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2021房地产估价师历年真题解析7辑

发布时间：2021-06-27

2021房地产估价师历年真题解析7辑 第1辑

跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是（ ）。

A．砖混结构

B．钢筋混凝土结构

C．砌体结构

D．钢结构

正确答案：D

从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（　）。

A、商品住宅
B、商用房地产
C、经济适用住宅
D、出让国有土地使用权

答案：A
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。从抵押担保的质量来看，商品房优于其他房屋，建成后的房地产优于纯粹的土地，商品住宅优于商用房地产。

按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（　　）

答案：错
解析：
开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。

在比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。 （　）

答案：对
解析：
考点:市场状况调整的方法。市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序列分析。

建筑物的重新购建价格为何是全新状况下的?而土地的重新购建价格为何是估价时点状况下的?

正确答案：
建筑物的雷新购律价格是伞新状况下的价格，未扣除折旧；而土地的增减价因素一般已考  虑在其重新购建价格中。

2021房地产估价师历年真题解析7辑 第2辑

（　）单位收到建设工程竣工报告后，应当组织有关单位进行竣工验收。

A.设计
B.施工
C.建设
D.监理

答案：C
解析：
本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（　）。

　　A.时间类参数
　　B.融资相关参数
　　C.评价标准类参数
　　D.收益相关参数

答案：D
解析：
本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。参见教材P258。

《物权法》出台后，确定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。（ ）

答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。《物权法》出台后，确定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。

××资产评估公司拟对海淀区××村××路69号的北京××绿色安全食品物流港一期工程5D商铺的抵押现值进行评估，估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，产权证记录砖混结构，估价师实际查勘为钢混结构，估价对象《房屋所有权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人告知没有租赁权、抵押权、典权等他项权利限制，请问估价都要做哪些假设？

答案：
解析：
估价假设和限制条件应说明下列内容：
　　1.一般假设：估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未予以核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。
　　由于估价委托人告知没有租赁权、抵押权、典权等他项权利限制，且注册房地产估价师无法知晓其真实性，故本次估价以估价对象没有他项权利限制为假设前提。
　　2.未定事项假设
　　估价对象《房屋所有权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查，估价对象建成于20××年，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。
　　3.不相一致假设
　　据估价委托人提供的《房屋所有权证》载，估价对象为砖混结构，经注册房地产估价师实地查勘，实际为钢混结构，与证载不一致，根据实际情况，本次估价按照实际建筑结构，即钢混结构进行估价。
　　4.背离事实假设（无）
　　5.依据不足假设（无）
　　6.估价报告使用限制
　　本估价报告仅用于为估价委托人确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不得用于其他用途。
　　本估价报告自出具之日起一年内有效。

房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括（　　）。

A．房屋评估价值
B．评估对象的构成
C．装饰装修评估结果
D．评估对象基本情况
E．停产停业损失评估结果

答案：A,B,D
解析：
房地产估价机构应当在委托书或者委托合同约定期限内将分户初步评估结果提交房屋征收部门。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门将该结果在征收范围内向被征收人公示。

2021房地产估价师历年真题解析7辑 第3辑

某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是直接资本化法。报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系，而资本化率与净收益本身的变化以及收益期的长短有直接关系。P271。

假如某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

期权价格就是获得这种权利所投入的（　）。

A.人力
B.财力
C.物力
D.技术
E.时间

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产投资决策的期权性质。期权价格就是获得这种权利所投入的人力、物力、财力、技术。

业主交存的住宅专项维修资金属于( )所有。

A.业主
B.业主大会
C.业主委员会
D.物业服务企业

答案：A
解析：
《条例》规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后(≠交付使用后≠保修期内)物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

下列关于竞争者分析的表述中，正确的是（　）。

A.从市场观点来看，普通商品住宅开发商以其他同行业的公司为竞争者
B.竞争者目标的差异会影响其经营模式
C.在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间不存在竞争
D.各个企业对短期利润或长期利润的侧重相同

答案：B
解析：
本题考查的是确定竞争者的目标。选项A错误，从产业观点来看，普通商品住宅开发商以其他同行业的公司为竞争者；选项C错误，除了在同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争；选项D错误，各个企业对短期利润或长期利润的侧重不同。

2021房地产估价师历年真题解析7辑 第4辑

下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（ ）。

A.房地产抵债
B.房地产作价入股
C.房地产买卖
D.房地产继承

答案：D
解析：
本题考查的是房地产转让概述。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。而本题考查的是有偿转让，继承是无偿转让。

如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过（　）年的，人民法院不予保护。

A.5
B.10
C.15
D.20

答案：D
解析：
本题考查的是诉讼时效。如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。

(2017年真题) 相对于权益融资，债务融资的特点有（）。

A.资金使用有时间限制
B.资金融入方须到期还本
C.资金融入方须按时支付利息
D.债券不可以在流通市场上转让
E.资金融出方要承担资金融入方的经营风险

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资还具有以下几个特点：
（1）短期性。债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还。（2）可逆性。企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务。（3）负担性。企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。（4）流通性。债券可以在流通市场上依法转让。

某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为( )万元。

A、 50
B、 79.43
C、 78.87
D、 77.75

答案：D
解析：
[知识点] 建立比较基准

针对房地产市场国家出台了一系列货币政策措施，属于一般性货币政策工具的是（ ）。

A．优惠利率

B．提高再贴现利率

C．提高法定存款准备金率

D．中央银行在公开市场上买卖有价证券

E．对房地产贷款风险进行提示劝告

正确答案：BCD
优惠利率属于选择性货币政策工具，对房地产贷款风险进行提示劝告属于补充性货币政策工具。

2021房地产估价师历年真题解析7辑 第5辑

国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制全国总体规划，用于指导省域城镇体系规划、城市总体规划的编制。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

在财产保险中，火灾保险一般采用的形式是( )。

A.不定值保险
B.定值保险
C.一切危险保险
D.法定保险

答案：A
解析：
不定值保险——是指保险当事人双方在订立保险合同时不预先确定保险标的的保险价值，仅载明须至事故发生后再估价和确定损失与赔偿的保险。
对于不定值保险而言，保险当事人双方事先仅约定了保险人最高赔偿限额的保险金额，而将保险标的实际价值的估算留待保险事故发生后，需要确定赔偿金额时进行。
一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用不定值保险的形式。

甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820 元/m2，容积率为2．4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有（ ）。

A．乙地块比甲地块贵

B．甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2

C．甲地块与乙地块的楼面地价相等

D．甲地块比乙地块贵

E．乙地块的 70年使用权楼面价高于340元/m2

正确答案：DE

在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括（ ）。

A．估价目的、估价原则、估价对象

B．估价目的、估价原则、估价时点

C．估价原则、估价对象、估价时点

D．估价目的、估价对象、估价时点

正确答案：D

定额计价方式把施工措施与工程实体项目进行分离，工程量清单计价方式区分实体性损耗与施工措施性损耗。

答案：错
解析：
定额计价方式为区分施工实体性损耗和施工措施性损耗；
工程量清单计价方式把施工措施与工程实体项目进行分离。

2021房地产估价师历年真题解析7辑 第6辑

开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅，后在该块土地上改建商场，则必须（　）。

A.经规划管理部门同意
B.经房产管理部门同意
C.经原土地使用权出让方同意
D.重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议
E.调整土地使用权出让金

答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。

强制保险也称法定保险，是指依据国家有关保险法律制度规定而强行实施的保险。这类保险带有强制性，对于法定保险规定范围内的任何法人和自然人，都必须向保险人投保。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

税收的特征有( )。

A.强制性
B.无偿性
C.固定性
D.多样性
E.不变性

答案：A,B,C
解析：
税收的特征：
(1)强制性。
(2)无偿性。无偿性是税收的关键特征。
(3)固定性，也称确定性。国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。固定性是税收区别于其他财政收入形式的重要特征。

非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所，但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税的，企业所得税适用税率为25%。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是企业所得税。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所，但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税的，企业所得税适用税率为20%。

房地产资本市场中通过私人融资渠道筹措的资金只能来自民营企业。（　　）

答案：错
解析：
按照房地产市场各类资金的来源渠道划分，房地产资本市场由私人权益融资、私人债务融资、公开权益融资和公开债务融资四个部分组成，具体结构如表2 所示。
表2　房地产资本市场的结构

2021房地产估价师历年真题解析7辑 第7辑

在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（　）。

A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C.房地产市场在过去无明显的季节变动
D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

答案：A
解析：
本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。选项BCD是适用条件。

利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（　）。

A、最佳经营手段
B、最佳规模
C、最佳管理方式
D、最佳集约度
E、最佳投资渠道

答案：B,D
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。

2008 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2011 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2011 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009 年末应收账款余额为 300 万元，2010 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2011 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
甲公司为员工办理的保险属于社会保险险种的有（　　）个。

A.2
B.3
C.4
D.5

答案：C
解析：
社会保险（SocialInsurance）是一种为丧失劳动能力、暂时失去劳动岗位或因健康原因造成损失的人口提供收入或补偿的一种社会和经济制度。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。本题目中为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险，除意外伤害保险不属于社会保险外，其他四个都属于社会保险。

债权人转让权利的，应当经债务人同意；债务人转让债务的，应当通知债权人。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是合同的变更、转让和终止。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债务人将合同的义务全部或者部分转让给第三人的，应当经债权人同意。参见教材P415。

某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。
该旅馆的价值是（ ）万元。
A. 2414.5
B.2759.4
C.3066
D.3153.6

答案：B
解析：

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