2021房地产估价师考试试题题库9节 第1节
某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
<1> 、这样的做法有哪些错误？
<2> 、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？
答案：
解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：
（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；
（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；
（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；
（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）。
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。
具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。
某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为4000万元、1200万元、－800万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为15%、60%、25%，则该项目财务净现值的期望值为（ ）万元。
A.1120.00
B.1466.67
C.1520.00
D.2000.00
答案：A
解析：
【考点】概率分析中的期望值法。净现值期望值＝4000×15%+1200×60%-800×25%＝1120（万元）。
下列关于房屋租赁的说法错误是（ ）。
A．我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法
B．住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定
C．非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一的租金标准
D．对于公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》
正确答案：B
《城市房地产管理法》规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。”
统计中，只能间断计数，每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系，且各时点指标值不可以直接累加的综合指标，属于时期指标
答案：错
解析：
时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。它有如下三个特点：①只能间断计数；②各时点指标值不可以直接累加；③每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系。
《建设工程质量管理条例》明确规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为2年的是（）。
A、屋面防水工程
B、装修工程
C、地基基础工程
D、外墙面的防渗漏
答案：B
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。《建设工程质量管理条例》明确规定，在正常使用条件下，电气系统、给排水管道、设备安装的最低保修期限为2年，装修工程的最低保修期限为2年。
2021房地产估价师考试试题题库9节 第2节
下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（ ）。
A.房屋价值补偿费
B.搬迁补偿费
C.停产停业损失补偿费
D.土地补偿费
答案：D
解析：
本题考查的是土地费用。城市国有土地上房屋征收补偿费用主要包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等。选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。
【2013年真题】有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。
A.乙土地价值低于甲土地价值
B.该建筑物价值小于其重置成本
C.该建筑物价值小于其拆除费用
D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值
答案：C
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。
非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是商品房交付使用。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。
路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
拆迁公益事业房屋时，如不能优先选取市场比较法估价，则主要选用收益法估价。（ )
答案：错
解析：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》已取代《城市房屋拆迁管理条例》，该考点已过时。
2021房地产估价师考试试题题库9节 第3节
刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（ ）元。
A、2363.64
B、2600.00
C、3818.18
D、4200.00
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。采用月所有债务支出与收入比这个指标，不能大于55%。（1200+100+800）/55%=3818.18（元）。
答案：对
解析：
本题考查的是房产税减税、免税。下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4）个人所有非营业用的房产。参见教材P235。
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是( )。
A、 由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度
B、 以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度
C、 用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度
D、 用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度
收益性房地产估价需要具备的条件是房地产未来的（ ）都能够较准确的预测。
A、收益
B、经营方式
C、收益年限
D、市场状况
E、风险
答案：A,E
解析：
考点:收益法估价需要具备的条件。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。
某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5％，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（ ）万元
A．630.0
B．650.0
C．661.5
D．682.5
答案：D
解析：
在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买人中间价。本题中，进行市场状况调整后的价格=100×6.5×（1+5％）=682.5（万元人民币）。
2021房地产估价师考试试题题库9节 第4节
真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为( )。
A、 内在价值
B、 自然价值
C、 市场价值
D、 理论价格
E 成交价格
答案：A,B,D
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。理论价格是经济学假设的经济人的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在经济学里，通常还用价值、内在价值、自然价值、自然价格、均衡价格等来表达理论价格。解决此题的关键在于复习时和类似的概念进行比较，寻找它们的相同和不同，以便更好地区分。
为了满足开发项目的资金需求，可优先使用( )。
A．资本金
B．预租售收入
C．借贷资金
D．其他收入
正确答案：A
[答案] A 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。
在评标期间，开发商与评标小组可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，也可以要求投标者调整报价。 （ ）（已过时）
下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是（ ）。
A．物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入
B．它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
C．能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
D．它代表物业实际获取的收入
正确答案：D
D潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时可以获得的租金收入。
以保险基金来源的不同为标准，可以将保险分为（ ）。
A.商业保险
B.社会保险
C.政策保险
D.财产保险
E.责任保险
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是保险的种类。以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为商业保险、社会保险和政策保险。
2021房地产估价师考试试题题库9节 第5节
保存的估价资料应全面、完整，一般包括（ ）。
A.估价报告
B.估价委托书
C.估价中的不同意见记录
D.外部专业帮助和的专业意见
E.内部专业帮助和专业意见
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是保存估价资料。保存的估价资料应全面、完整，一般包括：（1）估价报告；（2）估价委托书和估价委托合同；（3）估价所依据的委托人提供的资料；（4）估价项目来源和沟通情况记录；（5）估价作业方案；（6）估价对象实地查勘记录；（7）估价报告内部审核记录；（8）估价中的不同意见记录；（8）外部专业帮助的专业意见。
房地产开发企业税后利润首先用于（ ）。
A.弥补企业以前年度的亏损
B.提取法定盈余公积金
C.提取法定盈余公益金
D.向投资者分红
答案：A
解析：
本题考查的是基本报表。税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。参见教材P271。
总效用是指消费一定数量物品所获得的总的满足程度。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区（经有关部门批准后）重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。
针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（ ）。
A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告
B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告
C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告
D.视委托人要求进行估价并出具估价报告
下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。
A、 待开发的土地
B、 在建工程
C、 有收益或有潜在收益的房地产
D、 可装修改造或可以改变用途的房地产
E 既无收益又很少发生交易的房地产
答案：A,B,D
解析：
C项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。
2021房地产估价师考试试题题库9节 第6节
某因素对房地产价值的影响可用数学模型量化，同时注册房地产估价师也可根据经验判断时，应优先根据经验进行判断。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产价格影响因素概述。只有当无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭借经验判断某种因素对房地产价格的影响程度。参见教材P121。
交易日期修正的具体方法为( )。
A．价格指数
B．价格变动率
C．百分率法
D．价格可变系数
E．差额法
正确答案：ABC
[答案] ABC
D、E两项属于房地产状况调整方法之一。
金融机构在为房地产置业投资者发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。规定权益投资比率，即自有资金比例最低比率，就是为了控制风险。
以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不 办理土地出让手续的，应对转让方征收（ ）。
A．地价税
B．土地收益金
C．土地转让金
D．土地增值税
根据我国现行保障性住房制度，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（ ）住房困难家庭。
A.低收入
B.中低收入
C.中等收入
D.所有
答案：A
解析：
本题考查的是住房保障制度。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。
2021房地产估价师考试试题题库9节 第7节
房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。
A、租金收入
B、土地出让收入
C、房地产抵押贷款
D、净经营收入
答案：C
解析：
考点:房地产开发贷款。房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。
某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家庭月收入为20000元，准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（ ）元。
A.529412.37
B.83265.38
C.87867.78
D.91022.12
答案：A
解析：
本题考查的是复利系数的应用。月还款A＝20000×40%＝8000（元），i＝6%/12＝0.5%，n＝10×12＝120，可负担的贷款额P=A/i×[1-1/(1+i)^n]=8000/0.5%×[1-1/(1+0.5%)^120]=720587.63（元），首付款＝1250000－720587.63＝529412.37（元）。
房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押估价。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于( )。
A、 社会因素
B、 环境因素
C、 人口因素
D、 行政因素
(2016真题) 关于股票和公司债券的说法，正确的有（）。
A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任
B.股票和公司债券同属于流通证券
C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资
D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响
E.股票和公司债券都体现资本信用关系
答案：B,E
解析：
本题考查的是股票与相关概念的比较。选项A错误，在风险方面，股票持有者承担公司经营风险责任，而公司债券持有人则不承担公司经营风险责任；选项C错误，股票投资是一种长期投资，公司债券投资根据其到期时间，投资期可长可短；选项D错误，公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，并且数额事先已经确定，不受公司经营状况的影响。
2021房地产估价师考试试题题库9节 第8节
李某从银行贷款150万元购一套450万元的商用房，贷款期限2年，年利率8%，按季计息，采用到期一次付清的还款方式，问2年后，他应该向银行偿还的利息为（ ）万元。
A、38.47
B、18.39
C、25.75
D、24.96
答案：C
解析：
本题考查的是单利计息与复利计息。用公式In=P[（1+i）n-1]计算，In=150×[（1+8%／4）4×2-1]=25.75（万元）。参见教材P155。
建军设工程竣工验收，由（ ）负责组织实施。
A．工程质量监督机构
B．建设单位
C．工程监理单位
D．房地产开发主管部门
正确答案：B
工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督
答案：对
解析：
本题考查的是土地所有制。集体土地是指农民集体所有的土地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
在城市房屋征收估价中，当征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此价值时点应为未来。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。
加权移动平均法是将估价时点之前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试试题题库9节 第9节
影响需求价格弹性的因素不包括（）。
A、商品的耐用程度
B、时间的长短
C、商品本身用途的多样性
D、消费者的偏好
答案：D
解析：
本题考查的是需求弹性。影响需求价格弹性的因素：（1）商品的替代品数目和可替代程度；（2）消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例；（3）商品本身用途的多样性；（4）商品的耐用程度；（5）时间的长短。参见教材P183。
基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价值的方法。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发贷。房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收人或房地产抵押贷款。为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放房产开发贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目按照约定的计划和规范竣工时，同意发放抵押贷款。开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为金融机构发放房产开发贷款的重要条件之一。
商业汇票是由出票银行签发，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
本题考查的是房产税税人。产权所有人、承典人均不在房产所在他的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。参见教材 P205。
