2021房地产估价师预测试题6篇

发布时间:2021-06-27

2021房地产估价师预测试题6篇 第1篇


同一街道不可以有两个或多个路线价。( )

答案:错
解析:
本题考查的是路线价区段。一个路线价区段是具有相同路线价的地段。两个路线价区段的分界线,原则上是地价水平有明显差异的地点,一般是从十字路或丁字路中心处划分,两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道,有时根据地价水平差异情况,需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段,分别附设不同的路线价。


某房地产开发企业拟在2015年10月18日取得一宗房地产开发用地,预计该用地取得后2年建成商品房,前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售,销售期为1年。下列选项中,正确的有( )。

A、利用假设开发法测算土地总价,价值时点为2015年10月18日
B、利用假设开发法测算土地总价,价值时点为2016年4月18日
C、开发经营期为2015年10月18日至2017年10月17日
D、建设期为2015年10月18日至2017年10月17日
E、销售期为2017年4月18日至2018年4月17日

答案:A,D,E
解析:
本题考查的是后续开发经营期。测算土地总价的价值时点为取得该开发用地的时间,为2015年10月18日;开发经营期是从开始取得用地到销售完成,应为2015年10月18日到2018年4月17日;建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间,是2015年10月18日到2017年10月17日;销售期为2017年4月18日到2018年4月17日。


(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为7万元。

正确答案:
(3)建筑物功能折旧额计算:
1)功能过剩所引起的折旧=800×12/10%×[1-1/(1+10%)30]=9.05万元
2)空调功能落后引起的折旧=130-80+10-30+8=38万元


目前,我国对房地产估价机构实行资质核准管理。()

答案:对
解析:
本题考查的是房地产估价机构资质管理。住房城乡達设部负责指导和监督房地产估价机构资质核准工作,制定房地产估价机构资质等级条件,指导全国房地产估价行业管理信息平台建设,制定房地产估价机构资质证书式样。参见教材P156。


个人购房抵押贷款保证保险属于强制保险。

答案:错
解析:
信用保证保险——是指以合同双方约定的经济信用为标的,保险人因债务人不能履约而对债权人损失承担赔偿责任的保险。
信用保证保险是担保性质的保险,在形式上可分为信用保险和保证保险。
(1)信用保险。是指债权人就债务人的信用向保险人投保的保险。当债务人不履行或不能履行清偿债务的义务时,由保险人负责对债权人进行赔偿,保险人则取得对债务人的求偿权。信用保险包括国内商业信用保险、出口信用保险和投资保险。
(2)保证保险。是指债务人就自己的信用向保险人投保,由保险人为被保险人(债务人)向债权人提供担保的保险。当债务人不能履约偿付时,保险人按照合同约定负责赔偿债权人的损失。保证保险包括合同保证保险、房地产贷款保证保险等。


目前,我国的住房公积金缴存比例一般不得低于12%,原则上不高于30%。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


2021房地产估价师预测试题6篇 第2篇


张某计划用自有闲置资金 100 万元购买一套房屋用于长期投资,拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为 100 万元的两套房屋,一套为普通住宅,另一套为酒店式公寓。经了解,普通住宅的市场租金为 5000 元/月,酒店式公寓按 70000 元/年的固定收益委托经营。张某认为,普通住宅的投资回报率是(5000×12)
/1000000=6%,而酒店式公寓的投资回报率是 70000/1000000=7%,所以选择购买酒店式公寓。
  
问题:
 
 1.张某的选择是否正确?
 
 2.针对两类物业不同的投资经营特点,注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?

答案:
解析:
(1)张某的选择不一定正确。
  
(2)理由:如按资本化率考虑,酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率,如按报酬率考虑,张某的选择可能不正确,第一,因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。第二,应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异。第三,还应考虑两套房屋变现能力大小,普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。
 2.如选择酒店式公寓,其建议包括:①尽量选择 70 年产权的公寓;②区位选择非常重要;③配套服务设施要齐全;④选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅,除考虑投资回报率外,重点要关注它的升值空间大小。


被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


房产面积测量的精度要求是以( )作为限差。

A.误差的平均值
B.误差的最大值
C.中误差
D.两倍中误差

答案:D
解析:
房产测量中以中误差作为评定精度的标准,以两倍中误差作为限差。


成本法不适宜评估过于老旧的房地产价格。( )

答案:对
解析:
本题考查的是成本法概述。成本法估价比较费时费力,因为测算估价对象尤其是建筑物较老旧的房地产的重新购建成本和折旧,难度都较大。如果建筑物过于破旧,基本上没有了使用价值,通常就不宜采用成本法估价。


利率调升对房地产投资产生的影响有( )

A.导致房地产实际价值折损
B.增加收益现金流
C.加大投资者融资成本
D.增加市场供给
E.抑制市场投资需求

答案:A,C,E
解析:
本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响:一是导致房地产实际价值的折损,利用升高的利率对现金流折现,会使投资项目的财务净现值减小,甚至出现负值;二是会加大投资者的债务负担,导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量,从而导致房地产价格下降。


实行物业服务收费包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费、物业服务企业的利润和物业服务企业的酬金。( )

答案:错
解析:
本题考查的是物业服务收费。实行物业服务收费包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务收费酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。参见教材P227。


2021房地产估价师预测试题6篇 第3篇


房地产的特性主要取决于土地的特性,是以土地的特性为基础的。( )

答案:对
解析:
考点:不可移动。房地产的特性主要取决于土地的特性,是以土地的特性为基础的。


对某种特定的商品来说,下列关于市场容量概念的表述中,正确的是( )。

A.潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场
B.服务市场>潜在市场>合格的有效市场
C.潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场
D.潜在市场>服务市场>合格的有效市场>有效市场

答案:C
解析:
本题考查的是市场规模的估计。潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场>渗透市场。P112。


在建工程是按是否产生收益划分的房地产类型。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


根据建设部做出的有关规定,可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。( )

答案:错
解析:
本题考查的是写字楼租金的确定。根据建设部做出的有关规定,建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算,可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。


张某将其一套房屋出租给李某,并签订了房屋租赁协议,约定租赁期限为25年。根据《中华人民共和国合同法》“房屋租赁期限不得超过20年”的规定,此房屋租赁协议的全部条款无效。()

答案:错
解析:
本题考查的是商品房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。


下列属于会计恒等式的是( )。

A.资产-费用-负债+所有者权益-收入

B.所有者权益-资产+负债

C.资产+费用=负债+所有者权益+收入

D.负债-资产+所有者权益

正确答案:C
六大会计要素之间的关系:资产=负债+所有者权益+(收入-费用)……………分配前资产+费用=负债+所有者权益+收入


2021房地产估价师预测试题6篇 第4篇


乙公司筹集建房资金利用的信用形式为( )。

A.银行信用

B.商业信用

C.民间信用

D.国家信用

正确答案:AC


房地产经纪机构在代理销售商品房时可以收取( )。

A.佣金
B.咨询费
C.手续费
D.居间费

答案:A
解析:
房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时,不得收取佣金以外的其他费用。


(2013真题) 下列区域中,属于1类声环境功能区的有()。

A.康复疗养区
B.居民住宅区
C.文化体育区
D.商业金融区
E.集市贸易区

答案:B,C
解析:
本题考查的是环境噪声标准。1类标准适用于以居住、文教机关为主的区域,乡村居住环境可参照执行1类标准。


设立房地产开发企业应有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。( )

答案:对
解析:
本题考查的是房地产开发企业的设立条件。设立房地产开发企业应有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员;法律、法规规定的其他条件。


有关开发公司的开发行为,下列说法正确的有( )。

A.须领取建设工程规划许可证

B.须领取国有土地使用权证书

C.须领取施工许可证

D.须领取广告许可证

正确答案:ABC


房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的区别与联系?

正确答案:
房地产投资项目可行性分析也是房地产估价师经常要做的一项工作,这项工作与一般的房地产估价既有不同,又有密切联系。
房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的最大不同在于:可行性分析主要是以安全可靠地获取投资收益为目的对投资项目的各项财务指标进行分析,而一般的房地产估价则以评估房地产的价值为目的。
二者的联系在于:可行性分析一般都需要预测项目建成后的市场价值,这正是一般的房地产估价所要做的工作。


2021房地产估价师预测试题6篇 第5篇


开放型基金证券只能在交易市场上买卖,价格波动的幅度较大。

答案:错
解析:
开放型基金证券中按基准价格由基金公司买回的部分,价格变动的幅度较小,在交易市场上买卖的部分则存在较大的价格波动。


供给理论是研究厂商行为的理论,它包括两个方面,分别是( )。

A.生产理论和价格理论

B.成本理论和市场均衡理论

C.生产理论和市场均衡理论

D.生产理论和成本理论

正确答案:D
供给理论是研究厂商行为的理论,包括从实物形态研究的生产理论和货币形态研究的成本理论。


可行性研究的根本目的是为项目决策提供依据;减少或避免项目的失败;提高项目的经济、社会和环境效益。( )


答案:错
解析:
本题考查的是可行性研究的含义和目的。可行性研究的根本目的,是减少或避免投资决策的失误,提高项目的经济、社会和环境效益。


(2013真题) 物业服务收费应区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价()。

答案:对
解析:
本题考查的是物业服务收费。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。


股票的内容应当完备,如果股票记载的内容欠缺或不真实,则股票无效。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


REITs首次公开发行的工作内容之一是房地产估价师对物业进行估价。( )

答案:对
解析:
本题考查的是房地产投资信托基金发行流程。REITs首次公开发行(IPO)的工作内容包括:确定IPO方式与地点,组织包括发起人、受托人、管理公司等在内的IPO内部团队和上市代理人、会计师、房地产估价师、财务顾问及律师等在内的IPO外部团队,确定进入REITs的房地产资产范围,房地产估价师对物业进行估价,会计师准备财务报告,起草送审材料,向证监会、证交所、相关政府部门提交送审材料,证监会、证交所、相关政府部门审核批准,路演和定价发行。


2021房地产估价师预测试题6篇 第6篇


建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目,若修复成本大于修复所带来的房地产价值增值额,则该项目称为不可修复项目。( )

答案:对
解析:
本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类,预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的,是可修复的;反之,是不可修复的。参见教材P321。


明确估价对象的区位状况,就是要弄清估价对象的( )。

A、位置
B、交通条件
C、外部配套设施
D、周围环境
E、抵押担保

答案:A,B,C,D
解析:
考点:估价对象的确定。明确估价对象的区位状况,是要弄清估价对象的位置、交通、外部配套设施、周围环境等。选项E属于权益状况。


总的来讲,房地产的价格与房地产的供给和需求,分别是( )。

A.正相关和正相关

B.正相关和负相关

C.负相关和正相关

D.负相关和负相关

正确答案:C
供给一定,需求增加,则价格上升,需求减少,则价格下降;需求一定,供给增加,则价格下降,供给减少,则价格上升。所以说房地产的价格与房地产的供给负相关,与需求正相关。


某商场土地为有偿出让取得,现拟整体出售,为此于2002年5月30日以收益法为主进行了估价,价值为1200万元,后因故未能立即成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼,随后于2002年8月30日再次为出售商场而进行估价,估价仍以收益法为主,估得商场价值为1280万元。
确定商场在2002年8月30日的交易价格的最终依据是()。
A. 1200万元加100万元 B.1280万元加100万元
C. 1 200万元 D. 1 280万元

答案:D
解析:


学校兴办的招待所用房,可免征房产税。 ( )

答案:错
解析:
中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。


当进行市场调查时,第一个原则是要采用( )的方法,首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。

A.公正
B.客观
C.科学
D.全面

答案:C
解析:
本题考查的是对市场调查的分析与评估。在进行市场调查时,第一个原则是要采用科学的方法,首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验