2021房地产估价师考试真题及详解7章

本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。选项B错误，价值工程是通过对研究对象的功能与费用的系统分析，以提高价值为目标，以功能分析为核心，以创新为支柱的技术分析与经济分析相结合，有效控制工程成本与功能协调的方法。

本题考查的是工程建设招标。选项A正确，法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标；选项B错误，招标人可根据项目特点决定是是否编制标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底；选项C正确，根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB 50500 —2013)）规定：全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责；选项D正确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价；选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用我们看出其不同于标底，无需保密。

本题考查的是住房公积金制度。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，全部纳入职工个人账户。

2008 年 3 月 1 日起，对个人出租住房取得的所得税按 10％的税率征收个人所得税。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在 3％税率的基础上减半征收营业税，按 4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。该套住宅出租年租金为 30000 元。每年应缴纳的个人所得税、营业税、房产税总和=30000×（10％+1.5％+4％）=4650（元）。

本题考查的是城镇住房制度改革。我国正在加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。

本题考查的是房地产抵押的一般规定。预购商品房抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

　　1.面积计算
　　（1）土地面积：100亩＝66666.67（m2）；
　　（2）建筑面积：66666.67×2.6＝173333.34（m2）。
　　保障性住房建筑面积：60000×1.2＝72000（m2）；
　　商品住房建筑面积：173333.34－72000＝101333.34（m2）。
　　2.项目价值计算
　　（1）保障性住房收益：72000×6000＝43200（万元）；
　　（2）商品住房收益
　　1）第一年：9000×20%×101333.34＝18240.00（万元）；
　　2）第二年：9000×60%×101333.34＝54720.00（万元）；
　　3）第三年：9000×20%×101333.34＝18240.00（万元）。
　　（3）增值税和税金及附加
　　1）第一年：18240.00×5.5%＝1003.2（万元）；
　　2）第二年：54720.00×5.5%＝3009.6（万元）；
　　3）第三年：18240.00×5.5%＝1003.2（万元）。
　　（4）土地增值税
　　1）第一年：18240.00×1%＝182.4（万元）；
　　2）第二年：54720.00×1%＝547.2（万元）；
　　3）第三年：18240.00×1%＝182.4（万元）。
　　3.项目成本计算
　　（1）前期工程费：800（万元）；
　　（2）建安成本
　　1）第一年：3200×173333.34×25%＝13866.67（万元）；
　　2）第二年：3200×173333.34×40%＝22186.67（万元）；
　　3）第三年：3200×173333.34×35%＝19413.33（万元）。
　　（3）其他建设费用
　　1）第一年：1120×25%＝280（万元）；
　　2）第二年：1120×40%＝448（万元）；
　　3）第三年：1120×35%＝392（万元）。
　　（4）管理费用
　　1）第一年：990/3＝330（万元）；
　　2）第二年：990/3＝330（万元）；
　　3）第三年：990/3＝330（万元）。
　　（5）销售费用
　　1）第一年：1200×20%＝240（万元）；
　　2）第二年：1200×50%＝600（万元）；
　　3）第三年：1200×30%＝360（万元）。
　　（6）契税及土地价格
　　假设土地最高买价为V万元/亩，土地总成本 100×1.04V=104V（万元）
　　（7）计算净现值，报酬率取内部收益率10%。



　　NPV=0时推算出的土地价格，即为最高买价
　　

本题考查的是房产税。工业用途的房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳税额＝应税房产原值×[1－（10%～30%）]×1.2%，所以最大=100万×60%×（1－10%）×1.2%=6480元。

本题考查的是房地产投资的个别风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。

本题考查的是房地产测绘概述。房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。

《宪法》第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”

本题考查的是建筑安装工程费用的构成。企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险和职工福利费、劳动保护费、检验试验费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金（房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等）、其他（技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等）。选项E，与企业管理费并列。

本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节

三个可比实例的比准单价的加权算术平均数=6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2＝6650(元/m2)，而三个可比实例的比准单价的中位数为6700元/m2，前者与后者的差＝6650 -6700＝-50(元/m2)

《2005 年国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：
(1)住宅小区建筑容积率在1.0 以上；
(2)单套建筑面积在120 ㎡以下；
(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2 倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。

[知识点] 投资

本题考查的是房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配，也就是股利；债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息，其支付的利息进入财务费用，可以在税前扣除。

①计算管理费错，应为885.855×5%万元＝44.293万元 ②计算销售税费错，应为2906.256×(6%+3%)万元＝261.563万元 ③计算利润错，应为(P+885.855+44.293)×20%万元＝(0.2P+186.030)万元
您可能感兴趣的试题

居住组团——一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模(1000～3000人、300～1000户)相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。

上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：
　　（1）价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。
　　理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本估价结果报告中的价值定义应该表述清楚。
　　（2）估价依据中《城市房屋征收管理条例》错，应为《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
　　理由：《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，对征收房屋进行估价重要估价依据为《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
　　（3）结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。
　　理由：根据规定，房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
　　（4）结果报告只有估价师盖章而无签字，根据规定“不得以印章代替签字”，并且应由两名以上注册房地产估价师签字。
　　理由：房屋征收评估中，分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。
　　（5）结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒（或：结果报告中第（十二）与（十三）项顺序颠倒）。
　　理由：房屋征收估价中估价报告的内容顺序为：①估价委托人；②估价机构；③估价对象；④估价目的；⑤估价时点；⑥价值定义；⑦估价依据；⑧估价原则；⑨估价方法；⑩估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告使用期限。即估计报告中估价作业日期和估价报告使用期限的顺序为：先作业日期后估价报告使用期限。
　　（6）市场法测算未列出计算公式。
　　理由：房屋征收评估中，市场法评估技术路线为：①收集和测算类似房地产价格；②
修正类似房地产价格，将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格；③确定被征收房屋价格。确定比准价格和被征收房屋的价格必须根据公式确定，因此，采用市场法进行测算时，应列出市场法的计算公式。
　　（7）市场法比较因素中，将楼层归为实物状况错，楼层应属于区位状况。
　　理由：估价对象区位状况描述与分析，主要描述估价对象位置状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况等。其中，位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，即楼层属于区位状况。
　　（8）市场法比较因素系数确定未说明比较基准。
　　理由：运用市场法进行测算时，应根据搜集的估价对象和可比实例的相关资料，将比较实例相应因素条件与估价对象所在地块相比较，确定相应指数，根据可比指数确定比较因素修正系数。即市场法比较因素系数确定应说明指数确定的理由及比较基准。
　　（9）市场法交易日期修正系数确定无依据。
　　理由：运用市场法测算，各修正系数都需要根据相关资料确定，即都需要有一定依据。
例如，可比实例交易时间与估价时点较近，交易日期修正系数为100/100；因可比实例A、B、C 的交易日期与估价时点接近，故不作修正；本次评估根据同类用地总体上涨水平确定交易日期修正系数取1.10。
　　（10）市场法可比实例楼层修正，多层和高层不适宜采用统一修正系数。（或：交易实例B、C 为高层，不宜选作可比实例）。
　　理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。交易实例B、C 为高层与估价对象可比性较差，不宜选为可比实例。
　　（11）未说明求取估价对象最终比准价格的方式。
　　理由：运用市场法进行测算时，在进行个别因素修正后，需要根据比准价格的计算公式计算估价对象比准价格，并根据估价对象的比准价格，确定估价对象的价格。因此，运用市场法进行测算必须说明比准价格的计算方式和求取估价对象价格的方式，例如估价对象比准价格=可比实例价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。因比准单价比较接近，采用简单算术平均法计算估价对象的最终比准价格。
　　（12）收益法公式选取未说明理由。
　　理由：收益法公式选用应分析未来收益变化趋势，根据未来收益是否变化，收益法应选用不同的计算公式。净收益每年不变或者有规律变化时，适宜采用的公式为：P=A/Y×［1－1/（1+Y）n］，式中，P 代表房地产收益价格；A 代表年净收益；Y 代表报酬率；n 代表收益期。因此在选用此公式时，应分析未来收益变化趋势，说明选用的理由。
　　（13）收益法的潜在毛收益不能直接使用租约租金，应采用客观租金。
　　理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。其中，不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值。即在计算潜在毛收益时，应采用客观租金。
　　（14）收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。
　　理由：潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入（包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入）。即在运用收益法测算时应考虑押金利息收入和其他收入。
　　（15）收益法测算中，空置率取“0”不妥，应根据资料考虑适当的空置率。
　　理由：运用收益法进行估价时，应搜集交易实例资料。具体应搜集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。例如，对出租的写字楼拟采用收益法估价，则需要搜集租金水平、出租率或空置率、运营费用等方面的资料。即收益法空置率的取值要根据搜集到的资料、市场行情和其他条件确定，一般要考虑适当的空置率。本报告中，空置率取0 没有依据。
　　（16）收益法测算中建筑物重置成本应是客观成本。
　　理由：重置成本法，以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况，选用适宜的方法，分别评定估算各分项资产的价值和规划调整后的影响系数（损失率%）相乘并累加求和，得出委托评估资产评估值。在运用成本法时，各项成本费用原则上应该取客观成本。本案例，收益法测算中，应运用成本法测算建筑物的重置成本，该重置成本应该是客观成本。
　　（17）收益法测算中建筑物重置成本不应做成新修正。
　　理由：重置成本法评估建筑物的价格，是按现在市场状况、企业经营管理水平及建筑材料、人工价格，施工机械费用等，重新开发建造与估价对象一样的建筑物所需的全部支出。在此基础上，根据建筑物的实际使用情况，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到被征收房屋重置价格的现值。不应做成新修正。
　　（18）市场法与收益法测算结果的价值内涵不一致。
　　理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。本案例，采用两种方法测算被征收房屋的价值都应该由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但市场法测算结果比收益法测算结果多了装修价值，市场法的测算结果不应该包含装修价值。
　　（19）确定估价结果时扣除了抵押贷款余额，按照规定“评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额”。
　　理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。其中，不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

本题考查的是契税。无房的刘某购房90平方米以下契税按照1%计算。参见教材P217。

本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市、县级人民政府，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。参见教材P55。

本题考查的是房地产市场结构。为了从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场结构的分析，也常常采用对有关市场指标进行数量比例关系分析的方法。此时的房地产市场结构，包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。

建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供本单位截至申请之日无拖欠工程款情形的承诺书或者能够表明其无拖欠工程款情形的其他材料，以及银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。

保证保险标的的正常情况和安全，危险增加时通知保险人是被保险人的义务；不得非法侵害保险标的是受益人的义务。

本题考查的是统一财产范围。还原。估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格＝不带债权债务的可比实例房地产价格＋债权－债务。参见教材P185。

在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得的，依照法律规定同样需缴纳个人所得税。

本题考查的是路线价法。制作临街深度价格修正率表的要领是：（1）设定标准临街深度；（2）将标准临街深度划分为若干等份；（3）确定临街深度价格递减率；（4）求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格形式表示。

本题考查的是货币政策及货币政策工具。通货膨胀期需要采取的是紧缩性货币政策。选项AB均为扩张性政策，选项D是选择性货币政策工具。P247～248。

考点:总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。

本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。

[知识点] 报酬资本化法、收益法本质及依据

本题考查的是住房公积金制度。单位和个人缴存比例不应低于5%，原则上不高于12%。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省自治区、直辖市人民政府批准。

本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。严重损坏房及危险房是三成以下，一般损坏房是五、四成，基本完好房是七成和六成，完好房是十、九、八成。