋势法
某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。
A、 1667
B、 1765
C、 1875
D、 2000
B、 1765
C、 1875
D、 2000
答案：D
解析：
[知识点] 房屋建筑面积
关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（ ）。
A、大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式
B、双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金
C、总代理可以委托分代理
D、房地产开发企业不能直接委托分代理
E、房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式
B、双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金
C、总代理可以委托分代理
D、房地产开发企业不能直接委托分代理
E、房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式
答案：B,C,E
解析：
考点:选择物业租售形式。选项A错误，大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式，某些大型机构亦可能度假代理综合性房地产开发项目或物业；选项D错误，开发商可以直接委托分代理。
(2017年真题) 房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（）的不同进行划分的。
A.物业用途类型
B.投资对象存在形式
C.房地产投资主体
D.房地产业经济活动类型
B.投资对象存在形式
C.房地产投资主体
D.房地产业经济活动类型
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。
2021房地产估价师考试真题及详解6节 第3节
在同样条件下，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是居住区规划的技术经济分析。在同样条件下，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。
与非专业估价相比，专业估价的特点包括（ ）。
A、是一种专业意见
B、估计价格或价值
C、实行有偿服务
D、承担法律责任
E、估价作业日期长
B、估计价格或价值
C、实行有偿服务
D、承担法律责任
E、估价作业日期长
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：（1）由专业机构和专业人员完成；（2）提供的是专业意见；（3）具有公信力；（4）实行有偿服务；（5）承担法律责任。
某房地产转让价格评估报告
致委托方函（略）
封面及目录（略）
估价师声明（略）
估价结果报告
一、估价方（略）
二、估价对象
本次估价对象为某市某公司综合楼，建筑面积1362.36m2，占地面积656.83m2。该房地产坐落于某区某路某号，属某市某公司所有，有宗地征用和建房规划等手续，但尚未办理房屋权属证书和土地使用权证书，权属清楚，无纠纷。
该房地产建成于1996年，框架结构共四层，按综合营业楼设计，内外装饰具有一定档次，水、电、暖等配套设施比较齐全。估价前一、二层为酒店经营，三层北半部为“夜总会”舞厅经营，现因西四路规划改造已停业。三层南部及四层为服务公司办公用房。
估价对象所处某市中心城区某区某路，系某城区中心地带范围，交通方便，周围商业环境条件较好，一面临街，具体位置比较优越。根据市政府规划，该条街道近期即将扩建改造为欧式商业步行街，沿街两侧房屋均需按统一设计进行扩建装修，扩建装修由原房产主承担，如原房产主无能力承担，可将原房产转让他人，需转让者原则上由政府统一收购并实行扩建改造，估价对象即属于这一范围。
三、估价目的
委托方拟将估价对象进行市场转让，委托评估其市场现值，为转让合资提供市场交易价格参考依据。
四、估价时间
2001年7月6日。
五、估价原则
1.合法原则。
2.替代原则。
3.估价时点原则。
4.客观、公正、公平原则。
六、估价依据
1.国家标准《房地产估价规范》。
2.房地产估价委托书。
3.房地产估价合同书。
4.政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息。
5.市政府关于欧式商业步行街的规划文件。
6.委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。
七、估价方法
根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法和成本法进行本次估价，以市场比较法为主，成本法为辅。
1.估价基本思路:分别按照上述两种方法对估价对象的价值进行估算，然后对两种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。
2.市场法的技术思路:搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。
3.成本法的技术思路:假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，加利息、利润、税金后扣除折旧，测算其价格，求取估价对象的现行价值。其基本公式如下：
评估值=取得土地费用+建筑物建造成本+利息、利润、税金一折旧
八、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价方法和工作程序，结合估价经验对估价对象进行分析、测算，确定某市某公司综合楼（建筑面积1362.36m2)，在估价时点2001年7月6日的市场转让评估值为387.00万元（大写：人民币畚佰捌拾柒万元整），平均每平方米建筑面积2840.66元（含舞厅装饰部分）。
九、估价人员（略）
十、估价报告有效期
本估价报告有效期为一年，即自2002年7月21日至2003年7月20日止。在有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果不应调整。
估价技术报告
一、估价对象及个别因素分析
该房地产建筑为框架结构，按综合营业楼设计，外形设计特别新颖，一层正面为全玻门窗，二至四层正面与西面为蓝宝石玻璃幕墙。内部布局作为酒店经营特别合理。一层为大厅，装修档次比较高，艺术吊顶，装有豪华装饰灯，大厅内柱、隔断、楼梯扶手、吧台均为不锈钢或金箔板装饰、内墙、楼梯踏步为大理石贴面,一层地面及二层走廊地面为花岗石；二层有雅座9间均为木质艺术装饰，磨光地面砖，其中两大间为KTV房间；三层舞厅装饰豪华，灯光、音响及包厢均上档次。办公用房为木质墙裙、门窗套磨光瓷砖地面；二层以上均为双层保温铝合金窗、夹板门；水、电、暖、空调配套。停业前经营效益比较好。
二、区域因素分析
估价对象所处某市中心城区某区的某路，系某城区中心地段范围，交通便利，周围商业环境较好。估价对象具体位于某区某路中段南端，即未来欧式商业步行街的南端西侧，门牌号为XX号，往南50m与比较繁华的小商品街相交，东面临街（外墙至马路是12m)，西侧为居民生活区，北侧为沿街营业房，南临区某机关办公楼。该房地产坐落位置优越，特别是随着欧式商业步行街的改造建设，该处将成为本城区繁华的商业经营黄金地段。
三、市场背景分析
某路是20世纪90年代初逐步建成初具规模的一条商业性街道，该街两侧的商业用房交易市场逐步活跃，其价格也不断上涨，但增长的幅度一直比较平稳。自2001年年初市政府规划将某路改造成某市中心的一条欧式商业步行街以来，该地段的房地产价格发生了较大突破性的升值变化，预计明后年随着步行街的建成和运营，其房地产价值还会进一步增值。但是根据商业步行街的规划设计，估价对象需向外（东侧）扩建12m，扩建后原建筑外形将被破坏，原使用功能也将受到不良影响，转让后受让人尚需另行投入相当一笔资金对其进行扩建改造，而且转让时原则上由政府统一收购，这样，其整体转让的市场将没有限制，其转让价格也将没有影响。
四、最高最佳使用分析
估价对象为中型建筑，其酒店娱乐为中档规模，就估价时点现状而言，酒店娱乐经营是其设计的最高最佳使用用途，目前其规模档次在这一地段附近独此一家，加之坐落位置比较优越，如步行街扩建改造成功，估价对象扩建设计合理，将会更加显示其优越性。
五、估价方法选用
根据估价目的和估价对象类型，对该房地产的评估应首选收益法评估为宜，但因现已停业，资料难以搜集，且扩建改造后其用途具有不确定性。即政府巳规划确定将其所处街道改造为欧式商业步行街，根据政府规定该房地产转让后将由受让房产主按统一规划设计进行扩建改造，转让改造后的具体用途在估价时不易确定，且转让时其价格还会受原则上由政府统一收购的限制。因此估价应遵循相对保守的原则，故采用市场比较法和成本法进行评估，以市场比较法为主，以成本法为辅，然后将两种方法估价的结果进行加权平均，求取最终评估值。
六、估价测算过程
1.市场比较法
(1)选取可比实例（见表3—52)
(2)确定修正系数
①交易情况
实例B、C为正常交易，不必修正。实例A为政府收购价格偏低，以估价对象正常交易为基准，则实例A修正系数为一5%。
②交易日期修正
交易实例均早于估价对象，根据某路商业步行街改造，房地产价值增值较快的情况，对三个实例均应修正，以可比实例交易当时价格为基准，则修正系数实例A为5%，B为8%，C为10%。
③区域因素修正
估价对象临近某小商品街，繁华程度好于可比实例，以估价对象为基准，则a、b、c三例修正系数分别为一3%。
④个别因素修正
三个实例分别为二、三层，结构、装饰等情况比较接近，估价对象建成时间略早于可比实例,但在建筑结构、建筑规模、设计用途、装修标准、配套设施等方面均优于可比实例，故需作较大修正，以估价对象为基准，实例修正系数A为一8%,B、C为一10%。
(3)计算比准价格（表3—53)
评估单价=(2737.15+2845.36+2772.05)元/m2÷3=2785元/m2评估总值=2785元/m2X1362.36m2=3794173元由于评估对象三楼设有舞厅，而可比实例均无舞厅，无可比性，在修正中不宜确定修正系数，故在上述评估结果中不含舞厅的装修价值，应另行估价加和。
2.成本法
(1)测算取得土地使用权费用
采用基准地价修正法对该宗土地进行评估。根据有关文件规定，估价对象占用土地为XX区一级商业用地，基准地价为920元/m2。根据该宗土地用途、商业和环境条件，以及商业效用和发展前景均较好等因素，并参考市场行情对该宗土地的价值在基准地价基础上作上调修正，经分析评定综合修正系数为14%，评估该宗土地价格为1050元/m2。估价对象占用土地总面积为656.83m2，取得土地使用权总费用=1050元/m2X656.83m2=689671.50元，折合楼面地价506元/m2。
(2)测算建筑物开发建造成本费用
①建安造价:根据建安费用标准和类似结构建筑的社会平均水平费用比较测定，估价对象土建、安装（包括装修费用，不含舞厅装修）为：（850+300)元/m2=1150元/m2。
②前期工程(建筑场地三通一平等）：按市场类似工程测定40元/m2。
③专业费用(勘探、设计、监理等）:根据政府有关规定,按建安造价的3%计取为34. 50元/m2。
④建设管理费：按建安造价2. 5%计取为28.75元/m2。
⑤综合开发费:按政府规定计取为240元/m2。
⑥其他费用（消防、排污、人防、公路建设附加费等）：按政府规定计取32. 50元/m2。
⑦投资利息:按建设期均匀性投资，贷款年利率5. 85%，建设期1.5年，建成后即投入使用计(含土地投资利息）。
(5)测算折旧
评估对象为商业用房，按国家商业用地40年规定，其折旧年限最长不能超过40年，该房地产已使用5年，假设估价对象转让扩建改造后不损坏其一般综合营业的经济寿命，采用年限折旧法和实际观察法评定其成新率为90%。
成本法评估单价=2630.63元/m2X90%=2368元/m2评估总值=2368元/m2X1362.36m2=3226068元3.测算“夜总会”歌舞厅装修价值
包括灯光设施，不含音响。因舞厅未来使用用途具有不确定性，故估价中只计算其投资现值和转让税费。计算公式：
评估现值N=现行投资费用X(1—折旧率）+转让税费
①根据委托方提供的综合投资费用数据和调查社会类似舞厅的投资情况，测算评定舞厅现行投资费用为46.56万元。
②折旧：评定舞厅装饰设施总耐用年限为10年，已用5年，直线法折旧率为50%。
③转让税费：5. 5%N。
④舞厅现值：N=46. 56X91-50%)+5.5%NN=24.63万元
4.对以上两种方法的评估结果进行加权平均求取最终评估值
根据估价目的，估价对象状况和估价思路，结合估价经验分析确定，取市场比较法结果权数为70%，成本法结果权数为30%，另加舞厅装修投资现值。
评估房地产现值=(3794173X70%+3226068X30%+246300)元=387.00万元
七、估价结果的确定
经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定，XX市XX公司综合楼1362.36m2，占地面积656.83m2,在估价时点2001年7月6日的房地产市场价评估总值为387.00万元。
有关说明及附件（略）。
致委托方函（略）
封面及目录（略）
估价师声明（略）
估价结果报告
一、估价方（略）
二、估价对象
本次估价对象为某市某公司综合楼，建筑面积1362.36m2，占地面积656.83m2。该房地产坐落于某区某路某号，属某市某公司所有，有宗地征用和建房规划等手续，但尚未办理房屋权属证书和土地使用权证书，权属清楚，无纠纷。
该房地产建成于1996年，框架结构共四层，按综合营业楼设计，内外装饰具有一定档次，水、电、暖等配套设施比较齐全。估价前一、二层为酒店经营，三层北半部为“夜总会”舞厅经营，现因西四路规划改造已停业。三层南部及四层为服务公司办公用房。
估价对象所处某市中心城区某区某路，系某城区中心地带范围，交通方便，周围商业环境条件较好，一面临街，具体位置比较优越。根据市政府规划，该条街道近期即将扩建改造为欧式商业步行街，沿街两侧房屋均需按统一设计进行扩建装修，扩建装修由原房产主承担，如原房产主无能力承担，可将原房产转让他人，需转让者原则上由政府统一收购并实行扩建改造，估价对象即属于这一范围。
三、估价目的
委托方拟将估价对象进行市场转让，委托评估其市场现值，为转让合资提供市场交易价格参考依据。
四、估价时间
2001年7月6日。
五、估价原则
1.合法原则。
2.替代原则。
3.估价时点原则。
4.客观、公正、公平原则。
六、估价依据
1.国家标准《房地产估价规范》。
2.房地产估价委托书。
3.房地产估价合同书。
4.政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息。
5.市政府关于欧式商业步行街的规划文件。
6.委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。
七、估价方法
根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法和成本法进行本次估价，以市场比较法为主，成本法为辅。
1.估价基本思路:分别按照上述两种方法对估价对象的价值进行估算，然后对两种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。
2.市场法的技术思路:搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。
3.成本法的技术思路:假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，加利息、利润、税金后扣除折旧，测算其价格，求取估价对象的现行价值。其基本公式如下：
评估值=取得土地费用+建筑物建造成本+利息、利润、税金一折旧
八、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价方法和工作程序，结合估价经验对估价对象进行分析、测算，确定某市某公司综合楼（建筑面积1362.36m2)，在估价时点2001年7月6日的市场转让评估值为387.00万元（大写：人民币畚佰捌拾柒万元整），平均每平方米建筑面积2840.66元（含舞厅装饰部分）。
九、估价人员（略）
十、估价报告有效期
本估价报告有效期为一年，即自2002年7月21日至2003年7月20日止。在有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果不应调整。
估价技术报告
一、估价对象及个别因素分析
该房地产建筑为框架结构，按综合营业楼设计，外形设计特别新颖，一层正面为全玻门窗，二至四层正面与西面为蓝宝石玻璃幕墙。内部布局作为酒店经营特别合理。一层为大厅，装修档次比较高，艺术吊顶，装有豪华装饰灯，大厅内柱、隔断、楼梯扶手、吧台均为不锈钢或金箔板装饰、内墙、楼梯踏步为大理石贴面,一层地面及二层走廊地面为花岗石；二层有雅座9间均为木质艺术装饰，磨光地面砖，其中两大间为KTV房间；三层舞厅装饰豪华，灯光、音响及包厢均上档次。办公用房为木质墙裙、门窗套磨光瓷砖地面；二层以上均为双层保温铝合金窗、夹板门；水、电、暖、空调配套。停业前经营效益比较好。
二、区域因素分析
估价对象所处某市中心城区某区的某路，系某城区中心地段范围，交通便利，周围商业环境较好。估价对象具体位于某区某路中段南端，即未来欧式商业步行街的南端西侧，门牌号为XX号，往南50m与比较繁华的小商品街相交，东面临街（外墙至马路是12m)，西侧为居民生活区，北侧为沿街营业房，南临区某机关办公楼。该房地产坐落位置优越，特别是随着欧式商业步行街的改造建设，该处将成为本城区繁华的商业经营黄金地段。
三、市场背景分析
某路是20世纪90年代初逐步建成初具规模的一条商业性街道，该街两侧的商业用房交易市场逐步活跃，其价格也不断上涨，但增长的幅度一直比较平稳。自2001年年初市政府规划将某路改造成某市中心的一条欧式商业步行街以来，该地段的房地产价格发生了较大突破性的升值变化，预计明后年随着步行街的建成和运营，其房地产价值还会进一步增值。但是根据商业步行街的规划设计，估价对象需向外（东侧）扩建12m，扩建后原建筑外形将被破坏，原使用功能也将受到不良影响，转让后受让人尚需另行投入相当一笔资金对其进行扩建改造，而且转让时原则上由政府统一收购，这样，其整体转让的市场将没有限制，其转让价格也将没有影响。
四、最高最佳使用分析
估价对象为中型建筑，其酒店娱乐为中档规模，就估价时点现状而言，酒店娱乐经营是其设计的最高最佳使用用途，目前其规模档次在这一地段附近独此一家，加之坐落位置比较优越，如步行街扩建改造成功，估价对象扩建设计合理，将会更加显示其优越性。
五、估价方法选用
根据估价目的和估价对象类型，对该房地产的评估应首选收益法评估为宜，但因现已停业，资料难以搜集，且扩建改造后其用途具有不确定性。即政府巳规划确定将其所处街道改造为欧式商业步行街，根据政府规定该房地产转让后将由受让房产主按统一规划设计进行扩建改造，转让改造后的具体用途在估价时不易确定，且转让时其价格还会受原则上由政府统一收购的限制。因此估价应遵循相对保守的原则，故采用市场比较法和成本法进行评估，以市场比较法为主，以成本法为辅，然后将两种方法估价的结果进行加权平均，求取最终评估值。
六、估价测算过程
1.市场比较法
(1)选取可比实例（见表3—52)
(2)确定修正系数
①交易情况
实例B、C为正常交易，不必修正。实例A为政府收购价格偏低，以估价对象正常交易为基准，则实例A修正系数为一5%。
②交易日期修正
交易实例均早于估价对象，根据某路商业步行街改造，房地产价值增值较快的情况，对三个实例均应修正，以可比实例交易当时价格为基准，则修正系数实例A为5%，B为8%，C为10%。
③区域因素修正
估价对象临近某小商品街，繁华程度好于可比实例，以估价对象为基准，则a、b、c三例修正系数分别为一3%。
④个别因素修正
三个实例分别为二、三层，结构、装饰等情况比较接近，估价对象建成时间略早于可比实例,但在建筑结构、建筑规模、设计用途、装修标准、配套设施等方面均优于可比实例，故需作较大修正，以估价对象为基准，实例修正系数A为一8%,B、C为一10%。
(3)计算比准价格（表3—53)
评估单价=(2737.15+2845.36+2772.05)元/m2÷3=2785元/m2评估总值=2785元/m2X1362.36m2=3794173元由于评估对象三楼设有舞厅，而可比实例均无舞厅，无可比性，在修正中不宜确定修正系数，故在上述评估结果中不含舞厅的装修价值，应另行估价加和。
2.成本法
(1)测算取得土地使用权费用
采用基准地价修正法对该宗土地进行评估。根据有关文件规定，估价对象占用土地为XX区一级商业用地，基准地价为920元/m2。根据该宗土地用途、商业和环境条件，以及商业效用和发展前景均较好等因素，并参考市场行情对该宗土地的价值在基准地价基础上作上调修正，经分析评定综合修正系数为14%，评估该宗土地价格为1050元/m2。估价对象占用土地总面积为656.83m2，取得土地使用权总费用=1050元/m2X656.83m2=689671.50元，折合楼面地价506元/m2。
(2)测算建筑物开发建造成本费用
①建安造价:根据建安费用标准和类似结构建筑的社会平均水平费用比较测定，估价对象土建、安装（包括装修费用，不含舞厅装修）为：（850+300)元/m2=1150元/m2。
②前期工程(建筑场地三通一平等）：按市场类似工程测定40元/m2。
③专业费用(勘探、设计、监理等）:根据政府有关规定,按建安造价的3%计取为34. 50元/m2。
④建设管理费：按建安造价2. 5%计取为28.75元/m2。
⑤综合开发费:按政府规定计取为240元/m2。
⑥其他费用（消防、排污、人防、公路建设附加费等）：按政府规定计取32. 50元/m2。
⑦投资利息:按建设期均匀性投资，贷款年利率5. 85%，建设期1.5年，建成后即投入使用计(含土地投资利息）。
(5)测算折旧
评估对象为商业用房，按国家商业用地40年规定，其折旧年限最长不能超过40年，该房地产已使用5年，假设估价对象转让扩建改造后不损坏其一般综合营业的经济寿命，采用年限折旧法和实际观察法评定其成新率为90%。
成本法评估单价=2630.63元/m2X90%=2368元/m2评估总值=2368元/m2X1362.36m2=3226068元3.测算“夜总会”歌舞厅装修价值
包括灯光设施，不含音响。因舞厅未来使用用途具有不确定性，故估价中只计算其投资现值和转让税费。计算公式：
评估现值N=现行投资费用X(1—折旧率）+转让税费
①根据委托方提供的综合投资费用数据和调查社会类似舞厅的投资情况，测算评定舞厅现行投资费用为46.56万元。
②折旧：评定舞厅装饰设施总耐用年限为10年，已用5年，直线法折旧率为50%。
③转让税费：5. 5%N。
④舞厅现值：N=46. 56X91-50%)+5.5%NN=24.63万元
4.对以上两种方法的评估结果进行加权平均求取最终评估值
根据估价目的，估价对象状况和估价思路，结合估价经验分析确定，取市场比较法结果权数为70%，成本法结果权数为30%，另加舞厅装修投资现值。
评估房地产现值=(3794173X70%+3226068X30%+246300)元=387.00万元
七、估价结果的确定
经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定，XX市XX公司综合楼1362.36m2，占地面积656.83m2,在估价时点2001年7月6日的房地产市场价评估总值为387.00万元。
有关说明及附件（略）。
答案：
解析：
(1)封面及目录与致委托方函的顺序不应颠倒。
(2)缺少估价的假设和限制条件。
(3)缺少委托方。
(4) 一次评估只能有一个估价目的。
(5)估价时间应为估价时点。
(6)缺少价值定义。
(7)缺少最高最佳使用原则。
(8)缺少估价作业日期。
(9)估价报告有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果不应调整，错误。
(10)个别因素的分析中有用词不妥的地方。
(11)市场背景分析中其整体转让的市场将没有限制不妥。
(12)估价结果中包括土地使用权出让金不妥。
(13)市场比较法中可比实例B和C的交易日期距估价时点时间间隔较远，不宜作为可比实例。
(14)总价缺少大写。
(15)缺少单价。
(16)报告最后一部分内容应为附件。
(2)缺少估价的假设和限制条件。
(3)缺少委托方。
(4) 一次评估只能有一个估价目的。
(5)估价时间应为估价时点。
(6)缺少价值定义。
(7)缺少最高最佳使用原则。
(8)缺少估价作业日期。
(9)估价报告有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果不应调整，错误。
(10)个别因素的分析中有用词不妥的地方。
(11)市场背景分析中其整体转让的市场将没有限制不妥。
(12)估价结果中包括土地使用权出让金不妥。
(13)市场比较法中可比实例B和C的交易日期距估价时点时间间隔较远，不宜作为可比实例。
(14)总价缺少大写。
(15)缺少单价。
(16)报告最后一部分内容应为附件。
(2015真题) 利用金融杠杆进行房地产投资，总是会带来权益投资正回报的。（）
答案：错
解析：
本题考查的是WACC分析。权益回报率=债务回报率+杠杆率╳（房地产投资回报率-债务回报率）。如果这种差额是正的（房地产投资回报率>债务回报率），那么金融杠杆将增加权益回报率。如果这种差额是负的，那么情况就刚好相反。金融杠杆对总回报率的正杠杆效用并不能保证一定会出现。
某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是直接资本化法。报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系，而资本化率与净收益本身的变化以及收益期的长短有直接关系。P271。
通常情况下，按份共有人也可以转让其所拥有的份额，无须经其他共用人同意。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是共有房屋的转让。通常情况下，按份共有人也可以转让其所拥有的份额，无须经其他共用人同意。
建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
2021房地产估价师考试真题及详解6节 第4节
当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（ ）
答案：错
解析：
通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。在通货膨胀的情况下，投资者往往提高对名义投资回报率（或收益率）的预期，以补偿购买力的损失，即投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。
职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的( )存款利率计息。
A、 活期
B、 3个月整存整取
C、 6个月整存整取
D、 1年整存整取
B、 3个月整存整取
C、 6个月整存整取
D、 1年整存整取
答案：A
解析：
[知识点] 住房公积金利率、税收及会计核算
以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有（ ）。
A．临近城市主干道
B．靠近酒厂
C．靠近高等院校
D．靠近铁路线
E．临近城市中心
正确答案：ABD
不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。
不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。
按照土地增值税政策，对通过继承、赠与等方式转让房地产的行为，要征收土地增值税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地增值税-课税对象和计税依据。土地增值税一定是有偿转让才征收。参见教材P241。
为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（ ）
A.认知价值定价法
B.成本加成定价法
C.挑战定价法
D.领导定价法
B.成本加成定价法
C.挑战定价法
D.领导定价法
答案：B
解析：
本题考查的是成本导向定价。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润。
具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（）。
A.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值
B.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为计税税基
C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值
D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税
E.地下人防设施免税
B.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为计税税基
C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值
D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税
E.地下人防设施免税
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房产税。自用的地下建筑，工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，
而采用最高最佳的使用方式，以取得最大的经济效益。实际上这一估价原则也是房
地产利用（ ）的结果。
A．竞争
B．技术
C．经济
D．优选
E．法律
正确答案：AD
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在竞争和优选。
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在竞争和优选。
2021房地产估价师考试真题及详解6节 第5节
某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
正确答案：
(1)选用成本法、收益法和比较法中任意两种。
(2)将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。
(3)收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。
(4)①选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金；②评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金；③说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值。
(5)收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。
(1)选用成本法、收益法和比较法中任意两种。
(2)将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。
(3)收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。
(4)①选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金；②评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金；③说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值。
(5)收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。
房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门备案。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产经纪机构和人员管理。房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。
一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产区位因素。商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。
物业管理区域内，代表业主意志的执行机构是（ ）。
A.业主大会
B.业主委员会
C.物业服务企业
D.房地产主管部门
B.业主委员会
C.物业服务企业
D.房地产主管部门
答案：B
解析：
本题考查的是业主大会制度。《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。
在商品房交易中，常见的最低价格有（ ）。
A．商品房销售中的起价
B．拍卖活动中的保留价
C．拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
D．招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价
E．采用收益法确定的参考价格
正确答案：AB
拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价，招标活动中的开发建设方案最为合理的中标价一般也是最高价，采用收益法确定的参考价格也不一定是最低价。
拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价，招标活动中的开发建设方案最为合理的中标价一般也是最高价，采用收益法确定的参考价格也不一定是最低价。
标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，一般情况下，成交价低于标价。 ( )
答案：对
解析：
对于市场调查拟采用的模型要仔细考虑，并在选定的模型下，确定要收集的信息类型。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
2021房地产估价师考试真题及详解6节 第6节
卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下简称合同1)和房屋装修合同（以下简称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清购房款。交房后甲按合同2开始进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向所在地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确答案。
估价时点应是（ ）。
A.2002年4月25日 B.2002年5月25日
C. 2002年7月25日 D.2002年7月25日以后的某一天
估价时点应是（ ）。
A.2002年4月25日 B.2002年5月25日
C. 2002年7月25日 D.2002年7月25日以后的某一天
答案：A
解析：
关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（ ）。
A.开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值
B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产.权利
C.评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益
D.对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值
E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值
B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产.权利
C.评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益
D.对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值
E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值
答案：A,C
解析：
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项B错误，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的劫产、权利等；选项D错误，对于出租或自营的房地产，预测开发完成后的价值，可先测算其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值；选项E错误，开发完成后的价值不能采用成本法求取。
每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（ ）。
A.用途广泛性
B.异质性
C.弱流动性
D.长寿命性
B.异质性
C.弱流动性
D.长寿命性
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。
用市场法对房地产进行估价时，需要进行（ ）。
A．交易过程控制
B．交易情况修正
C．交易日期调整
D．交易价格变更
E．房地产状况调整
正确答案：BCE
运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格，对可比实例成交价格进行的这些修正和调整，分别称为交易情况对价格的影响修正(简称交易情况修正)、交易日期对价格的影响调整(简称交易日期调整)、房地产状况对价格的影响调整(简称房地产状况调整)。
运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格，对可比实例成交价格进行的这些修正和调整，分别称为交易情况对价格的影响修正(简称交易情况修正)、交易日期对价格的影响调整(简称交易日期调整)、房地产状况对价格的影响调整(简称房地产状况调整)。
房地产开发企业应当在商品房竣工验收后，与商品房买受人共同申请办理（ ）和房屋所有权转移登记。
A.建设用地转让权
B.房屋使用权
C.国有建设用地使用权
D.土地使用权
B.房屋使用权
C.国有建设用地使用权
D.土地使用权
答案：C
解析：
本题考查的是商品房交付使用。商品房竣工验收后，房地产开发企业应及时申请商品房房屋所有权首次登记，并按照规定与商品房买受人共同申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记。
开发经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的( )弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。
A、 所得税前利润
B、 所得税后利润
C、 应分配利润
D、 未分配利润
B、 所得税后利润
C、 应分配利润
D、 未分配利润
答案：A
解析：
[解析] 财务评价的报表
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